第四章 房地产项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取1. 引言2. 用地获取方式在房地产开发项目中，用地获取可以通过以下几种方式实现：2.1. 购买现有土地购买现有土地是最常见的用地获取方式之一。
开发商可以通过与土地所有者进行谈判，以购买其土地用于房地产项目。
这种方式有助于节省时间和资源，但需要付出相应的购买费用。
2.2. 租赁土地如果开发商没有足够的资金购买土地，或者只需要短期使用土地，可以选择租赁土地的方式。
租赁土地可以是长期租赁或短期租赁，根据项目需求进行选择。
2.3. 政府调配土地在某些情况下，政府会根据城市规划和经济发展需求，调配土地给相关的房地产开发商。
这种方式通常需要进行一系列的申请、审批和招标程序，但可以在一定程度上降低用地获取的成本。
2.4. 合作开发开发商可以与土地所有者进行合作，共同开发土地。
在这种方式下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的策划、设计和建设。
这种方式可以使双方共享风险和利润。
2.5. 土地国有化在一些特殊情况下，政府会通过国有化的方式获取土地，用于公共利益或国家规划需要。
这种方式需要符合相关法律法规，确保土地的合法获取和使用。
3. 相关法律法规在房地产开发项目用地的获取过程中，需要遵守相关的法律法规，以确保用地获取的合法性和规范性。
以下是一些常见的法律法规：3.1. 国土资源管理法国土资源管理法是我国土地管理的基本法律。
根据该法，土地属于国家所有，土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。
开发者在用地获取过程中需要遵守国家和地方的土地管理政策。
3.2. 城市规划法城市规划法规定了城市规划的目标、原则和规划的编制、实施和管理等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的城市规划要求，确保项目的合法性和规范性。
3.3. 土地使用权出让和出租管理暂行办法土地使用权出让和出租管理暂行办法规定了土地使用权的出让和出租程序、条件和费用等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的土地出让和出租管理规定。
房地产开发用地的获取
第二节 房地产开发用地的征用拆迁
一、土地征用
土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。 涉及到农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 征收下列土地的，要由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。
土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续 转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等 转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地
五、土地使用权行政划拨
土地使用权行政划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 划拨土地使用权，除特殊情况外，不得转让、出租和抵押。
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三、土地使用权转让
土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、或赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。 转让土地使用权的使用年限为土地出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限的剩余年限。
1、土地征收的程序
建设项目的预审 用地申请 拟定征地补偿安置方案 核定用地面积 签订征地协议 出让或划拨土地使用权 颁发土地使用证
房地产项目用地的取得
房地产项目用地的取得引言在房地产开发过程中，用地取得是一个至关重要的环节。
用地取得的顺利与否直接关系到房地产项目的开展和成功。
本文将介绍房地产项目用地的取得过程及相关法律法规，并分析其中的具体步骤与注意事项。
用地取得的法律法规用地取得是指房地产开发商通过与政府或相关部门协商、购买等方式取得土地使用权。
在中国，用地取得主要遵循以下法律法规：1.《中华人民共和国土地管理法》该法规规定了关于土地使用权的取得、转让、登记等方面的基本原则和程序。
房地产开发商需要遵守土地管理法的相关规定，确保用地取得的合法性。
2.《城市房地产管理法》该法规对城市房地产开发管理进行了详细规定，包括用地取得、房地产开发过程中的资金管理、质量监督等方面内容。
房地产开发商需要按照城市房地产管理法的规定开展相关工作。
3.地方性法规与规章不同地区对用地取得也有一些地方性法规与规章，房地产开发商需要了解并遵守当地的具体要求。
用地取得的具体步骤1. 预期规划在进行用地取得之前，房地产开发商需要进行预期规划。
这包括考虑到项目的地理位置、土地规模、用途规划等因素，并进行初步的市场调研和风险评估。
这个阶段的重点是确保项目的可行性和可持续发展。
2. 土地调查与论证在确定了预期规划后，房地产开发商需要进行土地调查与论证。
这包括对目标土地的准确位置、规划用途、土地条件等进行实地考察和评估。
同时，还需要论证项目的合理性、可行性，并与相关部门进行沟通和协商，以确保项目的顺利推进。
3. 土地供应方式选择在进行用地取得之前，房地产开发商需要选择适合的土地供应方式。
常见的土地供应方式有拍卖、挂牌、协议转让等。
选择合适的土地供应方式是确保用地取得顺利进行的重要一环。
4. 用地申请与审批当房地产开发商确定了土地供应方式后，需要进行用地申请与审批。
这包括编制用地申请材料、提交相关部门进行审批，并按照相关程序进行公示和听证。
在此过程中，房地产开发商需要与相关部门进行良好的沟通和协调，以尽快获得用地审批的结果。
房地产开发全套流程大全(完整版)
.目录第一章房地产开发程序简介 (1)第二章房地产开发公司的建立 (6)第一步房地产开发公司建立的法律程序 (6)第一项房地产开发公司建立的有关税费 (6)第三章土地使用权获得流程 (6)第二步获得开发土地使用权的法律程序 (7)第二项获得开发土地使用权的有关税费 (9)第三步拆迁部署阶段的法律程序 (9)第三项拆迁部署阶段的有关税费 (10)第四章房地产开发阶段 (10)第四步立项和可行性研究的法律程序 (10)第四项立项和可行性研究阶段的有关税费 (11)第五步规划设计和市政配套法律程序 (11)第五项规划设计和市政配套的有关税费 (12)第五章项目建设阶段 (12)第六步项目动工、建设、完工阶段流程 (12)第六项项目动工、建设、完工阶段的有关税费 (14)第六章销售经营阶段 (15)第七步销售经营阶段的法律程序 (16)第七项销售经营阶段的有关税费 (16)第七章物业管理 (17)第八步物业管理阶段的法律程序 (17)第八项物业管理阶段的有关税费 (17)附录：房地产开发专业术语 (18)第一节面积类 (18)第二节价钱类 (20)第三节实务类 (22)第四节管理政策类 (30).第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发公司，以盈余为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。
我国《城市房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依照本法获得国有土地所有权的土地长进行基础建设，房子建设的行为” 。
房地产开发流程主要包含以下几个程序。
1、先期的准备先期准备工作主要包含由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。
此阶段的主要工作是获得项目动工建设的一系列赞同证和获得项目建设用地的国有土地使用权。
“五证”中的《建设工程规划赞同证》、《建设工程动工赞同证》都是在这个阶段获得的。
《国有土地使用权证》因为开发商支付土地出让金的时间不一样，获得的时间也不尽相同。
房地产开发与管理教案
课程教案学院建筑工程学院教研室工程管理课程名称房地产开发与管理主讲教师教材房地产开发与管理课程教案(Development and management of real estate)课程编号：06046020 课程类别：专业选修课适用专业：资源环境与城乡规划管理学时：48（理论40学时，实践8学时）学分：2.5一、课程性质、目的与要求课程性质：房地产开发与管理是资源环境与城乡规划管理专业的一门专业方向课，属于任选课程。
课程目的：房地产业作为国民经济的基础性、先导性产业，正逐步走向市场化和规范化的道路，并对相关产业和整个国民经济的发展产生巨大的推动作用。
通过学习这门课程，使学生掌握一定深度的理论知识，又能提高实际操作能力，而且能将相关专业知识应用到房地产开发与管理实际中。
教学要求：了解房地产开发的全过程：投资决策、前期工作、项目建设、竣工验收与交付使用等四个大的阶段。
重点掌握房地产开发项目选择和土地使用权获取、房地产开发项目策划决策和可行性研究、房地产规划设计与建筑工程基础、房地产开发的建设过程管理、住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理的理论与实务。
二、教学内容理论总学时：48学时第一章：绪论 2学时基本要求：掌握房地产，房地产开发与经营，房地产市场的概念，形式，内容；熟悉房地产开发与经营的相关法规。
重点：房地产，房地产开发与经营，房地产市场的概念。
难点：房地产开发与经营的概念。
第二章：房地产开发与经营理论与策略 4学时基本要求：掌握房地产开发与经营的理论，房地产开发与经营的策略分析，以及房地产开发与经营的决策。
重点：房地产开发与经营的策略分析及决策。
难点：房地产开发与经营的决策。
第三章：房地产开发项目的可行性研究 6学时基本要求：掌握房地产可行性分析的概念，房地产市场调研，房地产开发方案的选择，项目财务评价的方法，不确定性分析，以及项目的国民经济评价。
重点：房地产可行性分析内容、步骤、可行性分析报告，不确定性分析的类型及步骤，财务评价与国民经济评价区别，开发方案的选择。
房地产项目用地的获取主要程序及要求
房地产项目用地获取的程序及相关要求房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即划拨、出让和转让。
其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。
一、划拨土地使用权的获取（一）、概念：划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
（二）、程序：划拨土地使用权的取得，需要经过县级以上人民政府依法批准划拨。
1、申请交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。
2、受理和审查。
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。
经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
3、地价评估。
市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
4、确定出让金，拟订出让方案。
市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。
应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格5、方案报批，发出准予转让通知书市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。
中华人民共和国城市房地产管理办法
中华人民共和国和城市房地产管理办法第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
但是，国家在本法规定的范围内的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
具体办法由国务院规定。
第七条国务院建设行政主管部门、依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第八条出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第十条土地使用权出让，必须符合、城市规划和年度建设用地计划。
房地产项目用地的获取方式
房地产项目用地的获取方式房地产项目用地的获取方式概述房地产项目的成功与否往往取决于合适的用地选择。
用地的获取方式对于房地产开发商和投资者来说是至关重要的一环。
本文将介绍一些常见的房地产项目用地获取方式，包括市场购买、政府招拍挂、土地资产交易市场和土地重建等方式。
市场购买市场购买是一种常见的房地产项目用地获取方式。
购买土地的方式可以通过与土地所有者直接谈判或者经由房地产经纪人或中介机构寻找合适土地。
购买土地需要考虑多种因素，如用地规划、所在地的环境、交通状况和配套设施等。
购买土地可以使开发商有更多的自由度来进行项目规划和设计。
市场购买方式相对灵活，但同时也存在一些风险和挑战。
首先，市场购买的土地价格往往较高，需要开发商付出更多的成本。
其次，购买土地需要进行详尽的尽职调查，以确保土地没有任何纠纷或限制，以免影响项目的顺利进行。
最后，购买土地还需要与土地所有者进行繁琐的合同谈判和签订，需要一定的谈判技巧和合同知识。
政府招拍挂政府招拍挂是一种由政府主导的土地供应方式。
政府会在特定的时间和地点公开出让土地，开发商可以通过参与竞拍来获取用地。
政府招拍挂通常需要遵循一定的程序和规则，包括资质审核、竞价方式、限时竞拍等。
政府招拍挂方式有一定的优势。
首先，政府的土地供应能够确保市场的公平竞争，保护开发商的利益。
其次，政府会在土地出让前进行土地规划和定价，开发商可以更加便利地获取符合要求的用地。
最后，政府招拍挂方式对于政府来说也是一种征收土地金融资本的方式，可以获得一定的经济收益。
然而，政府招拍挂方式也存在一些不足之处。
首先，政府的土地供应量是有限的，竞争激烈，开发商需要密切关注土地信息才能有机会参与竞拍。
其次，政府招拍挂的程序相对繁琐，需要投入较多的人力和资源。
最后，政府招拍挂方式的价格不确定，开发商需要在竞价时做出准确的估计和决策。
土地资产交易市场土地资产交易市场是一种通过专业的交易平台购买土地的方式。
这种方式适用于开发商和投资者寻找用地的需求。
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▪ 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下
列用途确定： ▪ 居住用地70年; ▪ 工业用地50年; ▪ 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; ▪ 商业、旅游、娱乐用地40年; ▪ 仓储用地50年； ▪ 综合或者其他用地50年。
第二节 出让土地使用权的获取
一、土地使用权出让概述 1.含义
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者 向国家支付土地使用权出让金的行为。
2.基本特征
➢ 土地出让的主体：土地的所有者——国家。 ➢ 土地出让的客体：城镇国有土地。 ➢ 土地出让的内容：土地出让方将一定年限的国有
▪ （一）国家机关用地和军事用地； ▪ （二）城市基础设施用地和公益事业用地； ▪ （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础
设施用地；
▪ （四）法律、行政法规规定的其他用地。
二、划拨土地使用权的主要流程
预审
1.划拨土地使用权获取 的主要步骤
申请
《国有土地使用证》是 取得划拨土地使用权 的唯一证明。
院代表国家行使；
集体所有制： 乡（镇）、村农民集体；
房地产开发企业获取建设项目用地主要有 三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和 划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二 级市场行为。
房地产开发企业在获得房地产开发项目用 地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目 的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种 许可证（《建设规划许可证》、《建设用地许 可证》、《施工许可证》）。
第四章 房地产项目用地的获取
本章主要内容
▪ 第一节 划拨土地使用权的获取 ▪ 第二节 出让土地使用权的获取 ▪ 第三节 转让土地使用权的获取 ▪ 第四节 集体所有土地
政府
开发商
中国大陆现行土地制度——公有制
全部土地都为 社会主义公有制
全民所有制（国有土地）
集体所有制（集体土地）
全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务
3.出让土地使用权的基本类型
▪
青苗补偿费标准：在征用前土地上长有的青苗，因征
地施工被毁掉的，应由用地单位按照在田作物一季产量、
产值计算，给予补偿。具体补偿标准，应根据当地实际情
况而定。对于刚刚播种的农作物，按其一季产值的1/3补
偿工本费，对于成长期的农作物，最高按一季产值补偿；
对于粮食、油料和蔬菜青苗，能够得到收获的，不予补偿
▪ (1)房屋补偿费(房屋重置费)：用于补偿被拆迁房屋所 有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按
平方米单价计算。
▪ (2)周转补偿费：用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房 或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁
房屋住户的人口每月予以补贴。
▪ (3)奖励性补偿费：用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助 房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆 迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民 政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
第一节 划拨土地使用权的获取
一、划拨土地使用权概述
1. 含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得
的土地使用权。是指经县级以上人民政府依法批 准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土 地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土 地使用者的行为。（土地一级市场）
2.基本特征 ①划拨土地使用权的取得具有行政性。 ②划拨土地使用权具有无偿性。无需支付土地出
让金，补偿、安置等费用只是对原先土地使用 者的损失和重新安置的补偿。 ③划拨土地使用权具有无限性，但土地所有权人 可以根据需要收回土地使用权。 ④划拨土地使用权的流转具有限制性，但不得转 让、出租和抵押。
3.划拨土地使用权的基本类型
▪ 根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条 规定建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿 使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以 上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
审查 批准
登记发证
2.划拨土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体 及相互关系
划拨土地使用权获取过程中，主要涉及三方的利 益关系：政府、划拨土地使用者和原土地使用者。
政府
行政关系
不收取任 何地租性 质的收益
土地使用者 利益关系 原土地使用者
补偿、安 置费用
划拨土地使用权过程中三个主体密切联系。
三、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费
每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收
前三年平均年产值的十五倍。
▪ 特别提示：土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地 被征收前3年平均年产值的30倍。
▪ 《土地管理法》规定，被征用土地，在拟定征地协议 以前已种植的青苗和已有的地上附着物，也应当酌情给予 补偿。但是，在征地方案协商签订以后抢种的青苗、抢建 的地上附着物，一律不予补偿。被征用土地上的附着物和 青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
，不能收获的按一季补偿；对于多年生长的经济林木，要
尽量移植，由用地单位支付移植费，如必须砍伐的，由用
地单位按实际价值补偿，对于成材林木，由林权所有者自
行砍伐，用地单位只付伐工工时费，不予补偿。
▪
拆迁补偿费是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋
的所有权人或使用人支付的各种补偿金。
▪ 拆迁补偿费主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补 偿费三方面。
划Hale Waihona Puke 土地使用权获取过程中的主要成本和 税费，主要是指划拨土地使用者给予原土地 使用者的补偿和安置费用。包括： ➢ 土地补偿费 ➢ 安置补助费 ➢ 地上附着物及青苗补偿费 ➢ 拆迁补偿费 ➢ 其他费用
▪ 中华人民共和国土地管理法第四十七条规定：
▪
征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费
以及地上附着物和青苗的补偿费。
▪
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平
均年产值的六至十倍。
▪
征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口
数计算。（需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地
数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计
算。）每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，
为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，