大盘开发模式及策略思考N
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
如何分析预测大盘走势解读
如何分析预测大盘走势解读预测大盘走势是投资者和分析师们经常要面对的任务，因为正确地预测大盘走势可以帮助他们做出明智的投资决策。
然而，预测大盘走势并不是一件容易的事情，它需要深入的研究和分析。
下面将介绍一些分析预测大盘走势的方法和技巧。
首先，要分析预测大盘走势，需要研究和了解一些基本的经济指标和数据。
这些数据包括国内生产总值（GDP）、通货膨胀率、利率、失业率等。
通过分析这些数据，可以了解到经济的整体状况和趋势。
例如，GDP 增长率是衡量经济增长的重要指标，如果GDP增长率上升，则经济状况良好，股市有望走强。
其次，需要关注市场情绪和投资者情绪的变化。
市场情绪通常反映在股票指数中，如果市场情绪乐观，股票指数将上升；相反，如果市场情绪悲观，股票指数将下跌。
了解市场情绪的变化可以帮助预测大盘走势。
第三，要关注技术分析。
技术分析是通过分析股票价格和交易量的图表模式来预测股市走势的方法。
其中一种常用的技术指标是移动平均线。
移动平均线可以帮助判断股价趋势的方向，并可根据多次交叉确定买入和卖出信号。
第四，需要考虑一些宏观经济因素如利率政策、货币政策、贸易政策等的影响。
例如，如果央行提高了利率，这可能会导致股市下跌；相反，如果降息，可能会有利于股市上涨。
了解这些宏观经济因素对大盘走势的影响是非常重要的。
第五，要研究大盘上市公司的财务报表和业绩。
大盘上市公司的业绩通常会对整个大盘产生影响。
如果大盘上市公司的业绩不佳，可能会拖累大盘走势；相反，如果大盘上市公司业绩良好，可能会推动大盘上涨。
最后，要善于利用各种分析工具和技术，如统计分析、趋势分析、波动率分析等，来帮助分析和预测大盘走势。
总结起来，分析和预测大盘走势需要深入了解宏观经济因素、市场情绪、技术分析、财务报表等多个方面的信息，并善于运用各种分析工具和技术。
只有综合考虑这些因素，才能做出较为准确的预测和解读。
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
对大盘走势的解析技巧
对大盘走势的解析技巧一、引言大盘走势是指股票市场整体的走势趋势，对投资者来说，了解大盘走势是十分重要的。
本文将介绍一些解析大盘走势的技巧，帮助投资者更好地把握市场动态。
二、长期趋势要了解大盘的长期趋势。
通过查看过去几年的K线图，可以看出是否存在明显的上涨或下跌趋势。
如果盘面呈现出连续上涨的趋势，说明市场整体较为乐观；相反，如果呈现出连续下跌的趋势，说明市场整体较为悲观。
了解长期趋势可以帮助投资者制定相应的投资策略。
三、短期趋势除了长期趋势，短期趋势也是需要关注的。
短期趋势一般以日线图为主要参考，通过观察近期的K线图，可以判断大盘的短期走势。
如果K线图呈现出明显的上升趋势，说明市场短期内较为看涨；反之，如果呈现出明显的下降趋势，说明市场短期内较为看跌。
投资者可以根据短期趋势来调整自己的仓位和交易策略。
四、量能分析除了价格走势，量能也是对大盘走势进行解析的重要指标之一。
通过观察成交量的变化，可以判断市场的活跃程度。
如果市场成交量放大，说明市场参与者较多，市场走势较为有力；相反，如果成交量萎缩，说明市场参与者较少，市场走势较弱。
量能分析可以帮助投资者判断市场的热度和力度。
五、技术指标除了以上的方法，还可以借助一些技术指标来解析大盘走势。
常用的技术指标包括移动平均线、相对强弱指标（RSI）、MACD等。
这些指标可以通过数学计算来反映市场的走势和超买超卖情况。
投资者可以结合技术指标来判断大盘的走势，但需要注意的是，技术指标并非万能，只是提供一种参考。
六、市场消息除了以上的技术分析，市场消息也是解析大盘走势的重要依据之一。
投资者可以通过关注新闻资讯、公司公告以及政策动态等，了解市场的最新消息。
市场消息对市场情绪的影响较大，可以帮助投资者把握市场的走势。
七、风险控制解析大盘走势的技巧还包括风险控制。
投资者在进行大盘走势分析时，要时刻关注风险因素，合理控制仓位和止损。
大盘走势的解析只是提供了一种判断市场的方法，但并不能保证100%的准确性，投资者要有足够的风险意识。
史上最全私募基金的投资模式和策略总结
史上最全私募基金的投资模式和策略总结模式一股票投资股票投资系以国内股票为主要的投资标的，是目前国内阳光私募行业中最主流的投资策略，有近7成的阳光私募基金采用该种策略。
具体可以分为多头投资策略和空头投资策略两种。
1代表机构价值投资：重阳投资、景林资产、淡水泉投资成长投资：鼎锋资产、汇利资产、明曜投资趋势投资：展博投资、星石投资、源乐晟资产行业投资：从容投资的医疗系列基金阿尔法策略：尊嘉资产、朱雀投资(阿尔法系列基金)套期保值：博颐投资、世诚投资趋势策略：重阳投资(对冲系列基金)2多头投资策略多头投资策略是指基金经理基于对某些股票看好从而在低价买进股票，待股票上涨至某一价位时卖出以获取差额收益的投资方式。
该策略的盈利模式主要是通过持有股票来实现，所持有股票组合的涨跌幅决定了基金的业绩。
按选择股票的角度划分，主要分为价值投资、成长投资、趋势投资、行业投资四种：（1）价值投资偏爱持有价值股，即那些价值可能被低估的股票，这类股票通常具有低市盈率与市净率、高股息的特征。
（2）成长投资偏向选择成长型的股票，即那些具有高度成长潜力的公司。
此类基金在股票的过程中更看好公司在行业内的发展与盈利能力，通常对估值的要求不如价值投资严格，即使股票价格已经很贵，只要上市公司具有足够匹配其高市盈率的增速，便会投资。
（3）趋势投资此类投资理念是相信股价的运行具有一定的惯性，当票价格形成向上趋势时，由于惯性会继续向上运行，反之亦然。
因此，在操作上通常较为关注技术分析，对股票和市场运动方向进行研判，在股价上涨时加仓，股票下降是减仓。
另外，还有一些做超短期趋势(如日内趋势)的私募基金。
（4）行业投资此类投资专注于某个行业或某几个行业投资机会，最为典型的是从容投资的“医疗”系列的基金，如中欧瑞博4期专注于消费和科技行业，展博新兴产业专注于新兴产业的投资。
3多空投资策略2010年以来，随着我国金融市场的逐步完善与融资融券、股指期货等金融工具的推出，国内阳光私募基金正逐步走向真正意义上的对冲基金，在投资组合中加入对冲工具成为越来越多基金经理的选择。
区域市场开发布局策略
区域市场开发布局策略在当今竞争激烈的商业环境中，企业要想实现持续增长和发展，就必须重视区域市场的开发与布局。
区域市场开发布局策略的制定和实施，不仅关系到企业的短期销售业绩，更影响着企业的长期市场地位和发展潜力。
一、区域市场的评估与选择在进行区域市场开发布局之前，首先需要对不同的区域市场进行全面评估和选择。
这包括对市场规模、市场增长率、市场竞争程度、消费者需求特点、渠道资源、政策环境等多方面因素的综合考量。
市场规模是一个重要的指标。
较大的市场规模通常意味着更多的潜在销售机会，但同时也可能面临更激烈的竞争。
市场增长率则反映了市场的发展趋势，选择增长率较高的市场有助于企业获得更快的业务增长。
市场竞争程度也是不可忽视的因素。
竞争激烈的市场可能需要企业投入更多的资源才能立足，而竞争相对较小的市场则可能为企业提供更多的发展空间。
消费者需求特点的了解对于产品或服务的定位至关重要。
不同区域的消费者在需求偏好、购买能力、消费习惯等方面可能存在差异，企业需要根据这些差异来调整产品策略和营销方式。
渠道资源的丰富程度也会影响企业进入市场的难度和成本。
如果一个区域已经拥有成熟的销售渠道网络，企业就能够更快速地将产品推向市场。
政策环境的稳定性和优惠程度对于企业的经营也有着重要影响。
例如，某些地区可能提供税收优惠、产业扶持政策等，这对于降低企业成本、提高竞争力具有积极作用。
二、目标市场的定位在选择了合适的区域市场后，企业需要明确在该市场中的目标客户群体，并进行精准的市场定位。
目标客户群体可以根据年龄、性别、职业、收入水平、消费行为等因素进行细分。
例如，对于一款高端智能手机，其目标客户可能主要是高收入的商务人士和年轻的科技爱好者；而对于一款经济型家用轿车，目标客户则可能更多是中等收入的家庭用户。
市场定位则是要在目标客户的心中树立独特的品牌形象和产品价值。
企业可以通过强调产品的独特功能、优质服务、高性价比等方面来与竞争对手区分开来。
房地产销售策划方案文案 2010年昆山中航汇产品营销策略思考
肩负城市功能升级再造
中航不停留在城市功能的补充改善，而已上升到城市层级的改变
发现城市源动力
城市属性解读
人为了活着聚集到城市，又为了更好的活 着居留在城市 ——亚里士多德
城市的本意是为了得到更好的居住形态 房产商尤其是城市运营商的使命则是为了人们更好的享受城市， 不断优化、改善乃至创造领先城市机能
关键词：综合性集团公司，集群化资源
中航品牌扫描——（专业）规模为先，全面发展
品牌BRABD——以城筑未来
品牌愿景——“打造特色鲜明、值得社
会信赖的商业地产投资、发展和运营商”。 凭借上市公司的有利平台，整合资源、
扩大规模、涉猎主业，着重物业、酒店、
地产三大业务的整合协作。
关键词：规模化运作，核心 产品推广，优势资源组合
导入期 万科 万科城市 花园
竞争期 新市镇主义
主导期 住宅产业化 （PC住宅） 科技带动产业 品质升级
适应城市中心 化进程 推动城市升级 及转型
万达 中航
第一代单 第二代单体店 第三代城市综 体店 合体 特色商业 中航城 地产 （类综合体） 都市综合体
汇集领先资源，创造无限价值
在中国城市大转型的阶段，中航依托自身的多元化的资源、 领先的运作模式及丰富的操作经验
昆山解读——百强县之首，还是鸡头
昆山笔记本电脑占全球产量的40%；数码
相机的1/8； 昆山是江苏省国际服务外包基地城市。 全国百强县（市）排名NO.1一坐很多年， 一直不能百尺竿头更进一步。
昆山解读——外商云集，却不国际
5600多家外资企业，23800多家民营企业；
目前居住在昆山的境外人士超过100,000人 台商在大陆投资最密集的地区之一，聚集了 1/10的台商企业，有数千家之多。
合富长沙奥林匹克花园下半年营销策略
56
38.4万
56
42-43.8万
28
48-54万
308 100%
15.6%
39%
18.2%
18.2%
9.1%
注：按3000元/平方米计算，户型面积未确认，根据图纸估算。
客户年龄与户型需求分析
25岁以下，主要需求二房及三房单位 26-30岁，主要需求三房单位 31-50岁，主要需求三房（主）及四房单位 50岁以上，主要需求二房及三房单位
阳光大使招聘会展板
阳光大使招聘会展板
长沙十大健康住宅参选报广
第三阶段：客户拦截期
营销重点事件（4月初至4月底）
阳光大使正式对外推广（4月9日） 会员认购会（4月17日） 春季房交会（4月21-24日）
3400以上
1.4% 3.5%
客户年龄与总价承受力分析
25 岁以下的客户主要是想用较少的钱买到较大的单位(三房），是二房的主力客户。 26-30岁的客户在单价心理承受力较高的情况下，对总价相对敏感，是三房的主力客户。 31-40岁的客户，相对而言总价的承受力较强，但40万是一道门槛，可在其中争取部分客 户购买舒适型三房与四房。 41-50岁的客户，总价的承受力最高，但单价的心理价位低，这需要通过一系列手段提升 该批客户对项目的价值认同度，这将会是舒适型三房与四房的主力客户。
长沙奥林匹克花园 下半年营销策略调整纲要
合富辉煌房地产 2005年6月22日
(调整第二版）
目录
宏观
市场分析
定位
中观 微观
营销
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波托菲诺—意大利小镇
华润万象城
➢波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; ➢华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板; ➢波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。
➢ 定位及规划设计的前瞻性、 科学性，后期生活方式打 造的市场性与运营科学化、 专业化是大盘成功必要条 件。
➢ 大盘由于规模优势、配套 相对齐全与营销宣传上的 优势，对城市的影响力大 大强于小盘，大盘不但价 格高，而且相对而言获得 更多的开发利润。
郑州
南宁
昆明
南昌
济南 上海
广州
深圳
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8
大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？能否为开 发商品牌注入新活力与价值值得思考
大盘反思
➢ 盲目开发下的贪大求全， 定位随意化、缺乏市场及 技术支撑，风险规避不足 下的盲目启动导致的资金 链断裂，是国内外大盘失 败的根源；
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3
第一部分：关于大盘发展与大盘价值
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4
大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地10万平 米以上，建筑面积在30万平米以上。
关于大盘
传统对大盘物业类型的理解 是住宅物业； 大盘的物业既包括住宅，也 包括商务、商业体和都市综 合体等。
传统对大盘影响力的理解仅 仅是大盘规模； 大盘影响力最重要的是对社 会发展的影响力。
现代主义大盘
上；注重邻里关系，关注
人与自然的和谐发展成为
新时期大盘发展的最强音。 城市功能分区
➢ 住宅是居住的机器；
➢ “公园中的高楼”；
➢ ……
➢ 第一阶段：住宅楼宇开发；
➢ 第二阶段：住宅小区开发；
➢ 第三阶段：大规模住区开 发。
1960~~1980
1980~~目前
后现代主义大盘 新都市主义大盘
场所精神 ➢ 历史、文化与传统； ➢ 建筑内在品质； ➢ ……
和谐空间 ➢ 公共空间； ➢ 功能符合协调； ➢ ……
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7
大盘在中国
我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘开发风起云 涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流
西安 “大盘风”席卷大地
长沙
哈尔滨
成都
➢ 据统计2007年底，全国建 筑面积在50万平方米以上 重庆 的在建、拟建大盘项目300 个以上，几乎遍布所有中 心城市；
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合性，而不是 其单一性 ……
----雅各布斯《美国大城市的死与生》
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2
以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
模块一 模块二
大盘发展与发展规律
➢ 大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主义大盘的发展 阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。
小盘建设
大盘开发
小盘建楼，大盘造城；
小盘卖房子，大盘卖生活、文化；
小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；
……
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6
大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与邻里社区 和谐与区域可持续发展，构建和谐空间
大盘发展
➢ 新都市主义的基本精神是
1920~~1960
社区设计必须将公共空间 的重要性置于私人利益之
目增值，增加项目吸引力。
➢后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。
地产项 目价值
பைடு நூலகம்
推广营销附 加价值
定位规划设 建设
计价值
标准化
推广营销 标准化
运营附加 价值
定位设计 阶段
项目建设 阶段
时间
推广营销 阶段
定位设计 项目建设
阶段
阶段
时间
推广营销 阶段
项目运 营阶段
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10
第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究
大盘开发模式及策略思考
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1
引言
超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。
随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的 不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场 掌控能力强的巨无霸企业，伴随土地供应郊区化趋势，随之诞生是 巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更 丰富的大盘产品将成为市场主流……
传统对大盘价值的理解表现 为开发利润； 大盘价值更重要的是打造新 的生活方式，引导生活模式 的改变。
价值
第一层面： 住宅与居住、商业、 商务等功能的组合。
第二层面：
体量（规模）与大 盘的社会影响力。
第三层面：
开发利润与社区和 谐、生活方式塑造、 品牌提升。
认识
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心 大型配套，更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够用带新的 生活方式与居住方式。
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5
大盘与小盘
大盘开发成功基本点： I. 发展战略与定位 II. 功能配比 III.分区开发规划 IV.启动与分期计划。
大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，成于合适 功能配比、分期规划和启动策略。
小盘 ➢ 以单一功能开发 ➢ 追求短期市场价值最大 ➢ 单楼盘开发短期市场实现
大盘 ➢ 大盘注重功能多元化 ➢ 前期与后期的协同发展 ➢ 长期价值增长为指导思想
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11
开发模式
通过对国内外多个大盘分析
郊区陌生区大盘开发模式
主题社区开 发模式
老年社区 体育社区 教育社区
新市镇开发 模式
产业驱动开 发模式
休闲产业 体育产业 商务商业
➢ 项目功能配比与功能分区，以满足居住的基 本生活需求；
➢ 项目开发驱动模式，吸引消费群体。
城市中心大盘开发模式
中心城镇开 发模式
准确定位、科学分区、合理的功能配烂比尾、：符开合发商市永场远需的求痛的启动策略是大盘成功 的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃
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9
大盘价值创造
地产项目 价值
定位规划设 计价值
建设 标准化
大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标准化转变 为策划设计与后期运营与生活方式打造
➢ 标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低； ➢营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期经营成功使项
国内外成功大盘开发模式
➢ 大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发模式有主题社 区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模式、紧缩城市开发模式、中 心城镇开发模式五种主要开发模式
模块三
对大盘开发的认识与启示
➢ 大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别于其它楼盘生 活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功能复合的和谐社区。