物业服务常见问题案例分析

• 《民法通则》第一百三十一条：受害人对 于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害 人的民事责任。
律师提示
分析物管有没有责任应首先从物业服务合同中双 方权利义务的约定出发，对未约定的，应分清造 成损失的原因，根据主次原因分清责任。
另外，对物业服务合同中未明确约定或对于易产 生伤人事件的小区公共部分和共用设施设备或管 理设备，物管公司应尽提醒义务，在显眼位置设 立警示标志，以消除安全隐患、避免风险发生。
问题二
歹徒入户杀人并抢劫，业主起诉物业公司 ，是否应承担责任？（案例二）
分析
作为物业管理部门的安全服务仅限于防范 性的安全保卫活动，并不能全方位保证业 主的人身和财产安全及排除治安、刑事案 件的发生。且此案发生在原告家内，对外 无任何异常。此时被告即使履行了正常的 防范安全保卫义务，也无法避免其室内发 生蓄谋已久的犯罪行为，因此被告的行为 与原告家损害结果的发生无法律上的因果 关系。
置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它 的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己 没有过错的除外。 《物业管理条例》第四十七条 物业服务企业应当协助做 好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物 业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政 管理部门报告，协助做好救助工作。
分析
建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落 、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人 应当承担民事责任。综合事实，参考现场照片， 可认定原告车辆的损害是B大厦的所有人，应对损 害负民事责任。
某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人， 不须承担责任。
律师提示
物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管理 公司可从本案中借鉴以下几点： 1、应协助事主查明事件的真实过程，才能彻底解决事件 ，避免纠纷。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全 打消事主的疑虑。 2、全面加强证据意识。根据目前最高人民法院举证规则 的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和 所有人依法负有举证责任，通过拍照、现场记录、无利害 关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠 纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等
法条
《物业管理条例》 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管 理区域内的安全防范工作。。
Hale Waihona Puke 师意见此类问题关键是要查清事故原因，对不属 于物管控制管理的部分造成的损失不应承 担责任。
另外，此类问题也提醒我们，物管过程中 一定要把定期检查维修公共设施设备和人 员出入登记制度落到实处，及时发现安全 隐患，避免损害事故的发生。
物业公司对此不知情，没有过错，对此不承担责任。
法条
《民法通则》第一百三十条 二人以上共同 侵权造成他人损害的，应当承担连带责任 。
第一百三十一条 受害人对于损害的发生 也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任 。
问题四
高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责。 （案例四）
法条
第一百二十六条 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁
适用法条
• 《合同法》第三百七十四条规定：保管期 间，因保管人保管不善造成保管物毁损、 灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任， 但保管是无偿的，保管人证明自己没有重 大过失的，不承担损害赔偿责任。
律师意见
严格履行车辆保管义务，加强小区内的安 全巡查和监控设施管理。
在停车场入口和场内、取车卡上设置警示 标识提醒车主关好门窗，并不要将贵重物 品放于车内。
建设方：该房屋是由设计单位所设计，该 房屋经质检合格，该房屋的楼顶设计是不 上人屋面。
物业公司：楼顶本身就不是锻炼身体的地方，死 者对此有重大过错，因此不承担责任。
法条
• 《民法通则》第一百零六条第二款规定： “公民、法人由于过错侵害国家的、集体 的财产，侵害他人财产、人身的，应当承 担民事责任。”
法条
《物业管理条例》第四十二条第2款 已竣 工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的 物业，物业服务费用由建设单位交纳。
问题六
业主汽车被盗，物业没有监控记录被判部 分赔偿。（案例六）
（类似问题：车辆在小区干道、车库挂伤 或者出现划痕是业主自己责任还是物业责 任？）
分析
业主向物业公司交纳车位费后，物业公司应履行 在监控范围内停车安全谨慎的注意义务。物业公 司未有相应的监控纪录，在停车管理方面存在疏 漏。因物业公司对业主车辆的丢失未尽谨慎的注 意义务，故对车辆的丢失损失应承担相应的民事 赔偿责任。
以案说法
—————物业管理常见法律问题分析解答
物管问题法律责任分析思路
问题 分析 物管是否违约、否 是否不作为侵权
是否未尽管理 义务
是
是
承担责任
承担责任
否 查找原因，落实 责任主体或根据 过错划分责任
问题一
业主在小区楼顶锻炼时坠楼身亡，物业有 没有责任？（案例一）
双方争议
受害方：楼顶外围防护栏高度低于我国建 筑规范的相应要求，存在重大缺陷，房屋 建设方及物业公司有严重过错。两公司应 承担责任。
问题七
房屋质量出问题，业主拒付物业费败诉 （案例七）
分析
没有证据证明屋内墙面大面积霉变、涂料脱落是 由于房屋公共墙面的渗漏引起的。物业公司对小 区进行统一管理，收取物业管理公共服务费用， 不仅指房屋维修服务一项内容的收费。物业公司 如果没有按合同约定履行维修义务，也仅能就物 业公司的违约责任另行诉讼，而不能以此作为拒 付物业费的理由。
问题三
下水道堵塞造成业主损失，物业不
知情不担责。（案例三）
分析
朱先生住在一楼，且堵塞时不在家，可以推定堵塞物是从 二楼以上某住家冲进下水道的，下水道堵塞导致污水外泄 浸泡了朱先生的物品，两者之间具有因果关系，且楼上五 居户均无法证明自己没有用水冲下堵塞物，所以相互间应 承担连带赔偿责任。
朱先生发现下水道堵塞后，不及时清理积水，导致损失在 一定范围内扩大，具有一定过错，依法应承担一定的责任 。
问题。
问题五
业主没拿到钥匙拒交物业费，被判胜诉 。 （案例五）
分析
不动产所有权的取得与不动产的实际交付是不 同的概念。所谓“实际交付”应理解为义务人将房 屋钥匙交付所有权人，使其取得对房屋的占有、 使用权。因此，物业公司以业主取得了房屋的所 有权为由，认为房屋已经实际交付，显然是错误 的。
物业公司负有交付房主钥匙的义务，应积极地 履行义务。而在本案中，物业公司消极的不作为 行为，导致了房屋钥匙至今尚在其处，未完成交 付房屋的义务，有违法律的规定。