物业管理基础理论
物业管理基本理论
2 物业管理的基本理 论
本章要点 物业管理要以管理理论、产权理论、 协同理论和可持续发展理论为指导。 本章主要介绍管理理论、产权理论、 协同理论和可持续发展理论的主要内
容和对物业管理的指导作用。
2 物业管理的基本理 论
2.1管理理论 2.1.1管理的概念与职能
管理是由共同劳动引起的，是通过计划、组 织、指挥、协调、控制等管理职能作用于管 理对象，以实现预定目标的人类活动。管理 是科学性和艺术性的统一。管理具有自然和 社会两重属性。管理具有计划、组织、指挥、 协调、控制等职能。
房地产所有权是指房地产所有人依法对自己的房地 产享有占有、使用、收益和处分的权利。
房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权。 独有是由一个单位或个人拥有。共有是由两个以上 的的单位或个人拥有。建筑物区分所有权，是指业 主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共 同管理的权利。
共有房地产的分割、转让、债权债务
2 物业管理的基本理 论
2.2.4建筑物区分所有权
建筑物区分所有权是一种复合性的权利，由专有部 分所有权、共有部分的共有权和共同管理权三个方 面的要素构成。
专有部分所有权是以区分建筑物的独立建筑空间为 标的物。
共有权是指以建筑物的共有部分为标的物。 共有部分的范围、车库车位的问题
2 物业管理的基本理 论
2.1.2计划、预测和决策 2.1.2.1计划
计划是指通过调查研究，预测未来，确定企 业的发展方向、目标和方针，制定和选择方 案，并制定具体计划，用以指导企业的生产 经营活动。计划工作的内容可以概括为六个 方面（5W1H）。编制计划的方法主要有滚 动计划法、网络计划技术、线性规划。
物业管理的基础理论培训教材
物业管理的基础理论（刃翔黝事善）。
普唏関和科猖苜业匪感吐宙西删#、乡（，輙印墓耿雎甲）。
普唏阳和科猖暮晟吐宙剥卑苜:解Y惟:律轴羽理轄Y0:第3報VZ，—申孟簣冲一冲笊I(_ ) 私有产权(private property rights)厂完全私有产权私有庐权的表现形昌按部住拥有I按份拥有占有权权力苑阖或权力项使用权等收益权I处分权（二丿社团产权（communal property rights ）君詡庐宓（不舅曲他性）与私有产权相比,其最重要特点在于社团产权在个人之间是完全不可分的,即完全重合的。
因此.即使每个人都可以使用某一资源来为自已服务,但每个人都没有权力声明这个资源是属于他的财产,即每个人都对此拥有全部的产权,但这个资源或财产实际上并不属于每乂由于社团产权在社团内部不具有排他性,因此, 这种产权常常给资源利用带来"外部影响” o，对象物：如市政公用设施（私有投资的收费大桥等除处）(三丿集体产权(collective property rights ) 去闭也的小因條就贸喜痢的产权。
其与社团产权的区别在于前者在产权行使时无需与他人协商z 后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。
对象物: 小区公用设施、场地等、建筑物区分所有权(专有部分的专有所有权(A ) 区分所有权哄用部分的持分权(B ) 因異同关系所生的成员权(C )（二丿客体传统所有权：一物一权（歹鸟倣澡则）区分所有权客体：建筑及其空间（三）区分所权的特征1.复合性4 B. C三者的复合。
2.专穴所有权的主导性先有A ,再有B、CA的份额大小决走B、C的份额大小一般只登记A ”不登记B. C3.一体性区分所有权转让.处分.抵押.继承时,A B. C同时变化。
4・登记公示性必须履行不动产物权的登记手续,以示5.权利主体的多童性一u’rr /专有所有权人、共有所有权人、成K权人区分所有权种类建筑区分所有权种类:从切矍（连栋扎孤玖拼丸分网建筑肠）横初型明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面，即共用部分不能分割 ,共同事男应遵从大多人的意见。
第十一讲 物业管理的基本理论
2.自由处分权的保护－－产生合同制度。
第一节 产权理论
（三）市场经济的两个法律基础 物权法、债权法 1.所有权概念 所有权是对所有物的使用价值、交换价值的全面的独立性的支 配权。 使用价值－－产生用益物权 交换价值－－产生担保物权
所有权：占有、使用、收益、处分。 在所有权、用益物权、担保物权的基础上抽象出物权概念— —形成物权法，以规范财产归属关系和保障归属秩序为目的。 2.债权法 在合同概念、合同制度的基础上形成债权概念和债权法。以 规范财产流转关系和保障流转程序为目的。
参加业主大会 通过业主大会形成决议、决定
义务
服从、执行业主大会的决议、决定
通过业主大会制订、修改管理规约 、业主大会议事规则
遵守管理规约、业主大会议事规则
通过业主大会制订、修改 物业管理制度、规定 选举权 选举、被选举、罢免业主委员会成员
遵守物业管理服务合同 接受、服从业主大会及业主委员会、 物业服务企业所提供的管理服务 按时交纳物业管理费、专项维修资金 业主大会决议的分摊费用 共同承担业主大会、业主委员会的民事责任
第一节 产权理论
四、建筑物区分所有权
“建筑物区分所有权”，指高层建筑物出现后，各业主对 住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共 有和共同管理的权利。是一项重要的不动产所有权形式。
区分所有的产权人，为区分所有人。各区分所有人按 照所占建筑面积的价值与整体建筑面积的价值的比例，享 有建筑物区分所有权。 －－ 按建筑面积区分 －－ 按价值区分
第一节 产权理论
三、物权法特征
（一）强行法规性 物权法实行物权法定主义。 注意：1.当事人的约定违反物权法规定时，一律无效。 2.债权法大部分属于任意性规范、契约自由原则。 （二）固有法性 各国的物权法互不相同，如土地制度。 而债权法则各国大同小异。
物业管理基础理论与知识培训
物业管理基础理论与学问培训物业：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。
各类建筑物分为：住宅小区的房屋，也可以是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等；配套设施、设备分为：市政设施、文化消遣设施、交通设施等；场地分为：庭院、绿地、道路等。
物业侧重于使用、服务和管理角度。
物业的特征：1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内，进行细心策划，在施工中，要严格管理，保证质量。
新建的物业，要和四周环境协调全都，制造良好的自然环境。
）2、耐久性（“细心设计，百年大计”，说明建筑物）3、多样性（物业的多样性构成了城市乡村的不同风格，更加显示物业区域的风采）4、高值性（为业主的物业保值、增值，自然就成了物业管理企业的重要职责）5、权益性（《房地产业基本术语标准》特殊强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体，而且包括依托于物业实体上的权益。
物业的法律属性集中反映在物权的关系上，在我国，房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的全部权及其占有土地的使用权）物业管理（proerty managment）：是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业依据物业服务合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理起源于19世纪60年月的英国，迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上格外流行并获得了蓬勃进展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。
20世纪80年月，1981年3月，全国第一家物业管理公司---深圳市物业管理公司诞生。
1994年3月23日建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理方法》这是我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。
1994年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，并于11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。
第二章物业管理的理论基础
三、共有部分共有权
共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或 管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所 享有的占有、使用和收益的权利。 共有部分共有权的三个层次： 第一，业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。 第二，规定其他共有的范围，建筑区划内的道路， 属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 第三，关于车位和车库，分为三点：建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业主共有。
该学说以日本学者右近健男、舟桥淳一及中国台 湾学者史尚宽、李肇伟、黄越钦等为代表。空见 说认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天 花板围成的空间，分隔部分如墙壁等则为全体或 部分区分所有权人共有。
3．最后粉刷表层说 该学说以日本学者玉田弘毅为代表，认为专有部分包含壁、 柱天花板、地板等边界部分表层所粉刷的部分，边界本体则 属于共同所有部分。
（二）业主大会与物业服务企业
物业服务企业接受业主大会的委托提供物 业管理活动，因此，业主大会与物业服务 企业构成物业管理中的第二层委托代理关 系。
根据委托代理理论可知，在签订物业服务 合同之前，业主为规避物业服务企业的隐 瞒信息行为会导致逆向选择；在签订物业 服务合同之后，则会发生物业服务企业物 业不负责任、偷懒、故意加大物业服务成 本等道德风险问题。
（二）权利和义务
权利包括两方面：第一，对共有部分具有 使用权，此为共有权人的一项基本权利； 第二，对共有部分具有收益权，即共有权 人可以取得因共有部分所生的收益的权利。
物业管理的理论基础
标，估计资 和进度，为假设、生 差，以便在必要 并达到有序
源；组成项 目组
执行阶段准产等） 备
时候采取纠正措 施，从而保证项
的结束
目目标的实现
（二）项目管理与物业管理
1．项目管理在物业管理中的可行性 2．物业服务企业采用项目管理的优势 3．物业项目管理的周期 4．物业项目管理方案的工作内容
1．项目管理在物业管理中的可行性
内部 激励 约束 机制
固定租金 目标产量承包 分成制
外部 激励 约束 机制
资本市场和产品市场的激励约束 职业经理人市场的激励约束 外部董事的监督
（二）物业管理中的委托代理关系
业主委员会
执行业主大会的委托
签署合同， 监督和协助服务
业主大会
委托服务
物业服务企业
全 体 组 成
业主
委
交纳物业服务费
派 工
作
（一）委托代理理论概述
1．委托代理关系与委托代理问题 2．委托代理问题的典型表现 3．委托代理问题的解决
1．委托代理关系与委托代理问题
委托代理关系
是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约， 指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定 决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相 应报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。
一元论：专有所有权
二元论：专有部分所有权+共有部分所有
权
三元论：专有所有权 + 共有部分共有权 + 成员权
（二）专有部分所有权
概念
专有部分所有权指的是业主对专有部分的享有占有、 使用、受益和处分的权利。
专有部分的存在是建筑物区分所有权成立的基础。
1．专有部分的界定
物业理论基础知识培训
F、使用房屋阳台荷载超标，给相邻业主（户）
造成安全隐患的。
I、使用房屋存放易燃易爆、有毒、枪支弹药等危险物品，给相邻的业主（户）造成安全隐患。 H、占用房屋共用窗台、门厅、公共通道、安全出口、安全通道，影响他人使用和通行。 G、阻扰、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主（户）正常权益。
1. N、其它损害公共秩序和违反业主（户）公约及物业管理区域规章制度的行为。
2. 维护物业管理区域秩序的主要方式
3. 为维护物业管理的正常秩序，《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保， 物业装修和使用等法律法规规定的行为，物业管理企业履行如下义务：
① 履行告知义务、通知义务、通知、宣传、 ② 履行制止义务、制止行为是一种义务而不是权利，制止行为是有限度的。 ③ 履行报告义务，一些违法违规行为，如入室盗窃行为，物业管理企业可能能够制止，擅自改
变房屋用途行为，物业管理可能无法制止，物业管理企业应当做的是及时向有关主管部门报 告。
业主违反物业管理秩序的法律责任
物业管理企业认真履行告知、制止、报告义务后， 对于故意违规业主（户）并其它业主（户）造成 损害后果的，依照《民法细则》关于相邻规定及
物业理论基础知识培训
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演讲者：
一、物业管理企业的义务
《条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合 同的约定，提供相应的服务。”其中包括物业管理企业维护物业 管理区域秩序和协助安全防范的义务。
1. 物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务
1. 业主（户）违返物业管理区域秩序的主要表现 2. 物业管理区域秩序需要全体业主（户）
共同遵守才能得到良好的维护，常见的违返物业管理区域 秩序的行为主要包括：
物业管理开展的理论基础
一、物业管理与产权理论
– 相邻使用权 – 业主为了正当合理地使用自己的专有部分，而请 求使用其他业主的专有部分或公有部分的权利。 例：为了修复自己漏水的天花板、该业主可以利 用楼上业主的地板进行检修，楼上业主不得拒绝。
一、物业管理与产权理论
二、物业管理与委托代理理论
三、物业管理与公共选择理论
一、物业管理与产权理论
1、产权理论基本理论
（1）什么是产权
– 产权——财产权（也称物权），它指产权所 有者在法律规定的范围内，对其财产享有的 占有、使用、收益和处分的权利。
（2）产权制度是一切经济制度的基础
– 以图202室为例： – 该单元中户门以内的 上、下、左、右、前、后 的房屋构件，如墙、楼面 的内侧面（含饰面层）围 筑而成的一个空间，以及 这个空间内部的与整体结 构无关的其它构件。
一、物业管理与产权理论
1103
1003 903 803 701 601 702 602 703 603
1104
1004 904 804 704 604
302
202 102
303
203 103
304
204 104
一、物业管理与产权理论
– 之所以称之部分共有，是由于权利客体（住宅楼） 的物理性能决定了它只能为运用楼梯（电梯）两 边业主共同共有，而并不是整个住宅小区或其它 门洞业主们所共有，故称之为“部分共有”。 – “部分共有”为部分共有人共同保养、维护及承 担修缮费用义务奠定基础。
1004
904 804 704 604 504 404
1003
903 803 701 601 501 401 702 602 502 402 703 603 503 403
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目录
一、概念
1、什么是物业？
2、什么是物业管理？
3、什么是业主？
二、物业管理起源
三、物业的特征
四、物业的分类
五、物业管理过程
六、物业管理服务内容
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一、概念
• 物业？ • 物业管理？ • 业主？
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1.1 物业
别墅
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四、物业的分类
1、住宅物业
2、商业物业
3、工业园区
4、其他物业
（l）文化类物业。包括学校、图书馆、 博物馆、档案馆、文化馆等。
（2）体育类物业。包括体育馆、健身 房、游泳馆、网球馆等。
（3）卫生类物业。包括医院、卫生所、 疗养院、药检所、防疫站等。
（4）娱乐类物业。包括影剧院、歌舞 厅、卡拉 OK厅、游乐场等。
（5）特种物业。包括机场、码头、车
站、农业建筑、寺庙、教堂、古建筑、
监狱等。
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五、物业管理过程
1、签订物业服务合同：《物业管理条 例》规定，在业主、业主大会选聘 物业管理企业之前，建设单位选聘 物业管理企业的，应当签订书面的 《前期物业服务合同》
2、验收接管物业：签订物业服务合同 以后，物业管理企业应当成立接管 验收小组，对物业的共同部门和共 用设施设备进行查验，并办理接管 手续。
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• 我国第一家物业管理公司于1981年3月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专 业公司——深圳物业管理公司正式成立。
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三、物业的特征
1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内， 进行精心策划，在施工中，要严格管理，保证 质量。新建的物业，要和周围环境协调一致， 创造良好的自然环境。）
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1.2 物业管理
指业主选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对 房屋及配套的设施设备和相关场地进行 维修、养护、管理，维护相关区域内的 环境卫生和公共秩序的活动。
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1.3 业主
业主
房东 租户 住户
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• 区别：房东≠业主 住户≠业主 租户≠业主
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1.2 物业管理
• 狭义的物业管理，是指专业组织或机构， 受业主委托，按合同或契约，运用现代 经营手段和修缮技术对已建物业及其业 主或用户进行管理和服务。狭义的物业 管理，一般包括对房屋建筑及附属配套 设备、设施及场地以经营的方式进行管 理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安 全保卫、公共绿化、公用设施、道路养 护统一实施专业化管理，并向住用人提 供多方面的经营服务。
2、耐久性 3、多样性 4、高值性（为业主的物业保值、增值，自然就成
了物业管理企业的重要职责） 5、权益性（《房地产业基本术语标准》特别强调
不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实 体，而且包括依托于物业实体上的权益。物业 的法律属性集中反映在物权的关系上，在我国， 房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享 有的房屋的所有权及其占有土地的使用权）
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汽车
寺院
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1.1 物业
工厂
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设施
家属楼
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• 物业：
指建成并投入使用的各 类建筑物及其相配套的设施 设备和相关场地。
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1.2 物业管理
• 广义:是指在物业的寿命周期内为发挥物 业的经济价值和使用价值，管理者采取 多种科学技术方法与管理手段，对各类 物业实施全过程的管理，并为物业所有 者或使用者提供有效周到的服务。
3、履行服务合同：物业管理企业也可 以根据业主的委托，在力所能及的 条件下，为业主提供物业服务合同 约定以外的其他服务项目。
4、终止合同，做好交接
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六、物业管理 针对性的专项 服务
• 委托性的特约 服务
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常规性的公共服务
• 业主：房屋的所 有权人为业主。
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二、物业管理起源
• 物业管理起源于19世纪 60年代的英国， 奥克维娅·希尔女士被公认近代“物业管 理”的创始人。
• 1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者 乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组 织，全世界第一个专门的物业管理行业组织的 诞生。
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1、房屋修缮及其管理、装修管理等；
2、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更 新；
3、环境卫生管理； 4、绿化管理； 5、治安管理； 6、消防管理； 7、车辆道路管理；
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谢谢！
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