东二环泰禾广场市场调研

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福建写字楼市场概况考察报告20131207

反应良好。
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第一章福州写字楼市场概况
1.4 投资回报率
从三大不同路段的高端写字楼看，恒力城投资回报率预计在6.8%左右，世茂天城投资回报率预计在 6.2%左右，万达广场投资回报率预计在6%左右。传统CBD稀缺价值明显，新商务中心品牌号召力强大。
1.5 规模与配套
福州市中心高档写字楼总建规模主力在3万-7万㎡之间，电梯数量主力在4-6部，停车位数量主力在90270之间。电梯台均占有面积主力在5800-9000㎡，车位个均占有面积主力在220-470㎡，电梯与停车位配套普遍不足，成为鼓楼区中央商务区的硬伤，严重制约楼宇和入驻企业效率。
间，入驻企业主力办公面积200-600㎡；开发公司多自己组建物业管理公司对写字楼物业进行运营管理，物
业管理费在3.2-7元/㎡/月。
1.8 重点企业类别配比
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第一章福州写字楼市场概况
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第一章福州写字楼市场概况
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第一章福州写字楼市场概况
分析：大体上看，五四路是国内外知名企业的区域总部办公集聚地；湖东路是银行、保险、证券等金融行业集聚地；省高院和市中院周边是律师事务所集聚地。以上图表显示，集团公司（含跨国公司福州办事处）、金融服务（银行保险、证券期货、投融资担保）、房地产业（房地产开发、地产营销策划代理）、中介服务、文化教育成为入住市中心高端商务写字楼的主力客群。
01 02 03 05 06 06 07
08 09
13 14 16 17 24 30 35
10. 写字楼个案预览表
二、参考案例
1. 福州万达广场 2. 福州世茂国际中心 3. 福州世纪百联 4. 福州申发大厦
目录
5. 福州宇洋中央金座 6. 福州升龙汇金中心 7. 福州东部金融中心 8. 厦门中航紫金广场

福州市商业调查报告

福州市商业调查报告福州市商业调查报告一、前言福州市是一座历史悠久、文化底蕴深厚的城市，也是福建省省会城市，并且是福建省重要的政治、经济、文化、教育和科技中心。

近年来，福州市的商业发展也呈现出蓬勃的发展态势。

本文将从福州市商业的发展历程、商业现状、商业运营模式等方面进行调查和分析，以期对福州市商业的发展现状有一个更加全面和深入的了解。

二、福州市商业的发展历程福州市商业的发展历史可以追溯到古代，早在唐代，福州就已经是我国的“东南商都”之一，在商业、工艺、文化等方面拥有较高的发展水平。

随着经济的发展和城市化的进程，福州市商业不断从传统模式向现代化的商业运营模式过渡。

在改革开放的大背景下，福州市商业发展进入了一个全新的发展阶段，特别是近几年，在福州市市场的不断开放和政策的推动下，福州市的商业发展呈现出蓬勃的态势。

三、商业现状1. 商业结构福州市商业结构主要以百货为主，其次是超市、购物中心、专卖店等。

同时，福州市实行多元化的商业集聚发展战略，从传统的街市集聚发展向特色街区集聚发展转变，如台江万达广场、福州北站商业街等。

2. 商业规模福州市商业规模也在近年来不断扩大，市区内现有购物中心、百货商场、专卖店等商业场所300余家，其中，规模较大的购物中心和百货商场有20余家。

3. 商业水平福州市商业水平也不断提高，不仅在视觉、装修、物流、管理等方面取得了较大的进步，商业品牌的知名度和形象也得到提升。

四、商业运营模式福州市商业运营模式主要包括资本运营模式、特许经营模式、自营模式等。

资本运营模式：该模式一般通过收购或股权投资的方式实现，通过规模效应和多品类战略来提高商业效益。

特许经营模式：该模式是一种商业形式，以取得品牌经营权并获得加盟商的资金和知识支持为主要特点。

自营模式：该模式以直接经营、自有经营、自贸营销为主，减少中间环节和经营成本，提高效益。

五、问题及建议1. 商业结构不够多元化，需要进一步拓宽商业领域，加强特色街区开发。

2013年福州泰禾广场产品说明会

70万㎡规模优势福州最大纯商业综合体
三大版块
市中心规模最大的商务集群
中央商务集群
海西第一购物中心
泰禾广场
中央商务集群
白金五星洲际酒店，古田路以北唯一外资品牌管理的酒店
泰禾广场
福建地区唯一销
海西第一商业街
泰禾新天地
售奢侈品的购物中心
东二环泰禾广场双核商业中心之
泰禾新天地
海西第一商业街
地铁 3 号线、 4 号线。地铁 4 号线连接城市东西两端 , 将于今年动工，繁华指日可待。本案地铁3号线地铁4号线
与项目相邻道路改造亮点
湖东路金鸡山隧道开通，快速连接老城区东二环泰禾广场与五四路CBD将无缝连接
本案 ▲湖东东路隧道下穿晋安河、金鸡山隧道接三八路直通东二环效果图
东二环泰禾广场
具备成为城市名片的地理优势和商业价值
1. 占据城市中心稀缺地脉
距五四路 CBD 、东街口商圈 3 公里，难以复制的230亩
2. 交通便利
地处二环交通主干道，辐射效应大
区域交通升级
地铁上盖商业辐射全城人流
▼晋安新城鹤林片区横屿组团控制性详细规划
便捷程度福州第一
二环路
三环路
项目地处二环交通要道 , 毗邻
东二环泰禾广场诞生顶级商圈唯一地脉
世界著名城市综合体
世界著名城市综合体
世界著名城市综合体
东二环泰禾广场对于福州意味着什么？
东二环泰禾广场对于福州而言，
正如拉德芳斯之于巴黎、六本木之于东京、新天地之于上海，这些世界顶尖城市综合体都有效推动城市的发展。
福州作为海西领军城市急需商业名片
泰禾打通商业全产业链

五年级叙事作文：参观泰禾红悦的观后感_300字

三一文库（）五年级叙事作文
参观泰禾红悦的观后感_300字
周五我收到泰禾东二环广场通知说周六我
去泰禾红悦去哪里集合。

来到现场后，哪里人山人海的，我们挤了
进去，我在哪里玩，爸爸妈妈在哪里吃东西。

后来我们接到上面发下来的任务，做完任
务就能领取一份精物美小礼。

上面放下来的任
务是参观四个精装别墅，我们看完后就兴冲冲
地拿走任务卡，便冲向别墅。

我们盖完章便向
房子里走去。

在哪几栋里我最喜欢第一栋，它分为三层，第一层是厨房和客厅，他的厨房一些特别，与
普通老百姓的厨房不一样，它全部都是机器化
用起来很方便，客厅就没什么特别的，和普通
老百姓的客厅比起来，就高档一点。

第二层是卧室和餐桌，卧室有三间，一间
是双人床，和二间单人床。

每间床的木头都是
红木做的。

还有一些精美的工艺品。

餐桌上侧有假玫瑰、核桃、桂皮、烤火鸡
和颜色鲜艳的水果，极其好看。

20 × 20。

福州综合体定位语

福州综合体定位语1、福州仓山万达广场，面积：126287平方米，地址：仓山区，浦上大道北侧、金洲路东侧、金榕南路西侧，定位语：集商务、文化、娱乐、购物、餐饮等多种业态于一体的“一站式”都会中心。

2、红星国际广场，面积：700000平方米，地址：仓山区金山闽江大道和浦上大道的交汇处西南角。

定位语：创享高尚城市生活。

3、海西佰悦城。

面积：550000平方米，地址：福州市仓山区三环路与福峡路交汇处，定位语：地铁1号线·55万㎡五星级都市综合体。

4、鸿博梅岭观海，面积：100000平方米，地址：南江滨大道、解放大桥东侧5、海峡国际商贸城，面积：2500000平方米，地址：福州仓山区义序新城中心，定位语：千亿级产业集群。

6、金融街万达广场，面积：391450平方米，地址：台江区江滨大道北侧，定位语：福州市硬件条件最好的购物中心。

7、万科广场，面积：170000平方米，地址：福州白马路东与交通路交叉处（原上海新村），定位语：城市之心精粹生活体。

8、中央第五街，面积：86707平方米，地址：福州工业路万宝商圈核心，定位语：中央商业别墅国际街区。

9、福州苏宁广场，面积：469000平方米，地址：台江宝龙广场附近，工业路与二环路交叉口西南，定位语：福州CBD最大商业综合体。

10、IFC福州国际金融中心，面积：158000平方米，地址：江滨大道北侧,闽江北岸中央商务区内，定位语：海西首个“总部经济”集群地。

11、世茂天城，面积：500000平方米，地址：台江区广达路原茶亭公园和儿童公园所在地，定位语：世茂星天地潮玩新领地。

12、五四北泰禾广场，面积：30万平方米，地址：福州晋安区五四北秀峰路与坂中路交汇处，定位语：大牌云集领袖福州商业。

13、东二环泰禾广场，面积：700000平方米，地址：连江路与塔头路的交汇处，定位语：150万㎡世界级商业航母。

14、世欧王庄，面积：254352平方米，地址：王庄新村地处福州城区东部，晋安区长乐中路两侧，定位语：162万㎡应有尽有的城，30万㎡复合型商业街区。

《福州市服务业跨越发展升级版工作方案(2018—2020年)》

官网：服务业是衡量经济和社会现代化水平的重要标志。

记者5日从市商务局（市推动服务业跨越发展工作领导小组办公室）获悉，《福州市服务业跨越发展升级版工作方案（2018—2020年）》已于8月3日经市委常委会审议通过，将服务业发展提到前所未有的战略高度，将作为未来3年福州市推进服务业提升发展的指导性文件。

2020年三产增加值GDP占比超54%方案提出，将通过十大重点任务，努力将福州建成21世纪海上丝绸之路现代服务业中心城市，实现2020年全市服务业增加值超过5000亿元，2020年三产增加值占全市GDP比重达到54%以上。

——提升发展总部经济。

充分发挥省会中心城市优势，大力官网：发展总部经济，形成总部企业聚集、科技含量高、现代服务业发达、功能配套齐全、辐射带动能力强的总部经济区，打造“总部经济高地”。

力争2018年新引进企业总部或职能机构80家以上，引导总部企业集聚发展，吸引闽商回福州投资，建立健全总部企业数据库。

——提升发展金融服务业。

充分利用省会中心城市优势和福州新区、自贸试验区政策的“虹吸效应”，持续推进“引金入榕”，促进金融资源优化配置，提高金融服务实体经济效能。

推动金融机构集聚，鼓励金融机构加大对科技创新型企业的信贷支持，大力发展股权投资业。

加快培育各类融资租赁主体，积极推广大型制造设备、工程机械、运输工具、生产线等融资租赁服务。

——提升发展软件和信息服务业。

持续建设“中国软件特色名城”，推动软件产业高质量发展，做强特色软件产业集群。

进一步完善软件产业相关政策措施，完善软件园区载体平台建设，重点抓好大数据、物联网、区块链、互联网经济等产业，加快软件产业提速换挡。

购物中心中庭

随着我国城市化水平的提高和生活方式的改变，集购物消费、休闲健身、娱乐、餐饮等综合服务为主的一站式购物中心成为很多人生活中的"标配"。

最近几年中国的购物中心遍地开花，数量上呈井喷之势，但是业态分布、品牌陈列、装修布局等"千店一面"的现象严重，缺少特色和吸引力。

于是，中庭成了不少购物中心"玩花样"的重要地方。

目前大多数购物中心，尤其是这几年新建或改建的项目中都会留有中庭，一般位于商场一层，是一片无视线遮挡的空地，面积从100多平米到数千平米不等。

我们所说的中庭是室内中庭，此外，也有少部分露天设计的室外中庭。

由于室外中庭受天气影响较大，所以室内中庭的使用率还是更高些。

租金是购物中心的主要利润来源，而各大购物中心也牢牢把握住中庭这片吸金引流的"圣地，"由大型购物中心的中庭衍生出经济利益的商业模式被业内称作"中庭经济"。

不同于商铺的固定经营，"中庭经济"是临时性的，同时又带有强烈的推广和促销性质。

品牌推广、汽车展示等多元化的活动占据了购物中心中庭的有利位置。

中庭成为吸金引流的"聚宝盆"，为购物中心增加收益，据推算，中心城区的购物中心中庭一旦全年365天无休，最高年收益可过千万元。

此外，中庭还是消费者体验互动和公共交流的核心空间，它更是消费者体验互动和公共交流的核心空间，是展示企业文化和形象的窗口。

福州的各大购物中心，不论是较早开业的万象生活城、宝龙城市广场，还是近段时间开业的爱琴海购物公园、东二环泰禾广场等，发现多数中庭空间都被利用起来。

利用的方式大致分为四种。

首先是儿童业态以及其他体验型项目。

随着以家庭为主打的购物中心占据市场主流，儿童业态已成为购物中心的标配。

好的儿童业态可以帮助购物中心聚集人气、拉动客流，也可以吸引家庭到购物中心反复消费。

儿童业态堪称人流的发动机，同时也是购物中心增强体验感的"利器"。

中国10大著名城市综合体你所在的城市有吗

时间：2016-02-18 来源：字体显示：大中小默认阅读：59 次“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“空中之城”。

以下是2016年最新中国10大著名城市综合体。

1、最国际化的综合体——香港IFC总建筑44万平，业态组合办公、购物中心、酒店，现为恒基总部，楼高210米，香港第一高楼。

2、最高地标综合体——台北101总建筑37.5万，购物中心19.6万，写字楼18.8万，楼高509.2米，地上101层。

3、最巨无霸综合体——福州东二环泰禾广场总建筑150万平，相当于210个足球场大，业态组合奢侈品购物中心、泰禾新天地、文化娱乐集群、世界级酒店集群、市中心商务集群、高端奢华住区。

4、全球最大led天幕——苏州圆融时代广场总建筑51万方，写字楼、购物中心，巨型led天幕长500米，宽32米，“世界第一天幕”。

5、百年旧区改造最成功的综合体——上海新天地中西融合、新旧结合，扩容后100万平方，业态包括酒店、商业、住宅、写字楼。

6、商业规划最合理的综合体——深圳万象城总建筑55万平，购物中心18.8万平，5a写字楼、五星级君悦酒店、国际名品商业街、高端住宅。

7、最受投资者青睐的综合体——三里屯village总建筑46.6万平，购物中心，商铺，写字楼，soho公寓,soho开盘当天40亿，一周突破50亿。

8、设计最前卫的综合体——银河soho总建筑33万平，商铺，写字楼，酒店式公寓，开盘当天46.75亿，商业76000元/平方米。

9、商铺租金最贵综合体——北京东方广场之东方新天地总建筑80万，8栋写字楼，3个酒店含五星级君悦，1个大型购物中心，租金4000元/平米/月。

占地26平方公里，高铁、城际和城市轨道。

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占地面积建筑面积
151078平方米 70万平方米
容积率绿化率基本情况
开发商经营公司项目性质
泰禾集团泰禾集团商业综合体销售：87769999 招商：86396333 全市区人民
市场定位销售代理动工时间
大众自销 2011年5月18日计划2014.06 约4200个业态规划
联系方式
售价（元/㎡）
代表品牌沃尔玛
300-400 250-350 200-300 150-250 / / / 400-600 51元/月/㎡ 3-10万开发商自持
ZARA、H&M、Esprit CK、Ochirly、adidas 儿童电玩酷动、森马、以纯哈根达斯、味千拉面、真功夫中影国际露天餐饮、酒吧 /
泰禾城市广场
区位及资源
项目规划
项目调研
项目分析
泰禾Tmall
区位及资源
项目规划
项目调研
绕城高速
项目分析
区域位置
森林公园
泰禾城市广场
三环
恒力博纳广场屏山公园
பைடு நூலகம்二环
世欧王庄
宝龙城市广场
金融街万达
红星国际
泰禾Tmall
区位及资源
项目规划
项目调研
项目分析
项目配套：顶级购物中心、欧式商业小镇、下沉式商业广场、独栋商业会所、 5A甲级写字楼、白金五星级酒店、顶级酒店式公寓、顶级SOHO办周边配套：教育配套：晋安一小，竹屿小学，岳峰中心小学，福州第十中学，福州第三十二中学等医院配套：二化医院，海福手外科医院，闽江医院等生活配套：12万㎡以上的购物中心，喜盈门，建材超市，百姓家具广场，永辉超市等
泰禾Tmall
项目区位
项目规划
项目调研
项目分析
中央商务集群SOHO：售罄总建：25万㎡
泰禾广场：开发商自持总建：15万㎡
泰禾新天地：部分自持部分销售总建：8万㎡
泰禾Tmall
项目区位
项目规划
三个主入口
项目调研
项目分析
泰禾Tmall
项目区位
项目规划
项目调研
项目分析
售价： 1F ： 7—10几万外侧5—6一拖二 —1F ：4 —7 5.4米返租5年8—9W 下沉广场周边不卖，要买8—9W 2F:4W-6W左右
美食娱乐休闲区区域特性：展示性好，滨水景观好。人群特征：中高档的娱乐消费人群体量：1.5-1.8万万㎡
潮流时尚商业街区域特性：临购物中心有良好的商业氛围人群特征：年轻时尚消费人群为主体量：2.8-3.2万㎡
地理位置地块由来
连江路与塔头路的交汇处 2011年3月15日泰禾集团旗下的新世界（青岛）置业有限公司以21.6亿摘得，楼面均价4766元/㎡经济指标项目图片 3 20%
，
独栋2200—3000W 300㎡左右，送庭院，送地下两层包括，赠送比例80%
泰禾Tmall
项目区位
项目规划
项目调研
项目分析
泰禾城市广场商业特点
泰禾新天地，通过环形动线、水平动线、垂直动线等构筑多维立体的商业动线体系，快速聚拢八方人流，实现商业价值的提升。
首先，泰禾新天地位于整个项目的中心位置，它能够有效聚拢中央商务集群、泰禾广场辐射来的消费人流。如果说东二环泰禾广场是一个财富“聚宝盆”，那么，泰禾新天地则是“聚宝盆”盆底，是财富最核心部分。第二，泰禾新天地具有独立的商业动线，人流无须通过购物中心“中转”，便可直达泰禾新天地，这是与其它商业街人流需完全依附于购物中心的最大不同之处。泰禾新天地通过环形动线、水平动线、垂直动线构建多维立体动线，人流从地下负一层至地上二层，均有便捷的交通体系，真正做到人流无死角。第三，多首层动线设计。多首层动线设计可将人流从负一层可直接导入停车场，并在此设有地铁接驳口；而地上二层可与购物中心实现人流无缝对接。
泰禾Tmall
区位及资源
项目规划
项目调研
项目分析
项目总占地面积230亩，总建筑面积70万平米，它由顶级购物中心、欧式商业小镇、下沉式商业广场、独栋商业会所、5A甲级写字楼、白金五星级酒店、顶级酒店式公寓、顶级 SOHO办公等八大高端业态组成。是集购物、餐饮、娱乐、办公、休闲、酒店、会议等诸多功能于一体的大规模、现代化、高品质的地标性城市综合建筑群。
附：开盘信息
东二环泰禾广场商业开盘（2013.3.30）推量：商业3、5-10、12、13、15、19-21、3a栋，共361套，面积34-220㎡；价格：最低价18000元/㎡左右，最高价120000元/㎡左右，
SOHO底商价格50000-55000元/㎡，泰禾新天地价格1F:7-10万
元；2F：4-6万元，下沉铺4-6万元，复式铺均价6.5万元。优惠：1、一次性9.6折，按揭9.8折； 2、按时付款签约再打9.9折客户：以八县客户为主，平潭、长乐、连江客户居多
去化：截止当晚九点半去化约75%。
项目规划
SOHO配套商业街区区域特性：周边住宅，商业气氛不浓厚。人群特征：SOHO及周边住宅的居住人群为主体量：1.5-1.8万㎡泰禾广场区域特性：泰禾集中商业区人群特征：高端消费人群为主体量：12万㎡
现代商务商业区：区域特性：展示性和昭示性良好是综合体的门户形象良好，车流易达人群特征：写字楼及酒店高素质商务人群，档次较高体量：1.5-2万㎡
目标消费群
开业时间
停车位
楼层地下一层一层：二层：三层：四层：五层：六层：七层：外街：物业：
主题定位格调生活时尚T台闪耀空间明珠乐园新潮都市味蕾绽放试听盛宴星空娱乐
业态沃尔玛、停车场时尚服饰潮流鞋服儿童电玩数码、休闲运动餐饮影院餐饮餐饮、服饰
租金（元/月/㎡）