物业客服日常案例分析
物业管理案例分析客服管家篇
即时自测
1、你认为该业主的做法是否合理？ 为什么？
2、作为一名管理员，你要如何说服 本案例中的业主如期交纳管理费？
案例分析
1.首先帮业主理顺业主与开发商及业主与物业公司的关系。 2.向业主解释清楚物业费的组成。做到有理有据
依据
《住宅物业管理条例》实施细则第六章第四十条“住宅区管 理服务费的基本开支包括：
策略分析
再完善的管理制度，也不可能在所有的情况下都完全适用。它是 为目的服务的，目的始终是第一位。
所以，执行管理制度必须坚持原则性与灵活性的统一，以能否达 到目的来取舍，僵则死、变则活，这是通例。
谢谢大家！
这次事件是由于装修人员违规操作而造成的， 应负完全责任。
案例三
如何应对找借口拖欠管理费的 业主 ?
案例
一日，某大厦管理处走进一位业主说：“因开发商没有在规定的时 间内办理房产证，我从本月开始不交管理费，你们管理处也不要来 找我。”说完后扬长而去。在以后的几个月内，不论管理处工作人 员上门做工作，还是以书面形式通知，都不予理会。
案例
管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中， 电话联系两小时后，物管人员消除了堵塞现象。
事后，李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物管公司提出索 赔要求。
李先生受损的原因是下水管道被堵塞而冒水，而下水道被堵塞的原 因是其他业主乱倒装修废物。
即时自测
物业公司该不该满足李先生的赔偿 要求？为什么？如何处理？
案例七
业主在楼层焚香燃纸怎么办?
案例
每逢清明、中秋等农历节日，许多人都有焚香、燃纸的习俗。住在 高层住宅的往往贪图便利，就在楼层里烧来烧去。一方面缭绕的烟 雾消防警报频发，令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢 污损墙面地砖，很难彻底清除。某花园管理处从实际出发，采取了 相应的对策，实践证明效果很好
万科物业经典案例分析题库(客服类20例)
4、对于确实不能及时帮助业主维修的项目，也应该在现场给予业主合理化的建议,如由第三方维修的,应陪同业主对维修过程进行查看并在事后予以回访;
3、加强维修情况跟进，在提供维修后的保修阶段，如维修项目或产品出现质量问题,应及时予以更换与维修,并及时与客户沟通,以缓解因维修或产品质量问题而引发的顾客的不满。
20０６年4月28日凌晨7:3０左右,1９03房留宿的木地板装修工发现房间进水，检查发现是阳台地漏堵了,雨水涌进二楼房间。装修工打电话给业主李小姐,８：05李小姐用家中电话打电话到监控中心,监控中心值班人员马上安排安全员前往查看，安全员检查后认为进水不严重,未作处理,也未反馈信息中心。９点左右业主又打电话给监控中心,并拨打客服大使电话,中心立即安排技术员前往,技术员9:１0赶到19０3房,此时,工人已把地漏疏通。
经验或教训
（含预防措施）
１、控制中心和客服前台作为部门信息的中心枢纽,承担着信息的发布与收集两大功能,对于每一条信息必须跟踪到位确保关闭。特别是对于紧急突发事件的信息传递和反馈必须及时准确．各部门应加强信息传递流程的培训与监督，确保信息传递的畅通和及时；
2、部门应加强对岗位人员业务知识的培训(特别是新员工),结合公司、部门规章和案例强化人员服务、风险意识、提高岗位人员工作责任心和提升各项工作的执行力度;
3、针对在雷雨／台风天气等异常情况，安排人员提前作好小区／大厦公共部位的排水、排污系统（沟、渠、井、管道)的检查,确保运行畅通。同时向住户发布温馨提示,对自家阳台进行清理,关好门窗。对于特殊住户(如:装修期间、长期无人居住、在阳台上摆放杂物较多等可能导致阳台排水不畅等)要以各种方式进行联系或安排人员进行现场查看;
物业服务案例分析
坚持收费原则 调查事件真相
1、客服部耐心向1层业主解释物业服务的具体内 容及正常缴纳物业费的必要性； 2、核实承诺铺设绿植草坪或地毯的真实性由于没 有文字性的东西服务中心只好实地查看经查本大 厦3单元外露台均铺有地砖所以就能够确定业主反 馈问题的真实性；
起诉才完全解决了
确定承诺的真实性后维修部制定铺设地砖的预算客服部起草了 一份工作联系单对地产公司最后完成了地砖的铺设工作解决了 1层业主反馈的问题大部分业主补交了物业欠费
业主的理由和要求
2008年3月份当收取11号楼3单元401室业主 本季度的物业费时该业主声称：春节时候有 业主在小区内燃放鞭炮致使她家北侧次卧室 的中空玻璃被炸坏该业主认为此事件物业公 司没有起到监管作用致使有业主在小区内燃 放鞭炮进而使得她家的窗户玻璃被炸坏非但 不缴纳物业管理服务费且还向物业管理处讨 要赔偿
物业管理条例第三十六条规定物业服务企业应 当按照合同的约定提供相应的服务物业服务企 业未能履行合同的约定造成业主人身、财产安 全受到伤害的应当依法承担责任
法院判决：
实业公司作为某大厦的所有人该楼玻璃安装质量有问题本身存 在安全隐患且多次发生坠落事件而未能采取措施在物业服务企 业提出改进要求后仍不作为对孙某的损失负主要责任；肖某系 房屋的使用人关窗时应该按正常的方式关闭但因用力过猛导致 玻璃下落对孙的损害负次要责任；物业服务企业作为大厦的管 理人曾向实业公司提出改进要求已尽管理义务孙某的受害同物 业管理企业无直接的、必然的联系因此不承担赔偿责任据此法 院判决实业公司承担主要责任肖某承担次要责任物业服务企业 不承担责任
某小区1、2单元1层业主连续两年未缴纳物业服务费原因是： 大厦是商住混合设计即1层业主楼下还有2层商铺所以1层业主 的窗外形成一个外露台据业主反映当时房屋销售时承诺此外露 台将种植花草或铺设绿色地毯
物业管理工程服务案例分析20则
物业管理工程服务案例分析20则工程人员敷衍了事，引致业主投诉[案例描述]1月2日，18幢三、四楼业主向管理处反映家中有线电视无信号。
工程技术员因四楼业主不在家未进行维修而导致业主投诉。
[处理过程]管理处服务中心接到投诉后，向业主作出解释（有线广播电视站前两天才把信号送到该幢楼房）；并立即向工程部派发“内部工作联系单”，要求工程部尽快开通此处有线电视信号。
工程部接到派工单后马上安排工程技术人员对该幢楼房的有线电视总接线盒进行检修，对松动线头进行紧固。
随后，工程技术人员对三楼业主家的有线电视信号进行了检查确认，到四楼业主家检查时，因业主不在家就离开了（有线电视接线分盒在业主家未进行检查），然后向服务中心返回“内部工作联系单”。
服务中心对三楼业主进行报修电话回访确认，但四楼业主不在家而未得到证实。
1月4日，四楼业主发现有线电视还没信号，直接投诉至管理处经理处。
管理处经理接到业主投诉，立即安排工程技术员对该有线电视进行检查，对松动线头进行紧固，确认电视已有信号到达。
事后该业主向小区业主委员会反映此事，业主委员会对管理处此事的处理态度极不满意，并提出了批评。
[案例点评]该事件是极其平常的日常报修，因管理处工程技术员工作责任心不强，敷衍了事，同时因服务中心对业主报修未全面进行跟踪回访而引起。
管理处各分部之间在日常工作中要主动相互沟通，多联系，互相提醒，只有这样才能更好地服务于业主/住用户，提高公司的总体管理水平，减少投诉。
自来水管爆裂，工程技术员及时处理[案例描述]年1月27日凌晨3:40左右，B18别墅后花园草坪向外直冒水，水势很大。
工程技术员处理及时，避免了事故的扩大。
[处理过程]工程部部长接报后直奔事发现场，初步分析为地下自来水管爆裂，即组织人员进行抢修。
关闭相关水阀，挖开泥土后，发现一直径为75mm 的PVC补心给水管爆裂。
因仓库无备用材料，工程部长立即报告管理处经理，并联系集团物资供应中心采购部，要求供应商送货，货到后工程技术人员马上抢修，更换管件，于次日7:40分恢复正常供水。
物业客服优秀案例怎么写简短
物业客服优秀案例怎么写简短物业客服优秀案例怎么写简短一、案例背景在当今社会，物业管理行业已经成为社区生活中不可或缺的一部分。
优秀的物业管理公司不仅要具备专业的技能和丰富的经验，更需要有卓越的客服水平，以满足业主和居民的需求，提升居住体验。
本文将结合案例来探讨物业客服的优秀案例如何写简短。
二、案例分析1. 了解业主需求优秀的物业客服首先需要深入了解业主的需求和期望。
在某小区，物业公司定期组织业主大会，通过倾听业主的意见和建议，不断改进服务质量。
物业客服还利用问卷调查等方式，全面了解业主的关注点，确定服务重点。
2. 及时响应处理在某小区，业主提出小区绿化带有杂草和垃圾乱堆放的问题。
物业客服立即组织人员进行清理，并在社区公告栏中发布清理通知，向业主解释情况。
业主对物业响应速度和处理结果表示满意，提前解决了潜在的不满情绪。
3. 关怀服务细节在某小区，有一位业主因身体不适长时间卧床，物业客服主动了解情况，定期上门探望，并协助处理部分日常事务。
这种关怀服务细节，让业主感受到家的温暖，有效增进了物业和业主之间的信任和认同。
4. 制定改进方案某小区的停车位一直供不应求，业主对此感到不满。
物业客服在积极倾听业主意见的基础上，结合实际情况，制定了停车位共享方案，有效缓解了停车难题，获得了业主的一致好评。
三、总结回顾通过以上案例分析，我们可以看到优秀的物业客服如何简短地写出案例。
首先要听取业主意见，了解他们的需求；其次及时响应处理，解决问题；再者关怀服务细节，提升居住体验；最后制定改进方案，满足业主需求。
这些做法不仅提升了物业的形象和口碑，还提高了业主对物业的满意度和信任感。
四、个人观点在我看来，优秀的物业客服不仅要能够处理问题，更需要在细节处展现关怀和用心。
只有这样，才能真正赢得业主的信任和满意，提升物业管理的整体水平。
物业客服的优秀案例需要以简洁、清晰的方式呈现，突出关键信息，让人一目了然。
通过案例分析，不仅可以总结经验，还能够给其他物业管理公司提供借鉴和启示。
物业客服投诉案例分析和结果
业主致电服务中心反映：户内可视对讲因无声音需维修，工作人员答复其安排工程人员上门处理，但当日无人上门，也无人电话回复。
一周后双休日，业主再次致电服务中心，客服中心回复需厂家上门维修并告知将于周日上门。
但仍无任何人上门，服务中心也无解释。
因该户可视对讲需施工单位前来进行维修调配，故服务中心答复业主即联系施工单位人员前来处理。
但施工单位人员当日未能到小区处理，服务中心也未及时将该信息告知业主。
一周之后，服务中心再次接到该业主的报修，联系施工单位后再次告知业主工程人员将于次日前来维修，但施工单位仍没有前来，而服务中心又没有将此信息告知业主，造成业主投诉。
投诉发生后，服务中心经与业主的沟通，与施工单位约定在其到现场维修调试的前一天与业主预约，确认维修事宜，最终完成该项维修。
此类报修事件在日常管理中较为常见。
该事件处理主要责任不在服务中心，服务中心通过联系厂家进行前来维修本无过错。
但客服工作的脱节，造成为了本不该产生的投诉。
在此类事件的处理中，服务中心注意了以下事项：(1)在接到业主报修后，非服务中心维修责任的，服务中心应向业主说明此事项不在服务中心维修责任范围内、但服务中心会代为联系并跟进业主与维修责任单位间的协调工作，在得到施工单位前来维修的答复后，应该告知业主是施工单位答复何时上门维修，同时告知业主，届时我方会提前再次与施工单位确认。
(2)在维修进行当日应再次与维修单位确认是否前来维修，在施工单位答复不能前来或者时间有所调整时，应及时告知业主。
(3)在约定的维修时间过后，应致电业主作回访，问询业主是否有施工单位前来维修，在业主答复无人前来维修时，应及时与施工单位联系，并做好后续与业主的跟进协调工作。
(4)若公司对此设备有维修责任，则应及时答复并维修，承担起自身责任。
作为物业服务来说，联系维修则是物管自身工作方法问题，不是推托理由，最好的规避责任的方式就是正视责任义务，积极主动的承担维修联系服务工作，既能赢得业主的信任，也能避免类似的投诉再次发生。
物业服务投诉处理流程与案例分析
物业服务投诉处理流程与案例分析一、物业服务投诉处理流程1、投诉受理这是处理投诉的第一步，也是至关重要的一步。
当业主进行投诉时，物业工作人员应保持热情、耐心和专业的态度，认真倾听业主的诉求，并详细记录投诉的内容，包括投诉的时间、地点、涉及的人员、问题的描述等。
同时，要向业主表达对其投诉的重视和感谢，让业主感受到被尊重。
2、投诉分类根据投诉的性质和严重程度，将投诉分为不同的类别。
常见的分类方式包括紧急投诉（如电梯故障、水管爆裂等影响业主正常生活的问题）、重要投诉（如物业服务态度恶劣、收费不合理等）和一般投诉（如小区环境清洁不及时、绿化维护不到位等）。
分类的目的是为了确定处理投诉的优先级和处理方式。
3、责任确定明确投诉问题的责任归属。
有些问题可能是由于物业自身的管理不善导致的，有些可能是由于业主自身的原因，还有些可能是由于第三方（如施工单位、供应商等）的责任。
只有明确了责任，才能有针对性地采取解决措施。
4、处理方案制定针对不同类型的投诉，制定相应的处理方案。
对于紧急投诉，应立即采取应急措施，如安排维修人员赶赴现场进行抢修；对于重要投诉，要组织相关部门进行深入调查和分析，制定详细的解决方案，并及时向业主反馈处理进展；对于一般投诉，要安排相关人员在规定的时间内进行处理，并向业主说明处理的时间和方式。
5、方案实施按照制定的处理方案，认真组织实施。
在实施过程中，要确保处理措施的有效性和及时性，同时要关注业主的反馈，根据业主的意见和建议对处理方案进行调整和优化。
6、结果反馈处理完成后，要及时将处理结果反馈给业主。
反馈的方式可以是电话、短信、邮件或者当面沟通。
反馈的内容应包括处理的过程、结果以及对业主造成的影响的补偿措施（如果有）。
同时，要征求业主对处理结果的满意度。
7、回访对处理完的投诉进行回访，了解业主对处理结果的满意度和意见。
回访可以通过电话、问卷调查等方式进行。
对于业主不满意的处理结果，要重新进行分析和处理，直到业主满意为止。
物业电话催费技巧和案例分析
物业管家电话催收物业费的9招技巧第一招适时提醒1、对象：未缴费的全体业主。
2、招数说明由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物业费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。
故我们应从每月5日起，按照时间节点及客户类型进行分类，通过短信、微信、电话、上门等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白不按时缴纳物业费是有人跟进的，打消客户“迟交无所谓”的念头。
正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。
给业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。
第二招断其后路1、对象：满口答应，却总不出现的业主2、招数说明很多业主认为物业费能拖就拖，接到电话之后含糊其词，“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用功。
对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用功变有用功的有效手段。
如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。
如果业主一直含糊其辞说”最近”“这两天会来交”，则要和业主约定一个具体的时间，到了时间之后再次提醒业主。
这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。
确定时间后一定要按着时间持续跟进。
在谈话中要向其透露，如果他没有按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。
3、话术像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，您看哪个银行比较方便啊？老师，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。
那行，下周二我让财务查账，到了我通知您(用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰”你的)4、案例观山水8-2某业主何老师之前有几个月的历史欠费。
电话打过去一直说”没空“、”知道了“或“有时间就交”。
在沟通过程中，客服建议业主通过转账方式支付。
”老师，像您这样比较忙的话可以考虑转账的，本来您在外地回来一次也不方便。
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《物业客服日常案例分析》案例1：苦口婆心—业主存心为难物业公司怎么办？某小区入伙不久，一户业主不顾物业管理分公司的劝阻，硬把空调的室外机装在了主面外墙上。
督促其整改的责任，就落在了负责监管装修的物业管理人员崔为民身上。
第一次，崔主管到业主家交涉，给业主讲述了小区安装空调的有关规定，并指出空调应当安装在指定的位置，否则会破坏小区的整体外观，向他提出必须拆下来重新安装。
可业主一点说话的余地都不给，就硬把崔师傅推出了门（搞物业管理的既要吃得起辛苦，又要受得了委屈。
能够受得了委屈而又不打退堂鼓，是一个成熟的物业管理者的重要标志）。
第二次，崔主管又上门做业主的工作，这一次他不单是给业主讲述小区对空调安装的管理办法，还和业主天南海北地聊起了家常，力求缩短双方感情上的距离。
业主显然没有上次那样生硬，但只是答应再考虑考虑（物业管理的工作经验往往就是这样从一次又一次的碰钉子中积累起来的）。
第三次，崔主管在一天后敲开了业主家门，和业主坐下来谈了很久。
不仅给业主讲述了该物业管理服务的理念和特色，还诚恳地征求了业主对物业公司的意见和建议，并对业主提出的从入伙、装修到入住所遇到的种种问题，给予了有理有据地说明和解释。
许久，业主笑着说：“老兄，你这股认真劲让我服了！我原来觉得你们这也管那也管，不舒服，总想“叫劲”。
听你这么一讲，明白了你们还是为业主好、为小区好。
你放心，我一会儿就叫人把空调改过来。
”至此，崔主管长出了一口气，问题终于圆满解决了。
【案例分析】：有些事情出了问题，可能原因并不在事情本身办得是否妥当。
此处不顺当，完全可以到彼此“鼓包”。
要想很好地加以解决，关键是要找准症结所在。
如果发烧都当感冒治，那是庸医的做法。
案例2：直接对话——外籍客户产生误解怎么办？一天下午就要下班时，某小区服务中心来了两位女士，一位是韩国驻华大使馆的外交官夫人，一位是她的翻译。
那位年轻一点的翻译小姐上来就发脾气：“你们通知8月中旬通煤气，怎么又说要推迟，中国人办事就是拖拖拉拉。
”负责接待的工作人员笑着解释：“很对不起，我们原来接到煤气公司的通知是8月中旬通气，现在他们又发来了延期的通知。
”翻译小姐仍一脸的不高兴，“位可是外国朋友，耽误了她的时间简直太不象话！”在旁观察了一会的服务中心主管这时走过来，示意接待人员暂停解释，先对韩国女士点头致意，然后看着翻译小姐说：“小姐，您也是中国人吧？”（这句问话很有艺术性，不卑不亢、不轻不重，明是无心、实是有意）。
翻译小姐脸腾地红了，低下头。
主管接着说：“由于不可预见的因素而导致事情拖延的情况在中国有，在国外也有。
现在的现实是管道煤气确实通不了，这肯定会给大家的生活带来不便。
如果您需要用罐装液化石油气过度，我们物业公司会尽全力给您们提供帮助。
”（不掩饰和回避问题，主动提出解决方案，表现了全心全意为客户服务的精神）。
翻译小姐怔了一下，回头用朝鲜语对韩国妇女复述。
韩国女士脸上的神情稍稍变得轻松一些，她和翻译交流时，朝鲜语中偶尔夹杂着几句英语。
主管见机主动用英语与她对话，说：“十分抱歉给您带来不便，当您需要时，我们会尽可能地帮助您。
”说着还将物业公司的联系电话写在纸条上递给她，“请您理解我们工作的难处，我想我们今后一定会在一起愉快地共处。
”韩国女士惊讶中露出愉快的神情，也用英语回答：“很抱歉错怪你们，希望您理解我的心情。
我担心我丈夫吃不上可口的饭菜，所以十分着急……”说着大家都笑了起来。
第二天上午，那位韩国女士又给服务中心打来一个致歉的电话，电话中双方谈论得非常愉快。
此后，彼此成了朋友。
【案例分析】：物业管理的服务对象既有中国人也有外国人，既有本地人也有外地人。
一种双方都熟悉的语言，往往就能轻而易举地搭起了沟通和友谊的桥梁。
看来物业管理工作者真的需要练练语言功夫，多学几手，争取“见什么人说什么话”。
案例3：有难必帮——客户遇到特殊困难怎么办？一天下午刚上班，某公寓A座14层刚刚入住的业主找到某物业管理公司，询问关于电话过户的事情。
业主是一位六十多岁的朝鲜族老太太，儿女在国外工作，普通话说得不太好。
客户服务中心的工作人员请老人先坐下，倒了一杯水，请她不要着急慢慢讲（问好、请坐、再敬茶，标准的接待程序）。
老人说了好一阵儿，才把事情说清楚：她家的电话是入伙时从开发商那买来的，所以牵扯到过户问题，但不知道过户手续怎样办，还有到哪儿去办。
工作人员明白了老人的意思后，耐心地做出解答，并告诉她：“过户需要户主的身份证原件和105元钱的过户手续费，在北辰购物中心斜对面的电信局办理。
”（物业管理人员应当熟悉与客户日常生活密切相关的事务的办理部门以及办理程序，这样才能当好他们的管家和顾问）听完后，老人面露难色。
老人瘦弱的身体和语言上的不便，自己去办理确实会有一定的困难。
想到这点，工作人员用征询的口吻跟老人说：“您把身份证给我，我帮您办怎么样？”老人听到后非常高兴，放心的把证件留了下来。
第二天中午休息时间，这位工作人员帮助老人办理了过户手续。
当将过户证明文件和发票送到业主家时（受客户之托代为办理涉及财物的事情，要注意交接清楚，以免过后引起不必要的纠纷），业主十分感激地说：“太谢谢你们了物业公司了，不然我真不知什么时间能办成，太感谢了。
”工作人员笑答：“不用谢，您以后有什么困难事，就跟我们说，我们会竭尽所能帮助您。
”老人非常满意地笑了。
【案例分析】：“有难必帮”是一种服务追求，但不是一种管理责任。
因为物业公司的管理服务范围是有明确界定，不可能也没有义务包办一切。
那些属于份内、那些属于份外，我们自己应当清楚，同时也应当让客户明白。
这样，有能力做份外事时，客户就会领情；无能力做份外事时，客户也不会怪罪。
案例4：胜似亲人——遇到走失的老人怎么办？秋天某日中午时分，某小区物业管理公司办公室工作人员都正要准备吃饭，只见护卫二班副班长王波，领着一位老人走进办公室，大家忙起身上前询问。
不料老人说了一大堆莫名其妙的话，搞得工作人员一头雾水，只好转而问起了王波。
原来王某例行巡逻时，在1号楼的三层发现这位老人在不停地敲击着电表箱的门，觉得很蹊跷，便上前询问老人有什么事情需要帮忙的。
不曾想老人忽然漫无边际地说了一句："这楼梯的门怎么打不开了，我怎么回家呀？"王某更觉得奇怪，猜想这位老人可能在精神上有毛病，出门后找不到回家的路，走错了房间。
他脑海中快速闪动，忽然想起老人是住在1609室的，平常自己根本就不出家门，只有在家人陪伴下才会出来散散步（所有物业管理人员都应当熟悉小区客户的基本情况，这样遇到一些意想不到问题，处理起来能够避免不必要的周折）。
于是，王某亲切地对老人说：“您家不在这儿，我带您回家吧！”他搀扶老人来到1609室，按了很长时间门铃，然而里面始终无人应答。
没办法，只好将老人领到办公室。
弄清事情原委后，分公司经理连忙吩咐工作人员把业主档案拿出来，找业主的电话号码给业主打电话。
与业主取得联系后，工作人员仍顾不得吃饭，给老人倒水，与老人聊家常（无论长幼尊卑，善待所有客户，体现了良好的职业修养和服务意识）。
虽然老人的话，东一榔头西一棒子，根本听不懂，但大家还是很耐心地微笑着陪伴着他。
过了一刻多钟，业主来到办公室，看到因迷路走失的父亲安然无恙，和在场的所有工作人员一个一个紧紧握手，不停地说着感激的话：“多亏你们这么负责，照顾我父亲，他有点老年痴呆症，脑子胡涂，如果真的走失了，可就麻烦大了。
”【案例分析】：人口老龄化引发的一系列问题，日益得到社会的普遍关注。
在住宅区物业管理中，如何关爱老人，已经成为物业公司面临的一个重要课题。
解决得好，不仅能够提高自己的管理服务水平，而且还可以创造新的商机。
案例5：物业管理也要反腐败（一）笔者所认识的C公司总经理即将迁往新址办公，在共进午餐时谈起了新址办公楼的一些情况。
在洽谈租赁合同时并不十分顺利，但还算正常，当时其租务部向C公司推荐装修公司，C公司反问如果另行指定装修单位是否可以时，得到了肯定答复，只是被告知空调系统以及消防控制喷淋系统需要由大厦指定单位来做。
可是到了C公司委托的装修单位前来与物业管理部门接洽时，该部门提出了一系列难以达到的要求和条件，极尽刁难之能事，最后迫使C公司不得不委托大厦推荐的Z公司负责其租区的装修工作。
以后的事实证明，Z 公司不是一个好的装修公司。
首先，该公司的设计能力较低，设计人员缺乏足够的经验和创意能力以及对客户意图的领悟能力；其次，该公司现场管理混乱，各工种工序无人协调，竟然还要求客户派人到现场监督；再次，工程质量非常一般，工期延误了很长一段。
这样一个资质水平的装修公司怎么有资格成为一幢高级涉外写字楼的唯一指定装修单位呢？实在太让人生疑了。
（二）E公司董事会就写字楼选择问题费了不少精力，看过不少楼盘，最后选择了一家地处某涉外商圈的著名大厦，高高兴兴地与该大厦签订了租赁合同，开始安排装修工程时，不高兴的事就来了。
原来这个大厦虽然没有像前面提到的那个大厦那样指定装修商，但有一个“怪癖”，就是所有进驻单位必须采用大厦提供的窗帘，而且必须由大厦负责安装。
殊不知窗帘也是整个装修设计的一个有机组成部分，怎么可以分开呢？E公司的领导人们为此苦恼不已，但最后还是拗不过对方而被迫就范。
【案例分析】：物业管理作为第三产业的组成部分，其服务性的特征是十分明显的。
对于从事这一行业的企业或个人来说，牢固树立客户至上的理念是一个基本要求。
本人非常同情案例其中的C公司和案例二中的E公司，同时也非常为那些“同行”们的所作所为而汗颜。
在各类物业项目中，其客户经常会有一些专业性的服务工作需要委托承包商去做，按照行业惯例和一般条件下物业管理公约或租赁合同的要求，物业管理部门应对这些承包商给予正确的指导和严格的管理，监督各承包商遵守相关的规定，确保物业项目内的正常管理秩序得到维护，最终使各方面权益得到有效保障。
在有些项目中，物业管理部门做出指定承包商的规定可能有其特定或合理的原因，但正常情况下也应该不是一家（这不包括涉及楼宇自动控制系统、消防控制及喷淋系统和其他个别有必要由大厦直接安排的项目）。
个别物业管理机构或其有关负责人搞强行指定或变相强行指定承包商的做法，有违行业的职业道德，在一定程度上侵害了租户或使用单位的合法权益，应予纠正。
案例6：警惕“问题公司”（一）数年前，北京某综合性物业项目当时的市场部经理谈到正在洽商租赁写字楼适宜的W公司时，曾对笔者说：这家公司可能有问题，我们不打算让它进来。
可是大约在一个月之后，这个W公司已经在安排办公区域的装修事务了，足见其神通广大。
W公司的办公室装修得很豪华，并大量采用了昂贵的木制装饰；该公司的职员们的风格也于写字楼内的众多国际商务机构中的外企职员不同，颇有“另类”的感觉，但薪金待遇绝不输给他们。
后来，有该公司总裁在五星级酒店与港商对摔XO，最后港商服输称臣的故事；还有这个总裁喜欢歌星名模，某最傲慢的名模被他用两万美金摆平了的传闻。