保利地产房地产投资决策董事长培训224887753
保利集团房地产项目总经理培训讲义：房地产共95页
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
保利团房地产项目总 经理培训讲义：房地产
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
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谢谢！
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保利物业培训管理手册xiaojun
保利物业培训管理手册1．0 培训部设置1．1 培训部组织结构与责权部门培训部部门负责人培训部经理直属领导人力资源总监部门组织结构图部门编制经理级1人视情况而定视情况而定职责1．负责编制企业培训计划和培训大纲2．负责外部讲师的联系和内部讲师的管理工作3．负责培训课程的开发管理工作4．负责制定培训绩效评估方案5．负责培训的组织与过程管理工作权力1．有对培训质量的监督权和检查权2．有对培训计划、培训方案的审核权3．有开展部门内部工作的自主权培训部经理内部讲师课程研发主管课程研发专员培训主管培训专员1．2 培训部经理职位说明书编号：2.0 培训管理制度设计2．1 新进人员培训管理制度2．2 在职人员培训管理制度2．3 外派人员培训管理制度3.0 培训管理操作工具3．1 培训调查意见表填写说明：1．请按照实际情况填写此表；2．请于月日之前，以部门为单位交到人力资源部，以便安排年培训计划。
3．2 培训需求分析表姓名：部门：日期：年月日填写说明：1．重要程度是指您认为此项内容的重要性（程度分值：1分——不重要，2分——一般，3分——重要，4分——十分重要）；2．熟练程度是指您对此项内容是否熟练掌握（程度分值：1分——不熟悉，2分——一般，3分——良好，4分——精通）；3培训程度是指您认为您的此项内容是否需要培训（程度分值：1分——不需要，2分——可有可无，3分——需要但不迫切，4分——迫切需要）；4．您所填写的内容，将有助于我们有针对性地做好培训计划，请如实填写！谢谢您的合作！3．3 员工培训计划表编号：制表人：制表时间：年月日填写说明：1．培训机构可以是内部部门，也可以是外部企业；2．培训方式分为课堂授课、视频教学、团体讨论、实地观摩、军训和拓展训练等；3．员工培训计划表须报人力资源部经理和总经理审批。
3．4 培训经费申领表填表说明：1．请填写有效费用，经费预算费用不能细分的可只写合计金额；2．本表必须经申请人所在部门经理、人力资源部经理、财务部经理和总经理审批。
(完整版)保利物业培训工作手册
2024/1/24
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成绩评定及奖惩措施
成成绩，形成最终评
定。
2024/1/24
奖励措施
对成绩优秀的学员给予证书、奖金 或晋升机会等奖励。
惩罚措施
对考核不合格的学员进行重新培训 ，直至合格为止；对严重违反培训 纪律的学员，可取消其培训资格。
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持续改进方向和目标设定
01
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03
04
物业管理相关法律法规 解读
合同签订与履行注意事 项
业主权益保护及纠纷处 理机制
职业道德规范与行业自 律要求
2024/1/24
10
应急预案处理及演练
常见突发事件类型及危害 程度分析
2024/1/24
现场处置措施及资源调配 策略
应急预案制定原则与流程 梳理
模拟演练实施与效果评估
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03
培养员工团队协作精神
促进公司文化建设
通过团队建设活动和协作训练，增强员工 的团队协作意识和沟通能力。
通过培训宣贯公司的核心价值观和企业文 化，使员工认同并践行公司的文化理念。
2024/1/24
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培训对象及要求
新入职员工
对公司文化、规章制度、岗位职责等进行全面了 解，快速融入公司并胜任本职工作。
中高层管理人员
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分组讨论会及案例分析
分组与讨论主题
指导员工如何分组，并确定每个小组的讨论主题和案例，以便进 行深入的探讨和分析。
讨论过程与记录
要求员工在分组讨论中积极发言、交流观点，同时做好讨论过程 的记录和整理。
讨论成果展示与评估
安排每个小组在讨论结束后进行成果展示和评估，以便互相学习 和借鉴。
2024/1/24
保利房地产公司企业文化(2024)
引言概述：正文内容：1.人文关怀：1.1强调员工的发展和福利1.2建立健康的工作环境1.3提供多样化的培训和发展机会1.4倡导员工平衡工作与生活的理念1.5鼓励员工参与公益慈善活动2.创新精神：2.1建立鼓励创新的文化氛围2.2注重技术和科学的研发2.3支持员工提出创新想法2.4推动数字化和智能化的发展2.5不断探索和尝试新的业务模式和产品3.社会责任：3.1关注环境保护和可持续发展3.2积极参与社区建设和改善3.3倡导诚信经营和合规管理3.4积极回馈社会，关爱弱势群体3.5遵守相关法律法规，履行企业社会责任4.团队合作：4.1强调团队合作的重要性4.2建立有效的沟通和协作机制4.3培养团队协作精神和价值观4.4打破部门之间的壁垒和利益冲突4.5实践共创共赢的合作理念5.价值观：5.1以客户为导向，提供优质产品和服务5.2高度重视企业声誉和诚信经营5.3强调学习和不断提升的重要性5.4追求卓越和创造价值的理念5.5坚持持续创新和改进总结：保利房地产公司的企业文化以人文关怀、创新精神、社会责任、团队合作和价值观为核心，致力于打造一个以员工为中心、注重创新、回馈社会的企业。
公司注重员工的发展和福利，营造健康的工作环境，提供多样化的培训和发展机会，并倡导员工平衡工作与生活的理念。
同时，保利房地产公司也致力于社会责任的履行，关注环境保护和可持续发展，积极参与社区建设和改善，倡导诚信经营和合规管理。
在团队合作方面，公司强调团队合作的重要性，建立了有效的沟通和协作机制，培养了团队协作精神和价值观。
公司的价值观以客户导向、高度重视企业声誉和诚信经营、追求卓越和创造价值为核心。
这些文化价值观的融入和实践，使得保利房地产公司成为中国房地产行业的佼佼者，并赢得了市场和社会的肯定。
保利第三方评估培训
一.2015年第一次评估结果通报
5、防渗漏：
本次防渗漏合格率按集团公司制定合格线标准（65%）， 共有15个标段合格，3个标段不合格，5个标段未进行防渗漏检查 ，合格率为83.33%，不合格率为16.67%；防渗漏未达标的标段有 ：林语溪项目二标段、三标段；花半里项目04标。
一.2015年第一次评估结果通报
三.方案调整及纠偏措施
（二）、推行强制工艺纠偏（必须落实的八项纠偏措施）：
模板工程
纠偏措施要求： 1、外墙、楼梯周围混凝土墙、 柱楼层接茬部位预埋三件套， 上层模板施工过程中下挂 300mm，贴双面胶带，能有 效防止漏浆且外墙垂直度较好 （外侧柱类同）。
三.方案调整及纠偏措施
（二）、推行强制工艺纠偏（必须落实的八项纠偏措施）：
二.2015年第一次检查中普遍存在的问题
（二）、安全文明及质量风险存在的问题： 1、部分项目临边防护部分缺失、恢复不及时，工 人安全意识不强，经常能看见不带安全帽的工人。 2、门窗、玻璃成品保护普遍做得不到位。 3、临时用电问题多，主要存在配电箱内设置多个 插座、一漏多接、电工巡查记录不及时的现象；用电 箱未上锁；电线电缆未保护直接放在外架上。 4、安全管理中，施工单位资料台账部分缺项，扣 分较重。 5、落地式脚手架搭设不规范，缺剪刀撑、连墙杆 ；悬挑工字钢固定端长度不足、锚环设置不规范或者 偏少。 6、重庆项目普遍存在泛水高度200mm内，施工单 位采用带PVC套管的对拉螺杆，有渗水风险。
三.方案调整及纠偏措施
（四）、年度及月度品质巡检和考核： 结合第三方评估活动的展开，保利公司从工程、技术、客服、成本各部门及物管 公司抽调人手组成品质巡检小组，公司品质分管领导任组长。组织与第三方评估联动 的公司月度品质巡检，以督促各项目实现质量安全的常态化管理、落实工程现场的纠 偏力度和整改落实。 1、以时间为节点联动：品质巡检采取随机循环检查与突击检查相结合的方式，每月所 有项目全覆盖一遍，受检项目在巡检前两天抽取并告知甲方项目部（巡检完上一项目 后才随机抽取下一项目）。突击检查指对材料、组织架构、分部分项工艺工序质量的 临时指定性检查，不会提前通知。 2、以纠偏为共同指向联动：以第三方评估结果所提整改项作为月度品质巡检的主要内 容，对没有落实整改措施的逐项对照合同或管理规定严格处罚。同时也依据保利公司 颁布的各项质量安全标准手册和第三方评估标准查找新问题，循环纠偏。 3、狠抓材料与工序工艺质量的抽查监督：扭转合格供方的质量意识，杜绝总分包单位 在材料和工序工艺质量上“插烂污”是今年公司品质巡检的重点。我们将组织“突击 检查 ”、“有奖举报”等各种形式的纠察检查活动，对发现违规和造成严重后果的总 分包单位，除按合同和管理规定予以重罚外，还会暂停或取消其合格供方资格，直至 诉诸法律。
保利集团房地产项目总经理培训成本控制管理课件
行业最佳实践探讨
最佳实践一
某知名房地产企业的成本控制 体系
最佳实践二
某成功项目的成本优化措施
总结词
通过探讨行业内的最佳实践， 学员可以了解行业领先的成本 控制方法，为自己的工作提供 借鉴和参考。
详细描述
这些最佳实践案例深入剖析了 行业内优秀的成本控制方法和 措施，为学员提供了宝贵的经
验和启示。
05
通过市场调研和供应商比较，选 择性价比高的供应商，争取获得 更好的采购价格和条件。
集中采购
通过集中采购，提高采购规模， 降低采购成本。同时，集中采购 还能提高采购谈判的议价能力。
施工阶段成本控制
施工方案优化
通过优化施工方案，降低施工成本。 例如，合理安排施工顺序、采用先进 的施工工艺等。
施工过程管理
提高成本控制管理能力
通过培训，提升总经理们在项目开发、建设和运营 过程中的成本控制管理能力，提高企业的经济效益 。
建立成本控制管理意识
通过培训，使总经理们认识到成本控制管理对企业 发展的重要性，树立起成本控制管理的意识，并将 其融入到日常工作中。
培训意义
01
有助于提高企业的经济效益
通过培训，总经理们能够更好地控制项目的成本，提高企业的经济效益
和盈利能力。
02 03
有助于提升企业的核心竞争力
在激烈的市场竞争中，成本控制管理能力是企业核心竞争力的重要组成 部分。通过培训，总经理们能够提升企业的核心竞争力，使企业在市场 竞争中更具优势。
有助于推动企业可持续发展
有效的成本控制管理有助于企业实现可持续发展。通过培训，总经理们 能够更好地运用成本控制管理的理念和方法，推动企业的可持续发展。
成本核算与分析
房地产资金管理保利地产总经理培训材
有效的资金管理可以提升企业的核心竞争力，实现企业战略目标。通过合理的资金安排和运作，企业可以提高项 目开发的效率和质量，降低成本，增强市场竞争力。同时，良好的资金状况也有助于企业抓住市场机遇，实现可 持续发展。
02
房地产资金流入管理
销售回款管理
总结词
销售回款是房地产企业重要的资金来源，加强销售回款管理对于保障企业现金流的稳定具有重要意义 。
资金管理体系建设
建立完善的资金管理体系， 明确各级职责，确保各项 资金管理措施的有效执行。
资金风险管理
加强资金风险管理，建立 风险预警机制，及时发现 和应对各种财务风险。
谢谢观看
01
02
03
04
土地购置支出概述
土地购置是房地产开发的重要 环节，涉及大量资金流出。
土地购置计划
制定合理的土地购置计划，确 保资金分配的合理性和有效性
。
土地购置成本控制
通过多渠道获取土地信息，进 行充分的市场调研和风险评估
，降低土地购置成本。
土地购置合同管理
严格遵守合同约定，确保资金 支付的及时性和准确性。
资金计划
制定详细的资金计划，包括收入、支 出、融资和投资等方面的安排，确保 资金流动的合理性和有效性。
预算管理体系
建立健全的预算管理体系，包括项目 预算、部门预算和公司总预算，通过 预算的编制、审批、执行和调整，实 现对资金的精细化管理。
资金集中管理与调配优化
资金集中管理
通过集中管理的方式，将分散的资金归集到总部或指定账户，实现资金的统一调配和监 控，提高资金使用效率。
04
房地产资金风险管理
市场风险及应对策略
市场风险
由于房地产市场价格波动、政策 调整等因素导致的投资收益不确 定性。
2024年度-保利物业培训管理手册
将培训计划提交给相关部门和领导 审批，确保计划与公司整体战略和 业务目标相符合。
12
培训课程设计与开发
01
02
03
课程设计
根据培训目标和内容，设 计培训课程的结构、内容 和教学方法，确保课程内 容的针对性和实用性。
课程开发
组织专业讲师和内部专家 进行课程开发，编写培训 教材和教案，制作课件和 教学辅助材料。
组织变革与调整
针对组织变革、重组或业务调整带来 的新需求，分析员工需要提升的技能 和知识。
8
任务层面需求分析
工作流程与规范
01
根据保利物业的各项工作流程、操作规范和服务标准，分析员
工在具体工作中需要掌握的技能和知识。
岗位职责与绩效目标
02
针对不同岗位的职责和绩效目标，分析员工为达成目标所需的
专业能力和素质。
团队协作
加强团队协作，鼓励培训师资之间分享经验、交流思想，促进团 队成员之间的共同成长。
团队活动
定期组织丰富多彩的团队活动，增强团队凝聚力和向心力，提高 培训师资的归属感和忠诚度。
22
06
培训资源管理
23
培训设施与场地管理
培训设施规划
根据培训内容和规模，合理规划培训设施 ，包括教室、会议室、实操场地等。
30
谢谢您的聆听
THANKS
31
考核标准
制定明确的考核标准，包括培训效果、学员反馈、课程质量等方面 ，确保考核结果客观、公正。
奖惩措施
根据考核结果，采取相应的奖惩措施，对表现优秀的培训师资给予表 彰和奖励，对表现不佳的培训师资进行帮助和改进。
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培训师资团队建设
团队文化
积极营造良好的团队文化，鼓励培训师资之间互相学习、互相支 持，形成积极向上的工作氛围。
保利地产 土地一级开发培训课件
3、控制性详细规划没有编制完成的，不得实施土地成片开发。
案例：《海口市江东新区统筹城乡暨城市综合运营项目合作协议》
主体：百悦集团，由海口市政府委托进行江东新区土地一级开发。
合作内容：规划编制；土地征收与收储、征收补偿及拆迁安置用
房的建设；市政基础设施建设；其他内容。
合作模式：土地指标；土地验收与供应；投资成本；收益分成。
（管委会、市国土局）；（4）编制出让文件（市国土局、拍卖 公司）；（5）发布出让公告（市国土局、拍卖公司）；（6）申
请和资格审查（市国土局、拍卖公司）；（7）招拍挂（市国土
局、拍卖公司）
三、土地一级开发模式
土地一级开发的模式，实际上就是政府和企业在一级开发中各自处于
什么位置，即一级开发主体是谁的问题。
（2006）
四、盈利模式（企业主导模式）
工程总承包模式
企业负责一级土地开发，市土地储备中心按照总建设成本的一定
百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8%）。
利润分成模式
企业土地一级开发，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之 间按照一定的比例进行分成。
一、二级开发联动模式
流程：三亚市国土局-三亚市政府-海南省国土厅-海南省政府 材料：一书四方案（建设用地项目说明书、农用地转用方案、补 充耕地方案、征用土地方案、供地方案）
4、土地收储
由三亚市土地储备中心完成土地收储，登记入库。
（1）公布出让计划，确定供地方式（市国土局、市政府）；（2）
5、土地出让
编制出让方案（市国土局）；（3）地价评估，确定出让底价
房地产培训【成都】房企开发关键点控制及成本管理培训(6月29日)
【成都】房企开发关键点控制及成本管理培训(6月29日)房地产培训：房企开发关键点控制及成本管理培训中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。
我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。
中房商学院将秉承“唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。
微信公共账号：zfxedu【课程背景】房地产培训：房企开发关键点控制及成本管理培训;房地产项目开发是一个复杂的过程，从政策研究、经济环境评估，到地块研究、前期策划、项目利润估算等，以及开发过程的流程管理、节点控制、进程控制、时序掌握、成本控制和质量控制缺一不可，并且需要大量内、外部资源配合。
本课程全程解读房地产开发关键环节管控、项目节点计划控制与成本管理策略及技术手段，使企业各部门统一认识，明确职责，团协作，提高工作效率，为高速度、综合性的项目开发奠定基础。
课程由地产界实战派专家主讲，深度剖析万科、龙湖、绿城、恒大等标杆房地产企业实战案例，分享其20多年积淀的管理经验。
通过培训学习快速了解、学习标杆企业的开发模式与项目管控方法，掌握房地产开发整体业务关键环节与项目节点计划控制手段。
【课程收益】1、学习掌握房地产项目从拿地到物业管理全过程关键环节管控策略与技术处理手段。
2、掌握房地产开发项目全过程重点环节成本控制策略。
3、掌握房地产项目节点计划与控制：项目启动、计划编制、组织、准备管理、现场管理等。
4、深度解读万科、龙湖、绿城等标杆企业实战案例，分享其20多年的管理经验。
【培训对象】1、关注房地产开发的决策层管理人员(董事长、CEO、总经理、副总经理、总工程师、项目总等)。
2、负责房地产成本管理的中高层管理人员(成本部总监、经理、主管等)。
3、参与房地产项目开发管理与成本控制的协作部门及人员(前期、投资、策划、设计、计划、开发、报建、合同、工程、成本、预算、造价、采购、风险、财务、营销、物业等)。
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目录
第一部分
• 房地产行业主要特征
第二部分
• 如何选择项目
第三部分
• 项目投资决策
第四部分
• 项目在于操作
如何选择项目
土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地
产企业发展的基础。为了企业的持续发展，我们必须不
断地寻找土地，发现投资机会。
一是看区位
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
房地产投资三要素：时机、地段、质量
地段
时机
质量
风险分析 投资决策
房地产投资
市场分析
时机主要是指市场环境。房地产投资属于高度竞争的市场运作，
房地产企业的生存和发展是以适应房地产市场环境为前提。
市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
政治政策环境：主要是指城市规划、土地政策、行政法规和领 导执政理念等构成。房地产不仅是生产资料，也是生活资料， 会对城市发展、生态环境、城市风貌、产业布局等产生重大影 响，其在社会经济活动中具有重要影响。因此政府对房地产业 十分关注，经常出台一些措施和政策，来调整房地产商品在生 产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益。我们在项目立
市场分析
家庭收入。分析一个地区的市场购买力，最基础的
数据还是家庭年收入，购房人家庭的年收入水平决 定了购买的承受能力。目前政府的设想是中低收入 者购经济适用房，高收入者购商品房。而对于开发 商来说，有效的购买力主要来自中高收入群。划分 中高收入人群主要依据是现行房价与年可支配收入 相比，年收入能匹配的家庭可以说是中等收入层，
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府出让
和当前土地使用者转让两种途径。
政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。
从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作方
式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作
方式，对项目运作影响不同。
看区位
看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
在当前房地产低速时期，我们投资重心应选择在中心城市
的城市中心。因为中心城市人口多，经济总量大，需求大。
同时目前市场的购买者多为自住型，自住型需求一般都要求设 施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才 能满足。同时我们应当以一种发展、动态的眼光把握区
房地产投资决策
目录
第一部分
• 房地产行业主要特征
第二部分
• 如何选择项目
第三部分
• 项目投资决策
第四部分
• 项目在于操作
（一）区域性
区域性 周期性 专业性 高风险性
房地产项目具有不可移动性和长期使用性。由于房地产
的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、
城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水
长，加大了融资成本和机会成本。
目录
第一部分
• 房地产行业项目
第三部分
• 项目投资决策
第四部分
• 项目在于操作
项目投资决策
由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂专业性和高
风险性，所以房地产投资每个项目要科学决策，而科学
决策是建立在各种分析之上。
（一）市场分析
市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析
市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
平都会大相径庭。
由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时 须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方 面情况。
（二）周期性
区域性 周期性 专业性 高风险性
房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变
化的基本规律也是：繁荣—调整—衰退—萧条—复苏— 繁荣。
房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关 系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。
买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使
用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本， 如同政府出让一样操作简单。
看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题 较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是 原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面 三个问题通过设臵付款条件和要求提供有效担保加
市场分析 市场供求分析 竞争项目分析
从以上四个因素来分析，中国房地产有良好的发展前 景，中长期仍然看好。我们要坚定做好主业的信心！
财务分析 风险分析 投资决策
市场分析
市场供应分析。供给与需求是紧密地联系在一起的，供求关系
是市场最重要的关系。我们不仅要看市场一时卖的好不好，还 要看供求关系，供大于求迟早会导致市场的衰退。
不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权 益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。
房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一
栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开发每个项目都有不 同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。做每一
个项目都是做全新的事情，具有很强的专业性。
市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
高于的为高收入者。此外，居民收入预期对住房消
费也有相当程度影响。
市场分析
城市化进程。随着经济持续发展、城市工业现代化程度不
断提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市发展总进 程来看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经 济发展而波动。
因拆迁而存在不定因素。
看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，
还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。
原貌
支护现状
三是看项目的规划条件
看区位 看场地条件
通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展
的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企
看规划条件
业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。 看交易方式
如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同
的物业开发对资金需求也不一样。 如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的 产品。 还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件， 对项目开发限制较大。
看付款方式
四是看交易方式
市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
19.92 14.35 6.92 4.63 6.91 4.70
2039 1941 634 584 513 178
杭州
青岛 武汉 成都 沈阳 长沙 长春 南昌
4781
4436 3960 3901 3861 3001 2588 1660
284
区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可移动特征
决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素。
我们常说，房地产开发第一是区位，第二是区位，
第三还是区位。区位不仅仅是一个自然地理位臵的概
念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区
位适于建造不同的房地产。
看区位 不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近 的市场需求和消费特征，如北京CBD附近。
市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
消费者预期。消费者预期对未来经济形势的预期，会直接 影响对房地产需求。如果对未来经济形势预期是下滑的， 居民即使有购买能力，也不会花自己大部分甚至全部积蓄 去买房子。如果是乐观的，居民改善居住条件的愿望变得 强烈，对住房的需求就会增加。目前市场存在两种，一部 分人是对预期不看好，持币观望。一部分人预期通胀，开 始有入市投资的愿望。
项时，必须关注这些政策对项目的影响。
市场分析
经济环境：指城市的经济发展水平、居民收入水平及消
费结构、物价水平等因素。一般来说，对于经济发展迅
市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
速的地区，房地产市场的前景也十分广阔，市场机会相
对较多，以下为各城市GDP与平均房价示意。
城市 全国 上海 北京 广州 深圳 天津 重庆
195 639 1179 862 681 536 276
2.38
1.88 6.23 11.62 9.65
417
138 327 619 452 267
14689
7067 5126 5254 5241 3925 3900 4671
5.70 2.57
209 129
市场分析
社会文化环境：指居民生活习惯、生活方式、消费观念
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300 231 869 235 634 258.5 375.5 12%
2200
300 231 869 0 869 217.25 651.75 21%
五是看付款方式
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%不等，要求付
款快，不仅是造成支付压力，更重要的是占用资金时间
位，虽然宗地的自然地理位臵是不变的，但随着宏观经济的
发展和城市基础设施的完善，城市中每一宗地的经济地理区位 将会发生变化。
火车 北站
重庆香槟花 园区位图
香槟 花园
市政府
二是看地块的场地条件
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件
通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、
以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重
大影响。