大盘开发模式及讲义策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
大盘时代超级大盘运作模式策略思考
THANKS
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资金使用
合理安排资金使用，包括股票投资、债券投资 、资产收购等，以实现收益最大化。
3
资金风险管理
建立有效的资金风险管理机制，包括对冲策略 、分散投资策略等，以降低资金风险。
投资组合策略
股票投资组合
01
根据市场情况和企业基本面，选择优质股票构建投资组合，以
实现长期稳健的投资收益。
债券投资组合
02
根据利率风险和信用风险，选择不同期限和类型的债券构建投
资组合，以实现稳定的收益。
资产配置
03
根据市场环境和投资者风险承受能力，合理配置股票、债券和
其他资产，以实现资产多元化和风险分散化。
风险管理策略
市场风险管理
对股票、债券和其他资产的价格波动进行风险评估和监控，以控制市场风险。
信用风险管理
对投资组合中涉及的信用风险进行评估和管理，以降低信用风险。
流动性风险管理
案例比较分析与启示
通过对国际成熟市场和中国市场的超级大盘运作模 式案例的比较分析，可以发现其有如下启示
超级大盘运作模式的成功关键在于规范化和透明化 的交易机制、多元化的交易服务和金融产品以及国
际化的拓展策略。
中国市场的超级大盘运作模式应注重多层次市场 的协调发展，推动市场创新和风险管理，加强监
管力度，以提高市场效率和吸引力。
研究问题
本文将针对大盘时代房地产企业的运作模式和策略进行深入 探讨，分析其影响因素、作用机制和发展趋势，提出创新性 的解决方案和发展建议。
研究方法与框架
研究方法
本研究将采用文献研究、案例分析和问卷调查等方法，对大盘时代房地产企 业的运作模式和策略进行深入探讨。
大盘项目策略发展方案讲义课件
针对项目的具体问题和挑战，提出相应 的解决方案和实施计划。
针对项目的进展情况和变化，及时调整 工作计划和安排，以确保项目的顺利进
行和完成。
感谢您的观看
THANKS
拓展销售渠道：根据目标市场的特点， 制定相应的销售策略，包括增加经销商 、拓展线上销售等。
详细描述
确定目标市场：对市场进行细致分析， 明确企业可进入的市场领域及发展潜力 。
方案二：产品升级策略
详细描述
优化产品设计：对现有产品进行 改进，提高产品质量、性能、外 观等，提升消费者满意度。
总结词：提升产品质量，满足消 费者需求
项目目标和预期成果
明确项目的主要目标和预期成果，为后续策略制定提供基础。
项目现状分析
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现有资源和条件分析
对项目现有的资源、条件和优势进行全面分析。
市场和竞争态势分析
对项目所处的市场环境和竞争对手进行深入剖析 。
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风险和挑战分析
识别项目中可能存在的风险和挑战，为后续策略 制定提供参考。
项目存在的问题
投资回报率
预测项目投资后，资金回 收周期及投资利润率等经 济指标。
社会效益预测
就业创造
预测项目实施后，创造的直接 和间接就业机会。
社会稳定
预测项目实施后，对当地社会稳定 和民生的改善。
文化传承
预测项目实施后，对当地文化传承 和发展的促进。
环境效益预测
环境保护
预测项目实施后，对环境的影响 及采取的环保措施。
01
02
03
问题和挑战识别
针对项目现状，识别出可 能存在的问题和挑战。
原因分析
对问题和挑战进行深入分 析，找出根本原因。
大盘开发模式简化版本 PPT课件
价值
第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。
第二层面： 体量（规模）与 大盘的社会影响 力。
第三层面： 开发利润与社区 和谐、生活方式 塑造、品牌提升。
传统对大盘价值的理解 表现为开发利润；
大盘价值更重要的是打 造新的生活方式，引导 生活模式的改变。
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
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大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位， 成于合适功能配比、分期规划和启动策略。
大盘与小盘
小盘
以单一功能开发 追求短期市场价值最大 大盘开发成功基本点： I. 发展战略与定位 II. 功能配比 III.分区开发规划 单楼盘开发短期市场实现
大盘
大盘注重功能多元化 前期与后期的协同发展 长期价值增长为指导思想
地产项 目价值 定位规划 设计价值 建设 标准化 推广营销 附加价值 地产项 目价值 定位规划 设计价值 建设 标准化 推广营销 标准化 运营附 加价值
时间
时间
定位设 计阶段
项目建 设阶段
推广营 销阶段
定位设 计阶段
项目建 设阶段
推广营 销阶段
项目运 营阶段
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第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究
7，我们定位的内容是否可以实施？可以真正来使用？ 8，其实是算一笔账的问题。 9， 但这个工作量看就太大了。 10.水的问题？实际上是一个要深入研究的方案。要过地产公司，集 团，通州。 2
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11，此事太大了。根本达不到目的。 土地的价值分析，土地的价 值调整，土地的未来经营。 12， 时间的问题， 我们短时间内无论如何不可能敲定。但的确有 一定的水平。 13， 和通州区的领导要搞好沟通。 14， 算好帐。
大盘时代超级大盘运作模式策略思考
大盘时代超级大盘运作模式策略思考——南京苏宁天润城对于地产商而言，今天，我们正在经历着、经营着一个大盘时代。
大盘时代两大特点：一、今天的大盘时代具有浓厚的国土整治色彩。
所谓国土整治是指在国家宏观战略的指导下，对土地进行科学规划、科学控制、科学治理、科学利用，从而实现土地资源的最正确配置和最大价值。
二、一批实力雄厚、品牌卓著的超重量级城市运营商将迅速崛起。
他们的影响力将远远超越地产行业、超越特定地域、超越某一城市。
--------王志纲1、超级大盘整体运作模式要点关键词：市场容量、产业支持、系统定位、品牌塑造、资金运作1．1、市场容量：关键词：现有市场、潜在市场、来访量、达成率、一次置业、升级置业、投资置业市场容量是进行大盘操作时首先应该考虑的问题，因为再大的工程最终还得由目标消费市场所消化，而在某一特定时间段内一个区域的市场容量总是有限的。
所以大盘运作首当其冲应该做到的是充分开掘工程所能达成的市场容量，实现工程的旺销快销。
开掘市场容量，扩大目标客群的具体措施包括以下两个方面：1．1．1、深度挖掘现有市场●提高来访率：加强推广力度推广力度既包括针对工程产品促销的报纸广告、户外广告的投放力度，也包括针对开发企业及开发工程的品牌塑造力度等。
加强推广个性产品个性是一个工程区别于其他工程的根本特征，也是工程在目前竞争剧烈的市场上最终能够夺人眼球的根本所在。
个性化的产品需要个性化的宣传推广手法，个性化的宣传手法才能最大程度上吸引工程的边缘目标客群。
以本案为例，如能在工程宣传推广中突出个性，那么以工程目前的价格，其必将吸引一大批江南江北的年轻购房客户群体。
●提高达成率：提高达成率最根本的措施是加强现场把握，最大限度减少客户流失，缩小客户流失率。
加强现场把握的主要途径包括：改良工程案场布局、销售道具调整优化；提高现场人员的执行力；强化客户直观感受，增加样板房的真实感与亲切感〔在样板房塑造时应做到重装饰、轻装修〕、优化看房通道。
大盘开发攻略-PPT课件
大盘开发的难点
大盘开发规模大、周期长、所需投入的人力物力 财力大，若不能环环相扣，势必导致混乱与溃败。 先期开发若不能迅速走红，往往容易拖成烂盘， 不可收拾，反受其累。而先期开发是必须一炮打 响的，因为正如英文谚语所说的：Well begun， half done——好的开端是成功的一半。 所以先期开发在投入有限的情况下要做得很理想， 往往是不太容易的，需要全情投入，费一番苦心， 以保成功。
先做环境，由于地块自然环境资源优越，投资不 大，但效果显著。
大盘开发主要步骤
土地储备阶段
前期策划阶段
规划设计阶段
工程施工阶段
营销推广阶段
大盘开发的主要步骤
售后跟进阶段
大盘开发的主要步骤
土地储备阶段
工作内容 市场前景判断 政府发展规划理解 土地成本核算 项目预可行性研究 拆迁安置补偿
合作方/参与者 城建、规划等政府 相关部门
主要决策 甄选建筑单位 甄选建筑单位 选取建材及设备
大盘开发的主要步骤
营销推广阶段
工作内容 整体市场推广计划 形象包装计划 价格策略计划 销售培训 销售实施与控制
合作方/参与者 销售代理公司 广告公司
资源整合 物业管理顾问 商家（家居供应）
主要决策
确定整体营销策 略及实施计划
审定各阶段的售 价及优惠措施
国房地产开发的一个时代。 但在扩张中被无限夸大，品牌透支，工厂化生产，在
一个平面上重复，原地踏步，没有创新。
丽江花园模式
积累完善型
广地、祈福、光大、金碧等都属于这一模式。 从一个项目开始到一个项目结束，一切都以项目
运作为中心 企业运作是由项目公司到专业公司 产品成熟，配套完善 做社区文化和生活方式 文火煲汤，小步慢走，缺乏速度与空间跨度，局
大盘开发模式及策略思考
大盘开发模式及策略思考随着现代化程度的提高，大盘开发成为各地政府和企业重要的发展方向之一、大盘开发以其广阔的发展前景和巨大的经济效益，受到了广大投资者的关注。
在大盘开发的过程中，选择适合的开发模式和制定科学合理的策略是至关重要的。
本文将对大盘开发模式及策略进行思考。
首先，大盘开发模式可以分为传统开发模式和创新开发模式两种。
传统开发模式主要通过大规模土地开发和房地产投资来实现经济增长。
这种模式的优势是开发周期短，投资回报快，但同时也带来了土地资源的大量浪费和环境污染问题。
创新开发模式则主要通过科技创新和产业升级来推动经济增长，以创造知识经济为目标。
这种模式相对于传统开发模式更加可持续，但同时也需要较长的投资周期和较高的创新成本。
其次，制定科学合理的开发策略也是大盘开发的关键。
在选择开发模式的同时，还需要考虑到当地的资源环境和经济条件，以及市场需求和政府政策等因素。
比如，在资源丰富的地区可以选择传统开发模式，并结合当地的产业特点发展相关产业链；而在资源匮乏的地区，则应更加注重科技创新和提高资源利用效率。
另外，大盘开发还需要注重生态环保，以保护生态环境和可持续发展为前提，避免资源过度开发和环境破坏。
此外，大盘开发还需要注重培养和引进人才，提高整体开发水平和创新能力。
在大盘开发中，人才是最重要的资源，只有有能力的人才才能推动大盘的发展。
因此，政府和企业应加大人才培养和引进的力度，为大盘开发提供坚实的人才保障。
另外，还应进一步完善人才培养和引进的机制，吸引更多优秀的人才参与到大盘开发中。
最后，大盘开发还需要注重与周边地区的合作和互利共赢。
在大盘开发中，与周边地区的合作是非常重要的，可以通过共同开展项目合作、资源共享和市场拓展等方式实现互利共赢。
同时，也可以在大盘开发中借鉴周边地区的经验和成功案例，推动大盘开发向更高水平发展。
综上所述，大盘开发模式及策略的选择对于大盘的发展至关重要。
在选择开发模式时，需要充分考虑当地资源环境和经济条件，并注重可持续发展；在制定开发策略时，需要注重人才培养和引进，建立合作共赢的机制。
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➢ 大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发 模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模 式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式
模块三
对大盘开发的认识与启示
➢ 大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别 于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功 能复合的和谐社区。
大盘 ➢ 大盘注重功能多元化 ➢ 前期与后期的协同发展 ➢ 长期价值增长为指导思想
大盘开发
小盘建楼，大盘造城；
小盘卖房子，大盘卖生活、文化；
小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；
……
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大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与 邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间
大盘发展
➢ 新都市主义的基本精 神是社区设计必须将 公共空间的重要性置 于私人利益之上；注 重邻里关系，关注人 与自然的和谐发展成 为新时期大盘发展的 最强音。
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大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位， 成于合适功能配比、分期规划和启动策略。
大盘与小盘
大盘开发成功基本点： I. 发展战略与定位 II. 功能配比 III.分区开发规划 IV.启动与分期计划。
小盘 ➢ 以单一功能开发 ➢ 追求短期市场价值最大 ➢ 单楼盘开发短期市场实现
小盘建设
➢ 开发风险评估与应对
➢ 定位及规划设计的前 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。
波托菲诺—意大利小镇
华润万象城
➢波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; ➢华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板; ➢波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。
大盘开发模式及策 略思考
精品
引言ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。
随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发 企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形 成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随 土地供应郊区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市 场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大 盘产品将成为市场主流……
准确定位、科学分区、合理的烂功尾能：配开发比商、永符远合的市痛场需求的启动策略 是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃
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大盘价值创造
地产项 目价值
定位规划 设计价值
建设 标准化
大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标 准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造
➢ 标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低； ➢营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期
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第一部分：关于大盘发展与大盘价值
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大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占 地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。
关于大盘
传统对大盘物业类型的 理解是住宅物业； 大盘的物业既包括住宅， 也包括商务、商业体和 都市综合体等。
传统对大盘影响力的理 解仅仅是大盘规模； 大盘影响力最重要的是 对社会发展的影响力。
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合 性，而不是其单一性 ……
----雅各布斯《美国大城市的死与生》
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以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
模块一 模块二
大盘发展与发展规律
➢ 大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主 义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。
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第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究
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开发模式
通过对国内外多个大盘分析
郊区陌生区大盘开发模式
城市中心大盘开发模式
主题社区 开发模式
新市镇开 发模式
老年社区
体育社区
教育社区
产业驱动 开发模式
休闲产业 体育产业 商务商业
➢项目功能配比与功能分区，以满足居 住的基本生活需求；
➢项目开发驱动模式，吸引消费群体。
➢ 大盘由于规模优势、 配套相对齐全与营销 宣传上的优势，对城 市的影响力大大强于 小盘，大盘不但价格 高，而且相对而言获 得更多的开发利润。
郑州
南昌
济南 上海
南宁
昆明
广州
深圳
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大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考
大盘反思
➢ 盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源；
➢ 第一阶段：住宅楼宇 开发；
➢ 第二阶段：住宅小区 开发；
➢ 第三阶段：大规模住 区开发。
1920~~1960
1960~~1980
1980~~目前
现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘
城市功能分区
场所精神
和谐空间
➢ 住宅是居住的机器； ➢ 历史、文化与传统； ➢ 公共空间；
➢ “公园中的高楼”； ➢ 建筑内在品质； ➢ 功能符合协调；
经营成功使项目增值，增加项目吸引力。
➢后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。
地产项 目价值
推广营销 附加价值
定位规划 建设 设计价值 标准化
推广营销 标准化
运营附 加价值
定位设 计阶段
项目建 设阶段
时间
推广营 销阶段
定位设 项目建 计阶段 设阶段
时间
推广营 项目运 销阶段 营阶段
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价值
第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。
第二层面：
体量（规模）与 大盘的社会影响 力。
第三层面：
开发利润与社区 和谐、生活方式 塑造、品牌提升。
认识
传统对大盘价值的理解 表现为开发利润；
大盘价值更重要的是打 造新的生活方式，引导 生活模式的改变。
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
➢ ……
➢ ……
➢ ……
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大盘在中国
我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘 开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流
西安 “大盘风”席卷大地
长沙
哈尔滨
成都
➢ 据统计2007年底，全 国建筑面积在50万平 方米以上的在建、拟 重庆 建大盘项目300个以上， 几乎遍布所有中心城 市；