房地产项目选址与策划课件
合集下载
房地产投资项目选址与建设方案(50页)课件
竞争分析
总结词
对竞争对手进行调查和分析，了解其产品特点、价格水平、营销策略等方面的信息，以便制定相应的 竞争策略。
详细描述
在房地产市场中，竞争激烈且变化快速。投资者需要对竞争对手进行全面的调查和分析，了解其产品 特点、价格水平、营销策略等方面的信息，以便制定有针对性的竞争策略。同时，还需要根据市场竞 争情况，不断调整和优化自身的产品和服务，提高自身的竞争力和市场占有率。
项目建成后的生活需求。
教育资源
了解区域内教育资源的分布情况， 包括幼儿园、小学、中学等，提 升项目对家庭客户的吸引力。
医疗设施
考察附近医疗设施的便利程度， 如医院、诊所等，保障居民健康
需求。
04 建设方案设计与评估
规划设计理念
总结词
强调人文关怀、生态环保和可持续发 展
详细描述
在规划设计时，应充分考虑当地文化 和居民需求，创造宜居、舒适的环境， 同时注重生态保护和资源循环利用， 实现可持续发展。
工程质量风险
施工质量不符合要求可能导 致项目质量下降。
工程安全风险
施工过程中的安全事故可能 导致人员伤亡和财产损失。
工程成本风险
施工过程中可能出现的问题 可能导致工程成本增加。
政策风险
政策调整风险
政府对房地产市场的政策调整 可能影响项目的建设和销售。
政策执行风险
地方政府对房地产政策的执行 力度可能影响项目的建设和销售。
08 结论与建议
研究结论
结论一：地理位置的重要性 结论二：市场需求分析 结论三：政策环境的影响
地理位置是影响房地产投资项目成功的关键因素之一。 优越的地理位置能够带来更高的地价和租金收益，同时 降低空置率。
对目标市场的需求进行深入分析，了解潜在客户的购房 需求和偏好，是制定房地产投资项目选址和建设方案的 重要依据。
房地产项目定位及规划建议35页PPT
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
房地产投资项目选址与建设方案PPT(共 50张)
四、利用合理的商业组合指导选址
1、从业态的角度进行商业地产的商业组合 （1）集中型：专业店、专卖店等 适于在同一商业地 产项目集中布店，如北京琉璃厂街的古玩店、拉萨的 八角街或者各个城市的电脑城等 （2）独立型：大型综合超市、仓储超市等同类排斥 性强，尽量与同类型的竞争对手保持距离，在同一商 业地产项目中不可能并存，也无法组合，因此不需要 也不希望集中布店，多数独立选址。 （3）互补型：百货店周围聚集的服装专业店、饰品 专业店、鞋帽专业店、快餐店等，可结合购物、餐饮、 娱乐多种因素，提供互相补充的、更加全面的商品种 类和消费环境，能共同吸引客流。
大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当 部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售， 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。实 际营业面积6000平方米以上，辐射半径2公里以上， 目标顾客以居民、流动顾客为主
一般选址于市、区商业中心、城郊结合部、 交通要道及大型居住区。
6、仓储式会员店的特点及选址要求
二、写字楼选址的原则
1、中央商务区原则： 亦称CBD，是一个城市商务资源密度最大、商务
活动节奏最快、密度最高的区域，也是一个城市地价 楼价最高的区域，CBD的特质表明写字楼物业必定是 这个区域的主流产品。曼哈顿能成为纽约的象征，拉 德方斯能成为巴黎的新符号。 2、配套服务完善原则： 3、交通便利性原则： 4、前瞻性原则：选址时要考虑未来环境的变化，对 所在地的竞争态势及发展前景做出评估，所选的地址 应具有一定的发展潜力，具有集聚效应，可能成为城 市人流、物流和商务活动的焦点区域
第五章
房地产投资项目选址与建设方案
第一节 住宅选址
一、住宅项目选址的影响因素
（一）市场因素 1、市场供求：
一宗地块的好坏与市场供求关系非常密切 2、房地产投机：
第5章房地产投资项目选址与建设方案 房地产投资分析 教学课件
境特征。高质量的住宅突出先进性、实用性、安 全性、舒适性、生态性。追求高质量住宅增强了 区位选择的“环境性”。
2.追求自然环境—郊区化
现代化居住观念的变化和发展、亲绿、亲山、 亲水的心理使住宅选址向郊区化发展。居住郊区 化可分为主动郊区化与被动郊区化，前者看中的 是郊区的优良环境和舒适生活，后者则是被郊区 住宅的低廉价格所吸引。
互为补充的商业业态是可以组合的，如百货 店周围聚集的服装专业店、饰品专业店、快餐店
等，可结合购物、餐馆、娱乐等多种因素，提供 互相补充的、更加全面的商品种类和消费环境， 能共同吸引客流。这就要求商业地产项目对主力 店、次主力店及小型商铺在位置、规划、档次上 合理搭配。
2.从业态的角度进行商业地产的商业组合
6.仓储式会员店的特点及选址要求
以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相 当部分，商品在4000种左右，大都实行大量销售 和大批订货等方式，从而实现廉价销售。设有相 当于营业面积的停车场，自行销售，目标顾客以 中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主， 一般选址于城郊结合部且交通便利的要道。
7.百货店的特点及选址要求
间和交通费用，生活方便。 2.环境适宜原则
（1）自然环境
从自然环境考虑，住宅选址最好选择空气及 水土无污染、无电磁辐射，地形地貌平整易布局， 地势位于城市上风区，绿化程度较高的区域。
（2）人文环境
人文环境包括学校、图书馆、科研机构、医 院、商业网点及购物方便程度、拟建项目周围的 楼盘品质及入住居民的社会身份等因素。
3.适宜性原则
适宜性原则表现在获得土地时要考虑土地面 积，建筑时要考虑建筑的构造、材料、立面造型 及可塑性与房地产定位的类型需要是否符合；为 了满足商家需求，就需要店铺选择技术和商品经 营技术高度结合。
房地产项目选址与规划分析PPT
04
建筑规划设计
Architectural Planning and Design
建筑风格与功能定位
选址应考虑交通便利性
根据《城市交通规划》数据，交通便利性是影响房地产项目成功的关键因素之一。例如，北京市 的地铁覆盖率达到了70%，远高于其他城市，这使得居住在北京的人更愿意选择靠近地铁站的房 地产项目。
房地产项目选址与规划分析
Real estate project site selection and planning analysis
汇报人： 2023.10.12
目录
01 市场环境分析 02 项目选址原则 03 土地资源评估 04 建筑规划设计
01
市场环境分析
Market environment analysis
地理位置优势可以带来更高的投资回报率
以北京为例，2019年北京市中心地段的房价涨幅达到了15%， 远高于郊区的房价涨幅（7%）。这表明，地理位置优势可以 为投资者带来更高的投资回报。
地理位置优势可以提高项目的竞争力
在竞争激烈的房地产市场中，地理位置优势可以使项目脱颖而 出，吸引更多的购房者。例如，位于上海市中心的绿地世纪城 项目，凭借其优越的地理位置，成功吸引了大量购房者，成为 市场上的热销项目。
人口与就业情况
人口密度与房地产需求 根据国家统计局数据，我国一线城市人口密度高达每平方公里2万人以上，远高于二 三线城市。因此，人口密度高的一线城市对房地产的需求更大。 就业率与房地产投资 根据国家统计局数据，我国一线城市的就业率普遍在80%以上，而二三线城市的就业 率则在60%左右。因此，就业率高的一线城市对房地产的投资吸引力更大。 人口老龄化与房地产供应 根据国家统计局数据，我国65岁以上老年人口比例已超过14%，预计到2035年将达 到25%。这将导致房地产市场对养老地产的需求增加。
房地产开发项目策划(共18张PPT)
通过营造新观念挖掘项目主题
3 房地产开发项目市场细分
本质上讲，策划四就是是筹房划地或产谋策划划，是要一综项合立运足用现实各、种面策向划未手来的段活以动及。创新性思维；五是房地产策划要遵循特定 ⒊⑸能客使 户房群地对产商开品的发房科项特目征学增的程强需序竞求；争；六能力是；房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。
房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用俄客观和主观条件，主要包括图示几个方面。 2房地产市场细分的方法 4 房地产开发项目定位 （1）创新性原则；
4.1 房地产开发项目策划概述
4.1.1 房地产开发项目策划的含义
1.策划的概念
本质上讲，策划就是筹划或谋划，是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况 与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一项活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可 行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。
2.房地产项目策划的含义
（4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。
5.产品定位的方法
房地产市场分析方法 SWOT分析方法
建筑策划法
目标客户需求定位法
头脑风暴法
4.4.3 形象定位
1.形象定位的概念
房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图，一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以 为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。
2.目标客户群的研究内容
⑴客户群年龄；
⑵客户群职业特征；
⑶客户群区域结构；
⑷ห้องสมุดไป่ตู้户群的商品房消费能力、消费方式；
⑸客户群对商品房特征的需求； ⑹客户群对环境及配套的需求；
⑺客户群对物业管理的需求； ⑻客户群购买商品房的目的。
3 房地产开发项目市场细分
本质上讲，策划四就是是筹房划地或产谋策划划，是要一综项合立运足用现实各、种面策向划未手来的段活以动及。创新性思维；五是房地产策划要遵循特定 ⒊⑸能客使 户房群地对产商开品的发房科项特目征学增的程强需序竞求；争；六能力是；房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。
房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用俄客观和主观条件，主要包括图示几个方面。 2房地产市场细分的方法 4 房地产开发项目定位 （1）创新性原则；
4.1 房地产开发项目策划概述
4.1.1 房地产开发项目策划的含义
1.策划的概念
本质上讲，策划就是筹划或谋划，是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况 与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一项活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可 行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。
2.房地产项目策划的含义
（4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。
5.产品定位的方法
房地产市场分析方法 SWOT分析方法
建筑策划法
目标客户需求定位法
头脑风暴法
4.4.3 形象定位
1.形象定位的概念
房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图，一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以 为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。
2.目标客户群的研究内容
⑴客户群年龄；
⑵客户群职业特征；
⑶客户群区域结构；
⑷ห้องสมุดไป่ตู้户群的商品房消费能力、消费方式；
⑸客户群对商品房特征的需求； ⑹客户群对环境及配套的需求；
⑺客户群对物业管理的需求； ⑻客户群购买商品房的目的。
房地产项目定位与策划分析(ppt 50页)
成本加成法
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
3
三、房地产项目定位与策划分析
地产转型
2、可研报告的结构和内容（5-10）
6.技术方案、设备方案和工程方案：方案选择
7.原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃 料供应方案.
8.总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内 外运输方案、公用工程与辅助工程方案
9.节能措施：节能措施、能耗指标分析
10.节水措施：节水措施、水耗指 标分析
R2
OA
R1
中档住宅组团
中档住宅
R1
上市时间：2005Q2
上市均价：8002元/M2
主题商街
上市时间：2005Q4
1F均价：22297元/M2
中高档办公、酒店公寓组团
小户型写字楼 上市时间：2006Q4 上市均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓 上市时间：2007Q2 上市均价：11734元/M2 集中商业 上市时间：2007Q1 1F均价：23622元/M2
续
26
五、房地产企业融资策略
3、房地产项目风险分析 ①项目的定位风险 房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、 建设环境的品质定位，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案 等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定 了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前 景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者 是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建 设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风 险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
3
三、房地产项目定位与策划分析
地产转型
2、可研报告的结构和内容（5-10）
6.技术方案、设备方案和工程方案：方案选择
7.原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃 料供应方案.
8.总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内 外运输方案、公用工程与辅助工程方案
9.节能措施：节能措施、能耗指标分析
10.节水措施：节水措施、水耗指 标分析
R2
OA
R1
中档住宅组团
中档住宅
R1
上市时间：2005Q2
上市均价：8002元/M2
主题商街
上市时间：2005Q4
1F均价：22297元/M2
中高档办公、酒店公寓组团
小户型写字楼 上市时间：2006Q4 上市均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓 上市时间：2007Q2 上市均价：11734元/M2 集中商业 上市时间：2007Q1 1F均价：23622元/M2
续
26
五、房地产企业融资策略
3、房地产项目风险分析 ①项目的定位风险 房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、 建设环境的品质定位，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案 等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定 了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前 景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者 是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建 设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风 险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
房地产投资项目选址与建设方案共52页文档
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不ห้องสมุดไป่ตู้能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
房地产投资项目选址与建设 方案
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
第六章房地产项目选址规划与设计(PPT)
第五页，共六十四页。
选址 灵活变通 (xuǎn zhǐ)
家乐福在中国的大局部店面选址(xuǎn zhǐ)是非常 灵活的。有的是独立店面，也有的开在商业 楼的地下一层，还有的甚至开设在大型购物 中心的四五层，远比竞争对手的选址(xuǎn zhǐ) 策略灵活。
第六页，共六十四页。
第一节房地产工程(gōngchéng)选址
居住组团。指被小区道路分隔，并与居住人口规模〔1000-3000人〕 相对应，配建有居民所需的基层公共效劳设施的生活聚居地。
街坊 街坊是城市道路或居住区道路划分，它的规模介于居住组团和居住小区 之间。
第十七页，共六十四页。
〔三〕居住区的用地组成(zǔ chénɡ)
1、居住区的用地组成要素：住宅用地，公共效劳设施用地，道路用地，公共绿地〔主要由这四大用地组 成，但允许小型无公害工厂用地，市政工程设施用地，水面〕
30×666×2.5＝49950m2
每平方米综合造价按1200元计，其总造价为：
1200×49950＝5994万元
按1800元／m2的销售(xiāoshòu)价格计算，其总收人为(总建筑面 积的90％可供销售(xiāoshòu))
住宅建筑净密度=住宅建筑基底面积/住宅用地面积
总建筑密度=居住区总建筑基底面积/居住区总用地面积
居住区规划与设计 综合技术指标 编制办法及流程
不动产学院 城市规划系 曾敏玲
第三十页，共六十四页。
2012-13学年 第1学期
330
〔3〕人口密度〔人/ha、人/km2〕 人口毛密度= 住区总人口/居住区总用地面积(miàn jī) 人口净密度=住区总人口/住宅用地总面积
• 2.房地产可持续开展的思想。
第十二页，共六十四页。
选址 灵活变通 (xuǎn zhǐ)
家乐福在中国的大局部店面选址(xuǎn zhǐ)是非常 灵活的。有的是独立店面，也有的开在商业 楼的地下一层，还有的甚至开设在大型购物 中心的四五层，远比竞争对手的选址(xuǎn zhǐ) 策略灵活。
第六页，共六十四页。
第一节房地产工程(gōngchéng)选址
居住组团。指被小区道路分隔，并与居住人口规模〔1000-3000人〕 相对应，配建有居民所需的基层公共效劳设施的生活聚居地。
街坊 街坊是城市道路或居住区道路划分，它的规模介于居住组团和居住小区 之间。
第十七页，共六十四页。
〔三〕居住区的用地组成(zǔ chénɡ)
1、居住区的用地组成要素：住宅用地，公共效劳设施用地，道路用地，公共绿地〔主要由这四大用地组 成，但允许小型无公害工厂用地，市政工程设施用地，水面〕
30×666×2.5＝49950m2
每平方米综合造价按1200元计，其总造价为：
1200×49950＝5994万元
按1800元／m2的销售(xiāoshòu)价格计算，其总收人为(总建筑面 积的90％可供销售(xiāoshòu))
住宅建筑净密度=住宅建筑基底面积/住宅用地面积
总建筑密度=居住区总建筑基底面积/居住区总用地面积
居住区规划与设计 综合技术指标 编制办法及流程
不动产学院 城市规划系 曾敏玲
第三十页，共六十四页。
2012-13学年 第1学期
330
〔3〕人口密度〔人/ha、人/km2〕 人口毛密度= 住区总人口/居住区总用地面积(miàn jī) 人口净密度=住区总人口/住宅用地总面积
• 2.房地产可持续开展的思想。
第十二页，共六十四页。
房地产开发项目的区位条件分析(ppt 17页)
4.2房地产开发项目的区位分析
2．具体地点的分析与选择 它是对房地产项目坐落地点和周围环境、
基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目 所在地点的临街状况、建设用地的大小、利 用现状、交通、城市规划、土地取得代价、 拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、 水文、噪声、空气污染等因素。
4.2房地产开发项目的区位分析
4.2房地产开发项目的区位分析
6）环境条件 7）公共配套服务设施完备情况 8）当前土地使用者的态度 9）土地价格 10）供求关系
4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．2不同类型的房地产项目对区位的要求 1．居住项目 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1）市政公用和公建配套设施完备的程度。 2）公共交通便捷程度。 3）环境因素。 4）居民人口与收入。
区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择
时区位时应该重视以下问题： 1．注意区位升值潜力的分析。 2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网 点等公共设施的深层次分析。
4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．1影响房地产开发项目区位选择的因素 分析 1．地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是 对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考 虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化 教育、自然条件等因素。
4.2房地产开发项目的区位分析
2．写字楼项目 影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 1）与其他商业设施的接近程度。 2）周围土地利用情况和环境。 3）易接近性。
4.2房地产开发项目的区位分析
3．零售商业项目 商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利
润。所以它的选择原则有以下几条： 1）最短时间原则 2）区位易达性原则 3）接近购买力原则 4）满足消费心理原则 5）接近CBD原则
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产项目选址与策划
第二 项目策划房地产项目策划
二、住宅项目策划
（3）普通住宅 • 多层：层数为2-6层，通常不设载人电梯的住宅 • 高层：指10层及10层以上的住宅 • 小高层：指层数为7-11层，设有一部载人电梯
的住宅，实际是中高层（7-9）和高层（10-11） 结合的概念
房地产项目选址与策划
房地产项目选址与策划
第二节 项目策划
• 案例：以商业项目为例
根据某地块条件 方向定位 商场的建筑要求 商场物业规划 商场配套设施
一个50000m2商场，分5层
立面、结构、设备设施布置、消 防、景观等 拟招商业态、每层定位及规划， 设施的布局、交通动线的规划
停车场、卸货区及专用道、 房地产项目大选址门与策入划 口设计
第二节 项目策划
二、住宅项目策划
• 住宅质量的优越性：节能环保，建筑设计、户 型及功能设计结合人们的生活方式和习惯、空 间塑造复合人体的舒适感，功能分区合理、洁 污分区，干湿分区
• 社区氛围的成熟性：高的入住率，良好的物业 管理，营造培育社区的文化、改善融洽邻里关 系（设施、空间设计及物业管理）
房地产项目选址与策划
入户、层高。例：建筑外立面整理（PDF）现代风格建 筑、户型配比建议 ➢景观策划、配套功能 ➢营销策划：整体形象策划、营销及活动方案
房地产项目选址与策划
二、住宅项目策划
• 普通楼盘的卖点
生活便利 配套设施完善
建筑设计
交通生活便利 教育、超市、 菜市场、其他
户型功能、面积 合理，总价低
对于普通楼盘：面积合理、总价低，交通方便，生 活设施齐全
第三章 项目选址与策划
房地产项目选址与策划
第一节 项目选址
一、项目选址的一般原则 • 一般房地产项目见缝插针型，依托项目周边原有的功能进行填补、
改善型 • 位于某功能区（商圈），项目服务半径内（辐射范围内）人口、
目标客户能够支撑本项目 • 良好的交通配套 • 商业项目：应该是道路、人流汇集节点
房地产项目选址与策划
第二节 项目策划
二、住宅项目策划
1.住宅开发项目的类型
别墅
公寓
独立别墅 双拼别墅 连排别墅 叠加别墅 花园洋房
townhouse
普通住宅小区
房地产项目选址与策划
第二节 项目策划
二、住宅项目策划
（1） Townhouse（联排住宅）
• 低层住宅单元拼联成3户以上者，通常每单元为1户，每 户间至少能共用两面山墙，排列成行
第二节 项目策划
二、住宅项目策划
2.住宅项目的策划要点 （1）好的住宅项目体现出来的品质： • 生活上的便利性：居住与工作、日常性购买
的交通问题 • 配套设施的完善性：体育、文化、休闲、健
身、娱乐、教育、医疗、餐饮（设施、设备 与场所） • 景观设计营造的舒适性：舒适、宁静、休闲， 环境优越。
房地产项目选址与策划
（2）花园洋房
• 狭义花园洋房就是花园别墅，带有花园草坪和车库的独 院式平房或二、三层小楼，强调户户有花，包括市场中 的洋式联排或双拼的TownHouse，户型较大，居住舒适 度高。
• 广义的花园洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下 多层板式建筑，以四层为主。建筑风格强调景观，绿化 率比较高，普遍在远郊一带。一般赠送花园，顶层赠送 露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。
房地产项目选址与策划
第二节 项目策划
一、项目策划的概念
• 策划注重产品设计、功能设计、定位，运用竞 争优势分析的观念，做出好的产品（差异化的 产品）吸引顾客
• 项目策划站在项目的角度，对项目地块分析、 项目功能及定位、产品规划设计等项目内容的 一个总体安排
• 房地产策划是根据房地产开发项目的具体目标, 以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的 概念设计为核心, 对拟开发的项目进行创造性的 规划,并以具有可操作性的房地产项目文本作为 结果的活动
可以考虑入口或外围规划超市、菜市场等
房地产项目选址与策划
二、住宅项目策划
2.住宅项目的策划要点
• 中高档楼盘的卖点
规模、游泳池、网球场、高
配套设施完善 档会所、商业配套
商家选址 要素
拟选址周边及 区域交通环境 拟选址周边
商业环境
商圈消费 水平
商圈消费 规模
商圈消费 结构
商圈竞争 市场状况
房地产项目选址与策划
• 案例：重庆欣阳百货的选址问题
欣阳广场：欣阳百货——明日百 货——装饰设计广场
负一层好 又多超市
房地产项目选址与策划
各类百货快餐的选址要求
案例一：wall market 选址 案例二：家乐福选址
核心商业区
泛核心区
房地产项目选址与策划
边缘区
广州·天河城购物中心的选址分析
东圃、黄埔组团
珠江新城
黄埔大道
北
正佳
天河路
天河城
南方 书城
东山、荔湾、越秀区
天河体 嘉多利 购书 育中心 广场 中心
房地产项目选址与策划
购物中心商家选址要素
拟选址商业 综合条件
城市的 可进入性
拟选址工程 技术条件
拟选址停 车条件
房地产项目选址与策划
（二）商业选址
• 位于商圈核心区域内，聚集了大量同类商业。 • 良好的交通，汇集城市各区交通，项目地段应该是人流汇集点 • 与公共交通站点的步行距离要近 • 辐射区域范围较广，周边的商业配套功能完善（必要条件） • 现有商业项目的竞争状况：规模、档次、辐射范围、商业项目本
身的一些硬件设施等、经营状况及营业额。
二、项目选址分析的内容
地块现状及资源
城市商圈分析
周边、区域居住环境
交通便捷程度 及辐射范围
交通便捷程度 及辐射范围
区位及开发潜力分析
周边功能、配套设施 （区域功能）
开发潜力分析
住宅项目的选址
商业业态、规模、档次 人口数量、收入、消费能力
租金价格
房地产项目选址与策划 商业项目的选址
（一）住宅选址
• 地块位于公交辐射范围内，尽量方便 • 周边配套设施好 • 周边自然环境好，适宜居住 • 远离工业区、噪声源、污染源等
二、住宅项目策划 2.住宅项目的策划要点
（2）住宅项目策划流程 • 地块分析：地块现状、周边环境与功能分析，通过市场
及地块分析，确定项目初步定位 • 目标市场的选择与定位：市场竞争者分析，消费者需求
分析、优劣势分析、资源优势分析 • 定出竞争性开发策略： ➢产品及功能策划：什么规模档次的产品，具备什么功能 ➢用地分析：规划、建筑方案 ➢建筑策划：建筑立面风格、户型面积大小、比例结构、
第二 项目策划房地产项目策划
二、住宅项目策划
（3）普通住宅 • 多层：层数为2-6层，通常不设载人电梯的住宅 • 高层：指10层及10层以上的住宅 • 小高层：指层数为7-11层，设有一部载人电梯
的住宅，实际是中高层（7-9）和高层（10-11） 结合的概念
房地产项目选址与策划
房地产项目选址与策划
第二节 项目策划
• 案例：以商业项目为例
根据某地块条件 方向定位 商场的建筑要求 商场物业规划 商场配套设施
一个50000m2商场，分5层
立面、结构、设备设施布置、消 防、景观等 拟招商业态、每层定位及规划， 设施的布局、交通动线的规划
停车场、卸货区及专用道、 房地产项目大选址门与策入划 口设计
第二节 项目策划
二、住宅项目策划
• 住宅质量的优越性：节能环保，建筑设计、户 型及功能设计结合人们的生活方式和习惯、空 间塑造复合人体的舒适感，功能分区合理、洁 污分区，干湿分区
• 社区氛围的成熟性：高的入住率，良好的物业 管理，营造培育社区的文化、改善融洽邻里关 系（设施、空间设计及物业管理）
房地产项目选址与策划
入户、层高。例：建筑外立面整理（PDF）现代风格建 筑、户型配比建议 ➢景观策划、配套功能 ➢营销策划：整体形象策划、营销及活动方案
房地产项目选址与策划
二、住宅项目策划
• 普通楼盘的卖点
生活便利 配套设施完善
建筑设计
交通生活便利 教育、超市、 菜市场、其他
户型功能、面积 合理，总价低
对于普通楼盘：面积合理、总价低，交通方便，生 活设施齐全
第三章 项目选址与策划
房地产项目选址与策划
第一节 项目选址
一、项目选址的一般原则 • 一般房地产项目见缝插针型，依托项目周边原有的功能进行填补、
改善型 • 位于某功能区（商圈），项目服务半径内（辐射范围内）人口、
目标客户能够支撑本项目 • 良好的交通配套 • 商业项目：应该是道路、人流汇集节点
房地产项目选址与策划
第二节 项目策划
二、住宅项目策划
1.住宅开发项目的类型
别墅
公寓
独立别墅 双拼别墅 连排别墅 叠加别墅 花园洋房
townhouse
普通住宅小区
房地产项目选址与策划
第二节 项目策划
二、住宅项目策划
（1） Townhouse（联排住宅）
• 低层住宅单元拼联成3户以上者，通常每单元为1户，每 户间至少能共用两面山墙，排列成行
第二节 项目策划
二、住宅项目策划
2.住宅项目的策划要点 （1）好的住宅项目体现出来的品质： • 生活上的便利性：居住与工作、日常性购买
的交通问题 • 配套设施的完善性：体育、文化、休闲、健
身、娱乐、教育、医疗、餐饮（设施、设备 与场所） • 景观设计营造的舒适性：舒适、宁静、休闲， 环境优越。
房地产项目选址与策划
（2）花园洋房
• 狭义花园洋房就是花园别墅，带有花园草坪和车库的独 院式平房或二、三层小楼，强调户户有花，包括市场中 的洋式联排或双拼的TownHouse，户型较大，居住舒适 度高。
• 广义的花园洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下 多层板式建筑，以四层为主。建筑风格强调景观，绿化 率比较高，普遍在远郊一带。一般赠送花园，顶层赠送 露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。
房地产项目选址与策划
第二节 项目策划
一、项目策划的概念
• 策划注重产品设计、功能设计、定位，运用竞 争优势分析的观念，做出好的产品（差异化的 产品）吸引顾客
• 项目策划站在项目的角度，对项目地块分析、 项目功能及定位、产品规划设计等项目内容的 一个总体安排
• 房地产策划是根据房地产开发项目的具体目标, 以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的 概念设计为核心, 对拟开发的项目进行创造性的 规划,并以具有可操作性的房地产项目文本作为 结果的活动
可以考虑入口或外围规划超市、菜市场等
房地产项目选址与策划
二、住宅项目策划
2.住宅项目的策划要点
• 中高档楼盘的卖点
规模、游泳池、网球场、高
配套设施完善 档会所、商业配套
商家选址 要素
拟选址周边及 区域交通环境 拟选址周边
商业环境
商圈消费 水平
商圈消费 规模
商圈消费 结构
商圈竞争 市场状况
房地产项目选址与策划
• 案例：重庆欣阳百货的选址问题
欣阳广场：欣阳百货——明日百 货——装饰设计广场
负一层好 又多超市
房地产项目选址与策划
各类百货快餐的选址要求
案例一：wall market 选址 案例二：家乐福选址
核心商业区
泛核心区
房地产项目选址与策划
边缘区
广州·天河城购物中心的选址分析
东圃、黄埔组团
珠江新城
黄埔大道
北
正佳
天河路
天河城
南方 书城
东山、荔湾、越秀区
天河体 嘉多利 购书 育中心 广场 中心
房地产项目选址与策划
购物中心商家选址要素
拟选址商业 综合条件
城市的 可进入性
拟选址工程 技术条件
拟选址停 车条件
房地产项目选址与策划
（二）商业选址
• 位于商圈核心区域内，聚集了大量同类商业。 • 良好的交通，汇集城市各区交通，项目地段应该是人流汇集点 • 与公共交通站点的步行距离要近 • 辐射区域范围较广，周边的商业配套功能完善（必要条件） • 现有商业项目的竞争状况：规模、档次、辐射范围、商业项目本
身的一些硬件设施等、经营状况及营业额。
二、项目选址分析的内容
地块现状及资源
城市商圈分析
周边、区域居住环境
交通便捷程度 及辐射范围
交通便捷程度 及辐射范围
区位及开发潜力分析
周边功能、配套设施 （区域功能）
开发潜力分析
住宅项目的选址
商业业态、规模、档次 人口数量、收入、消费能力
租金价格
房地产项目选址与策划 商业项目的选址
（一）住宅选址
• 地块位于公交辐射范围内，尽量方便 • 周边配套设施好 • 周边自然环境好，适宜居住 • 远离工业区、噪声源、污染源等
二、住宅项目策划 2.住宅项目的策划要点
（2）住宅项目策划流程 • 地块分析：地块现状、周边环境与功能分析，通过市场
及地块分析，确定项目初步定位 • 目标市场的选择与定位：市场竞争者分析，消费者需求
分析、优劣势分析、资源优势分析 • 定出竞争性开发策略： ➢产品及功能策划：什么规模档次的产品，具备什么功能 ➢用地分析：规划、建筑方案 ➢建筑策划：建筑立面风格、户型面积大小、比例结构、