香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引
房地产项目拓展工作流程说明
房地产项目拓展流程说明项目拓展是公司投资的决策阶段，它是整个房地产项目开发过程中最重要的阶段之一，主要包括土地信息获取、市场信息收集、项目信息筛选、市场调研、投资机会研究和《可行性报告》的编制等工作。
一、信息收集1. 目的：收集尽可能多的信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
2. 信息来源渠道：（1）通过各地土地储备中心的出让公告，获取土地出让信息。
通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息。
（2）通过政府招商部门获取项目信息。
（3）通过朋友、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项目信息。
（4）从新闻媒体获取有价值信息。
二、项目信息筛选1. 目的：从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项目。
（1）了解当地已有的政府招商项目实际运作情况（供参考）。
（2）对项目进行勘探，了解土地自身素质。
（3）了解项目区人文、自然环境。
（4）了解项目区交通情况。
（5）了解项目用地土地性质。
（6）对各项目因素进行比较，分析研究是否符合公司发展战略需求。
三、市场调研1、目的：对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进行深入调查，为项目可行性报告提供真实依据。
2、工作内容（1）项目土地实地勘察宗地形状：四至范围、四邻状况、地势（地势平坦状况、标高情况、与周边地势比较）情况。
地面现状：宗地内是否有建筑物，是否有水渠、沟壑、高压线等对项目开发有较大影响的因素，如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。
地下情况：地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物桩基、文物等。
如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积。
（到有关部门了解相关情况）土地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。
地质情况：土地结构、承载力、地下水位、抗震性等。
（2）项目土地要求及规划总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、公建面积（区分经营、非经营性公建面积）、综合容积率、建筑密度、控高等内容。
房地产项目拓展工作流程说明
房地产项目拓展流程说明项目拓展是公司投资的决策阶段,它是整个房地产项目开发过程中最重要的阶段之一,主要包括土地信息获取、市场信息收集、项目信息筛选、市场调研、投资机会研究和《可行性报告》的编制等工作。
一、信息收集1。
目的:收集尽可能多的信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
2. 信息来源渠道:(1)通过各地土地储备中心的出让公告，获取土地出让信息.通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息。
（2）通过政府招商部门获取项目信息.（3）通过朋友、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项目信息。
（4)从新闻媒体获取有价值信息。
二、项目信息筛选1. 目的:从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项目。
（1）了解当地已有的政府招商项目实际运作情况（供参考）。
(2)对项目进行勘探，了解土地自身素质.（3)了解项目区人文、自然环境。
（4)了解项目区交通情况.（5）了解项目用地土地性质.（6）对各项目因素进行比较,分析研究是否符合公司发展战略需求。
三、市场调研1、目的：对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进行深入调查，为项目可行性报告提供真实依据.2、工作内容（1)项目土地实地勘察宗地形状：四至范围、四邻状况、地势（地势平坦状况、标高情况、与周边地势比较）情况。
地面现状：宗地内是否有建筑物，是否有水渠、沟壑、高压线等对项目开发有较大影响的因素，如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积.地下情况：地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物桩基、文物等。
如果有,计算出因此而损失的项目实际用地面积。
(到有关部门了解相关情况）土地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地.地质情况:土地结构、承载力、地下水位、抗震性等。
（2)项目土地要求及规划总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、公建面积(区分经营、非经营性公建面积)、综合容积率、建筑密度、控高等内容。
房地产项目开发工作流程
房地产项目开发工作流程一、项目策划阶段项目策划是房地产项目开发的第一步，包括确定项目目标、项目定位和市场分析等重要内容。
以下是项目策划阶段的详细工作流程：1.项目目标确定：根据市场需求和投资方的要求，确定项目的目标和愿景。
包括项目规模、建筑面积、投资金额、项目周期等。
2.市场调研分析：对房地产市场进行全面调研和分析，包括项目地段的选定、区域市场潜力、竞争对手情况等。
3.可行性研究报告：根据市场调研结果和项目要求，编制可行性研究报告。
包括市场营销策略、项目潜力评估、投资收益分析等内容。
4.风险评估和控制：对项目进行风险评估，确定风险控制措施。
包括政策风险、市场风险、技术风险等。
5.投资方洽谈和合作：根据可行性研究报告，与潜在投资方进行洽谈，达成合作意向。
包括项目合作方式、资金筹措方式、合同签订等。
二、项目前期准备阶段项目前期准备阶段是为项目的实施做好充分准备，包括可行性研究深化、规划设计、项目审批等环节。
以下是项目前期准备阶段的详细工作流程：1.可行性研究深化：对可行性研究报告进行进一步的深化，主要包括工程方案和技术方案的研究和确定。
2.立项申报和审批：提交项目立项申请，在相关部门进行审批，包括土地规划、环境影响评估、用地手续等。
3.规划设计：根据项目要求，进行项目的规划和设计。
包括土地利用规划、建筑方案设计、工程施工图设计等。
4.投资计划和资金筹措：编制项目的投资计划和资金筹措方案，确定资金需求和筹措方式。
包括自筹资金、银行贷款、融资等。
5.筹备团队组建：组建项目的筹备团队，包括项目经理、设计师、施工队、销售和市场人员等。
三、项目实施阶段项目实施阶段是项目的具体施工和销售阶段，包括土建施工、工程验收、销售推广等。
以下是项目实施阶段的详细工作流程：1.土建施工：进行项目的土建施工，包括施工图纸审批、施工队的组建、施工进度管理等。
2.材料购置和物资调配：采购项目所需的材料和物资，并进行合理的调配和管理，确保施工的顺利进行。
房地产项目开发全程操作流程
房地产项目开发全程操作流程1. 项目规划与确定在房地产项目开发之前，首先需要进行项目规划与确定的阶段。
这一阶段的主要任务是明确项目的目标和范围，确定项目的开发策略和资源需求。
1.1 确定项目目标在确定项目目标时，需要考虑项目开发的规模、定位和预期收益等因素。
同时，还需要考虑市场需求、竞争情况和风险控制等方面的因素，以确保项目目标的合理性和可行性。
1.2 制定项目计划在制定项目计划时，需要确定项目的开发时间表、人员配置和预算等方面的内容。
同时，还需要制定项目的开发策略和工作流程，以确保项目能够按时、按质地完成。
2. 土地收购与准备土地收购与准备是房地产项目开发的重要环节，其中包括土地选址、土地评估和土地购买等环节。
土地选址是项目开发的关键因素之一。
在进行土地选址时，需要综合考虑市场需求、交通便利性、服务设施和土地价格等因素，以选择具备良好发展潜力的地段。
2.2 土地评估土地评估是对土地进行价值评估和开发潜力评估的过程。
通过土地评估，可以确定土地的真实价值和可开发的潜力，为土地购买和项目开发提供参考依据。
在完成土地评估后，需要与土地所有者进行谈判并达成购买协议。
购买土地时，需要考虑土地的价格、交易方式和土地权益转移等因素，以确保土地的合法性和项目开发的顺利进行。
3. 概念设计与初步规划概念设计与初步规划是项目开发的关键阶段，其中包括项目定位、功能规划和空间布局等方面的内容。
3.1 项目定位在确定项目定位时，需要考虑市场需求、竞争情况和项目特点等因素。
项目定位要明确项目的目标用户群体和市场定位，以便在后续的设计和开发中进行有针对性的工作。
3.2 功能规划功能规划是对项目功能进行合理布局和组织的过程。
在进行功能规划时，需要综合考虑项目定位、用户需求和空间规划等因素，以确保项目具备良好的使用功能和体验效果。
3.3 空间布局空间布局是对项目空间进行合理划分和布置的过程。
在进行空间布局时，需要考虑项目定位、功能规划和空间利用效率等因素，以确保项目具备良好的空间体验和效果。
房地产项目拓展流程纲要总纲
精选文档房地产项目拓展流程总纲一、完好的房产项目营销周期应分为：1、入市期：项目销售中心还未建成，货量配比及项目定位还为达成，项目处于调研阶段；2、品牌导入期：项目销售中心马上建成，货量配比达成，项目及物业定位已达成。
需产品定位、进行产品订价、目标客户定位、市调报告剖析项目。
3、销售期阶段分为内部认购及强销期、安稳及连续期：内部认购及强销期：内部认购期：一般是开盘前两个月，进行先期推行，依据内部认购期客户积攒状况调整详细开盘时间，项目定位跟订价已经达成；强销期：开盘后必定见面对一个阶段的强销，这个阶段是卖房和强者气的最正确机遇，一般也会连续 1-2 个月；（开发商一般不会让代理商在强销期接手，由于这个期间是销售周期中最简单，最好卖的期间）安稳及连续期：安稳期：基本上从强销期就连续到了项目销售过半的时候了，这个阶段项目销售属于安稳期；连续期：就是后半个 50%了，这个阶段要视前一阶段的销售态势而定，一些节余的房源还有产品的瑕疵经过先期的销售而逐渐展现出来，人们也由先期购房的激动逐渐回归理性。
所以在销售前必定要做好销控工作，保证各个阶段房源的均匀。
尾盘期：节余10%的货量，几乎都为一些户型大、价钱高、朝向差、地点偏等难以销售的产品。
（考虑能否接，消化积蓄是整个营销周期中最困难的期间）二、流程表一个完好的房产项目营销周期分为：入市期、品牌导入期、内部认购及强销期、安稳及连续期，同时这四个阶段包括所有一手代理企业项目拓展的切入点。
以下是四个周期的详尽流程。
1、入市期项目拓展流程一、地块调研（5 个工作日内达成）项目剖析：认识新地块状况，地块性质，项目基础资料，产权、证件状况；产品剖析：做区位剖析，项目检查剖析，要点落实规划设计、控制性详尽规划指标剖析；客户定位：认识主要竞品状况，剖析地区居民组成；二、可行性报告及项目规划（15 个工作日内达成）联合地块调研报告，制作可行性报告并提出项目户型配比及订价建议，并进行提报，落实。
房地产开发项目管理全流程指南
房地产开发项目管理全流程指南第一章：项目立项与可行性研究 (2)1.1 项目立项流程 (2)1.1.1 项目提议 (2)1.1.2 立项申请 (3)1.1.3 立项评审 (3)1.1.4 审批与批复 (3)1.2 可行性研究内容 (3)1.2.1 技术可行性分析 (3)1.2.2 经济可行性分析 (3)1.2.3 社会效益分析 (3)1.2.4 运行环境可行性分析 (3)1.2.5 其他方面可行性分析 (3)第二章：项目策划与设计 (4)2.1 项目定位与策划 (4)2.2 设计方案与审批 (4)第三章：土地获取与开发 (5)3.1 土地市场调研 (5)3.2 土地使用权获取 (5)3.3 土地开发与平整 (6)第四章：项目融资与投资管理 (6)4.1 融资渠道与策略 (6)4.2 投资预算与控制 (7)4.3 风险评估与管理 (7)第五章：项目施工与监理 (8)5.1 施工准备与招投标 (8)5.2 施工过程管理与质量控制 (8)5.3 工程监理与验收 (8)第六章：市场营销与推广 (9)6.1 市场调研与需求分析 (9)6.1.1 市场调研 (9)6.1.2 需求分析 (9)6.2 营销策略与推广 (9)6.2.1 产品策略 (9)6.2.2 价格策略 (10)6.2.3 推广策略 (10)6.3 销售渠道与客户服务 (10)6.3.1 销售渠道 (10)6.3.2 客户服务 (10)第七章：项目管理与组织结构 (10)7.1 项目管理体系构建 (10)7.2 组织结构与人员配置 (11)7.3 项目进度与成本控制 (11)第八章：法律法规与政策环境 (12)8.1 房地产开发相关政策法规 (12)8.1.1 国家层面政策法规 (12)8.1.2 地方层面政策法规 (12)8.1.3 政策法规的影响 (12)8.2 法律风险防范与应对 (12)8.2.1 法律风险识别 (12)8.2.2 法律风险防范措施 (13)8.2.3 法律风险应对策略 (13)第九章：环境保护与节能减排 (13)9.1 环保政策与标准 (13)9.1.1 环保政策 (13)9.1.2 环保标准 (13)9.2 节能减排措施与技术 (14)9.2.1 节能减排措施 (14)9.2.2 节能减排技术 (14)9.3 环境监测与治理 (14)9.3.1 环境监测 (14)9.3.2 环境治理 (14)第十章：物业管理与服务 (15)10.1 物业服务与管理模式 (15)10.2 物业服务质量与客户满意度 (15)10.3 物业费用收缴与管理 (15)第十一章：项目验收与交付 (16)11.1 工程验收标准与流程 (16)11.2 交付手续与客户满意度 (16)11.3 质量保修与服务 (17)第十二章：项目总结与后评价 (17)12.1 项目实施效果评价 (17)12.2 经验教训总结与分享 (18)12.3 项目改进与优化建议 (18)第一章：项目立项与可行性研究1.1 项目立项流程项目立项是项目启动阶段的关键环节，其流程主要包括以下几个步骤：1.1.1 项目提议项目提议是项目发起人根据市场需求、企业战略或个人创意，提出项目构想的过程。
房地产项目业务拓展与管理流程
办理相关手续
与小区物业办理相关手续。
与相关物业小区负责人办理施工，搬进搬出证件和手续。
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项目管理部
16
组织施工
组织施工队伍，订购主材料。
详见施工管理手册
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项目管理部
17
项目监理
验收材料，项目监理，掌控施工进度和质量。
详见施工管理手册
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项目管理部
18
中期验收
与开发商、客户进行硬装工程的中期验收。
安排家居饰品部分订货和长途物流工作；收取xx%的中期款。
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设计部
13
修改设计方案
与开发商、客户深入沟通，使用VFS系统对方案进行修改，了解客户需求及建议，对方案进行修改。
针对风格、颜色及材质等方面进行设计，确定装修价格，提出家具、配饰的基本要求和意见。
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设计部
14
签订合约
与开发商、客户签订合同
签署统一的合同文本，包括装修合同及家具、饰品销售合同。
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设计部
集团培训部
10
市场拓展
按照营销方案所明确的方案进行市场拓展活动。
按时做好客户登记、开发和效果评估的工作。
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事业发展部
11
进驻小区
搭建样板间或办公场地。
不扰民、不破坏物业基础设施。
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项目管理部
过渡流程
12
与客户洽谈
配合开发商向客户讲解居泰隆特点、优势及服务形式等方面内容。
了解客户的装修需求及喜好，并做好记录。
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设计部
如分公司可自行完成，则不需大项目部参与业务。
06
合成VFS系统
合成VFS系统
按照VFS系统要求合成
房地产项目开发全程操作流程DOC
房地产项目开发全程操作流程第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县)房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款(土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费)5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气)厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费,签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平"44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费)9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预(销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段房地产开发流程(详细）第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目,签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察(测量)费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款(土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费)5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员)管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费。
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香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引一、目的明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目公司各部门在项目拓展、项目开发期间的各项工作任务及需要香江控股及项目公司紧密配合的工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中的各项基本流程及关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进行。
二、适用范围适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作及项目确立后全过程的报建/报批、取证工作的管理。
三、职责公司相关部门及项目公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。
四、工作原则1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。
2、各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。
3、各项目公司及具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业务资料的保密及完善工作文件的归档工作。
五、说明：本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房地产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当地实际情况完善业务工作流程。
一、投资决策阶段投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。
1、项目信息收集（1）目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
（2）主管岗位：拓展总监或各项目公司负责人负责岗位：拓展主管：收集、汇总项目信息。
协助岗位：拓展专员：收集相关信息。
公司高层领导：收集相关信息。
（3）工作内容：A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息；B、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息；C、通过各地政府的招商部门获取项目信息；D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息；2、项目信息筛选（1）目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目（2）决策岗位：拓展总监（根据筛选情况确定项目是否需要进入初判）负责岗位：拓展主管（组织信息筛选）协办岗位：拓展专员（进行资料收集整理及实地踏勘）（3）工作内容：A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考；B、对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；C、了解项目区域人文、自然环境；D、了解项目区域交通状况；E、了解项目的土地性质、证件手续等；F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。
3、市场调研（1）目的：对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。
（2）主管岗位：拓展总监：指导市场调研，提出报告修改意见。
负责岗位：拓展主管（负责组织调研及报告编写）协办岗位：拓展专员（配合调研，提供市场信息）。
备注：如目标区域有项目公司的，项目公司负责协助拓展部市场调研工作。
（3）工作内容：A、项目宗地实地踏勘地形：宗地形状，四至范围，四邻状况；地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状：宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况：包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
B、项目控规要求：总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率；其他C、区域环境：人文环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。
（附周边环境生活配套图）自然环境：区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。
交通环境：宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。
市政规划：近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
政策环境：行业相关的地方性政策{主要针对外地项目}：价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等）D、区域市政配套道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
E、区域房地产概况：区域住宅市场概况，形成时间，各档次住宅区域内分布状况，购买人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年），开工量/竣工量，销售量/供需比，平均售价，区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势，区域内供应产品特征，各档次产品供应状况，各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征，未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。
F、区域代表项目：楼盘规模，产品形式，产品品质，销售价格，销售情况，项目特色及对区域房地产市场的影响等4、项目初判（1）目的：通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境，进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。
（2）决策岗位：总经理（根据项目筛选报告，判断该项目是否符合香江控股发展战略）负责岗位：拓展总监协助岗位：拓展主管（3）作业要求：A、进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周边环境对项目是否存在重大影响。
B、留取现场影像资料。
C、整理项目相关技术指标及证件手续，取得如下资料：宗地现场踏勘，地块区位及四邻状况，土地自身素质D、项目周边区域走访，包括：区域人文环境，区域自然环境，区域交通状况，区域配套设施，E、区域楼盘调研，包括：区域房地产市场整体状况，区域代表楼盘基本情况，区域市场前景预测F、与项目相关方面进行初步接触，取得相关项目合作条件G、了解项目技术指标及规控要求，包括：项目详细技术指标，规划部门规控要求，项目的可行出让方式及条件H、项目初步成本收益分析，包括：地价评估，项目成本测算，项目资金需求测算，项目初步收益分析I、编制项目初判报告5、项目策划及产品定位（1）目的：根据项目地块的具体情况及项目所在区域的市场情况及潜在消费需求，完成项目的市场定位、产品建议。
（2）决策岗位：总经理主管岗位：营销总监负责部门：营销中心协助部门：拓展部、总工室（3）工作内容：A、营销中心派出项目工作小组实施调研工作：a 项目小组人员实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研。
b 每次调研完成后，必须完成一份《市场调研报告》，由项目小组负责人审核并保证调研报告的正确性和完整性，提交营销总监。
报告内容应包括：调研的目的和范围；调研组成员；调研日期；调研所依据的文件；调研结果表述；调研结果分析、小结。
B、营销中心针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施，形成《市场调研报告及初步产品建议书》，经营销总监审核确认。
C、由营销中心向总工室提交《初步项目产品建议书》，供进行项目概念设计。
D、概念设计确认后，由营销中心、总工室共同向拓展部提交《初步项目产品建议书》及项目概念设计成果。
6、编制项目初步可行性研究报告（1）目的项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。
项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。
在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。
（2）主管岗位：拓展总监负责岗位：拓展主管协助岗位：拓展专员协助部门：财务部、审核部、总工室、营销中心、法律部（3）作业描述A、拓展总监上报总经理组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门。
B、各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。
C、小组集体讨论，议题为：市场研究。
包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。
项目分析和项目建议。
对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。
经济技术评价。
对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。
当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。
D、编写研究报告。
经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由负责岗位协调综合汇总，编制报告初稿。
经主管副总批阅意见后，修改完善，形成正式报告。
E、初步可行性研究报告内容：详见附件5《香江控股项目可行性研究报告指引》7、可行性分析报告评审（1）目的：通过公司决策层的评审，决定项目是否可以获取及获取方式。
（2）主管岗位：香江控股决策委员会负责部门：拓展部协助部门：决策委员会会务组紧前工作条件：可行性分析报告编制完毕。
（3）工作内容：拓展部组织项目初步可行性研究报告等相关材料，形成议案，上报香江控股决策委员会，决策委员会对项目议案进行审议，并形成项目议案决议。
公司决策层确定项目是否向下进入获取阶段。
拓展部根据决策委员会议案对项目进行后续跟进。
8、项目合作谈判（1）目的：根据公司管理层的决策，落实项目正式合作条件，并达成正式协议，为项目运作的下一阶段做好准备工作。
（2）主管岗位：香江控股决策委员会负责岗位：拓展总监负责部门：拓展部协助部门：法律部、营销策划中心、总工室等（3）工作内容：A、拓展总监根据项目需求组织项目谈判工作小组，小组成员由拓展、法律、工程及营销人员组成；B、工作小组根据公司决策层决定的项目合作条件开展谈判工作，与项目合作方或政府相关部门进行充分沟通与接触，中双方的分歧点形成报告及时上报决策委员会进行决策；C、根据谈判达成的阶段成果组织起草相关文本，上报同意后，签署相关协议；D、就项目达成的最终合作条件，上报决策委员会同意后，签署项目的正式协议，进入项目的实质运作阶段。