对一则房屋买卖合同公证案例的反思

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买卖合同纠纷案例分析心得体会

买卖合同纠纷案例分析心得体会

买卖合同纠纷案例分析心得体会
作为律师,我曾经处理过一起买卖合同纠纷案例,这件案件中,我吸取了很多宝贵的经验,也深刻地感受到了一份合同的重要性。

双方基本信息
本案件中,买方为某家电公司,卖方则为一家家电零售商。

双方均已在工商局注册,并且双方均具有独立的法人资格。

各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任
在本案件中,双方的权利与义务均已在买卖合同中明确规定。

在合同中,我们规定了买方需按期支付货款,另外,卖方则需按期发货。

同时,我们也规定了各方的违约责任,如果买方或卖方未能按期履行合同,将需要承担相应的违约责任。

遵守中国的相关法律法规
在制定合同时,我们必须考虑到中国的法律法规,保证合同的合法性。

我们在合同中明确规定了双方必须遵守国家相关法律法规,保证了合同的合法性。

明确各方的权力和义务
在本案例中,我们制定的合同十分详细,明确规定了各方的权利和义务。

我们再三确认了各项条款符合法律要求,保证了合同的有效性以及双方的权利和义务。

明确法律效力和可执行性
我在这个案件中,深刻认识到一份合同的法律效力和可执行性的重要性。

我们在起草合同时,必须耐心、细心,并充分沟通,以保证合同的法律效力和可执行性。

总的来说,在处理这起买卖合同纠纷案件中,我收获了很多,并且认识到了合同的重要性。

对于提高律师的专业技能和提高服务质量有很大的促进作用。

法律公证类案例(3篇)

法律公证类案例(3篇)

第1篇一、案件背景张三(以下简称甲方)与李四(以下简称乙方)于2021年3月1日签订了一份房屋买卖合同,约定甲方将其名下的位于某市某区某小区的一套房产出售给乙方,总价款为人民币100万元。

双方约定在合同签订后15日内办理房屋过户手续,并约定了违约责任。

为了确保合同的履行,双方决定在公证处办理房屋买卖合同公证。

二、案件经过2021年3月15日,张三与李四按照约定来到某市公证处办理房屋买卖合同公证。

公证员在审查双方提供的材料后,发现以下问题:1. 甲方提供的房产证上登记的产权人为甲方的配偶,而非甲方本人;2. 甲方提供的身份证复印件上签名与实际签名不符;3. 乙方提供的购房款汇款凭证上收款人名称与合同约定不符。

针对上述问题,公证员要求甲方提供补充材料,包括:1. 甲方配偶的同意出售房产的书面文件;2. 甲方身份证复印件上签名与实际签名相符的证明材料;3. 乙方提供的购房款汇款凭证上收款人名称与合同约定相符的证明材料。

甲方在公证员规定的期限内提供了上述补充材料。

公证员再次审查后,认为双方提供的材料齐全,符合公证条件,遂于2021年3月18日办理了房屋买卖合同公证。

2021年4月1日,乙方按照合同约定支付了购房款,并要求甲方办理房屋过户手续。

然而,甲方以各种理由推脱,导致房屋过户手续无法办理。

乙方遂于2021年4月10日向公证处申请出具公证书,以证明双方签订的房屋买卖合同合法有效。

三、案件处理公证处在收到乙方的申请后,经审查认为:1. 甲方与乙方签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》的规定,属于合法有效的合同;2. 双方在公证处办理了房屋买卖合同公证,公证处已依法出具了公证书,公证书具有法律效力;3. 甲方在合同履行过程中存在违约行为,应当承担相应的违约责任。

公证处遂于2021年4月15日出具了公证书,证明甲方与乙方签订的房屋买卖合同合法有效,并要求甲方在接到公证书后15日内履行合同义务,办理房屋过户手续。

买卖合同纠纷案应该吸取的经验教训

买卖合同纠纷案应该吸取的经验教训

买卖合同纠纷案应该吸取的经验教训买卖合同纠纷是商业交易过程中较为常见的法律争议之一。

当双方在交易过程中发生分歧或无法达成一致时,往往需要通过法律途径解决纠纷。

以下是从买卖合同纠纷案例中可以吸取的经验教训。

首先,合同的明确性和完整性至关重要。

在起草合同时,双方应详细记录交易的内容、条款和条件,确保合同的明确性和完整性。

合同应包括商品或服务的明确描述、交付时间、价格、付款方式、违约责任等重要条款。

如果合同条款模糊或存在漏洞,会给纠纷发生后的解决带来很大的困难。

其次,遵循合同的履约义务是重要的原则。

双方作为合同的缔约方,都有义务履行合同中的内容。

如果一方违约或无法履行合同,另一方可以诉诸法律寻求保护和赔偿。

因此,双方在签署合同后,应当认真履行合同中的义务,避免因违约而引发纠纷。

第三,解决买卖合同纠纷应优先考虑妥协和协商。

当买卖双方发生分歧或纠纷时,应首先寻求协商解决的途径。

通过协商,双方可以共同商定解决纠纷的办法,并尽可能达成双方都可以接受的妥协方案。

协商解决不仅可以减少纠纷的时间和成本,还可以保护双方的商业利益和声誉。

第四,如果协商无法达成一致,考虑仲裁或诉讼。

当协商解决失败时,买卖双方可以通过仲裁或诉讼来解决纠纷。

仲裁是一种由第三方机构进行的非正式解决纠纷的方式,双方可以选择同意仲裁并接受仲裁结果。

诉讼则是通过法院审理来解决纠纷的方式。

无论选择仲裁还是诉讼,双方都应有足够的证据来支持自己的主张,并遵守相关法律程序和规定。

第五,持续监督和管理合同履行过程。

买卖合同一旦签署,双方应该继续监督和管理合同的履行过程。

及时了解交付进度、质量检查等情况,可以减少潜在纠纷的风险。

双方之间的沟通和合作是确保合同成功履行的关键。

最后,对于买卖合同纠纷案件的教训,企业和个人应该意识到合同的重要性,加强合同管理和监督,遵守合同的约定,积极参与解决纠纷的过程。

同时,也应该及时寻求法律援助和咨询,以便在纠纷发生时能够有针对性地解决问题。

公证员提供法律案例(3篇)

公证员提供法律案例(3篇)

第1篇一、引言公证员作为法律职业群体中的重要一员,肩负着维护法律尊严、保障当事人合法权益的重要职责。

在日常工作过程中,公证员会遇到各式各样的法律案例,这些案例不仅反映了社会的多样性,也体现了法律的适用性和公正性。

本文将从公证员视角出发,选取几个具有代表性的法律案例进行解读,以期为广大读者提供法律知识普及和思考。

二、案例一:遗嘱公证引发的继承纠纷【案情简介】王某,男,80岁,生前无子女,妻子已故。

王某去世前,立下遗嘱,将房产赠与其侄子张某。

然而,在王某去世后,王某的侄女李某认为遗嘱系王某在病危时受张某欺骗所立,遂将张某诉至法院,要求继承王某的房产。

【法律分析】1. 遗嘱的效力根据《中华人民共和国继承法》第二十二条规定:“遗嘱应当符合下列条件:(一)立遗嘱人具有完全民事行为能力;(二)遗嘱内容真实;(三)遗嘱形式合法。

”在本案中,王某立遗嘱时具有完全民事行为能力,遗嘱内容真实,遗嘱形式合法,因此遗嘱具有法律效力。

2. 欺骗行为根据《中华人民共和国继承法》第二十三条规定:“遗嘱是被继承人自愿处分个人财产的行为,他人不得以欺诈、胁迫手段使被继承人立遗嘱。

”在本案中,李某主张张某以欺诈手段使王某立遗嘱,但未能提供充分证据证明,因此法院不予支持。

3. 继承权的认定根据《中华人民共和国继承法》第十条规定:“继承人按照法定继承顺序继承遗产。

”在本案中,王某立遗嘱将房产赠与张某,李某作为王某的侄女,属于第二顺序继承人,但张某作为王某的侄子,属于第一顺序继承人。

根据继承法规定,张某有权继承王某的房产。

【结论】法院判决张某继承王某的房产,李某不服提起上诉。

二审法院认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,驳回李某上诉,维持原判。

三、案例二:房产过户引发的合同纠纷【案情简介】甲公司欲购买乙公司名下的房产,双方签订《房产买卖合同》,约定甲公司支付乙公司房产款1000万元,乙公司协助甲公司办理房产过户手续。

合同签订后,甲公司支付了房产款,但乙公司未履行过户义务。

公证法律效力典型案例(3篇)

公证法律效力典型案例(3篇)

第1篇一、案例背景随着我国法治建设的不断深入,公证制度在维护公民、法人和其他组织的合法权益,保障社会公平正义方面发挥着越来越重要的作用。

公证法律效力典型案例不仅反映了公证制度在实践中的应用,也体现了法律与公证的紧密结合。

以下是一起具有代表性的公证法律效力典型案例分析。

案例名称:王某与李某房屋买卖合同纠纷案案号:(2019)XX民初XX号案情简介:王某与李某于2018年5月签订了一份房屋买卖合同,约定王某将其名下的房产出售给李某,总价款为人民币100万元。

合同中约定,李某需在合同签订后的一个月内支付全部房款,王某在收到房款后三天内办理房屋过户手续。

双方在合同签订后,李某按约定支付了全部房款。

然而,在办理房屋过户手续时,王某以各种理由拖延,导致房屋未能过户。

李某遂向法院提起诉讼,要求王某履行合同,办理房屋过户手续。

二、公证法律效力认定本案中,王某与李某的房屋买卖合同经过公证机关公证。

根据《中华人民共和国公证法》的规定,公证是指公证机构根据当事人的申请,对法律行为、有法律意义的事实和文书进行证明的活动。

公证具有法律效力,公证机关出具的公证书具有证据效力。

1. 公证书的证据效力:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定,书证是指以文字、符号、图形等形式所记载的内容来证明案件事实的证据。

本案中,王某与李某签订的房屋买卖合同经过公证,公证机关出具的公证书对该合同的真实性、合法性进行了证明,具有很高的证据效力。

2. 公证书的执行力:根据《中华人民共和国公证法》第三十二条规定,公证机构对具有法律效力的公证事项,可以出具具有执行力的公证书。

本案中,王某与李某签订的房屋买卖合同经过公证,公证机关出具的公证书具有执行力,李某有权向法院申请强制执行。

三、法院判决法院审理认为,王某与李某签订的房屋买卖合同经过公证,具有法律效力。

王某以各种理由拖延办理房屋过户手续,侵犯了李某的合法权益。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零三条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律案例裁判反思报告(3篇)

法律案例裁判反思报告(3篇)

第1篇一、案例背景近年来,随着我国法治建设的不断深入,法律案例在司法实践中日益受到重视。

本报告将以一起典型法律案例为切入点,对裁判过程进行反思,以期提高司法公正性和效率。

(一)案件基本情况某市A区人民法院审理了一起因房屋买卖合同纠纷引起的诉讼。

原告甲与被告乙于2015年签订了一份房屋买卖合同,约定乙将其位于A区的一套房产出售给甲,总价款为200万元。

合同签订后,甲依约支付了部分房款,但乙却未按约定时间办理房屋过户手续。

甲多次催促乙履行合同,但乙始终不予理睬。

无奈之下,甲将乙诉至法院,请求判令乙继续履行合同,办理房屋过户手续。

(二)法院审理过程A区人民法院受理此案后,依法组成合议庭进行审理。

在审理过程中,法院依法调取了相关证据,包括房屋买卖合同、付款凭证、双方当事人陈述等。

在庭审过程中,双方当事人就房屋买卖合同的效力、履行情况等问题展开了激烈辩论。

经审理,A区人民法院认为,原告甲与被告乙签订的房屋买卖合同合法有效,被告乙未按约定履行合同,构成违约。

根据《中华人民共和国合同法》的规定,判决被告乙继续履行合同,办理房屋过户手续,并支付原告甲违约金。

(三)上诉与再审判决被告乙不服一审判决,向某市中级人民法院提起上诉。

中级人民法院审理后,认为一审判决认定事实清楚,适用法律正确,遂裁定驳回上诉,维持原判。

二、裁判反思(一)关于合同效力的认定在本案中,法院对房屋买卖合同的效力进行了认定。

在审理过程中,法院充分考虑了合同签订的背景、当事人的意思表示等因素,认为合同合法有效。

这一认定体现了法院对合同法的正确理解和适用。

(二)关于违约责任的承担法院在审理过程中,对被告乙的违约行为进行了认定,并判决其承担违约责任。

这一判决符合合同法的规定,有助于维护当事人的合法权益。

(三)关于司法效率的反思本案从立案到判决,历时较短,体现了我国司法效率的提高。

然而,在审理过程中,也存在一些问题,如:1. 证据收集与审查不够充分。

在庭审过程中,部分当事人未能提供充分证据支持自己的主张,导致法院在审理过程中对部分事实难以认定。

公证法律事务案例(3篇)

公证法律事务案例(3篇)

第1篇一、案情简介2019年3月,张先生与李女士签订了一份房屋买卖合同,约定张先生以200万元的价格购买李女士位于某市某区的一套房产。

双方在签订合同后,为了确保交易的安全和合法性,决定到公证处办理房屋买卖合同公证。

在公证过程中,公证员对双方的身份、房屋产权、交易价格等进行了审查,确认无误后,出具了房屋买卖合同公证文书。

然而,在房屋过户手续办理完毕后,张先生发现房屋的实际面积与合同约定的面积存在较大差异,实际面积比合同约定的面积少20平方米。

张先生认为李女士存在欺诈行为,要求解除合同并赔偿损失。

二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面:1. 房屋面积误差是否构成欺诈?2. 双方是否可以解除房屋买卖合同?3. 如果解除合同,损失赔偿如何确定?三、法律分析1. 房屋面积误差是否构成欺诈根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,一方当事人以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求变更或者撤销合同。

在本案中,李女士在签订房屋买卖合同时,并未向张先生明确告知房屋的实际面积与合同约定的面积存在差异,且在公证过程中也未对房屋面积进行核实。

因此,李女士的行为构成欺诈。

2. 双方是否可以解除房屋买卖合同根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

在本案中,李女士存在欺诈行为,且房屋面积误差较大,导致张先生无法实现合同目的,因此,张先生有权解除房屋买卖合同。

3. 损失赔偿如何确定根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律程序公证的案例(3篇)

法律程序公证的案例(3篇)

第1篇一、背景在我国,随着房地产市场的蓬勃发展,房地产交易纠纷也日益增多。

为了保障交易双方的合法权益,我国法律规定了房地产交易必须经过公证程序。

本文将通过对一起房地产交易纠纷的公证处理案例进行分析,探讨法律程序公证在解决纠纷中的重要作用。

二、案情简介2018年5月,王某与李某签订了一份《房屋买卖合同》,约定王某将位于某市的一套房产以100万元的价格出售给李某。

合同签订后,双方按约定办理了房屋过户手续,但李某在支付部分房款后,因故未能按时支付剩余房款。

王某多次催讨无果,遂将李某诉至法院。

在诉讼过程中,李某提出反诉,称王某在房屋买卖过程中存在欺诈行为,要求法院判决解除合同,并要求王某退还已支付的房款。

双方各执一词,争执不下。

三、公证介入为了查明事实,维护双方的合法权益,法院决定将此案提交给公证机关进行公证。

四、公证调查公证机关接到法院委托后,立即展开了调查工作。

调查内容包括:1. 调查王某与李某签订的《房屋买卖合同》的真实性、合法性;2. 调查王某在房屋买卖过程中是否存在欺诈行为;3. 调查李某是否按时支付了房款;4. 调查双方在交易过程中是否存在其他纠纷。

五、公证结论经过调查,公证机关得出以下结论:1. 王某与李某签订的《房屋买卖合同》真实、合法,符合法律规定;2. 王某在房屋买卖过程中不存在欺诈行为;3. 李某未按合同约定支付剩余房款;4. 双方在交易过程中不存在其他纠纷。

六、法院判决根据公证机关的结论,法院认为王某与李某签订的《房屋买卖合同》合法有效,李某未按合同约定支付房款,构成违约。

法院判决李某支付王某剩余房款,并承担违约责任。

七、案例分析本案中,公证机关在法律程序公证中发挥了重要作用。

以下是法律程序公证在解决纠纷中的几个亮点:1. 保障交易安全:公证机关对房地产交易合同进行公证,确保了合同的合法性和真实性,降低了交易风险。

2. 查明事实:公证机关通过调查取证,客观、公正地查明案件事实,为法院判决提供了有力依据。

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由于境外人士房产交易必须办理公证, 公证处 对于此类房产买卖合同面临两难选择。是否应当办 理公证, 笔者 所 在 处 的 公 证 员 经 过 深 入 研 讨 、集 中 辩论, 内部形成了两种观点。
一种观点认为此公证可以办理。主要理由: 其 一, 合同的效力来源于当事人的合意, 公证只是作 为中立第三方对当事人表达其法律行为意思进行 证明, 目的在于为当事人提供一种法定的良好的信 用服务。公证权终究只是一种证明权, 不是裁判权, 也不是主动性的行政权, 只要当事人的合意不违反 法律强制性规定, 而且是通过法定的程序及形式表 达出来, 公证介入就不会有太大风险。相反, 这样的 服务能满足私主体一种公共化表达的信用需求, 使 公证在社会公共信用体系中获得更广阔的生存空 间。!" 其二, 由于国土和税收部门的监管力度不够
了担保此现金交易的安全, 双方同意将股权卖方的 一处房产作为交易的担保。因口说无凭, 买方遂要 求卖方先将房产过户到自己名下取得担保后, 再通 过房产交易支付相应的股权对价。实践中, 经常合 作的交易伙伴, 股权转让往往连续发生, 随着股权 增值, 导致出现同一套房产频繁过户, 交易价格越 来越高的现象。另据当事人讲, 国土及税务部门对 于此种现象并不干涉, 只依法收取税金而已。
!"张文章主编: 《公证制度新论》, 厦门大学出版社 2005 年 6 月版, 第 9 页。
China Nota ry 中 国 公 证 39
研究
案例是法律迷宫 案例是法律盆景 案例是法律知识的淘宝城 案例是反映现实的多户登记不要求事先评估) , 房产买卖合同 中书面协议价格与实际成交价格不符的现象在实践 中普遍存在, 如果发生导致国家税收被恶意规避等 法律后果, 职权部门应当承担行政不作为或怠作为 的法律责任。公证机构是中立的法律服务机构, 没有 行政管理职能, 不可能对合同进行实质审查, 也不应 承担虚假合同带来的法律风险。其三, 办理公证是境 外人士购买房屋的必经程序, 如果登记部门对房产 交易价格都没有异议, 公证机构却擅自加以评判, 往 往会被认为是对境外人士购房的一种人为阻挠, 被 视为歧视, 从而引发矛盾, 处理不好可能引起诉讼, 有违公证减少纠纷、保障和谐的服务宗旨。
然而, 我国不动产登记制度中并没有公证的身 影, 不动产物权登记制度的不完善直接导致了市场 上房产买卖“阴阳合同”的大量出现。买卖双方通常 签订两份合同, 一份出于避税或其他目的, 向有关部 门登记时使用, 而另一份作为实际支付交易金额的 合约并实际履行。一旦出现纠纷, 登记公示公信力的 效力将难以保障原房产所有人的权利。而登记部门 的职权是法律规定的, 登记部门的错误可以通过异 议登记、更正登记、国家赔偿的方式予以弥补, 对其 职权设定没有直接影响。公证却没有国家的法律支 持, 出了错误, 公证机构要承担民事责任, 这也成为 部分公证人员对房产买卖合同不作细致审查的原 因。
!"毛立华著: 《论证据与事实》, 中国人民公安大学出版社 2008 年 1 月版, 第 109 页。 40 中 国 公 证 China Nota ry
新疆乌鲁木齐市法诺公证处 /主任 : 常密菊 地址 : 新疆乌鲁木齐市解放北路 17 号南门酒花大厦三楼 邮编 : 830002 电话 : 0991—2817048、2833077 传真 : 0991—2822409 网址 : www.xjg zc.com E- mail : xjg zchu@163.com
China Nota ry 中 国 公 证 41
研究
案例是法律迷宫 案例是法律盆景 案例是法律知识的淘宝城 案例是反映现实的多棱镜
研究




对一则房屋买卖合同
反思 公证案例的
雷 达 ·广东省深圳市公证处
2 008年 7 月, 一名持泰国护照的男子( 买方) 和 一名房产中介( 卖方代理人) 来到深圳市公证 处申请办理一件二手房买卖合同公证。公证员核实 买卖双方的身份资料后, 审查合同文本时发现一个 异常的现象。该房产登记价格是 132 万( 与市场价 格基本相当) , 而买卖合同上双方的协议价格是 680 万, 高出实际价格近五倍, 且付款方式是一次性付 款。如此高的成交价, 真是双方的真实意思表示吗? 买方不合常理的行为是否有其他目的? 公证介入此 类房屋买卖合同面临怎样的风险? 这些问题显然值 得进一步分析探讨。
研究




述案例中, 申请公证的合同书面交易价格明显高于 市场的普遍成交价格, 实际上是作为股权的对价, 严 重偏离了证明对象的客观真实性, 即使出具了公证 书, 形成公证证据也难以保证在诉讼中不被其他证 据所推翻。
其次, 公证员审查义务以及方式的选择。针对不 同公证事项公证员负有何种审查义务, 采用何种审 查方式, 《公证法》和《公证程序规则》都没有明确规 定, 只是笼统规定了 “根据不同公证事项的办证规 则, 分别审查”。理论中通常有形式审查和实质审查 之分, 形式审查只证明当事人在文书上签字、印章属 实, 不涉及证明文书内容的真实; 而实质审查则要审 查当事人意思表示是否真实, 文书所载内容是否真 实, 甚至包括当事人是否具有履约能力等。公证审查 方式的不同直接决定了公证的品质和效力。在我国, 公证的形式审查与实质审查的界定并没有严格的标 准和限制, 这使公证员在办证时常常依经验和习惯 而为, 甚至出现了对于同一公证事项有的公证员进 行实质审查而有的只进行形式审查的现象。对此, 有 学者建议以“谨慎、勤勉的审查义务”取代“形式审查 和实质审查相结合”的审查义务, 理由是公证人是法 律方面的专家, 而专家责任就是基于其负有高度的 注意义务、忠实义务和提供正确信息的义务。!"
二、案例焦点问题的理论分析 对于上述案例中的公证事项是否应当办理的争 论, 实际上是围绕公证员办理房产买卖公证的判断 依据展开的。其焦点问题概括起来有三个: 一是公证 的真实合法性与证明对象真实合法性的关联; 二是 公证员审查义务以及方式的选择; 三是房产合同公 证功能与政府登记职能的区分。 首先, 公证的真实合法性与证明对象真实合法 性的关联。在讨论此问题前, 笔者认为应当首先区分 三个基本概念即证明对象、证据和公证证据。从诉讼 法角度来说, 证明对象就是证据所要证明的案件事 实; 证据是指诉讼中用来或可能用来认定案件事实 的一切事实和材料; 公证证据指经过公证的证据, 一 般通过公证书的形式表现出来。就上述案例而言, 当 事人买卖房屋的法律行为是证明对象, 凡是能够证 明当事人买卖房屋行为的一切事实和材料都可作为 证据, 它可以包括当事人的谈话记录、书面协议、收 款凭证等; 而房屋买卖合同公证书作为公证证据, 则 只是证明房屋买卖事实的诸多证据中的一项。 作为证明对象的案件事实, 其客观真相只有一 个, 其真实性是唯一的, 而证据所反映出来的案件事 实其真实性是相对的, 它可能与客观真相相同, 也可 能不同, !" 所以在诉讼中证据必须经过查证属实才 能作为定案的依据。法律所制定的一系列证据规则 和评判标准, 目的是为了让各类证据在合理的规则 下相互博奕, 然后淘炼出那些最接近客观真相的证 据作为定案的依据, 这样法律还原的事实才能最大 限度地接近于客观真实。公证证据作为证据中的一 类之所以被法律赋予较高的证明力, 正是由它的真 实合法性特点所决定。具有专业法律素养的公证员 通过对当事人提供材料的审查核实、真实意思的确 认、外在行为的客观记载, 使公证证明的案件事实比 其他证据所证明的事实更加接近证明对象的客观真 实。这是公证证据总能在证据博奕中胜出, 最终确立 自己法律地位的根本原因所在。客观公正、真实合法 是公证的灵魂, 是公证员办证时必须恪守的准则。上
笔者对此也十分赞同, 对于一项公证申请事项 发生的新变化, 公证员无论采取何种审查方式, 基本 要求在于公证员要践行“谨慎、勤勉的审查义务”, 使 公证审查义务与公证员承担的责任很好地衔接起 来, 使公证的客观事实尽量接近客观真实。在上述案 例房屋买卖合同中, 尽管公证员对双方当事人是否 恶意串通进行违法活动无法进行侦察判断, 但是作 为法律专家, 公证员应当对如此异常的成交价格负 有高度的注意义务, 以避免当事人通过公证合同的 合法形式实现其非法目的, 对有必要进行实质调查
的事项, 如当事人的真实目的, 应当谨慎、勤勉地审 查核实, 履行严格周全的告知义务。如果无法确认当 事人的真实目的则应当慎办, 避免徒增执业风险。
第三, 房产合同公证功能与政府登记职能的区 分。根据《物权法》、《房屋登记办法》的有关规定, 我 国不动产物权变动必须登记。登记是物权变动的生 效要件, 然而对于物权变动的原因行为, 即房产买卖 合同行为, 登记反具有公示作用。事实上, 如果让登 记部门来对买卖合同进行实质审查, 既容易导致国 家公权力的滥用, 又会加重登记人员的负担, 降低政 府管理效率, 因此, 实践中政府登记部门对用于过户 登记的房产买卖合同只进行形式审查。#$由于其他法 律规范对房产买卖合同的实质审查也没有相应规 定, 使作为房产交易原因行为的买卖合同真实性无 法得到有力的保障。因此, 各国立法常常在不动产物 权变动中引入公证制度, 这样不仅可以有效防止虚 假、无效或可撤销的原因行为的出现, 还能通过公证 文书用词准确、表述清晰的特点, 避免登记人员登记 错误的发生。
另一种观点认为这种公证不应办理。主要理由: 其一, 公证公信力的来源不在于国家法律的直接规 定, 而在于公证的真实和合法性原则。公证证据证明 力的根本来源不是公证行为, 而是公证证明对象本 身的真实、合法。如果公证证明对象自身存在瑕疵, 即使披有公证的外衣, 其证明力也会变得脆弱无比。 在上述案例中, 双方当事人房产交易的目的实质是 保证股权交易顺畅, 一旦股权交易产生纠纷, 当事人 主张房产买卖意思表示虚假, 法律肯定保护更接近 真实目的的意思表示。其二, 尽管《公证程序规则》只 是笼统规定了“根据不同公证事项的办证规则, 分别 审查”的事项, 但在合同公证中“当事人的意思表示” 肯定是必须审查的事项, 登记部门没有实质审查, 不 能作为公证也不进行实质审查的理由, 相反, 这更给 了公证发挥的空间。其三, 境外人士除购买房屋必须 公证, 还有其他许多事项要求公证, 各国都有相似规 定, 目的之一是为了避免境外人士通过某些合法途 径实现其非法目的。上述案例中买卖合同双方的书 面交易价格高出实际价格五倍, 除了当事人自我陈 述的情况外, 不能排除当事人仍可能存在其他非法 目的。如当事人通过此项买卖进行将非法收入合法 化的洗钱活动; 想骗取国内发票用以回国虚假销帐; 人民币升值预期导致的国际热钱涌入中国投机获利 等等。
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