个人房产抵押贷款分析

各银行个人房产抵押贷款分析
在众多的购房人群中，有这么一个群体（目前拥有住房，但是面积太小，需要将手中的小房子出手，再次置业），他们属于改善型住房的行列，但是受到此次"认房认贷"的影响，使得再次置业的希望"破灭"，而造成这个原因的导火索就是贷款首付比例的上调和贷款利率的上浮。

为了实现家的梦想，他们选择了房屋抵押消费贷款。

虽然银行对于房屋抵押消费贷款业务的开展已经趋于普遍，但是对于需求者来说还是比较陌生。

为了更好的帮助读者，【北京腾辉信德】通过下述文字（此次抽取银行数量为１５家），向大家进行房屋抵押消费贷款办理流程以及注意事项的介绍，希望可以给读者提供一定的帮助。

一、概念：房屋抵押消费贷款是指借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同时）所拥有所有权的房屋做抵押，向银行申请贷款。

借款人在取得信贷资金之后依据与银行的约定，在约定期限内按月向银行还本付息。

抵押后的房屋仍然可以正常使用。

它的主要服务对象是那些急需资金用于各类消费或经营的人员。

二、可办理抵押贷款房屋的要求：对于可办理抵押贷款的房屋，银行也有明确的规定：拥有产权、目前没有设定其他抵押权的房屋即：产权清晰、证件齐全、无债务的房屋。

另外，银行对于房屋的建筑年代也是有一定要求的。

并不是所有年代的房屋都可以办理房屋抵押贷款。

说明：一般情况下，所要办理贷款的房屋建筑年代最好控制在２０年以内，房屋建筑年代越近，所贷成数相应的也就有所提高。

房屋建筑年代越老，借款人的贷款成数将会降成。

以下是部分银行对于抵押房屋建筑年代的要求：
三、房屋抵押消费贷款的资金用途规定：
房屋抵押贷款资金的用途一般包括：购房、购车、家庭装修、留学、医疗、旅游、购买大型耐用消费品等，也可用于经营性用途如：企业资金周转、创业等。

说明：银行在办理房屋抵押消费贷款时，对于借款人的贷款资金用途具有一定的规定，借款人在向银行申请贷款时需要向银行进行贷款资金用途的说明，同时在贷款批准放贷时还需要借款人提供相应的贷款资金用途证明。

而这样做的目的是为了加强贷款资金流向的管理，防止一切可能出现的骗贷、贷款资金进入股票风险行业等不良资金用途的发生。

四、贷款成数、年限以及利率执行标准的规定：
通常情况下，房屋抵押贷款的成数为房屋评估值的５-６成、贷款期限为１０年、贷款利率是在基准年利率的基础上上浮１０%。

说明：近年随着房屋抵押消费贷款业务的普遍开展，随之而衍生出来的贷款产品种类也在不断的丰富着房贷市场。

在实际业务的办理过程中，贷款机构会根据借款人的征信情况、贷款资金用途等贷款条件，对贷款成数、贷款年限以及贷款利率进行相应的调整。

例如：如果借款人的贷款资金用途为购房的情况下，贷款最高成数可以增加到７成、贷款年限可以延长到２０年-３０年、而贷款利率也比较灵活。

以下是部分银行对于贷款成数、期限以及利率执行标准的汇总：
五、贷款资料的提供：
借款人在办理房屋抵押消费贷款时需要向银行机构提供的贷款基本资料有：
提醒：银行在对借款人收入的审核上不再局限于收入证明，真实的收入流水可以更准确的放映出借款人的实际收入。

一般情况下，借款人所提供的收入流水时间为近期连续六个月。

另外，在借款人申请办理房屋抵押消费贷款时，银行会对借款人的征信进行查询，对于那些存在不良征信记录的借款人，银行一般会采用降低贷款成数或是上调贷款利率的方式办理贷款；如果不良征信记录严重的情况下，银行将拒绝借款人办理贷款的申请。

借款人在申请办理贷款时，最好先通过本地征信查询机构核实自己的信用记录，在掌握自己实际情况后，再向银行申请办理贷款。

一般情况下，银行对于借款人不良征信次数的底线规定为：连续３次、累计６次银行将不受理贷款申请。

六、其他注意事项：
1、房屋价值的确定：银行对于房屋的价值，不是以房屋的市值（市场实际价格）为准的，而是通过指定的评估公司实地看房，按照房屋的建筑面积、朝向、楼层、装修程度、社区配套设施、交通情况以及地价等因素进行综合考评后，给出一个评估价值。

而银行就是以这个评估价值为准，按照贷款比例确定贷款金额的。

2、贷款金额的发放：银行会按照借款人所提供的资金用途，将贷款资金达到相应的收款人处。

如果借款人是购房的情况下，银行将贷款资金最终发放到卖方账户；如果是家庭装修用途的情况下，银行将会将贷款金额发放到装修公司。

请注意：银行并不是完全将贷款资金发放到借款人的账户。

3、银行发放贷款的依据：在借款人顺利通过贷款审核后，银行放款时需要见到他项权利证后才会在２-３工作日内发放贷款。

4、多数银行对于房屋性质为经济适用房的房屋，不受理房屋抵押消费贷款申请。

提醒：不同的房屋性质和使用用途，银行在办理贷款时都会具有一定的规定，所以借款人在办理房屋抵押贷款时，首先要确定房屋的性质和使用用途。