深圳大盘开发模式
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
PUD开发模式
PUD开发模式1、目前中国开发模式分为两种：“化整为零，分期开发模式”与“化整为零，统一开发模式”。
缺点：前者整体规划性不强，后者开发期过长。
2、国际目前流行的开发模式：“PUD（Planned Unit Development）计划单元综合开发”这一既符合整体规划条件，在实施上又能机动灵活的先进开发模式。
PUD是将项目整片土地的规划一次性完成，项目规划充分考虑未来可持续发展的长远战略，地块通过景观道分离而不混杂，整体规划完整有序，不会因项目大、发展周期长而失控。
同时，整体规划下面又具有一定的弹性，总规下的每个社区项目的开发，都可以根据当时的实际情况来制订，组团的修改，不影响整个大盘的整体构建和效果。
PUD的特点：（整体景观、配套先行，一步到位建设，产品分组团分割建设）a)统一规划⏹有统一的规划，把整个项目按照生活的尺度要求划分为不同的单元组团；⏹不同的单元组团通过道路、绿化、水系分隔，总体规划不变的情况下可以逐步实现有序开发；b)主题开发⏹保留自然原貌，最大限度地顺应特殊地形，最大限度地提升区域价值，最大限度地进行建筑与地理、历史、文化的融合；⏹根据不同的主题，定制不用的风格。
比如以高尔夫为主题的PUD”社区，骑马“PUD”社区、航海“PUD”社区等等，来吸引特定的客户。
c)配套先行⏹在配套设施上，集中布置，与开发单元独立，作为一个独立的项目来运作；⏹配套设施独立对外开放，便整体配套一步到位实施；⏹从消费者端看，此种开发模式的突出利益是客户可摆脱开发周期的束缚，最大化、最快速的享受到项目全部的配套设施。
PUD的优势：⏹这是一个可以利用的“开发概念”，一个生态、可持续发展的元素，而不是已经用滥了的“造城、综合大盘、健康社区“等口号；⏹各单元组团可以有不同的设计风格，多元化不影响项目的整体规划；⏹景观、配套先行，有利于区域的烘托，其说服力更强，更容易吸引人们的关注；⏹对于一个综合性区域盘的开发，具有可持续发展性。
关于新大盘的六个故事
关于新大盘的六个故事许多人都说，今天中国地产已经进入了一个大盘时代，这种现象的出现实际上是中国目前城市化发展的一种必然现象。
今天中国城市化发展的进程，其广度之广，规模之大，涉及人口之多，在人类历史上都是从来没有过的。
单就城市建设而言，二十一世纪的最初二十年，是一个注定会由中国人创造奇迹的年代。
在这个时代中，我们注定要创造一些西方国家从来没有见过的开发奇迹，但是同时不可避免的是肯定重复西方国家已经犯过的错误。
我们现在要谈的这些关于大盘开发的话题，就是要多看一些国外的案例，从国外类似的开发案例中，多总结一些经验，多吸取一些教训，使我们在发展建设的道路上能够走得更快一些—－道路总是曲折的，换句话说，聪明人不是不走弯路，而是擅于在弯路上比别人走得更快些。
西方国家所历经的新城开发的种种阶段，我们大部分也要历经一遍。
我们所能做的不应当是试图跨越一两个发展阶段，而是应当在总结西方国家经验教训的基础上，缩短我们走的弯路，尽快走上新城建设的正确道路。
本着这种从历史看问题的观点，就让我们分析一下国外已经在新城建设上发生过的几个“故事”。
大院与大盘。
当我们现在开始总结新时期的房地产开发时，我们总喜欢说一句话，那就是：我们告别了长期以来计划经济的单位分房时代，迎来了房地产开发的一个全新时期。
但是如果我们仔细注意一下就会发现，我们现在所建的大部分小区，无论是总体规模还是管理模式，在大多数情况下和原有的单位大院的居住区有许多惊人的类似。
一样的围墙大院，只是围墙由封闭式的院墙换成了透明式的栏杆。
一样的行列式布局，只是在这种布局中多增加了一些绿地与景观，甚至与旧的大院都一样，还都是一个大门口。
大门口上也一样是有人站岗，当然，站岗人的名字换了，原来我们管他叫警卫，现在我们管他叫保安，但是那种询问与登记的制度都会时时的提醒你，大院还在，属于大院的安全感也还在，好像那种大院文化也还在。
这种大院式的封闭为我们的城市建设带来了诸多的问题，开发商出于降低管理成本的考虑，往往在这些“大院大盘”进行建设时，都会做两项工作：一是把原属于小区内的市政路统统干掉，或者完全改为区内道路，以便于实行封闭式管理，然后，在此基础上就可以尽量减少小区的出入口，最好只留一个出入口。
房地产八大开发模式
延伸阅读：房地产八大开发模式一、规模化品牌扩张开发模式这种模式最典型的是碧桂园。
碧桂园最大成功之处在于，把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。
其对房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整合）化。
与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。
1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。
“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。
（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。
这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。
建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。
“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。
2、大盘化（规模化）。
不少专家特别提及碧桂园像工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。
人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。
广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话、规模神话、品牌神话。
这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩）、顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）、均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩）、佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。
3、郊区化居住模式。
碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。
郊区大盘营销-华侨城
因此，开发商要会当导演——
大盘开发应有始终如一价值主张，给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景。 同时，大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感； 大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。 而常规项目的开发更多的是依托城市价值，展示成熟生活氛围。
贯穿始终的核心价值主张
核心价值
案例——华侨城
2009.11 2011.2.8 2011.8.21 天津华侨城实业有限公司成立 天津华侨城首期启动动工 华侨城首期（洋房、叠拼）开盘
2012.7
2012.7 2012.9.15 2013.4 2013.7.1 2013.7
纯水岸一期会所落成
纯水岸一期联排别墅开盘 华侨城纯水岸一期完美入住 北区高层开盘 欢乐谷开业 C地块配套幼儿园、配套社区中心建成
开发节奏控制
•与常规房地产开发的主要利润来源于竞争优势不同，大规模房地产项目的开发，利润来源于开发 节奏。来源于前瞻性视野和市场的预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。同时，组团之间 应差异化处理，一方面有利于社区建筑的丰富多彩，同时有利于产品价值的不断提升。 •与小盘一次开发不同，大盘开发主要采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步 走高档路线的动态的操作手法。大盘的开发有两种模式：规模开发和小步快跑，规模开发往往是 对抗大量同质化竞争的手段；小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情 况。
因此，大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，是站在城市层面、面对未来的、 基于区域发展趋势的定位，是从城市价值角度出发的拔高定位。深圳四季花城、华侨城、星河湾等 成功大盘项目定位都立足于城市层面，致力于打造城市新的一极。
基于城市价值角度的拔高定位
大盘发展与开发模式介绍
模式四： 中心城镇模式
中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性 中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式
区域性中心城镇主要指中等规模城镇，即人口在10万～100万之间
概念及定义：
的城镇。研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模经济效益， 又可避免人口超过100万在环境和经济社会方面过度膨胀的特点。
第一部分：关于大盘发展与大盘价值
关于大盘
大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占 地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。
价值
第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。
认识
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更
第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究
交通拥挤与项目的通达性； 项目与周边建筑的协调与和谐； 项目功能与城市、区域功能的互补； 项目自身功能的互补、空间共享与客
户共享。
模式一： 主题社区模式
主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特 定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发
主题社区开发模式
核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以 及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不 足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击 力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中 对消费者形成有效吸引的作用。
产业驱动模式特征 特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利； 特色产业在城市具有号召力与影响力； 特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。
成功开发关键要素
总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路； 综合开发，全面收益 ：通过分散开发降低风险，提高盈利能力； 规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。
中国地产八大理念
地产触角：中国八大地产理念出炉8月3０日,在广州举行的“２0０２年华商地产论坛”会上,地产界老板们提出的“关注普通人”、“新住宅运动”、“地产第二模式”、“连锁经营”、“新都市主义”、“可持续发展与大盘开发”、“地产娱乐化”、“生态住宅”被舆论认为是“影响中国房地产业发展的八大理念”。
深圳万科集团董事长王石提出：“关注普通人”提倡关注不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者和中小工商业主。
认为这个群体是现在、未来住宅市场的主流消费群体，商品住宅应该从面向少数群体的“奢侈消费”转向普通人的“大众消费”。
沈阳华新国际集团总裁卢铿提出：“新住宅理念”通过住宅产业的创新引发社会的文化创新,为中国房地产业的发展注入全新的文化内涵。
北京万通集团董事局主席冯仑提出:“地产第二模式”即成立专业性的房屋供应商,采用戴尔模式营销住宅,进行风险投资融资,发起采购网站运用B2B模式进行集中采购。
第二模式跨越了资本结构合理化、规模构筑大型化的传统模式，为中国地产提升国际竞争力和市场化水平做出了积极探索。
中体奥林匹克花园管理公司总裁郭梓文提出:“连锁经营”在中国地产界第一次使用统一的地产品牌，并以连锁经营的形式进行运营。
侨鑫集团有限公司地产执行总裁唐明曦提出:“新都市生态主义”主张“都市的命运就是人类的命运”,“都市生态是自然生态与人文生态的结合”;他提倡一种节约时间,节约生命，节约都市资源,注重人与自然的亲和，注重人性化交往空间的人居生活模式;广东祈福新房地产公司董事长彭磷基提出:“可持续发展与大盘开发”从１９91年开创中国第一个大盘至今,不但催生了中国地产大盘的开发热潮，而且成为中国地产大盘的卓越典范。
北京红石公司董事长潘石屹提出:“地产娱乐化”即将商业和文化与形象包装完善地结合,“现代城”和“建筑师走廊”均在业内引起了史无前例的反响。
中国住宅产业商会会长聂梅生提出：“生态住宅”第一次在国内将生态住宅的概念技术化、标准化,真正实现了中国住宅产业的升级换代。
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蔚蓝海岸的开发策略
时间轴
第一期
1999.11—2000.4
第二期
2000.5—2002.12
第三期
2002.5—2003.4
分期规模
万M2
8.4
主力户型 70-120的2-3房
首期缺乏配置 居住氛围不浓
价格走势 5300
25.9
100-150的3-4房
6500
20.3
“画饼”模式 “以点带面” “以小博大” “以本伤人”
地产营销初始阶段的产物 低成本营销手法，成为目前主流模式 体验经济的萌芽状态 反营销的做法，属于产品经济范畴
50万m2，8500元/ m2 ，容积率3，意味着必须寻求突破
100-200的3-5房
6400
项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建 成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。
大 盘
蔚蓝海岸
启
每期开发均值：18.3万m2
动
每期套数均价值：1667套
模
启动规模：8.4万m2
型
启动配置：缺乏
启动模式
“画饼”模式：描绘宏伟蓝图
大
盘
四季花城
启
每期开发均值：7.57万m2
动 模 型
每期套数均价值：641套 启动规模：7.64万m2
启动配置：300米花城商业街
启动模式
“以小搏大”
同类项目：阳光棕榈园
理论基础： ——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财 富为终极需求
现有大盘启动模型的适用性
启动规模通常不大于10 万m2 ，1000套
50万m2，8500元/ m2 ，容积率3，意味着什么？
参照系：《深圳销售龙虎榜》
华侨城·波托菲诺：108万m2 ，容积率，17年成熟社区 中心区·黄埔雅苑：47万m2 ，强势地段，强势地产商 南山后海·蔚蓝海岸：55万m2 ，滨海大道开通的最大获益者 二线关外·四季花城：53万m2 ，工薪白领的精神家园
社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。
大 盘 黄埔雅苑 启 每期开发均值：11.98万m2 波托菲诺 动 每期套数均价值：753套 每期开发均值：11.98万m2
模 启动规模：10.7万m2
启动规模：7.1万m2
型 启动配置：会所（售楼处） 启动配置：同左
启动模式
启动模式
“以点带面”
“以点带面”
首期配置：会所
9000
9000
9200
价格走势
8500
总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套 和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。
波托菲诺的开发策略
时间轴 2002.1
第一期 2002.9
2002.7
2003-11
理论基础： ——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表 现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡 的能力 ——新经济学观点：消费者是有限理性的
时间轴
四季花城的开发策略
ห้องสมุดไป่ตู้
第一期
第二期
第三期
第四期
第五期
第六期
第七期
1999年 2000初
2000-10 2001-5 2001-10 2002-5 2002-9
第二期 2004上半年
分期规模 万M2
物业类型
天鹅堡
7.64
首期配置：会所
纯水岸
1.6
2.7
天鹅堡
19
纯水岸
3-4 6-7
高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house
25000
House
15000
12000
多层 高层
8500
9000
9000
首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期
分期规模
万M2
7.64
9.13
8.39
4.25 5.58
9.16 8.84
物业类型
多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅
首期配置：交通、商业花 城街，提供日常服务
价格走势
3300
3600
3800
3900
3950 4100
3900
首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可 以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。
同类项目：桃源居
适用范围： 1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业 或市政规划有重大利好） 2、存在前提：早期地产营销不充分
黄埔雅苑的开发策略
第一期
时间轴 2000.7
第二 期
2002.1
第三期
2002.5
第四期
2003.3
分期规模 万M2
10.7
10.5
13.4
13.3
主力户型 107-126的3房 128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房