新城控股城市综合体项目介绍
上海青浦吾悦广场项目
项目功能定位
全面改变青浦商业与生活格局
区域性商业中心
休闲体验
家庭娱乐
时尚潮流
17
业态规划
“3+3+3”
32%餐饮+32%体验娱乐/零售+36%配套设施
项目商业运营使用面积约10万平米，其中特色餐饮商家占比约40%，大型娱乐体验型商家占比约22%，主力商家和国际 品牌商家约50家以上，主力商家囊括大型超市、国际影院、大型电玩、大型KTV、家电零售、大型餐饮、快时尚品牌等。
动线规划设计
吾悦广场以人字形步行内街作为连接形式，以纵、横向的街道空间布置呼应，并将所有商业 空间连为整体，形成环形交通流线，突出空间的流动性和连续性。
商场人字形内街
项目业态分析
整体业态配比
吾悦广场包含是从购物、美食到娱乐、休闲的一站式购物体 验中心。其餐饮占整个购物中心业态的26%，配套占41%、购 物占33%，是全生活体验型的购物中心。
上海青浦吾悦广场
项目解读
1
青浦吾悦广场
青浦吾悦广场由新城集团在港上市的新城控股开发，位于青浦新城核心地带漕盈路与淀 山湖大道交汇处，规划建设时尚购物中心、国际电影城、量贩式KTV、大型电玩超乐场、 餐饮不夜城、24小时酒吧等一站式全业态商业综合体。项目占地约4万㎡，总建面积约 16万㎡，其中自持商业约13万㎡，商业自持率高达80%。项目规划中心商业、中心商 业外街及精品酒店，项目于2013年3月动工开建，于2014年12月底盛大开业。
餐饮 配套
案例借鉴总结
借鉴一：规划设计特色
内接系统：具有连廊、扶梯、过街天桥等相结合的完整内街 系统； 空间规划：规划的三个广场、一个中庭将形成今后人流的汇 聚点及主要活动场地；
招商蛇口vs新城控股,两种发展模式,谁赢了？
招商蛇口vs新城控股，两种发展模式，谁赢了？典型房企对外扩张过程中都会形成适合自身的发展模式，例如已经形成企业IP的招商蛇口的“前港-中区-后城”，以及依靠“住宅+商业”双轮驱动飞速发展的新城控股。
双方发展历程在时间上也有较高的重合度，同时均在2015年利用不同方式A股上市，均在2017年跨入千亿。
一、模式确立之初，招蛇和新城的两次机遇招商蛇口和新城控股分别是典型的国企和民企，其中招商蛇口涉及业务领域较广且较早布局全国；新城控股前期集中在长三角地区的一些城市，尚未全国化布局且深耕力度有限。
2010年是新城销售额最接近招商地产的一年，但随后招商地产便再次拉开双方差距，并持续至2015年。
在这段时间内，2012和2015年是我们需要关注的两个时间点，也完全体现了双方的企业发展历程和特点。
图表：2008-2015年招商蛇口与新城控股销售额（亿元）数据来源：公司公告、亿翰智库1、2012年：国企vs民企，招蛇胜出新城控股销售额曾在2010年无限接近招商地产（招商蛇口的前身），但是2012年招商地产的高速增长瞬间拉大两者之间的差距，产生这样的结果有两个原因：第一，招商提前启动全国化布局战略，拓展一二线及强三线重点城市；第二，公司将“保销售、保进度、保融资”贯穿始终。
首先，我们来解释第一个原因。
2000年公司取得深圳高新技术园区的两块土地标志着正式走出蛇口。
2004招商地产战略目标更加清晰，不仅走出深圳，完全布局北京、上海、广州一线城市的布局，并以此为基础，持续布局环渤海、长三角、珠三角以及其他战略性的经济城市。
2006 年公司布局扩张至南京、苏州、重庆、天津、漳州，三大城市圈及重点城市拓展战略严格执行。
此时，公司已经完成了全国化布局的雏形。
2007年公司正式启动全国化布局战略，首次进入佛山、珠海、成都，布局城市增至12个，截至2012年，公司进入城市增至19个，战略布局更加均衡。
而此时，新城控股布局的城市主要集中在长三角区域，覆盖常州、上海、南京、苏州、无锡、长沙及武汉这几个城市，距离全国化布局尚差一大步。
房地产新城控股常州吾悦商业广场策略推广方案
活动三
吾爱在心，悦永在
“5.20”来天宁吾悦广场，赢惊喜
• 活动核心内容：整合新城吾悦广场本土优势，微信营销同步释放活动，将天宁吾悦持续不断引向市场。
【第三阶段】
整体强力蓄水期
时间：2018年5月—7月
推广主题
繁华吾悦，盛启城东
核心思路
以持续性活动事件，输送市场热点流量，强化吾悦投资价值，稳固吾 悦市场投资信心。 热点事件：1）“繁华吾悦，盛世城东”营销中心盛大开放
1、活动核心内容：领导致辞、奠基头彩表演、奠基仪式
【第二阶段】
项目形象建立期
时间：2018年3月—5月
推广主题
悦过世界，吾耀城东 核心思路
设立常州城区吾悦外展，2大事件催生项目形象落地
事件营销 1：品牌发布盛典 事件营销2：“我爱你，吾悦”5月系列活动 外展开放：在湖塘吾悦广场、城中吾悦广场外展点开放 全面解析4.0体验式商业，保持市场热点，持续活动效应，保持客户热度
擎领繁
超级4.0体验式商业旗舰，所见皆璀璨
华
3 悦由 新声
首家儿童主题街区”智慧谷”，开创一站式亲子体验影响力
龙城首家儿童主题街区，集儿童教育、拓展、游乐、餐饮、摄影为一体多元化 儿童体验街区，大牌云集，一站式亲子陪伴体验。 成就龙城最大亲子专业体验中心。
再悦“东” 峰
首家儿童主题街区， 重 磅 落 棋
重点 悦过世界，吾耀城东
动作1
天宁吾悦广场品牌盛典及4.0发布会
• 时间节点：3月25日 • 策略核心：项目整体亮相，以高端影响力树立项目实力形象，全面进入市场预热期。
• 活动核心内容：外模走秀、高端才艺表演、总裁解读、4.0商业价值体系解析
城市综合体开发运营模式
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
上海青浦吾悦广场项目策划
项目功能定位
全面改变青浦商业与生活7
项目人群定位
35% 青浦全区域年轻时尚人士
45% 普通社区家庭
20% 区域内企事业人员
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地理位置
项目基本商业规划
目
项目定位
业态及布局
录
商铺销售
项目推广
盈利模式分析
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业态规划
“3+3+3”
32%餐饮+32%体验娱乐/零售+36%配套设施
⑦ 全球最大的咖啡连锁店——星巴克
⑧ 儿童主题MALL——孩子王
2013年9月，8大主力商家率先签约入驻
24
其他品牌商家
青浦第一个H&M、C&A时尚品牌店 外婆家、小辉哥、赤坂亭 等
截止2014年7月29日，招商已经完成95%
灵活的租金模式：纯租金,保底+流水倒扣,流水倒扣,其他
23
8大品牌商家
① 著名世界500强零售巨头——家乐福
② 青浦唯一一家五星级标准的——大光明影院
③ 全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一的 ——苏宁电器
④ “五心级”全国连锁娱乐公司——铜锣湾视听歌城
⑤ 新加坡著名零售书店——大众书局
⑥ 面向12岁以下儿童和家人、日本永旺幻想集团旗下的室内儿童游乐园——永旺幻想
3km
约60万
1km
约3万
6
地理位置
项目基本商业规划
目
项目定位
业态及布局
录
商铺销售
项目推广
盈利模式分析
7
项目基本规划
占地：约4.63万㎡; 总建：约16.19万㎡，
（其中地上约为9.26万㎡， 地下约为6.93万㎡）
杭州东进下沙新城CBD迎来首个城市综合体
、东 ｆ 、 Ｉ Ｃ）副 总经 理王征 介绍 ， 载原 装 目立电梯 ，轿厢净高 不低于２ 米 ，全面帮 助入 杭 』Ｉ 部 国际商务 中心 （Ｂ ８
Ｂ项 Ｏ 驻 国际企 业提升办公 效率 。物业 品质参考希 尔顿逸林 ＩＣ 目计划总投资超过２亿元 ，未来开发 商将 长期持 ０ 酒店 的技 术标准打 造 ，匹配接轨 世界的五 星级国际商 有５ ％以上 的物业 ，以确保项 目持续 的品质 ，在金 沙
Ｂ 占地面积近６ 万平方米 ，总建筑面积约２ 万平方米 ，是 未来杭 州城际高铁下沙新城站点将有专设通道通往 ＩＣ Ｓ 杭卅Ｉ 市东部集市 民服务 、五 星级酒店 、豪 华酒店式 的写 字楼 —— 东峰 、西峰 。作为 标 准的 地铁 物 业项 城 Ｂ 借鉴 上海 、香港 等地 的地 铁商 业发展 模式 ， 公 寓 、Ａ级写 字楼 、商业 购物和 休闲广 场为一 体的都 目，ＩＣ 金沙 市综合体项 目。项 目一 期为开发 区服务 中心 ，二期为 将地 下空间专辟 出一层作为 地铁潮名 品购物街 “ 高度近 １ 米的ｌ ０ ０ 幢五星级酒店 、ｌ 幢酒店式公 寓和２ 汇”，与地面的市民公园相连通，更在地铁通道口设 幢Ａ 置杭卅Ｉ 第一个商 务资讯多媒体地标—— “ Ｃ 眼” ， Ｉ之 Ｂ 级写字楼。 其 中 ，国际Ａ级精装写字楼—— 东峰 、西 峰以 １０ 地面空 间则为新 闻发布 会 、新 品发布会提供 了首选场 ０
Ｓ ＨＡＭＡ服务 式公 寓品牌 登陆浙 江首发 盛典暨ＩＣ Ｂ 金奖宣传片亚洲首映晚宴。 据了解 ，项 目地 处下 沙新城 Ｃ Ｄ Ｂ 核 心板 块 ，地 铁 ｌ 线下沙 站 ，拥有 占地 号 面积达８ 万平 方米的金沙湖最佳景观资 ６ 源 。未来 ，环金沙湖地 区将打造为下沙 新城的行政 、商务 、商业 、居 住 、生活
新城控股生活广场招商策划方案讲义课件
65岁及以上
人均GDP（元） 2010年 2009年 2008年 2007年 武进 74181 97504 85776 71634
132091
常州 64820 55290 51746 44452 南京 62593 55290 50855 45743
8.42%
无锡 90355 81146 73733 65570 苏州 88180 83696 78875 69151
终点 湖塘乐购 南洋广场 中华恐龙园 常州客运中心 漕桥 雪堰桥 遥观公交站 红梅公交中心站 坂上 火车站中心站 阳湖广场
2 3
八佰伴 武进购物中心
五星 电器
乐购生 活广场
4 5 6 7 8 9 10 11
南洋商 贸广场
12
517
518 74 76
皮革城路桥南洋广场
皮革城路桥南洋广场 湖塘乐购 湖塘乐购
新城生活广场招商策划方案
目录
一.项目调研 二.定位深化及品牌模拟落位 三.招商政策建议及收益测算 四.开业筹备计划建议 五.招商策略及招商推广建议
招商展望
新城生活广场招商策划方案
第一部分 项目调研
项目调研―基础调研
武进区概况：
武进区地处长江三角洲太湖平原西北部，江苏省南部， 介于南京、上海之间。长江三角洲最有经济活力腹地， 2002年撤市设区，成为常州市武进区。综合经济实力 发达，连续多年位居中国百强县（市、区）前十位。
17.52
18.91 49.75 20.21 29.54
第一产业
第二产业 其中：工业 第三产业
%
% % %
2.3
63.1 60.2 34.6
3.2
63.7 60.3 33.1
城市综合体运营模式分析
城市综合体运营模式解析城市综合体有三个方面的特点。
第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。
刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。
从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。
开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。
比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。
这是第一个方面的特点。
第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。
相应也导致综合体的密度比较大。
还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。
第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。
还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。
现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。
展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。
最后导致整体的运营非常复杂。
我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。
大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。
但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包括平均的体量，包括它在分布上面，从核心区到副中心到新市政中心到远郊城市的区位，呈现出很多新的特点。
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城市综合体 发展模式
内因
均衡发展
写字楼为核心
优越的地理位置； 客户（产业）
便利的交通条件； 支撑，已形成
较大的规模，建
产业簇群；
筑面积 20 万平 位于现在或未
方米以上。
来的商务区
酒店为核心
商业为核心
位于一线城市， 地理位置位于城
地理位置不远离
市中心区；
城 市 核 心区； 交通具有地铁口
5F 俏江南、糖果KTV、奇迹健身、思博教育
主力品牌简介
中文名称：飒拉 品牌发源地：1975年西班牙 ZARA为西班牙Inditex集团旗下，全球快时尚 第一品牌，深受全球时尚青年的喜爱。拥有超 过两百余位的专业设计师群，一年推出商品超 过12000款，每周两次补货，每隔三周汰旧换 新。总之，ZARA 随时都有新东西设计新潮， 价格亲民让平民拥抱High Fashion！
新城控股城市综合体项目介绍
新城控股集团有限公司
2012年 月 日
目录
1
城市综合体概述
2
新城控股城市综合体简介
3
新城控股吾悦广场
4
新城控股吾悦国际广场
城市综合体概述
什么是综合体
城市综合体发展
第一代 上世界30年代中期，美国纽约建成了洛克菲勒中心，它可以说 综合体 是美国最早的大型多功能综合体之一。
城市综合体简介 和发展模式
（一）城市综合体简介
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐 饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各 部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功 能、高效率的综合体。
（二）国内城市综合体发展模式
根据对2004年全国100大综合体建筑项目统计，65％的综合体具有酒 店、办公、商业和公寓的四大功能。2006-2007中国100个新建综合体 项目中，有61%的拥有全部三种以上业态。城市综合体发展模式主要 为以下四种：均衡发展模式、写字楼为核心功能的发展模式、酒店为 核心功能的发展模式、商业为核心功能的发展模式。
品牌发源地：1917年荷兰 WE是全球成功的“快时尚”品牌之一，总部设在 荷兰乌德勒支，隶属于荷兰Logo国际时装集团， 该集团拥有数家知名时装批发及零售公司，包括 O’Neill, Beldona, Setpoint 以及 Waalwear Men &Kids。WE始创于1917年，于1962年提出 “快时尚”概念，之后WE便对品牌形象重新定位， 从而快速占领欧洲休闲服饰市场并在海外市场取 得显著成绩。如今，WE已经成为全球年轻人的时 尚风向标。
新城控股城市综合 体简介
发展模式 吾悦广场 吾悦国际广场
发展模式
新城控股集团经过对常州城市经济及发展的详细研究，迈开了进军商业地产 的步伐，新城控股的城市综合体功能概括为购物、美食到娱乐、休闲；从亲 子、超市到电影，一站式乐享天地，360°全生活体验。常州目前有两个城市 综合体项目：主城区的吾悦国际广场、武进区的吾悦广场。其中吾悦国际广 场发展模式为均衡发展，吾悦广场发展模式为以商业为核心发展。
项目名称 项目地址 占地面积 商业营业面积 住宅面积 办公酒店面积 总楼层 停车位数量 商场总入口数 电梯
物业分类
项目定位
吾悦广场 常州武进区人民路、武宜路交界处 18万㎡ 14万㎡ 54.5万㎡ 6.2万㎡ 5层 2400个左右 8个 直达梯30部、扶梯50部 大型购物超市、高端酒店式公寓、主题商店（餐饮、 健身、美容、娱乐、文化）、嘉禾影院、高端住宅等 中高端的潮流、时尚mall
新城控股吾悦广场
项目鸟瞰图
外立面
内部装饰
12大主力店、千余国际国内品牌
合作伙伴
业态分布
1F ZARA、H&M、优衣库、必胜客、星巴克等
2F 潮流女性购物 、绫志、依恋、MUJI等
3F 时尚潮流男装、异域风情餐饮、 城市英雄电玩城、孩子王儿童集合店
4F 国内各地特色餐饮、嘉禾影院、国美电器城
通过提供顶级差 异化服务建立其 核心地位。
五星级酒店的功 能化体系能带动 公寓、写字楼， 并定位其规模档 次。
配套设施，有顶 级商场。
明确定位，大规 模综合、娱乐性、 观光性。
区域内缺乏一个 大型商业来统领 区域商业形象。
商业为主导， 其他为辅。
开发商有很强的 商业招商和管理 能力。
上世纪60年代初期，工业化国家城乡之间差异已经开始 消失，这促进城市郊区的综合体和步行商业街结合起来 。如美国的休斯顿长廊。
第二代 综合体
第三代 综合体
上世纪60年代末到70年代初，主要以中庭为标志。它是 根据人们喜欢和活动要求为目的而进行设计的。且中庭 具有空调、阳光和绿化，空间具有趣味性。有代表性的 有美国明尼阿波利斯的I.D.S 中心。
中文名称：海恩斯莫里斯 品牌发源地：1947年瑞典 全球快时尚第二品牌，拥有超过1,400家 专卖店，足迹遍布28个国家，时尚、品 质和低价完美糅合，炙手可热的顶级大 师 完 美 设 计 ， 80% 的 欧 洲 人 衣 橱 都 有 H&M的logo诠释全球快时尚领袖风采！
品牌发源地：意大利 ASOBIO快时尚品牌，致力于为那些 对时尚有着敏锐触觉并且永不停止追 逐的人们提供最多样化的选择。 ASOBIO始终与时代同行，把握潮流 的改变，也了解消费者对不同风格和 着装场合的需要。ASOBIO的每件产 品都是设计、面料、色彩、款式、剪 裁和性价比的完美结合。
交通具有可达性， 或主干道沿线；
在主干道沿线； 区域功能缺乏，
有商务客户支持。 需求旺盛。
பைடு நூலகம்
外因
高层、超高层建 高层或超高层
筑群；
建筑群；
各功能共融，互 写字楼能带动
不干扰；
其他功能；
功能体系化，星 配套完善，有
级酒店、甲级写
商场和公寓
字楼、高档购物
中心、顶级写字
楼、服务式公寓。
项目名称 投资开发 项目地址 占地面积 机动车车位
建筑面积
项目定位
吾悦国际广场
常州新城控股集团
江苏省常州市延陵西路与怀德路交叉口， 属于常州核心商业区
30000㎡
1181
总建面积31万㎡，其中地上21万㎡，商 场约10万㎡，精品住宅约8万㎡，150米 高5A甲级写字楼约3万㎡
常一州体首的个 高集 端购 奢物 华、 城餐 市饮 综、 合中娱 体国乐、·休常闲州为