物业服务常见问题案例分析
物业案例分析题及答案
物业案例分析题及答案在物业管理过程中，经常会遇到各种复杂的问题，需要物业人员具备专业的知识和技能来妥善处理。
以下是一则物业案例分析题及其答案，供参考。
案例描述：某住宅小区内，业主张女士发现其居住的单元楼电梯经常出现故障，导致出行不便。
张女士多次向物业管理处反映情况，但问题始终没有得到有效解决。
在一次电梯故障后，张女士决定不再支付物业管理费，以此作为抗议。
物业管理处随后发出催缴通知，并告知张女士如果不按时缴纳，将采取法律手段。
张女士对此感到不满，认为物业管理处没有尽到职责，因此拒绝支付。
问题分析：1. 物业管理处是否应该对电梯故障承担责任？2. 张女士是否有权拒绝支付物业管理费？3. 物业管理处采取法律手段是否合适？4. 如何妥善解决这一纠纷？答案解析：1. 物业管理处作为小区的管理者，有责任确保小区内各项设施的正常运行，包括电梯的维护和修理。
电梯频繁出现故障，说明物业管理处可能在维护保养方面存在疏忽，因此应该承担责任。
2. 业主有权对物业管理服务提出质疑和要求改善，但拒绝支付物业管理费并不是一个合理的解决方式。
物业管理费是用于整个小区的维护和管理，张女士的行为可能会影响其他业主的利益。
3. 物业管理处在尝试沟通无果后，可以采取法律手段来维护自身的权益。
但在此之前，应该尽量通过协商和调解来解决问题，避免矛盾升级。
4. 妥善解决这一纠纷的方法可以包括：物业管理处应尽快修复电梯故障，并与张女士进行沟通，解释电梯故障的原因和维修计划；同时，物业管理处可以考虑减免张女士的部分物业管理费作为补偿；张女士也应该理解物业管理处的难处，积极配合解决问题，而不是采取对抗的态度。
通过上述分析，可以看出物业管理中的问题需要双方的理解和配合才能得到有效解决。
物业管理处应该提高服务质量，业主也应该合理表达诉求，共同营造和谐的居住环境。
物业管理14个案例分析
物业管理14个案例分析物业管理14个案例分析提要：业主对管理服务质量缺乏了解怎么办？高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受更多精品源自表格物业管理14个案例分析1、业主不肯交维修基金怎么办？随着《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的出台，对物业管理维修基金的收取及管理办法作了明确规定，但有些楼盘是**年10月1日以前核发《房地产预售许可证》的，而管理公司没有向业主收取维修基金。
新的物业管理公司接手后，要求新收楼业主按规定收取维修基金，新业主为此感到"不可理喻"：以前一直没有收取维修基金，发展商售楼时也没有说有这么一笔费用，为什么以前的业主不用交而我要交呢？这对于我们新业主来说是不公平的。
除非所有业主都交这笔费用，否则我是不会交的。
业主的这一说法其实也有理，由于法规出台较晚，出台后有些公司又不执行，导致这个物业的维修基金一直都没收，新的管理公司要收这笔费用，本也无可厚非，但并不能根本解决该物业和维修基金状况。
要彻底解决这一问题，必须要建立专门的维修基金帐户，由房管局监督，按规定制订一个收取计划，专项收取，专项使用，并始终保持透明度，消除业主对维修基金的收取和使用不合理的疑虑。
2、业主提出不合理装修要求怎么办？美佳广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。
其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。
并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。
对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。
然而，这位业主就是听不进去态度十分固执。
三番五次找都未得到应允，他干脆来硬的，"不管你们同不同意，我都要发改"。
双方都不让步，问题一下子僵在那里了。
为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。
物业管理案例分析解答
物业管理案例分析解答一、案例背景介绍在某小区的物业管理中，存在一些问题和挑战。
该小区由多栋住宅楼和一些公共设施组成，物业公司负责管理和维护小区的各项事务。
然而，由于管理不善和其他因素的影响，导致小区居民对物业管理的不满和投诉增加。
为了改善物业管理的状况，物业公司决定进行一系列的改进措施。
二、问题分析1. 设施维护不及时：小区内的公共设施，如电梯、门禁系统等，经常出现故障且维修响应时间较长，给居民的生活造成不便。
2. 环境卫生差：小区内的垃圾分类和清理工作不到位，导致垃圾堆积和异味扩散，影响了居民的生活质量。
3. 安全管理不到位：小区内的安全隐患存在较多，如门禁系统不稳定、保安巡逻不规范等，居民的安全感受到威胁。
4. 服务态度差：物业公司的服务人员缺乏专业知识和良好的服务态度，导致居民对物业服务的不满和投诉增加。
三、解决方案1. 提升设施维护效率：物业公司应建立完善的设施维护管理制度，加强设备巡检和维修工作，确保设施故障能够及时修复，提高居民的生活质量。
2. 加强环境卫生管理：物业公司应加大垃圾分类宣传力度，提供足够的垃圾桶和分类指导，定期清理小区内的垃圾，保持环境的整洁和卫生。
3. 加强安全管理：物业公司应加强门禁系统的维护和更新，确保其稳定运行；加强保安巡逻力度，加大安全隐患的排查和整改力度，提高居民的安全感。
4. 提升服务质量：物业公司应加强员工培训，提高服务人员的专业知识和服务态度，建立客户反馈机制，及时解决居民的问题和投诉，改善服务质量。
四、改进效果评估1. 设施维护效率提升：通过加强设施巡检和维修工作，设施故障响应时间将大大缩短，居民的生活质量将得到明显改善。
2. 环境卫生管理改善：加大垃圾分类宣传和清理工作后，小区内的环境将变得更加整洁和卫生，居民的生活环境将得到改善。
3. 安全管理水平提升：通过门禁系统的维护和保安巡逻的加强，小区内的安全隐患将得到有效控制，居民的安全感将提高。
4. 服务质量提升：通过员工培训和客户反馈机制的建立，物业公司的服务质量将得到明显提升，居民的满意度将提高。
物业服务法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景某小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）与物业公司（以下简称“物业公司”）于2016年5月签订了《物业服务合同》（以下简称“合同”），合同约定物业公司为该小区提供物业服务，业主委员会负责监督管理物业公司的服务。
合同期限为三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止。
合同签订后，物业公司按照合同约定履行了部分物业服务，但在服务过程中，双方因物业服务费用、服务质量等问题产生了纠纷。
二、案件事实1. 物业服务费用问题合同约定物业服务费用为每平方米2元，由业主委员会负责收取。
然而，在实际收取过程中，物业公司未按合同约定收取物业服务费用，而是以业主委员会的名义自行收取。
业主委员会认为物业公司收取费用不合理，要求物业公司退还多收的费用。
2. 服务质量问题业主委员会反映，物业公司提供的服务存在以下问题：（1）小区公共区域卫生状况较差，垃圾清理不及时；（2）小区绿化带无人管理，杂草丛生；（3）小区安防措施不到位，时有盗窃事件发生；（4）物业公司工作人员态度恶劣，对业主投诉置之不理。
三、法律分析1. 物业服务合同的法律性质物业服务合同属于委托合同，是指业主委员会委托物业公司对小区进行物业管理，物业公司按照委托内容提供服务的合同。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，委托合同当事人应当遵循诚实信用原则，履行合同义务。
2. 物业服务费用的收取根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，物业服务费用由业主按照约定支付。
业主委员会作为物业服务合同的当事人，有权要求物业公司按照合同约定收取物业服务费用。
物业公司未按合同约定收取费用，违反了合同约定和法律规定。
3. 服务质量问题物业公司作为物业服务合同的当事人，有义务按照合同约定提供优质的服务。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
物业公司提供的服务存在质量问题，应当承担违约责任。
四、判决结果经法院审理，判决如下：1. 物业公司退还业主委员会多收的物业服务费用；2. 物业公司对小区公共区域进行整改，提高服务质量；3. 物业公司对小区绿化带进行管理，保持绿化效果；4. 物业公司加强安防措施，确保小区安全；5. 物业公司改善工作人员服务态度，提高服务质量。
物业服务案例分析
坚持收费原则 调查事件真相
1、客服部耐心向1层业主解释物业服务的具体内 容及正常缴纳物业费的必要性； 2、核实承诺铺设绿植草坪或地毯的真实性由于没 有文字性的东西服务中心只好实地查看经查本大 厦3单元外露台均铺有地砖所以就能够确定业主反 馈问题的真实性；
起诉才完全解决了
确定承诺的真实性后维修部制定铺设地砖的预算客服部起草了 一份工作联系单对地产公司最后完成了地砖的铺设工作解决了 1层业主反馈的问题大部分业主补交了物业欠费
业主的理由和要求
2008年3月份当收取11号楼3单元401室业主 本季度的物业费时该业主声称：春节时候有 业主在小区内燃放鞭炮致使她家北侧次卧室 的中空玻璃被炸坏该业主认为此事件物业公 司没有起到监管作用致使有业主在小区内燃 放鞭炮进而使得她家的窗户玻璃被炸坏非但 不缴纳物业管理服务费且还向物业管理处讨 要赔偿
物业管理条例第三十六条规定物业服务企业应 当按照合同的约定提供相应的服务物业服务企 业未能履行合同的约定造成业主人身、财产安 全受到伤害的应当依法承担责任
法院判决：
实业公司作为某大厦的所有人该楼玻璃安装质量有问题本身存 在安全隐患且多次发生坠落事件而未能采取措施在物业服务企 业提出改进要求后仍不作为对孙某的损失负主要责任；肖某系 房屋的使用人关窗时应该按正常的方式关闭但因用力过猛导致 玻璃下落对孙的损害负次要责任；物业服务企业作为大厦的管 理人曾向实业公司提出改进要求已尽管理义务孙某的受害同物 业管理企业无直接的、必然的联系因此不承担赔偿责任据此法 院判决实业公司承担主要责任肖某承担次要责任物业服务企业 不承担责任
某小区1、2单元1层业主连续两年未缴纳物业服务费原因是： 大厦是商住混合设计即1层业主楼下还有2层商铺所以1层业主 的窗外形成一个外露台据业主反映当时房屋销售时承诺此外露 台将种植花草或铺设绿色地毯
物业管理工程服务案例分析20则
物业管理工程服务案例分析20则工程人员敷衍了事，引致业主投诉[案例描述]1月2日，18幢三、四楼业主向管理处反映家中有线电视无信号。
工程技术员因四楼业主不在家未进行维修而导致业主投诉。
[处理过程]管理处服务中心接到投诉后，向业主作出解释（有线广播电视站前两天才把信号送到该幢楼房）；并立即向工程部派发“内部工作联系单”，要求工程部尽快开通此处有线电视信号。
工程部接到派工单后马上安排工程技术人员对该幢楼房的有线电视总接线盒进行检修，对松动线头进行紧固。
随后，工程技术人员对三楼业主家的有线电视信号进行了检查确认，到四楼业主家检查时，因业主不在家就离开了（有线电视接线分盒在业主家未进行检查），然后向服务中心返回“内部工作联系单”。
服务中心对三楼业主进行报修电话回访确认，但四楼业主不在家而未得到证实。
1月4日，四楼业主发现有线电视还没信号，直接投诉至管理处经理处。
管理处经理接到业主投诉，立即安排工程技术员对该有线电视进行检查，对松动线头进行紧固，确认电视已有信号到达。
事后该业主向小区业主委员会反映此事，业主委员会对管理处此事的处理态度极不满意，并提出了批评。
[案例点评]该事件是极其平常的日常报修，因管理处工程技术员工作责任心不强，敷衍了事，同时因服务中心对业主报修未全面进行跟踪回访而引起。
管理处各分部之间在日常工作中要主动相互沟通，多联系，互相提醒，只有这样才能更好地服务于业主/住用户，提高公司的总体管理水平，减少投诉。
自来水管爆裂，工程技术员及时处理[案例描述]年1月27日凌晨3:40左右，B18别墅后花园草坪向外直冒水，水势很大。
工程技术员处理及时，避免了事故的扩大。
[处理过程]工程部部长接报后直奔事发现场，初步分析为地下自来水管爆裂，即组织人员进行抢修。
关闭相关水阀，挖开泥土后，发现一直径为75mm 的PVC补心给水管爆裂。
因仓库无备用材料，工程部长立即报告管理处经理，并联系集团物资供应中心采购部，要求供应商送货，货到后工程技术人员马上抢修，更换管件，于次日7:40分恢复正常供水。
物业管理常见案例分析
物业管理常见纠纷解析案例一：业主家中地板渗水怎么办去年5月的一天,管理处接到某单元业主刘先生投诉,说家中所有木地板有水往外冒.管理处立刻派维修工前去查看,在其家所有水龙头关闭情况下,水表还在转,判定给水管有水渗入地板.管理处考虑到此木地板较贵重,估计损失在二万以上：业主的客厅、主人房、客房全部进水,已给业主生活带来不方便.虽说给水管道还在保修期水管安装保修期为二年,施工单位可以不承担赔偿费用.处理此类问题要相当慎重,不然夹在业主与施工单位中间二头受气一定要按严密程序去操作：1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场,由施工单位开凿寻找故障点；2、故障点找到后,拍照留下证据,根据现场判断谁的责任.现在有些给水管用塑料管,装修时容易造成渗水事故经查是因为给水管接头处渗水,判定现在由施工单位负责；3、由业主提出赔偿费用及维修方案只针对造成房间实际损失和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用,然后开会提出各自理由及费用要求.管理处协调,三方签订一个维修赔偿协议,最终施工单位赔万元,木地板由业主自选安装,施工单位负责限期处理给水管维修；4、管理处依据三方认可协议,督促各方认真执行,管理处作好跟踪回访.有理有据,业主、施工单位对此次解决都表示满意.点评：出现此类事情业主想的是两个问题：1、谁的责任及赔偿；2、尽快自理.管理处要有针对性地进行工作,加上热情、真诚态度,既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解.案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办每逢清明、中秋等农历节日,深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗.住在高层住宅的往往贪图便利,就在楼层里烧来烧去.一方面缭绕的烟雾使消防警报频发,令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面地砖,很难彻底清除.海丽管理处从实际出发,采取了相应的对策,实践证明效果很好燃纸焚香的习俗该不该取缔,这不是物业公司需要讨论的问题.物业公司应该考虑的是,如何对其加以引导,避免妨碍正常的物业管理.一、是既加强教育引导又尊重住户焚香燃纸的习俗,指定供住户焚香燃纸的地点,防止“处处冒烟”,便于统一管理.二、逢节日提前发出告示,提醒住户自觉遵守管理处到指定地点燃纸的规定,并派专人到现场疏导监督.三、要求所有在楼层作业的员工主动负起责任,发现违规焚香燃纸的当即予以劝阻和制止,加大管理力度.四、严肃查处违规焚香燃纸现象,对不听劝阻、屡禁屡犯的给予书面告诫,严重的进行处罚或提请消防主管机关处理.点评：卤葬行事,容易闹出乱子.可以说,这里所采取一些措施都是恰当的.在尊重的前提下加强管理,在管理的过程中注意尊重,对涉及到民俗民风问题的处理,大抵应当如此.案例三：纠正违章装修僵持不下怎么办去年初夏的一天下午,某小区护卫队员报告,一位业主未按要求的位置,擅自在外墙上开孔安装空调.等装修巡视督察人员赶到现场时,空调安装已在进行之中.装修巡视员检查一番后,向业主解释,如此安装不但影响了外立面的统一和美观,而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏,还将给业主的生活带来不便.但业主仍坚持已见,督促继续安装.装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件,予以制止.同时,请水工火速来补已打漏的暖气立管果断制止违章作业,迅速处理相关损害,再研究如何纠正问题,应当说从程序上是对头的.业主对装修巡视员制止违章装修十分不满,提出要物业公司领导签字,承担停止安装空调的后果.装修巡视员认为自己所做并无不妥,随即提出业主也需签字,承认自己违反小区装修管理规定.双方各执已见,一时僵持不下.水工赶到现场后,迅速将漏水的暖气管修复好,将污染的地面、墙面进行了彻底清理.一看两人还在争执,便接了个话茬：“要我说也不是什么大不了的事情,谁也不用让谁签字了,还是商量商量怎样安空调吧”处理此类问题不公是管理人员的事情,普通作业人员也有责任,该说话时就说话等两人都平静下来,他再对业主说：“我看你自己选定的这个位置并不好,,咱抛开影响外立面整齐美观不说,就说你安到这里,冷凝水管要走多远呀,比较起来还是规定的那个位置好”.证明你错了,自然说明我是对了,这样的说服方法很巧妙业主迟疑不决,水工试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理,你自己里里外外看看”.或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主,业主楼上楼下转了一圈,回来后欣然同意在规定位置安装.并且与装修巡视员握手言好.点评：人们赏说“解铃还需系铃人”,其实未必尽然.有些时候矛盾双方剑拔弩张,斗气顶牛,谁也不肯让步,就需要别人从中做点斡旋,搭个台阶.有了这样一个外力的推动,双方冷静一下,很可能一切都随之烟消云散.案例四：业主对物业公司有了成见怎么办某小区一位业主装修时,擅自在阳台顶棚焊接铁架,与楼宇其它阳台极不协调.管理处发现后,立即发出停工整改通知书.业主对此怨声载道,说管理处限制她的自由,铁架非搞不可.你发火我不发.管理处有关人员三番五次地耐心给好讲解装修管理法规,说明保持外观统一的必要性,任硬顶也好、软抗也罢,在原则问题上决不退让处理这类问题就得态度坚决,决不能轻易退让开口子,开了一个口子,下要为例,恐怕一发而不可收.业主一看管理处的态度这么坚决,只好按照要求进行整改.虽说违章装修的问题解决了,但这位业主的心中也留下了对管理处的成见,每次见面都板着个脸,主动搭话也爱理不理的.为了消除好的误解,管理处不计较其态度,照常真诚地为她提供各方面帮助,以换取好的理解和信任管理处每天都在与业主打交道,磕磕碰碰总是难免的,有了矛盾不要紧,关键是要主动用自己的真诚重新的换取理解和信任.装修完帮助她打扫卫生,入住时帮助她搬运家具……一次,助理员小王见她回来,吃力地拿着两大包东西,而当时电梯又临时停运,就主动前去,帮她将东西搬到家中.看着曾经“为难”过自己而现在汗流浃背的小王,想到入住前后与管理处相处的这段日子,好终于露出了久违的笑容,有些不好意思的连声道谢.点评：坚持原则,造成与业主的感情隔阂后,可以持两种态度,一是不理不睬,你奈我何一是以心换心,重归于好.前者显示的是霸气,后者显示的是大气.真正高水平的物业管理单位,当然应当选择后者.。
物业案例分析题及答案
物业案例分析题及答案物业管理是指专业化的管理公司或机构，通过对房地产物业进行管理，保障业主和租户的正当权益，维护物业的正常经营秩序。
在实际的物业管理工作中，常常会遇到各种各样的案例，需要管理人员根据实际情况进行分析和处理。
下面，我们将结合实际案例，进行物业案例分析题及答案的讨论。
案例一，小区业主大会决议问题。
某小区的业主大会上，针对小区停车位的管理问题进行了讨论。
一部分业主认为停车位应该按照面积大小进行收费，而另一部分业主则认为应该按照房屋面积进行收费。
在讨论过程中，双方意见不一，最终未能达成一致意见。
作为物业管理人员，应该如何处理这一问题？解答，在这种情况下，物业管理人员首先应该保持中立，不偏袒任何一方，客观公正地进行调解。
可以通过组织业主座谈会、征集意见等形式，充分听取双方意见，了解他们的诉求和理由。
然后，可以结合小区实际情况和停车位资源分配情况，提出合理的收费方案，并向业主大会做出解释和建议。
最终，通过民主投票或协商达成一致意见，制定出合理的停车位收费方案。
案例二，小区物业费滞纳金问题。
某小区的一些业主拖欠物业费，导致小区的物业费收入出现了一定程度的问题。
物业公司希望通过对拖欠物业费的业主加收滞纳金的方式来督促他们尽快缴纳欠款。
但是，一些业主对此表示反对，认为滞纳金收费不合理。
作为物业管理人员，应该如何处理这一问题？解答，在这种情况下，物业管理人员应该首先了解业主拖欠物业费的原因，是否是因为个人困难或其他特殊情况造成的。
然后，可以通过与业主进行沟通，了解他们的实际情况，并尝试寻找解决问题的办法。
在此基础上，可以对拖欠物业费的业主进行个别化的沟通和督促，协商制定合理的偿还计划。
同时，也可以向业主解释滞纳金收费的合理性和必要性，让业主理解和支持这一做法。
最终，通过耐心的沟通和协商，促使业主尽快缴纳欠款，维护小区的正常运营秩序。
案例三，小区公共设施维修问题。
某小区的公共设施（如电梯、楼道、绿化等）出现了一定程度的损坏和老化，需要进行维修和更新。
物业管理案例分析解答
物业管理案例分析解答近年来，随着物业管理行业的发展，物业管理案例频频出现。
物业管理案例的分析解答对于提高物业管理的水平和质量有着非常重要的意义。
接下来，本文将分析一些典型的物业管理案例，并进行相应的解答，以期能够对物业管理人员有所启发和帮助。
物业管理案例一：业主不满小区门口的垃圾堆有些小区的业主会在门口堆放垃圾，影响小区的环境整洁度。
对于这样的问题，物业管理人员应该采取积极有效的措施。
首先，可以通过加强对门口垃圾的清理力度来防止垃圾堆积。
其次，可以通过增加垃圾桶或者设立回收站来引导业主妥善处理垃圾。
最后，也可以通过设立环保志愿者小组，引导业主共同参与垃圾清理。
物业管理案例二：物业维修服务不及时有些业主会投诉物业公司对于小区内的设施维修服务不及时。
这对于小区管理会造成负面影响。
对于这样的问题，物业管理人员应该多加重视，并积极寻找合适的解决方案。
首先，可以加强维修人员的工作分配和管理，保证维修人员能够及时到达维修现场。
其次，可以增加维修人员的数量，以应对更多突发事件。
最后，可以引入智能维修管理系统，使维修更加高效和精准。
物业管理案例三：物业公共区域清洁度低下小区公共区域的清洁度是业主和访客对小区印象的重要因素之一。
如果公共区域的清洁度低下，会影响小区管理的整体形象。
物业管理人员应该采取相应的措施加强公共区域的清洁管理。
首先，可以加强公共区域的定期清洁力度，确保勤勉的清洁工作。
其次，可以上门宣传，引导业主自觉维护公共区域的清洁卫生，营造良好的公共环境。
总之，以上三个物业管理案例提醒我们，物业管理人员需要时刻关注小区内的问题，并积极探寻解决问题的方法。
通过加强清洁工作、维修服务等方面的管理，以提高小区管理的质量，增强小区人员对物业管理的信心，进一步促进社区的和谐与协作。
同时，也需要加强业主教育，引导他们自觉遵守规章制度，参与管理工作，营造良好的社区环境。
在这个过程中，物业公司应该加强与业主的沟通，建立良好的互动机制，及时听取业主的意见和建议，进一步提高小区管理的水平。
物业管理14个案例分析
物业管理14个案例分析1. 业主投诉物业服务不到位。
某小区业主对物业服务不满意，多次投诉物业公司服务质量不到位，包括保洁不及时、绿化维护不到位等问题。
物业公司应及时响应业主的投诉，加强对员工的培训和管理，提升服务质量，以满足业主的需求。
2. 小区停车管理不善。
小区停车位有限，停车管理混乱，导致停车难题频发。
物业公司应加强停车管理，制定合理的停车位分配方案，加强管理力度，解决停车难问题。
3. 小区安全隐患。
小区存在安全隐患，如楼道灯坏、电梯故障等问题，严重影响了居民的生活质量。
物业公司应及时排查安全隐患，加强设备维护和管理，确保小区居民的生活安全。
4. 小区环境卫生差。
小区环境卫生差，存在垃圾乱堆放、绿化维护不到位等问题。
物业公司应加强环境卫生管理，提升保洁质量，改善小区环境。
5. 小区公共设施老化。
小区公共设施老化严重，如水电设备老化、管道漏水等问题。
物业公司应加强设施维护和更新，确保小区公共设施的正常运行。
6. 物业费管理不透明。
业主对物业费管理不满意，认为物业费收取不透明，存在乱收费等问题。
物业公司应加强物业费管理，做到收费透明化，建立合理的费用收取标准，提高业主满意度。
7. 小区安全管理不到位。
小区存在安全管理不到位的问题，如门禁系统不完善、保安巡逻不到位等。
物业公司应加强安全管理，提升小区的安全防范能力，确保居民的生命财产安全。
8. 小区物业管理混乱。
小区物业管理混乱，存在管理不规范、服务不到位等问题。
物业公司应加强管理规范化，建立健全的管理制度，提升服务品质，提高小区管理水平。
9. 小区业主大会决议不执行。
小区业主大会决议不得到物业公司的有效执行，导致小区管理混乱。
物业公司应严格执行业主大会决议，加强与业主的沟通，确保决议得到有效执行。
10. 小区设施维护不及时。
小区设施维护不及时，如电梯故障、楼道灯坏等问题。
物业公司应建立健全的设施维护体系，加强设施巡检和维护，确保小区设施的正常使用。
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律师提示
分析物管有没有责任应首先从物业服务合同中双 方权利义务的约定出发，对未约定的，应分清造 成损失的原因，根据主次原因分清责任。 另外，对物业服务合同中未明确约定或对于易产 生伤人事件的小区公共部分和共用设施设备或管 理设备，物管公司应尽提醒义务，在显眼位臵设 立警示标志，以消除安全隐患、避免风险发生。
法
条
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释》 第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合 同相关条款无效的，人民法院应予支持： (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托 他人而签订的委托合同； (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者 业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服 务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应 予支持。 第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企 业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务 所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
以
案
说
法
—————物业管理常见法律问题分析解答
物管问题法律责任分析思路
问题 物管是否违约、 是否未尽管理 义务 承担责任 是否不作为侵权 承担责任 查找原因，落实 责任主体或根据 过错划分责任
问题一
业主在小区楼顶锻炼时坠楼身亡，物业有 没有责任？（案例一）
双方争议
受害方：楼顶外围防护栏高度低于我国建 筑规范的相应要求，存在重大缺陷，房屋 建设方及物业公司有严重过错。两公司应 承担责任。 建设方：该房屋是由设计单位所设计，该 房屋经质检合格，该房屋的楼顶设计是不 上人屋面。
问题八
业主委员会的主体资格（案例八）
分
析
根据《物业管理条例》的有关规定，业主委员会可作为原 告参加诉讼的四种情形分别是： （1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的； （2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企 业拒绝退出的； （3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管 理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料 移交给业主委员会的； （4）其它损害全体业主公共权益的情形。
适用法条
• 《合同法》第三百七十四条规定：保管期 间，因保管人保管不善造成保管物毁损、 灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任， 但保管是无偿的，保管人证明自己没有重 大过失的，不承担损害赔偿责任。
律师意见
严格履行车辆保管义务，加强小区内的安 全巡查和监控设施管理。 在停车场入口和场内、取车卡上设臵警示 标识提醒车主关好门窗，并不要将贵重物 品放于车内。
问题九
小区内植物伤人，物业公司该不该负赔偿 责任（案例九）
分
析
侵权民事责任有主、客观要件，即行为人主观有过错，客 观上有损害事实存在，损害行为的违法性及违法行为与损 害事实之间有因果关系。本案中，受害人在独自横穿小溪 时，身体发生倾斜，被铁树划伤右眼的客观事实存在。但 物业公司在小区内进行绿化、建筑水池是为了提高业主的 生活质量，种植铁树植物没有过错，且在喷水池旁立有警 示牌，被告的管理义务已经尽到，故物业公司不予赔偿。
物业公司：楼顶本身就不是锻炼身体的地方，死 者对此有重大过错，因此不承担责任。
法 条
• 《民法通则》第一百零六条第二款规定： “公民、法人由于过错侵害国家的、集体 的财产，侵害他人财产、人身的，应当承 担民事责任。” • 《民法通则》第一百三十一条：受害人对 于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害 人的民事责任。
法 条
《民法通则》第一百三十条 二人以上共 同侵权造成他人损害的，应当承担连带责 任。 第一百三十一条 受害人对于损害的 发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事 责任。
问题四
高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责。 （案例四）
法 条
第一百二十六条 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁 臵物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它 的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己 没有过错的除外。 《物业管理条例》第四十七条 物业服务企业应当协助做 好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物 业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政 管理部门报告，协助做好救助工作。
问题五
业主没拿到钥匙拒交物业费，被判胜诉 。 （案例五）
分
析
不动产所有权的取得与不动产的实际交付是不 同的概念。所谓“实际交付”应理解为义务人将 房屋钥匙交付所有权人，使其取得对房屋的占有、 使用权。因此，物业公司以业主取得了房屋的所 有权为由，认为房屋已经实际交付，显然是错误 的。 物业公司负有交付房主钥匙的义务，应积极地 履行义务。而在本案中，物业公司消极的不作为 行为，导致了房屋钥匙至今尚在其处，未完成交 付房屋的义务，有违法律的规定。
Hale Waihona Puke 问题二 歹徒入户杀人并抢劫，业主起诉物业公司， 是否应承担责任？（案例二）
分 析
作为物业管理部门的安全服务仅限于防范 性的安全保卫活动，并不能全方位保证业 主的人身和财产安全及排除治安、刑事案 件的发生。且此案发生在原告家内，对外 无任何异常。此时被告即使履行了正常的 防范安全保卫义务，也无法避免其室内发 生蓄谋已久的犯罪行为，因此被告的行为 与原告家损害结果的发生无法律上的因果 关系。
分
析
建筑物以及建筑物上的搁臵物、悬挂物发生脱落、 坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应 当承担民事责任。综合事实，参考现场照片，可 认定原告车辆的损害是B大厦的所有人，应对损害 负民事责任。 某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人， 不须承担责任。
律师提示
物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管 理公司可从本案中借鉴以下几点： 1、应协助事主查明事件的真实过程，才能彻底解决事件， 避免纠纷。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打 消事主的疑虑。 2、全面加强证据意识。根据目前最高人民法院举证规则 的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和 所有人依法负有举证责任，通过拍照、现场记录、无利害 关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠 纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等 问题。
问题七
房屋质量出问题，业主拒付物业费败诉 （案例七）
分
析
没有证据证明屋内墙面大面积霉变、涂料脱落是 由于房屋公共墙面的渗漏引起的。物业公司对小 区进行统一管理，收取物业管理公共服务费用， 不仅指房屋维修服务一项内容的收费。物业公司 如果没有按合同约定履行维修义务，也仅能就物 业公司的违约责任另行诉讼，而不能以此作为拒 付物业费的理由。
法
条
《物业管理条例》第四十二条第2款 已竣 工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的 物业，物业服务费用由建设单位交纳。
问题六
业主汽车被盗，物业没有监控记录被判部 分赔偿。（案例六） （类似问题：车辆在小区干道、车库挂伤 或者出现划痕是业主自己责任还是物业责 任？）
分
析
业主向物业公司交纳车位费后，物业公司应履行 在监控范围内停车安全谨慎的注意义务。物业公 司未有相应的监控纪录，在停车管理方面存在疏 漏。因物业公司对业主车辆的丢失未尽谨慎的注 意义务，故对车辆的丢失损失应承担相应的民事 赔偿责任。
法 条
《物业管理条例》 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管 理区域内的安全防范工作。。
律师意见
此类问题关键是要查清事故原因，对不属 于物管控制管理的部分造成的损失不应承 担责任。 另外，此类问题也提醒我们，物管过程中 一定要把定期检查维修公共设施设备和人 员出入登记制度落到实处，及时发现安全 隐患，避免损害事故的发生。
业主委员会成立
1、成立“业主大会筹备委员会”（1） 开发建设单位或物业公司报送资料——申请书， 并提交业主清册、物业清册；（2）所在地物业管理行政主管部门牵头成立业主大会筹 备委员会：行政主管部门、街道办事处、建设单位、物业管理单位和业主代表等组成。 （3）筹备委员会的主要职责：①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内 容；②按照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和 《业主公约》（草案）； ③确认业主身份。④确定业主在首次业主大会会议上的 投票权数； ⑤拟订业主委员会选举办法（草案），确定业主委员会委员候选人产生办 法及名单； ⑥做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。在会议召开15日前以书面 形式公告。 2、召开首次业主大会：筹备委员会成立之日起30日内组织召开，审议通过《业主大会 议事规则》和《业主公约》，选举业主委员会候选人（参加者过半通过）。 3、召开首次业主委员会会议：由所在地物业管理行政主管部门组织召开，选举产生业 主委员会主任、副主任。产生之日起30日内，持业主大会的成立情况、《业主大会议 事规则》、《业主公约》及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区房管部门备 案。 首次业主委员会成立后，每三年进行一次换届选举，换届选举工作由上届业主委员会 负责，参照上述程序进行。
问题三
下水道堵塞造成业主损失，物业不 知情不担责。（案例三）
分 析
朱先生住在一楼，且堵塞时不在家，可以推定堵塞物是从 二楼以上某住家冲进下水道的，下水道堵塞导致污水外泄 浸泡了朱先生的物品，两者之间具有因果关系，且楼上五 居户均无法证明自己没有用水冲下堵塞物，所以相互间应 承担连带赔偿责任。 朱先生发现下水道堵塞后，不及时清理积水，导致损失在 一定范围内扩大，具有一定过错，依法应承担一定的责任。 物业公司对此不知情，没有过错，对此不承担责任。
法
条
《物业管理条例》第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约 定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约 定，导致业主人身、财产安全受到损害的， 应当依法承担相应的法律责任。