物业服务常见问题案例分析

法
条
《物业管理条例》第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约 定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约 定，导致业主人身、财产安全受到损害的， 应当依法承担相应的法律责任。
结束语----与您共勉
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法 条

《物业管理条例》 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管 理区域内的安全防范工作。。
律师意见
此类问题关键是要查清事故原因，对不属 于物管控制管理的部分造成的损失不应承 担责任。 另外，此类问题也提醒我们，物管过程中 一定要把定期检查维修公共设施设备和人 员出入登记制度落到实处，及时发现安全 隐患，避免损害事故的发生。
适用法条
• 《合同法》第三百七十四条规定：保管期 间，因保管人保管不善造成保管物毁损、 灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任， 但保管是无偿的，保管人证明自己没有重 大过失的，不承担损害赔偿责任。
律师意见
严格履行车辆保管义务，加强小区内的安 全巡查和监控设施管理。 在停车场入口和场内、取车卡上设臵警示 标识提醒车主关好门窗，并不要将贵重物 品放于车内。
物业公司：楼顶本身就不是锻炼身体的地方，死 者对此有重大过错，因此不承担责任。
法 条
• 《民法通则》第一百零六条第二款规定： “公民、法人由于过错侵害国家的、集体 的财产，侵害他人财产、人身的，应当承 担民事责任。” • 《民法通则》第一百三十一条：受害人对 于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害 人的民事责任。
法 条
《民法通则》第一百三十条 二人以上共 同侵权造成他人损害的，应当承担连带责 任。 第一百三十一条 受害人对于损害的 发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事 责任。
问题四
高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责。 （案例四）
法 条

第一百二十六条 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁 臵物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它 的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己 没有过错的除外。 《物业管理条例》第四十七条 物业服务企业应当协助做 好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物 业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政 管理部门报告，协助做好救助工作。
业主委员会成立
1、成立“业主大会筹备委员会”（1） 开发建设单位或物业公司报送资料——申请书， 并提交业主清册、物业清册；（2）所在地物业管理行政主管部门牵头成立业主大会筹 备委员会：行政主管部门、街道办事处、建设单位、物业管理单位和业主代表等组成。 （3）筹备委员会的主要职责：①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内 容；②按照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和 《业主公约》（草案）； ③确认业主身份。④确定业主在首次业主大会会议上的 投票权数； ⑤拟订业主委员会选举办法（草案），确定业主委员会委员候选人产生办 法及名单； ⑥做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。在会议召开15日前以书面 形式公告。 2、召开首次业主大会：筹备委员会成立之日起30日内组织召开，审议通过《业主大会 议事规则》和《业主公约》，选举业主委员会候选人（参加者过半通过）。 3、召开首次业主委员会会议：由所在地物业管理行政主管部门组织召开，选举产生业 主委员会主任、副主任。产生之日起30日内，持业主大会的成立情况、《业主大会议 事规则》、《业主公约》及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区房管部门备 案。 首次业主委员会成立后，每三年进行一次换届选举，换届选举工作由上届业主委员会 负责，参照上述程序进行。
问题五
业主没拿到钥匙拒交物业费，被判胜诉 。 （案例五）
分

析
不动产所有权的取得与不动产的实际交付是不 同的概念。所谓“实际交付”应理解为义务人将 房屋钥匙交付所有权人，使其取得对房屋的占有、 使用权。因此，物业公司以业主取得了房屋的所 有权为由，认为房屋已经实际交付，显然是错误 的。 物业公司负有交付房主钥匙的义务，应积极地 履行义务。而在本案中，物业公司消极的不作为 行为，导致了房屋钥匙至今尚在其处，未完成交 付房屋的义务，有违法律的规定。
分
析
建筑物以及建筑物上的搁臵物、悬挂物发生脱落、 坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应 当承担民事责任。综合事实，参考现场照片，可 认定原告车辆的损害是B大厦的所有人，应对损害 负民事责任。 某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人， 不须承担责任。
律师提示
物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管 理公司可从本案中借鉴以下几点： 1、应协助事主查明事件的真实过程，才能彻底解决事件， 避免纠纷。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打 消事主的疑虑。 2、全面加强证据意识。根据目前最高人民法院举证规则 的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和 所有人依法负有举证责任，通过拍照、现场记录、无利害 关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠 纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等 问题。
律师提示
分析物管有没有责任应首先从物业服务合同中双 方权利义务的约定出发，对未约定的，应分清造 成损失的原因，根据主次原因分清责任。 另外，对物业服务合同中未明确约定或对于易产 生伤人事件的小区公共部分和共用设施设备或管 理设备，物管公司应尽提醒义务，在显眼位臵设 立警示标志，以消除安全隐患、避免风险发生。
以
案
说
法
—————物业管理常见法律问题分析解答
物管问题法律责任分析思路
问题 物管是否违约、 是否未尽管理 义务 承担责任 是否不作为侵权 承担责任 查找原因，落实 责任主体或根据 过错划分责任
问题一
业主在小区楼顶锻炼时坠楼身亡，物业有 没有责任？（案例一）
双方争议
受害方：楼顶外围防护栏高度低于我国建 筑规范的相应要求，存在重大缺陷，房屋 建设方及物业公司有严重过错。两公司应 承担责任。 建设方：该房屋是由设计单位所设计，该 房屋经质检合格，该房屋的楼顶设计是不 上人屋面。
问题九
小区内植物伤人，物业公司该不该负赔偿 责任（案例九）
分
析
侵权民事责任有主、客观要件，即行为人主观有过错，客 观上有损害事实存在，损害行为的违法性及违法行为与损 害事实之间有因果关系。本案中，受害人在独自横穿小溪 时，身体发生倾斜，被铁树划伤右眼的客观事实存在。但 物业公司在小区内进行绿化、建筑水池是为了提高业主的 生活质量，种植铁树植物没有过错，且在喷水池旁立有警 示牌，被告的管理义务已经尽到，故物业公司不予赔偿。
问题七
房屋质量出问题，业主拒付物业费败诉 （案例七）
分
析
没有证据证明屋内墙面大面积霉变、涂料脱落是 由于房屋公共墙面的渗漏引起的。物业公司对小 区进行统一管理，收取物业管理公共服务费用， 不仅指房屋维修服务一项内容的收费。物业公司 如果没有按合同约定履行维修义务，也仅能就物 业公司的违约责任另行诉讼，而不能以此作为拒 付物业费的理由。
问题八
业主委员会的主体资格（案例八）
分
析
根据《物业管理条例》的有关规定，业主委员会可作为原 告参加诉讼的四种情形分别是： （1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的； （2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企 业拒绝退出的； （3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管 理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料 移交给业主委员会的； （4）其它损害全体业主公共权益的情形。
法
条
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释》 第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合 同相关条款无效的，人民法院应予支持： (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托 他人而签订的委托合同； (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者 业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服 务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应 予支持。 第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企 业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务 所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
法
条
《物业管理条例》第四十二条第2款 已竣 工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的 物业，物业服务费用由建设单位交纳。
问题六
业主汽车被盗，物业没有监控记录被判部 分赔偿。（案例六） （类似问题：车辆在小区干道、车库挂伤 或者出现划痕是业主自己责任还是物业责 任？）
分
析
业主向物业公司交纳车位费后，物业公司应履行 在监控范围内停车安全谨慎的注意义务。物业公 司未有相应的监控纪录，在停车管理方面存在疏 漏。因物业公司对业主车辆的丢失未尽谨慎的注 意义务，故对车辆的丢失损失应承担相应的民事 赔偿责任。
问题三
下水道堵塞造成业主损失，物业不 知情不担责。（案例三）
分 析
朱先生住在一楼，且堵塞时不在家，可以推定堵塞物是从 二楼以上某住家冲进下水道的，下水道堵塞导致污水外泄 浸泡了朱先生的物品，两者之间具有因果关系，且楼上五 居户均无法证明自己没有用水冲下堵塞物，所以相互间应 承担连带赔偿责任。 朱先生发现下水道堵塞后，不及时清理积水，导致损失在 一定范围内扩大，具有一定过错，依法应承担一定的责任。 物业公司对此不知情，没有过错，对此不承担责任。
问题二
歹徒入户杀人并抢劫，业主起诉物业公司， 是否应承担责任？（案例二）
分 析
作为物业管理部门的安全服务仅限于防范 性的安全保卫活动，并不能全方位保证业 主的人身和财产安全及排除治安、刑事案 件的发生。且此案发生在原告家内，对外 无任何异常。此时被告即使履行了正常的 防范安全保卫义务，也无法避免其室内发 生蓄谋已久的犯罪行为，因此被告的行为 与原告家损害结果的发生无法律上的因果 关系。