房地产公司项目管理流程

项目工程管理流程
（一）项目工程管理流程图
1. 目的
确保项目工程建设全过程处于受控状态，使项目的质量、进度、成本及资源得到最合理的控制。

2. 适用范围
适用于开发项目建设全过程的管理和控制。

3. 术语和定义
3.1项目工程管理：就是为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、协调与控制。

3.2工程供方：指向本公司提供用于工程的材料、设备，以及监理、施工服务的组织或个人，如供应商、承包商、监理单位统称工程供方。

3.3总承包商：主体工程土建及安装工程总承包单位。

3.4分包商：分项工程承包单位。

3.5承包商：总承包商和分包商统称承包商。

3.6供应商：材料设备供应商。

3.7三通一平：三通指水通、电通、路通，一平指施工场地平整。

4. 职责
4.1所属地产公司工程部
（1）项目前期资料准备和前期场地准备；
（2）编制《项目工程建设大纲》；
（3）负责履行工程合同；
（4）负责对监理机构监理过程的规范性进行监控；
（5）负责项目工程进度的整体安排和协调；
（6）负责工程管理中工程技术问题的牵头解决，为施工过程提供技术支持和配合；
（7）负责对施工过程中各承包方的现场协调；
（8）负责组织对承包商的考察；
（9）负责竣工验收，组织参建单位参加各阶段专项验收；
（10）编制项目实施结果后评估报告。

4.2所属地产公司成本控制部
（1）组织场地平整单位招投标；
（2）组织监理单位招投标；
（3）组织承包单位招投标；
（4）负责材料（设备）招投标工作；提供材料（设备）样品，并建立和维护样品库；
（5）负责现场收方签证办理；
（6）负责办理竣工结算；
（7）编制项目建安成本评估报告。

4.3所属地产公司开发部（重庆德兴设计开发部）
（1）负责项目全过程的相关手续办理。

4.4工程管理部
（1）编制和修订集团工程管理制度，并按制度要求对项目工程建设过程进行监督、指导和服务；
（2）参与重大工程技术问题的处理；
（3）参与涉及新材料、新技术、新工艺项目和同类设备第一次使用的技术要求审核。

4.5所属地产公司项目监理机构
（1）负责对各承包方的工程进度、质量和安全文明施工的管理；
（2）负责组织各分部分项工程的验收、功能性试验验收和竣工预验收；
（3）监督工程和材料设备合同的履行；
（4）编制项目监理评估报告。

4.6所属公司销售部
编制项目销售评估报告。

5. 流程说明
2.5.1项目实施准备阶段
（1）所属地产公司工程部根据公司的《项目开发节点控制计划》（一级计划，集团）和公司计划管理领导小组制定的《项目开发指导书》（二级计划，区域公司），结合本项目的实际情况编制《项目工程进度计划》（三级计划，项目公司）；
（2）所属地产公司工程部负责红线内“三通一平”中的路通和场地平整及临设布置；开发部（重庆德兴设计开发部）负责红线内“三通一平”中的水通和电通；
（3）所属地产公司负责按《工程承包商选择流程》确
定地质勘测单位，工程部负责地质勘测的实施，并提供地质勘测成果报告；
（4）所属地产公司工程部组织按《工程施工组织设计（方案）审核流程》的要求对施工单位提交的施工组织设计和施工方案进行审核；
（5）所属地产公司全成本领导小组执行组长组织编制《项目目标成本》，以指导项目工程建设全过程的成本控制；
（6）所属地产公司工程部组织编制《项目工程建设大纲》，以指导项目工程建设全过程；
（7）所属地产公司开发部（重庆德兴设计开发部）负责办理项目建设的各种手续，为工程建设提供法律依据；
（8）集团规划设计部（重庆德兴设计开发部）负责提供各专业施工图，保障工程建设顺利进行；
（9）所属地产公司成本控制部组织三通一平招标或委托，并按《项目工程管理流程》开展项目前期工作；
（10）所属地产公司工程部组织相关部门（即成本控制部、监理机构和工程部专业工程师）对施工单位进行合同交底，并形成交底记录；
（11）三通一平工程承包商按进度计划要求组织进行施工，监理机构对施工质量进行监督，施工完成后由项目监理机构组织验收；
（12）地产公司成本控制部根据完成的施工图组织完成总包、监理和分包单位招标，并签定工程合同；
（13）所属地产公司工程部组织对总包、监理和分包单位提供的《施工组织设计》和《监理实施细则》进行审核；
（14）所属地产公司工程部组织对施工图进行读图，以便提供详细和准确的图纸给成本控制部组织招标。

开工前再次组织施工单位、监理机构、设计单位、成本控制部参加图纸会审，规划设计部随机参加，并形成会审纪要。

2.5.2项目实施阶段
（1）基础施工阶段
①所属地产公司工程部负责组织工程部设计管理人员、设计单位、监理机构、所属地产公司成本控制部对地质勘测报告进行分析，结合项目本身及周边的情况确定土方开挖护
坡方式建议；
②所属地产公司工程部负责履行土方基础分项工程合同及施工监理合同。

通过施工监理机构对施工过程进行监控；
③基础工程完工后，项目监理机构组织勘察单位、质监机构、所属地产公司工程部、设计单位、承包商等对该工程进行转序验收。

（2）主体工程施工
①所属地产公司工程部负责履行施工总承包合同及施工监理合同；
②监理机构负责按照政府法律、法规要求及合同要求提供施工监理服务，对承包商、供应商进行过程以及产品的监控工作，包括：质量管理、进度管理、安全文明施工管理；
a)过程验收、材料设备验收、材料送检；
b)组织周例会、月例会、专题会和分部、分项验收；
c)法律、法规要求的签发指令、各项审批及签署文件。

③所属地产公司工程部负责组织现场图纸会审和对监理机构的监理过程的规范性进行监控；
④项目的具体工作要求如下：
a)计划管理：具体按照《工程进度计划管理流程》执行。

b)项目开工须取得施工许可证，并必须具备以下条件：
●合同已完成网上审批；
●施工图读图纪要已形成；
●施工现场具备开工条件。

c)质量管理：具体按照《工程质量管理流程》执行。

d)顾客要求及设计、工程变更管理：具体按照《工程变更管理流程》、《现场收方签证管理流程》执行。

e)成本管理：具体按照《建设项目目标成本控制与管理流程》执行。

f)施工安全和文明施工管理：具体按照《工程安全、文明施工管理流程》执行。

g)材料设备验收：具体按照《材料设备采购实施流程》执行。

⑤所属地产公司工程部负责严格按合同履行付款、奖励及索赔，所属地产公司成本控制部参与，工程部有要求时，
法律顾问也应参与，向施工单位发出《工程违约索赔通知单》；
（3）专项验收：具体按《工程验收管理流程》执行。

（4）施工过程销售配合
①项目开工前，所属地产公司工程部负责根据销售部门的要求，组织编制现场销售配合施工计划（包含在《项目工程进度计划》中），与工程部设计管理人员及所属地产公司销售部共同确定现场销售所需场地及通道的提交时间；
②如果存在配合销售要求，所属地产公司工程部应将已确定的销售配合计划以书面形式通知监理机构及承包商；
③销售配合计划一经确定，公司任何部门无权独自更改计划时间，如因特殊情况需更改计划应由所属地产公司总经理审批后报集团总裁批准；
（5）竣工验收
①由项目监理机构组织各参建单位对竣工工程进行预验收；
②由项目工程部组织各参建单位对竣工工程进行竣工综合验收；
③项目监理机构负责组织各相关单位（部门）对竣工工程进行分户质量检验，具体详《分户验收管理流程》。

2.5.3项目后评估阶段
（1）物业交付后，所属地产公司全成本领导小组组长组织相关部门对项目目标成本的实施情况进行评估，编制评估报告；
（2）物业交付后，所属地产公司成本控制部负责对项目目标成本进行评估，编制评估报告；
（3）物业交付后，所属地产公司销售部负责对项目营销全过程进行评估，编制评估报告；
（4）物业交付后，所属地产公司工程部负责对项目实施全过程进行评估，编制评估报告；
（5）物业交付后，项目监理机构负责对项目监理实施全过程进行评估，编制评估报告；
上述各部门（机构）将评估报告报本公司工程总监和总经理审批，为新项目提供决策依据。