第四代城市综合体简介
万达广场系列分析
第二代万达：
四代
城市片区或“新城”
区位：城市中心→新区中心
第三代万达：
选址
一代
城市核心商圈
二代
城市核心商圈
万达广场 三代 城市副中心或新区中心
第四代万达：
四代
城市中心文化区或几何 中心城区
选址：市中心到新区
万达选址变化的原因
1 ） 中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展； 2 ） 城市副中心及新区的土地一般成本低，规模较大， 可以开发多种产品，降低开 发险； 3 ） 在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。
广州白云万达广场
业态特色(三代)：体验式消费
体验式消费（文化娱乐和飠饮）要大于50%
在商业步行街划分出临时飠 饮的露天位以满足顾客的体 验式消费
上海亓角场万达广场实景图
万达第四代产品分析
武汉汉街 南宁万达茂
总平面图（万达武汉中央文化区）
功能分区图（万达武汉中央文化区）
鸟瞰图（万达武汉中央文化区）
立面亮点（四代）:建筑照明装置
建筑照明装置被集成到了建筑外围护结构的42333个球体当中。在每个球体种， LED固定装置都将光线射到层压玻璃上，从而生成发光的囿形斑点。同时，位于球 体后侧的第二组LED灯在背板上创造了漫射照明的效果。在这17894平方米的媒体 立面上总共使用了31万盏LED灯。对于这些灯的各种可能的组合和控制创造了丰富 多彩的媒体照明效果以及千变万化的灯光变化顺序编程，配合了汉街万达广场的使 用，起到了活跃氛围的效果。
5万㎡（纯商业） 10-15万㎡（纯商业）
50-100万㎡ 写字楼4.6万㎡
公寓式办公楼7.0万㎡
五星级酒店4.5万㎡ 商务酒店0.8万㎡ 综合大商业17.4万㎡
第四代城市综合体简介
第四代城市综合体简介一、第四代城市综合体概念第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
、城市综合体的发展过程个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。
在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式:第一代供销社商业模式。
就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见, 但在小城镇还有一些。
第二代百货商业模式。
所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。
第三代是购物中心。
也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL大型购物中心），百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。
是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。
其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将体验式消费”方式无限延扩。
三、第四代城市综合体与第三代的区别第一个是选址不同，像大的Shop ing MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。
第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shop ing MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。
浅析我国城市综合体的规划建设——以苏州工业园区为例
２ 小 时 的活 力 。 ４
约 、 重 环 境 景 观 品 质 的 基 础 上 ， 更 加 注 重 高 强 度 开 发 和 建 注 会 筑 形 象 的 地 标 性 ， 而也 为城 市发 展 提 供 动 力 。 从
成 为 城 市 的名 片 。
美 国纽 约 “ 克 菲 勒 ” 心 被 公 认 为 全 球 第 一 座 城 市 综 合 洛 中
体 。它 打 破 了单 一 物 业 类 型 的叠 加 ， 聚 合 了大 量 的不 同类 型 而
的城 市 功 能 ， 其 是 现 代 主 义 建 筑 思 潮 所 倡 导彼 此 分 离 的 城 市 尤
生 活 、 作 及 娱 乐 多种 服 务 ， 体 的 社 会 成 本 得 到 了有 效 的 降 工 整
多问题可能也是我们 国家将会面对 的， 区别于西方等城 市化 但 程度较高 的地 区， 中国城 市综 合体在很大程度上面向的是城市
扩 张 和 城 市 更 新 。此 类 开 发 模 式 在 具 有 混 合 使 用 、 业 态 集 多
这 种 特 殊 的城 市形 态 进 行 分 析 ， 对未 来城 市 综合 体 在 我 国的发 展 提 出 了展 望 。 并 关键 词 ： 市 综合 体 城 中 图分 类 号 － Ｕ９ ４ １ 粕 Ｔ ８．１
Ａｎａｙ ｉ ｆ ｔ ｅ ｕ ｂａ ｃ ｍ ｐｌｘ’ ｌ ｎｉ ｇ ａ ｄ ｃ ｎ ｔ ｕ ｔｏ ｉ Ｃｈ ｎａ ｌ ｓｓｏ ｈ ｒ ｎ ｏ ｅ ｓｐａ ｎ ｎ ｎ ｏ ｓ ｒ ｃ ｉｎ ｎ ｉ Ｃａ ｅ：Ｓ ｚ ｏ ｎｄ ｔ ｉ ｌＰａ ｋ ｓ ｕ ｈ ｕ Ｉ ｕｓｒａ ｒ
收 稿 日期 ：Ｏ １ ３ ２ ２ ｌ 一Ｏ — ５
奥体万达广场简介
奥体万达广场简介沈阳奥体万达广场是万达集团在沈阳地区第四个城市综合体项目。
由商业步行街、中心旺铺、精装公寓、高档住宅、六星级酒店、万达影城、时尚百货等多种业态组成，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能于一体的大型城市综合体项目。
其总占地面积7.11万平方米，总建筑面积56.32万平方米，北临沈阳奥体中心，建成后必将极大提升浑南地区作为国际大都市商务商业中心区地位，带动浑南新区乃至沈阳城市的发展。
万达集团在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，创新性地将第三代城市综合体概念融入本项目，延续了“一个万达广场，一座城市中心”的传奇。
本项目由三栋写字楼、四栋高级住宅、一栋六星级酒店、一栋商务酒店、一条室内商业步行街及大型休闲、娱乐、购物中心组成。
未来，项目内将入住万千百货、万达国际影城、大玩家、大歌星、综合餐饮、大型超市、国美电器、写字楼等多种配套设施，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能为一体的大型城市综合体。
并引入了吃、喝、玩、乐、购等一站式消费模式，第三代城市综合体正开始全面引领城市的商业发展趋势。
奥体项目总建面56.32万平方米，销售面积约30万平方米，其中14.9万平方米为写字楼，共三栋，紧临金卡路，总高42层，为方便业主进出，我们每栋写字楼均配置六部电梯；14.47万平方米为高级住宅，共四栋，西至营盘西街，总高分别为15层，38层和两栋53层，户型均为南北通透大户型，景观朝向城市绿化带和沈阳奥体中心；另外1.2万平方米为商铺、底商，平行分布于金卡街南侧；南侧与大型居住小区毗邻，目前北侧为规划中的酒店用地和商业用地；北侧正对着沈阳奥体中心，未来将迎来每日万余客流量，全部三面网点加之未来我们万达广场的主力店的超旺人气互相呼应，完善的业态组合和万达集团品牌的号召力将带来巨大的商机和无限人流，本项目所在地块又是浑南的核心之地，周边商业氛围已是蓄势待发，万达广场的加入将为这商业核心区提供绝无仅有的宜居、宜商产品。
城市产业综合体定义
城市产业综合体定义
先提出的概念，是天安数码城继工业园、工贸园和科技产业园之后的第四代产品。
城市产业综合体融合产业、商务、交流、生活于一体，以企业和企业家为中心，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，使之成为产业集聚、人才集聚、商务金融集聚、信息服务集聚的企业圈和高品质生活圈，从而实现了与城市经济生活的无缝对接，真正融入了城市核心。
城市产业综合体以科技产业大厦、总部office、企业展示中心、商业街区、企业会所、公寓、住宅为主要建筑形态，入驻企业主要是总部企业、高新技术企业、创意企业、绿色低碳企业、生产性服务企业，呈现出物业形态多样性、功能复合性、产业融合性。
1。
成都第四代建筑
成都第四代建筑成都是中国西南地区的一个重要城市，也是四川省的省会。
作为中国的国际化大都市之一，成都的建筑风格也日益多样化和多元化。
在过去的几十年里，成都的建筑经历了不同的发展阶段，其中第四代建筑是一种非常有代表性的风格。
第四代建筑是指在20世纪90年代开始兴起的一种建筑风格，它与前几代的建筑风格有着明显的差异。
与之前注重实用性和功能性的建筑相比，第四代建筑更加注重艺术性和审美价值的体现。
它不仅追求建筑外观的美感，更加注重与周围环境的和谐与融合。
在成都，第四代建筑已经得到了广泛的应用和推广。
不同的设计师和建筑师都将这一风格应用在不同的建筑项目中，从住宅区到商业综合体，从公共建筑到景观设计，第四代建筑无处不在。
成都的第四代建筑充满了创造性和创新性。
它所追求的是打破传统的束缚，摒弃刻板和呆板的造型，以及具有更加自由、流畅和现代的外观。
第四代建筑以其独特的形状和设计理念，为城市增添了新的风貌。
在成都的街头巷尾，你可以看到许多精美的建筑作品。
一些建筑以其流线型的外观和创新的设计让人眼前一亮，代表着第四代建筑的精髓。
这些建筑的外墙常常采用了大面积的玻璃幕墙，使得建筑可以更好地与周围的环境融为一体。
此外，许多建筑的屋顶也是独特的，采用了波浪形或弧形的设计，增添了建筑的动感和时尚感。
除了外观设计上的创新，第四代建筑在功能性上也有所突破。
很多建筑在设计上融入了可持续发展的理念，例如利用太阳能发电、采用雨水收集系统等。
这些举措不仅减少了对传统能源的依赖，也减少了建筑对环境的负面影响，推动了城市的可持续发展。
成都的第四代建筑不仅是建筑师和设计师的杰作，也是城市文化和艺术的体现。
在建筑中融入了当地的文化元素，并与周围的自然环境相协调，使建筑与城市融为一体。
这种融合不仅增添了建筑的魅力，也体现了城市的独特魅力和个性。
总的来说，成都的第四代建筑代表了城市在建筑设计上的探索和创新。
它不仅是一种建筑风格，更是城市发展的重要标志之一。
以“文商旅”为核心的地产开发—万达第四、五代产品专题研究
商业产品线
产品不断升级，万达已经完成从单一购物中心向大型商业文化购物公园的转变。
第四代 第三代
称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅 游文化等主题；包含65万方的核心商业模块。
万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等 可售物业的回笼资金；总规模在40-80万方。
第二代
第一代
第一代
向空中发展，一般是 一个5万平方米左右的单体楼， 地下为停车场，第一层开设精品店，二层、三层 租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城；
类别
产品种类
第一代
纯商业
第二代
纯商业
第三代
商业、酒店、写字楼、住宅
选址
核心商圈黄金 地段
约5万㎡ 购物功能组合 超市+家电+影 院
核心商圈黄金 地段
约15万平方米 购物功能组合 超市+建材+家 电+影院 多个盒子组合 式
第一代万达的简单升级，从原来的“主力店驱动型的单体商业” 进化为“主力店驱动型的多个单体商业”，总规模在12-15万方;
第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”：单层面积500010000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等;
产品特征
万达经历了三代产品发展之后，开始向体量更大、功能更全、体现“文化、休闲、购物” 为一体 的商业综合城发展，并逐步向线上综合体延伸。
汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其 各项指标和规划均符合“万达城”的概念。 万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，
B+，B等几个等级，中央文化区是全国唯一
的A+级别。 中央文化区总体规划
核心标准模块
核心标准模块=15万方购物中心+20万方以上写字楼+10万方以上酒店+10万方休闲街区+10万 方娱乐中心。
万达广场模式
万达广场模式,第四代产品是“城市综合体”,核心是订单地产自从确定了商业模式,万达总部几年前搬进北京,以便对接政府、媒体、商家、金融、人才资源;事实证明,这条路走对了; 城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上,持续发展并逐步完善的核心产品,主要汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群;城市综合体通过将不同的业态融为一体,有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能,在业态间形成了良好的互动作用;在规划设计中,重视建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动,其中,以全新理念打造的商业室内步行街,使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联,引导商业中心顾客合理流动,满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求,成为商业中心的灵魂与纽带,树立了良好的品牌形象;城市综合体的六大效益和为城市贡献：一、成为城市新地标二、完善城市区域功能三、带动产业结构升级、四、产生大量就业岗位五、为地方政府增加税收六、拉动区域消费需求依托全国惟一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队等的支持,万达的“订单式商业地产”商业模式已基本成熟,其开发项目已经呈现出“工业化”特征,不是一个个建设,而是一批批复制,保证了万达每拿到一个项目,便可实现快速启动;拥有大量优质商业资源是万达的又一利器,万达广场的商业大部分为只租不售,拥有1000多家签订合作协议的商家,其中有50个左右是大的主力业态,60-70个为次主力业态,这些商家都是“跟着万达走”,万达广场到哪里,他们就开到哪里,这种经营模式被称之为“订单地产”;万达订单地产的概念,主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建;其中联合协议是万达的主要特色,先寻找有意向签约合作的客户,再根据客户所需拿地、规划、修建是万达的开发模式;订单商业地产在国外是很流行的商业模式,在拿地之前将主力店确定好可以避免在商场修建之后若出现硬伤,从而导致招租困难;为什么万达要有自营的万千百货、万达院线、大歌星呢在中国,订单式模式并不容易发展,主要原因则是中国的市场很容易出现波动,主力店在还未搬进开业之前,商家都可能反悔但不会进行赔偿,因此很多租客比较抗拒这种模式;事实上,万达从“订单式商业地产”获得的一个好处是资金链的稳定,一是先谈妥主力店,等商场开业的时候,至少有50%以上的店面是已经租出,那么租金收益能够确保,万达向来是满铺开业,租金更是有保障；另一方面,万达将与战略合作伙伴签订的门面协议向银行抵押,还可获得一笔银行贷款,从而支撑开发所需;这种融资方式,是万达主要的资金渠道;订单商业模式下的核心竞争力但对于普通百姓来说,对万达的了解和对万达的铭记却有两个不同的阶段;1994年,大连万达成立了中国第一家职业足球俱乐部——万达足球俱乐部,六年里夺下四个冠军,万达就此一举成名;2000年,万达集团急流勇退,彻底离开了足球圈,把全部精力投入到主业住宅、商业地产开发;至今,其率先开创的“订单商业地产”模式,让万达集团以新的“身份”再次家喻户晓;尽管商业地产可以为企业带来丰厚及长远的利润回报,使企业长久稳序发展,但它毕竟是一根难啃的骨头;在进军商业地产的几年里,万达一直在“试错”中前行创新,但时至今日,万达集团已经是一个在17个城市拥有数百万平方米的商业地产开发商,今天,人们习惯称王健林为中国“商业地产和订单地产教父”;从2004年开始,万达开始转为商业地产只租不售的策略;目前,万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁、第一食品、巴黎春天等30多家顶尖企业签订了战略结盟协议,其中有12家是世界500强企业,万达商业广场开发到哪里,这些企业的连锁品牌就进驻到哪里;早在1999年,万达就同沃尔玛的几个高层探讨合作事宜;经过一年多的磨合,2000年双方在长春合作了一个长春沃尔玛项目,获得了很大成功;有了长春万达购物广场的成功经验,万达推广到其他城市,并跟沃尔玛、美国百胜,还有国际家私连锁公司三家企业达成了长期合作;随后,在2001年,万达专门成立商业地产开发管理有限公司,在国内首家提出了商业地产,也就是订单商业地产的概念;接下来的2002年被称为是万达的“订单商业地产年”,“订单商业地产”概念的抛出与实践让王健林在业界有了更多的话语权;这是一种新的商业地产模式：先找沃尔玛等商家签租赁合同,然后再盖商场,以降低商业风险;这就是“订单商业地产”;在订单商业地产的基础上,万达正从第一代“沃尔玛＋万达”的订单地产,走到现在万达广场第三代“城市综合体”模式;到如今,从万达广场到万达电影院线,从万千百货到万达索菲特大饭店,王健林打造了集写字楼、文化娱乐产业、大型购物中心、高星级酒店、公寓于一体的“城市综合体”,协同发展的,则是万达自己的设计规划院、酒店管理公司,以及沃尔玛、百盛百货、美国百胜餐饮集团等共同设计“订单”的跨国巨头;我们知道,商业地产建成容易、管理难,而且万达又是在跨区域做Mall,跨区经营是对房地产企业的一次“大考”,考验的不仅仅是人才和资金,更重要的是企业的管理制度和文化事实上,在万达集团商业突围的“指导性意义”中,越来越多的发展商已经开始涉足商业地产,这似乎为万达带来了更多的竞争者;而相对于其他竞争者,万达最大的优势还是在于营运;王健林说, “我们已经运作了十年,积累了1000多个商业客户,这是其他开发商无法比拟的优势所在;这种营运管理的能力就是万达的核心竞争优势,而这种核心竞争优势是很难克隆的;”在万达,已经研发出规范化的管理模块、信息系统和电子监控系统,能够对商业动线的人流走向进行翔实分析,“这就是竞争力;”业内人士分析,重要的不是看你现在盈利了多少,而是看万达的商业模式和所有房地产不一样,而且这种企业的估值能看到更好的长远利益;万达在中国大连万达集团创立于1988年,已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业;万达集团目前在全国50多个城市投资项目,已在全国开业27座万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店,是中国商业地产行业领先的龙头企业;万达集团计划到2012年企业资产超过1500亿元,年销售额1000亿元,年纳税80亿元,成为世界级的企业集团从进入一个城市便占据“龙眼”位置到为一座城市再造一个新都市中心,万达创立商业地产的10年来,开发模式从第一代走到第三代,过程中经历了无数的磨难和艰辛,但也取得了巨大的成功……在总结这段惊心动魄的经历时,王健林董事长将这个过程称为一次“涅磐”,一次脱胎换骨、一次破茧成蝶、一次浴火重生的“凤凰涅磐”因为万达在商业地产领域的不断创新、一直领先,无数合作者都先后选择了万达,并在合作过程中坚定了这种合作关系,获取了巨大的成功;很多商家随万达而迅速形成连锁品牌,很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者,万达到哪里,他们就跟到哪里……凤凰涅盘：三代万达广场的成长历程第一代单店模式以销售平衡现金流,单打独斗形不成合力;2001年,万达广场第一代开始出现;位于核心商圈、总面积5万平方米左右、地上地下共五层的新商业体纷纷出现在各个城市的中心;此时的万达广场采用分割出售“产权式商铺”的方式平衡现金流,给了无数投资者进入商业地产的机会,因此大受追捧;经营初期,由于商铺经营权的分散以及管理职能的滞后,主力店以外的各个小商铺只能单打独斗,整体形象混乱,人流分散混乱,经营并不理想;由此,万达广场第一代——单店模式遇到了发展初期不可避免的挫折;万达很快做出了调整,提出了第二代开发模式——纯商业组合店;第二代组合店模式业态布局尚欠火候,未形成人流的有效流动万达广场第二代开发模式比第一代有了长足的进步,项目规模上较之第一代有了两至三倍的增加,引进百货、电玩、餐饮、建材等多种业态和更多品牌店,最终形成一种纯商业组合店联合发展的模式;但在经营中发现,主力店吸引来的大量人流并没有流向小业主的商铺,而被白白浪费,经营者们过高的期望值并没有如期实现;事实上,第二代万达广场仍然没有把握住商业地产的精髓：商业地产是经营出来的,而不是卖商铺卖出来的万达第三代城市综合体开始创造新都市中心在总结了第一代万达广场和第二代万达广场的成功和失败经验后,万达进入了第三代万达广场的开发;在万达第三代商业模式下,万达广场包罗万象,无所不能,一个巨大的综合体里有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅、酒楼、国际电影城、电玩城、健身中心等多种非零售业态,真正做到了购物、娱乐、休闲的多功能组合；同时,第三代万达广场中出现了王健林称之为“第三代万达广场之灵魂”的室内步行街;几大主力店不再各守一方,而是围绕这条室内步行街布局,步行街的每一层都通往各主力店,通过建筑平面立体的互动实现所有门店共享巨大人流;如果说第一代、第二代万达广场还需要借助市中心来发展的话,集成了各种城市职能的第三代万达广场已经开始创造市中心;万达广场到哪里,就把繁华带到哪里;创造传奇商业模式领跑中国万达选址从“选”商圈到“造”商圈涉足商业地产之初,万达项目多选择城市的核心商圈,借助成熟商圈已经形成的商业氛围为万达广场造势,以保证中小业主的投资收益;但早期万达商业广场以带租约销售模式,大多将商铺分割出售给中小投资者,靠销售平衡现金流;但由于产权多元化、经营分散化、商业模式单一和主力店与小商铺之间的无连续性,以及经济环境和投资者心理的不成熟,万达广场也因此经历了一些挫折,商户过高的投资回报期望没能实现;在万达商业模式向第二代过渡的过程中,虽然项目面积加大,业态也增加,但因为各门店之间的互动没能有效建立,项目的潜力并没有真正发挥出来;当万达的第三代商业模式出现,“城市综合体”已经不是空间狭窄的传统商圈所能容纳;由此,万达的选址体系发生了重大变化,大体量的建筑群、业态丰富的综合体开始出现在各城市的非中心地带;万达集团将选址体系的重心完全转向了空间开阔的城市非中心甚至郊区地带,而万达所要做的正是启动这些区域,通过万达商业模式的成功带动整个区域甚至整个城市的发展;万达选友顶级品牌联袂,成就国际万达万达之所以能够成功,与其对于自身成为“国际万达”的标准有着密不可分的关系;对于选友,“国际万达”的辞典里有这样一条标准,那就是：合作伙伴是国际级;至今,以这样的标准选择合作伙伴,万达已经拥有8家不同业态的主力店作为“紧密型合作伙伴”,30多家国际和国内的知名公司作为“战略合作伙伴”和一大批中小店铺连锁企业伙伴;此外,为了保证合作伙伴能赚钱,万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议,在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益,达成双方的利益最大化;8年前的万达从做订单式开发开始,随着市场需求和中国经济环境的变化而逐渐向专业的商业地产运营商迈进,有了品牌战略合作商家、有了详细的前期策划、规划方面的经验,万达进行商业开发的准确性才能不断提高,甚至已经可以保证场场旺铺;规划先行万达广场成功的核心竞争力在万达对商业伙伴的合作过程中,万达广场的规划先行策略起到了举足轻重的作用,万达商业规划研究院是中国首家专业从事城市综合体及大型商业综合体开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构,由来自建筑设计领域及开发领域的众多精英人才组成;万达商业规划研究院不但是万达商业地产链条中的核心环节,还是中国专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构,研究院汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各专业的一流人才,更是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分;在每一座万达广场招商开始后,规划研究院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备,规划至每一个商铺、设计至每一个细节,尽量避免商家进场后进行改建,减少浪费,同时也是对入场商户负责;选择万达追随创造商业奇迹的领军者在每一个城市综合体,入场项目能不能实现真正的旺铺经营,一方面源自建造者的前期规划和后期管理,更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”,在万达广场,仔细观察你会发现,一些中小主力店随着万达的连锁开发而出现在每一个城市的万达广场里,也正因此,很多商家随万达而迅速形成连锁品牌,很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者,万达到哪里,他们就跟到哪里……。
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第四代城市综合体简介
一、第四代城市综合体概念
第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
二、城市综合体的发展过程
一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。
在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式：
第一代供销社商业模式。
就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。
第二代百货商业模式。
所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。
第三代是购物中心。
也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。
是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。
其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。
三、第四代城市综合体与第三代的区别
第一个是选址不同，像大的Shoping MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。
第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shoping MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。
而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。
第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。
第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。
四、第四代城市综合体的构成及内容
五、案例
以恒实·平阳景苑为例分析第四代商业综合体的定位特点
以第四代商业模式的恒实·平阳景苑为例，项目设计定位为广域化时间型消费的商业设施、城市的副中心。
超大的体量和庞大的、复合性的服务功能，有机的把休闲购物、美食娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起，使得它不简单是一个商业集团的商业地产项目，而在更高层面上成为这个城市的城市资产。
它的良性运行关系到社会生活和谐与繁荣着，并决定着这个城市国际化发展的信心和速度。
因此，平阳景苑之对于地方政府的意义，除了税收和就业机会之外，更标志着这个城市的发展方向和幸福指数。
恒实·平阳景苑项目——即：杨家堡城中村片区改造暨亲贤北街西段打通工程，被太原市委市政府列为“城中村”片区改造的重点、亮点工程。
也是市、区政府招商引资的试点项目。
规划净用地235亩，总建筑面积约111万平米。
由51万平米住宅及公寓、17万平米办公及酒店、7万平米商业、1万平米学校、6万平米地下商业，29万平米地下车库组成。
恒实·平阳景苑地处长风大街，平阳路，亲贤北街，滨河东路四路围合交汇处，地理位置极其优越，交通十分便捷，西面与长风商务区、市政新址仅一桥之隔，东面则是太原市最繁华的亲贤长风商圈，从地理位置来讲，本项目是起到连接长风商务区和亲贤长风商圈的纽带，地段价值无可比拟。
目前，本项目已有多达30多条公交线路通达全市，距火车站5.8公里，只需十几分钟的车程；距飞
机场8.5公里，也只要二十分钟左右的车程，出行十分方便。
整个项目将引进国际上最先进的商业运营模式，以风靡世界的“时尚生活体验” （Life Style Center）为模式。
项目建成后将是一个集聚金融办公中心、酒店商务中心、精英行政中心、开放式商业中心、城市娱乐中心、立体休闲购物中心、旗舰品牌时尚中心、特色商业广场、顶级公寓、高端住宅等为一体的第四代商业综合体。
恒实·平阳景苑项目在建筑设计上，通过对商住和谐、品质生活、时尚消费的精心处理，构建Shopping Park，提高来此顾客的舒适度，增加客流的逗留时间，进而促进"非目的性消费"。
这有别于以品牌聚集为手段，以促进"目的性消费"为目的的传统商业地产项目；在商业业态的布局上，平阳景苑大量增加了娱乐和生活功能，将零售业务从主要业态中逐渐减少，使商业地产成为人们生活娱乐的一部分，而将零售业务渐渐让位给风头正健的大型品牌专营店，这又与以大型超市或主力百货为主力店的传统商业地产项目迥异。
恒实·平阳景苑项目发展战略和经营理念
山西恒实地产作为山西商业地产开发的领军企业，始终贯彻长久经营和可持续发展的价值理念体系，在经营管理上花大成本进行品牌价值提升的经营理念。
恒实·平阳景苑五个重点招商区域品类各异，布局合理，各区域以国际快消品牌、潮流时尚服装集合店、高档西式茶餐厅、室内真冰场、化妆品集合店、特
色大众美食城和美特好精品超市为主体，配以时尚箱包、配饰、个性毛绒玩具、美容美体、水吧、饰品等类别为辅的布局，带动整体的商业氛围，引导业态定位，强力辐射周边区域，吸引人流聚集，起到以点带面的作用，力争将该区域打造成一个青春、个性、潮流、时尚的一个聚集地。
同时，通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌。
并对投资业主购买的商铺按照既定的商业规划，采用委托出租的招商模式，确保商业部分的统一规划、统一经营、统一管理的理念。
以庞大建筑群的建筑特色为亮点，吸引了大量人流，凭借轻轨交通公交路线，形成网状交通体系，依托充足的客流量支撑平阳景苑商业航母的体量，加速财富聚集，延伸创富梦想。
我们强调重视行销，包括项目整体装修，无处不在的绿意植栽，随处可憩的休闲角落，多姿多彩的商业宣传，轻松娱乐的背景音乐…….让顾客在休闲自然的情景化空间里购物消费。
山西恒实地产用敏锐的感知和超强的预见性，以无以伦比的强势发展态势和无限拓展远景，站在山西商业地产最前沿，以巨资打造山西首个第四代城市商业综合体，裂变长风商务黄金板块，必将树立商业地产时代之上最醒目的巅峰地标，从现在起荣耀未来。