住宅小区室外配套报告的质量控制要点.doc

住宅小区室外配套工程的质量控制要点-近年来，室外配套工程施工是分包项目较多、协调工作较多、交叉作业较多、手续办理较繁琐的一项工作。

施工前要对各专业设计单位的图纸进行仔细比对，认真排布综合管线图，遵循“有压让无压”的原则严密组织施工，严防交叉作业引起破坏。

本文主要从以下几个方面探讨住宅小区室外配套工程的质量控制要点。

【关键字】住宅项目室外配套施工质量防治一、工程概况本工程为某小区（17栋六层砖混结构的住宅）的室外配套工程，包含：35KV高压线工程、活动中心、室外大门、车棚、绿化工程、室外道路、室外给排水及电气工程共8个单位工程。

由于室外配套工程涉及水、电、消防、绿化及土建多种专业分包模式，且本工程室外配套工程造价占项目总造价的20%。

故做好室外配套工程的施工质量控制也是项目目标管理控制的关键点。

一、住宅小区室外配套管网施工控制要点1、施工前的准备工作按照住宅小区管网的具体特性，从施工现场的实际情况入手，相关的施工人员必须要科学合理的规划不同专业管线的施工顺序，同时对其进行严格的控制，为后期的施工建设打下坚实的基础。

具体来看，在施工进行之前，必须及时的拆除一些非必要的设施建设，为室外施工营造出良好的环境，在施工过程中加强相互之间的协调配合，避免多次开挖。

2、严格控制管线平面位置以及立体空间为了整个住宅小区的环境，通常管线都是深埋在地下，所以导致住宅小区管网分布非常繁杂，所以必须要强化对于管线平面位置以及立体空间的有效施工。

相关的施工人员必须要充分的了解施工设计图纸的要求和意思，强化对于住宅小区管线的立体空间和平面位置的把握。

3、强化对于管道施工材料的质量控制对于管道施工用料的质量而言，强化对于管道施工用料的把握才是其立身之本。

但是从目前建筑原材料行业来看，非常混杂，也在很大程度上加重了建筑原材料的控制力度。

因此需要从以下几个方面认真着手分析：首先构建施工材料以及配件进入施工现场的审批机制，这样可以有效的防止一些质量较低的原材料混入施工现场，造成巨大的安全隐患；其次是加强对于施工管件的抽查力度，只有这样才能够避免施工实际用料同报验材料的差异性。

二、小区道路施工质量控制要求点由于住宅小区建筑密度大，室外管网窨井较多等原因，小区路网较市政路面更难以施工，很多小区路面出现窨井周围出现下沉、甚至路面大面积下沉、道牙倾翻等现象，此问题应做好如下工作：1、室外管网窨井周围一定要人工分层夯实，尤其加强自来水、天然气等垄断企业自行施工工程的质量控制。

因为窨井周围道路施工机械无法压实，一旦处理不好日后会造成下沉。

2、过路管线一定要提前考虑到位，严禁压实后进行二次开挖，二次开挖后的沟槽机械无法压实，同时自来水、供热、排水、天然气等管线施工完毕管沟回填时一定要分层夯实。

3、路面基层处理时一定要向完成面外扩30cm的刚性放大角，砂石料及水稳层各外扩30cm。

道牙施工时要安放在经过处理的密实基础之上，同时绿化苗木栽种时严禁将外扩的刚性基础破坏。

4、带压带水管线施工时一定要打压合格后方可回填，如自来水、消防、采暖等管线。

排水无法进行打压施工，故要加强其接口部位密封圈及坡度的检查，以防止管线漏水造成路面塌陷。

三、绿化土方的施工质量控制要点1、绿化土方待市政管线全部完成后进行回填，回填前严格控制市政管网管沟的回填质量，以免引起绿化水浇灌时造成塌陷，而重新补种草坪、栽种树木，给小区的整体形象造成很大的破坏。

2、绿化土方回填时要使用水准仪严格控制标高，切莫肉眼观察看似平整，浇水时出现凹凸不平的现象，以致低的地方是水坑，高的地方草坪无法成活。

3、绿化土方回填时要大量使用人工，切忌机械平整，对已施工完毕的管线造成破坏，而二次开挖重新修整地形，经济上遭受损失。

四、住宅室外配套容易出现的问题如同配置高档齐全的汽车一样，功能越多，配置越好，出现故障的几率越大。

室外配套容易出现哪些问题？第一个容易出现问题的部位是管线的接口处。

首先是污排管。

比如在某小区室外配套施工中，污排管全部采用的是双壁波纹管，这种管线的特点是质轻、使用方便，但有存在钢性差、易弯曲、壁薄，使用起来易被损坏等不足。

要保证投产后排污顺畅，对施工的技术要求就比较严格，施工中必须做到管沟平顺、坡度合理、砂石垫层密实。

同时，要求接口处密封圈牢靠有效，承插接头长度到位。

否则管线容易产生弯曲、出现局部无坡或倒坡现象，接头滑出易在成断管而影响正常使用。

其次是给水管（包括生活加压给水、高低压消防给水、绿化给水、污水强排5种类型给水管）。

某小区给水管线全部采用钢板网PE管，其特点是质轻、易施工、钢性差，埋地管线容易被锐利的物体扎坏或被砖瓦石块等硬物挤压损坏。

所以，施工中铺砂、填土的环节要格外注意。

另外，给水管线容易出现问题的部位还有管与管连接处，钢板网PE管的连接是通过电熔套的电阻丝，再用电熔机加电以后，产生热量，使电熔套膨胀、粘接以达到密封连接的效果。

在施工中关键要保证管线在电熔套中的承插长度达到要求，电熔时要将电熔机的电压、电流、热熔时间匹配好，热熔结束后要使管线在外界没有扰动的情况下将温度降到常温。

否则，管线渗水、漏水现象将不可避免。

第二个容易出现问题的部位是受机械施工损坏处。

在施工中被机械损坏的管线，其中比较严重的容易被发现，从而可以及时修复或更换，但绝大部分是损坏较轻，或者划伤，或者碰伤，有较强的隐蔽性，很难被及时发现，将成为安全隐患。

第三个容易出现问题的部位是管线地上硬化塌陷处。

地面路面的塌陷是小区配套中容易出现的通病，由于施工队伍情况比较复杂，加上施工工期短，特别是个别地段还是在冬季特殊环境条件下施工，回填的管沟、道路灰土的压实等个别环节难以保证完全达到施工设计要求。

四、住宅室外配套常见问题的控制对策如何有效控制室外配套中容易发生的问题，是规划设计、建设施工、项目监理等有关各方必须考虑的问题。

首先，思想上要高度重视。

住宅的配套如果出现施工问题，虽说不像单体出现事故那样会危及到业主的生命、财产安全，但也会给广大业主的生活带来严重影响。

如果频繁出现各类问题，将严重影响小区的生活品质和稳定和谐，使管理方在维修费用投入上不堪重负。

所以，从规划设计到工程验收等各个环节，都必须在思想上倍加重视，在工作上高度负责，在质量上严格控制。

第二，队伍上要严格管理。

施工队伍整体水平的高低直接影响到工程质量的好坏。

配套施工的队伍水平普遍不高，这是不争的事实，再加上个别施工队伍是凭关系、走门子取得施工项目的承包权，所以必须加大监理力度。

现场施工技术管理等各路人马要紧密配合，加大管理力度，与施工人员同步作息，实行人盯人战术，24小时靠在现场，发现问题随时解决。

第三，素质上要加大培训。

采用大量新工艺、新材料。

根据这一特点，配套现场专门请厂家专业人员常驻在工地，现场培训施工人员，手把手地教，同时工益监理与配套技术人员时刻监督，一旦出现不合格的产品必须返工重来。

特别是管线的接口处，严格技术要求，确保施工质量。

五、结束语对房地产开发单位而言，施工管理面临工期日渐压缩、人工工资不断上涨等现状，加之用户对住宅的使用功能、结构安全、质量标准的要求也越来越高，房地产开发企业作为用户的直接责任人，面临更多的压力与挑战。

尤其是后续的室外市政管网、小区路面、室外散水、绿化等显得更为关键，一旦发生质量问题，其一企业形象遭受很大的损坏，其二后续维修成本很高，所以工程部对室外配套工程的质量把控变得至关重要。

住宅小区物业电梯管理制度1 住宅小区物业电梯管理制度。

一、电梯的运行管理为确保小区电梯安全运行，延长电梯使用寿命，保障使用人安全，小区电梯维保工作由专业电梯公司负责，并接受管理服务中心的监督检查。

二、电梯服务标准1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。

2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”;3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守;4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录；5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。

机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。

7、按计划进行大、中修，并提前2天通知管理服务中心，经同意方可实施。

三、安全质量管理1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《年度电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠。

2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修（周）检查表》。

3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。

4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。

四、电梯设备档案管理1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。

2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。

五、质量监督检查1、管理中心事务员每日对小区电梯运行情况进行抽查，填写《电梯运行抽查记录》。

2、每月3号前事务员将上月《电梯运行抽查、考核记录》，交中心主任审核后，上报公司财务部，公司财务按照维保合同中相关约定，按电梯维保工作考核实际得分情况支付维保费用，电梯维保费用计算公式：月承包费×乙方实得分数%。

3、在维保合同到期前一个月，物业管理部根据服务中心每月的《电梯维修保养考核表》，对电梯公司进行评定，以此决定是否续签合同。