万达房地产项目开发成本测算实例
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西安民乐园万达广场项目成本计划表
面积（m2)
造价指标( 元 /m2）
计划总金额 （万元）
60900
1880
11,449
计算方法或依据文件
9400 15600
2394 66
600 600 1600 4000
564
高级铝合金玻璃窗、落地玻璃（内设防护栏 杆）
936
高级铝合金玻璃窗、落地玻璃（内设防护栏 杆）
383
26.4
35000
15
标准交费。
1/11
附表
西安民乐园万达广场项目成本计划表
项
目
1.９安检
面积（m2)
造价指标( 元 /m2）
计划总金额 （万元）
- 免征。ຫໍສະໝຸດ 计算方法或依据文件1.１０标底编制
-
1.１１白蚁防治
- 免征
1.１２拆迁管理 1.１３建筑面积丈量 1.１４招投标代理费 1.１５路口开设费 1.１６规划管理费
定每平米按1800元交费
1.１７环境监测费 1.１８建筑消防设施检测 1.１９渣土排污费
1.２０环境噪音排污费 1.２1竣工面积测绘 1.２2公建防疫审图费
50 此项收费西安暂估50万元
检测费按建筑面积划分若干个单元，7000M2/ 68 单元，单元检测费为16，000元/单元；培训
消防设施等城市市政公用设施建设。市政办
发（2005）159号。
２.１补偿合作方地价
２.２合作项目建房转入分 给合作方的房屋成本
二、政府行政性事业收费：
7,590
1 报批报建费 1.１质检 1.２招投标管理 1.３人防异地建设费 1.４散装水泥集资
289900
23
1.３土地契税 1.４土地使用税 1.5大市政配套费 ２ 合作款项
廊坊万达广场建设成本测算表
住宅
蜡烛写字楼
5A写字楼
４.２户门
住宅
5A写字楼
蜡烛写字楼
单元门
住宅
４.３防火门、防火卷帘
百货
综合楼
娱乐楼
室内步行街
酒楼
住宅
室外步行街
住宅底商
蜡烛写字楼
5A写字楼
白金五星酒店
商务酒店
百货地下
超市
商业地下停车库
酒店地下停车库
住宅地下
廊坊万达广场目标成本表
面积（m2)
造价指标 ( 元/m2）
１.３交纳的契税
１.４土地交易服务费 １.４土地咨询费 １.４土地使用税 二、政府行政性事业收费 １ 报批报建费 １.１散装水泥专项基金 １.２交易中心手续费 １.3节能建筑墙体 １.4教育附加费
１.5施工图审查(外审） １.6施工图审查(内审） １.6人防报建费用
120.00
39000
60
234.00 无机防火卷帘
312.00
0
40
- 无机防火卷帘
-
174000
22
382.80 无机防火卷帘
1.00
261.00
23000
15
34.50 无机防火卷帘
34.50
37500
15
56.25 无机防火卷帘
56.25
53400
30
160.20 无机防火卷帘
320.40
65600
３.２临时用电
３.３临时用水 ３.４场地平整 ３.５园林树木伐移费
廊坊万达广场目标成本表
面积（m2)
造价指标 ( 元/m2）
641000
15
641000
1
万达房地产项目开发成本测算实例
210.000 210.000 136.500
阳光、万象、鸿景
与户数有关（1043户）含黑白 可视对讲
2773.470
0.000 0.000
735.000 210.000 210.000 52.500
0.000 78.750 147.000 10.500 10.500
含加压泵站
公司代收，提供配套设施费 （2800元/户）
平米以上*收入的4.5%。
销售收入*0.5‰
4299.750
42759.864
0.48
5.040
一个点800元
⑾ 规划咨询费
1.00
10.500
⑿ 规划报审服务费
1.00
10.500
⒀
质监费
⒁
抗震评估费
⒂
城建配套费
⒃ 防雷设计审核费
⒄
排污费
⒅ 招投标代理费 ⒆ 消防设施费 ⒇ 消防方案报审
招标交易费 日照分析 地形图(1:500) 灯光夜景效果图
两金 文物勘探
考古费
农民工资保证金
总建筑面积的3.5%
⑽ 交通标识施工
0.80
⑾
红线内道路
13.40
⑿
围墙
⒀ 市政土建工程
⒁
煤气调压站、水泵 房
小计
2 智能化系统工程
⑴
对讲系统
6.00 2.00 4.00 164.70
20.00
⑵
周界
⑶
监控
⑷
电子巡更
0.46 1.43 2.29
⑸
停车管理
4.00
⑹
背景音乐
⑺
其它
小计
3 室外景观工程
⑶ 灾害造成工程损失
房地产开发项目成本分析(含实例)
实例：
• 一、直接费 • （一）、土地费用： 征地管理费：129亩×10万元/亩×3%=38.7
万元
• （二）、拆迁安置补偿费： • 1、 委托拆迁费：241户×450元/户=10.85万元 • 2、 拆迁管理费：241户×8元/M2×90M2/户=17.35万
元
• 3、 搬家补助：241户×600元/户=14.46万元 • 4、 临时安置：241户×90M2/户×6元/月×18月
• ①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商 品房的费用。
• ②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和 征地费。
• ③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、 树木、机井等的拆除费及补偿费。
• ④其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬 家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。
=234.25万元 • 5、 无证房补助费：1500M2×500元/M2=75万元 • 6、 搬迁奖励费：241户×5000元/户=120.5万元 • 7、 旧房评估费：241户×6万元/户×1%=14.46万元 • 小计：486.87万元
• （三）、前期手续费：
• 1、 综合开发费：10.3万M2×120元/M2=1236万元
• 8、 资源综合利用发展基金：10.3万M2×2=20.6万元
• 9、 散装水泥：10.3万M2×0.7=7.21万元
• 10、 质量监督、监理费：8304×2%=166.08万元
• 11、 劳保基金：8304×2.6%=215.90万元
• 12、 规划管理费：10.3万M2×1.5元/ M2=15.45万元
• （五）、房屋开发费：
• 1、 建安工程费：
• ① 住宅：9.98万M2×800元/M2=7984万元
西安民乐园万达广场项目成本计划表
三、前期开发准备费：
3,671
１ 勘测丈量费
１.１初勘
119900
3
-
１.２详勘
119900
5
１.３基础普勘
119900
1.2
１.４沉降观测
289900
1.5
１.５验线、复线、定线、 放线、面积丈量
289900
1
１.６勘察报告审查
60 陕西省特殊规定，基坑挖完以后，必须进行
计划总金额 （万元）
37600
0
-
62400
0
-
94000
350
3,290
2300
33720
120
405
14820
350
519
10060
350
352
-
35000
125
438
37600
125
470
62400
125
780
94000
板房
500
四、主体建筑(装修)工程费
61,619
１ 基础工程
-
１.１土方挖运
土方回填（基坑部分） １.２基坑支护（含地基加 固） １.３桩基础
73080 289900
35
1,750 含地表土
70
512
基坑回填土，初步设计是按3:7灰土回填考虑 的，
消防设施等城市市政公用设施建设。市政办
发（2005）159号。
２.１补偿合作方地价
２.２合作项目建房转入分 给合作方的房屋成本
二、政府行政性事业收费：
7,590
1 报批报建费 1.１质检 1.２招投标管理 1.３人防异地建设费 1.４散装水泥集资
房地产开发(城市综合体)目标成本测算实例及表格(自动计算)
购物中心面积分布明细 商业业态
1、百货 2、超市 3、建材超市
4、娱乐广场
项目规划经济技术指标
地块位置
单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m
楼层分布 地上六层 地下一层
小计 地上一层
电游 KTV 影城 夹层
地上二层 地上三层 地上四层 地上四层
小计 地上一层 地上二层 地上三层 物业管理用房
项目名称 一、规划用地 二、总建筑面积
1、持有部分总建筑面积 1.1 购物中心 1.2 酒店 1.3写字楼
2、销售部分总建筑面积 三、地上总建筑面积
1、独幛别墅 2、联排别墅 3、洋房 4、多层住宅 5、高层住宅 6、公建 7、底商 四、地下建筑面积 1、别墅联排洋房地下室 2、车库 五、停车位 1、购物中心部分 2、酒店部分 3、写字楼部分 4、住宅部分 六、容积率 七、覆盖率 八、总户数 1、住宅部分 2、公寓部分
数量 209500 347006.19
318207.79 15577.79 57908.37 51259.2 8587.08 155685.36 5363.52 23826.47 28798.4 28798.4
1.43 0.595
面积（m2）
备注 备注
4、娱乐广场
5、室内步行街
6、地下部分 地上部分小计 地下部分小计 总计
1、百货 2、超市 3、建材超市
4、娱乐广场
项目规划经济技术指标
地块位置
单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m
楼层分布 地上六层 地下一层
小计 地上一层
电游 KTV 影城 夹层
地上二层 地上三层 地上四层 地上四层
小计 地上一层 地上二层 地上三层 物业管理用房
项目名称 一、规划用地 二、总建筑面积
1、持有部分总建筑面积 1.1 购物中心 1.2 酒店 1.3写字楼
2、销售部分总建筑面积 三、地上总建筑面积
1、独幛别墅 2、联排别墅 3、洋房 4、多层住宅 5、高层住宅 6、公建 7、底商 四、地下建筑面积 1、别墅联排洋房地下室 2、车库 五、停车位 1、购物中心部分 2、酒店部分 3、写字楼部分 4、住宅部分 六、容积率 七、覆盖率 八、总户数 1、住宅部分 2、公寓部分
数量 209500 347006.19
318207.79 15577.79 57908.37 51259.2 8587.08 155685.36 5363.52 23826.47 28798.4 28798.4
1.43 0.595
面积（m2）
备注 备注
4、娱乐广场
5、室内步行街
6、地下部分 地上部分小计 地下部分小计 总计
房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析案例假设公司计划开发一个住宅项目，该项目位于一个繁华的城市中心地带，周围有各种商业设施和交通便利。
该项目计划建造10栋高层公寓楼，每栋楼有20层，每层有10个住宅单位。
每个住宅单位的销售价格为100万元。
首先，我们需要计算该项目的总投资成本。
根据市场调研结果，每栋楼的建造成本为2000万元，包括土地购买费用、设计和施工费用等。
所以，10栋楼的总建造成本为2000万元*10=2亿元。
此外，还需要考虑其他费用，如营销费用、开发商利润、税费等。
假设总共需要再投资1亿元用于这些费用。
所以，该项目的总投资成本为3亿元（2亿元+1亿元）。
接下来，我们需要估算该项目的销售收入。
根据市场预期，该项目的预售周期为2年。
假设每年能够售出80%的住宅单位，也就是每年售出8栋楼的住宅单位。
所以，总共能够售出的住宅单位数量为10栋楼*8=80个。
根据每个住宅单位的销售价格100万元，80个住宅单位的销售收入为100万元*80=8000万元。
此外，我们还需要考虑其他收入，如商业租金、停车费等。
我们假设这些收入总计为2000万元。
因此，该项目的总销售收入为8000万元+2000万元=1亿元。
接下来，我们可以计算该项目的净现值（NPV）和内部收益率（IRR），以评估其投资回报率。
首先，我们需要估计该项目的净现金流量。
假设每个住宅单位的运营费用为每年1万元，每个住宅单位的主要税费为每年3万元。
所以，每个住宅单位的年净现金流量为销售收入减去运营费用和税费，即100万元-1万元-3万元=96万元。
因此，80个住宅单位的年净现金流量为96万元*80=7680万元。
为了计算NPV和IRR，我们需要确定折现率。
假设该项目的折现率为10%。
根据上述数据，我们可以利用财务软件或Excel等工具计算该项目的NPV和IRR。
假设计算结果为NPV为1亿元，IRR为15%。
根据计算结果，该房地产开发项目具有正净现值和较高的IRR。
房地产开发目标成本测算实例及表格
房地产开发目标成本测算实例及表格房地产开发项目的目标成本测算是一个非常重要的工作，它能够为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
城市综合体项目具有较高的复杂性，因此需要进行详细的成本测算，以确保项目能够在预期的时间内、以预期的成本顺利完成。
下面是一个城市综合体项目的目标成本测算实例及表格，以帮助读者更好地理解：项目简介：该城市综合体项目位于大城市的市中心地带，占地面积为10万平方米。
项目的总建筑面积为50万平方米，包括住宅、商业、办公等多个功能区块。
项目的开发周期预计为3年，包括设计、审批、施工和销售等各个阶段。
目标成本测算表格：阶段，项目成本，百分比----------，-----------------------，--------设计阶段，500万人民币，5%审批阶段，200万人民币，2%施工阶段，8000万人民币，80%销售阶段，1000万人民币，10%其他费用，500万人民币，5%说明：1.设计阶段的成本包括土地勘测、设计费用等。
2.审批阶段的成本包括政府审批费用等。
3.施工阶段是项目中的主要成本阶段，包括土地开发、建筑施工、设备采购等。
4.销售阶段的成本包括广告宣传费用、营销人员工资等。
5.其他费用包括项目管理费用、保险费用等。
目标成本测算的计算方法：1.首先，根据项目规模和市场行情，确定各个阶段的预算。
2.然后，根据项目的周期和进度，将预算按照不同阶段进行调整，以确保项目的可行性。
3.最后，将各个阶段的预算相加，得到项目的目标成本。
除了目标成本测算，对于房地产开发项目来说，还需要进行风险评估和现金流分析等工作，以更全面地评估项目的可行性和收益率。
总之，城市综合体项目的目标成本测算是一个重要的工作，可以为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
通过详细的测算和分析，可以准确评估项目的成本以及相关风险，为项目的可行性提供有力的支持。
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小计
38.60
405.300
九
⑴ ⑵ ⑶ ⑷
销售费用
营销代理费用 广告、宣传费用 沙盘、样本等 本公司人员 小计 54.00 67.50 3.00 6.75 131.25 567.000 708.750 31.500 70.875 1378.125 4500×105000×1.5‰ 4500×105000×1.2% 4500×105000×1.5%
二
1 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ ⑼ ⑽ ⑾ ⑿
前期费用
政府相关费用 基础设施费 新墙体材料基金 散装水泥 氡气检测 城建档案费 人防异地建设费 图审费 环评费 节能评估费 规划验放线费 规划咨询费 规划报审服务费 10.00 1.00 0.50 0.00 30.00 3.50 0.48 0.00 0.48 1.00 1.00 105.000 10.500 5.250 0.000 315.000 37.000 5.009 0.000 5.040 10.500 10.500 一个点800元 一万元以下忽略不计 暂按315万，由于新旧文件人 防比例不同，会有增减。 建安成本的2.54%（可下调） 10元/㎡（可退）
已取消收费项目，但会以其他 方式收取 需做地震安全评价工作报告。
1500元/套 建筑面积×0.7+降水井× 20000 建安成本的1.5‰ 设施安装
建安成本的1.2‰
建安成本的2.8% 占地面积30023*6元 有文物时进行 建安成本的2%（可退，但不全 退，约能退1.5%），可退21元 /平米
28.36 0.48 2.00 6.00 1.08
0.28 265.89
2.940 2792.293
1.91 0.00 13.00 1.91 2.00 18.82
20.055 0.000 136.500 20.055 21.000 197.610 13元/平米 占地面积 控规图
0.00 1.00 0.00 0.80 0.50 0.20 2.50
0.000 10.500 0.000 8.400 5.250 2.100 26.250 含电阻检测 整体占地面积÷225×桩长
15.00
735.000 0.000 157.500 42.000 21.000 198.450 0.000
高科型材
1500元/户
4.00 2.00 18.90 0.00
摊入建筑面积，含人防隔断墙 按0.7个车位摊入总面积
小计 4 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ 外墙工程 外墙涂料及施工 外墙面砖及施工 外墙石材工程 装饰构件工程 玻璃幕墙 其它 小计 5 ⑴ ⑵ ⑶ 保温工程 外墙保温 屋面保温 其它 小计 6 ⑴ ⑵ ⑶
按85%计算 按85%计算 按85%计算喷淋120元/㎡ 安装地下室摊入总建筑面积
20.00 20.00 13.00
210.000 210.000 136.500
阳光、万象、鸿景 与户数有关（1043户）含黑白 可视对讲
264.14
2773.470
0.00 0.00
0.000 0.000
四
1 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ ⑼
1000.020 0.000 10.500 0.000
总投资的5%÷总建筑面积 5%
0.2%-0.4%
96.24
1010.520
十 二
⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
税费
土地增值税 营业税 城市维护建设税 教育附加税 城建税 企业所得税 45.00 225.00 15.75 6.75 4.50 472.500 2362.500 165.375 70.875 47.250 0.000 销售收入47250元*1% 销售收入47250元*5% 营业税×7% 营业税×3% 营业税×2% 利润的25%
智能化系统工程 对讲系统 周界 监控 电子巡更 停车管理 背景音乐 其它 小计 20.00 0.46 1.43 2.29 4.00 0.00 0.00 28.18 210.000 4.830 15.015 24.045 42.000 0.000 0.000 295.890 架空车位，2.8万/车位，含报 警系统 含黑白视频、公用天线3元/ ㎡,含110联动报警
10.00 1.50 6.67 0.50 18.67
105.000 15.750 70.035 5.250 196.035
总面积 总面积
占地面积
1.90 0.95
19.950 9.975
摊入总建筑面积320×长÷ 105000 320×200÷105000
小计
2.85
29.925
三
1 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺
297.780 5.009 21.000 63.000 11.340 0.026
小区占地面积6元/平米
含公告费 代交、有不动产发票 总建筑面积*3000元*4‰
3.00 12.00 0.00 1.36
31.500 126.000 0.000 14.280
土地分宗费用 小计 2 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ 设计费用 规划及方案设计费 扩初设计费 施工图设计费 园林景观设计费 其它设计费用 小计 3 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ 检测费 地基氡浓度检测 地勘费 沉降观测 空气检测 电气检测 消防检测 小计 4 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ 三通一平 临时道路 临时用水 临时用电 场地平整 小计 5 ⑴ ⑵ 临时设施 围墙 临时办公室
பைடு நூலகம்
建安工程
基础工程 桩基工程 桩基检测 土石方工程 护壁 地下室 地下车库 降水 小计 70.00 1.00 38.10 12.50 128.70 221.00 4.00 475.30 735.000 10.500 400.050 131.250 1351.350 2320.500 42.000 4990.650 摊入建筑面积 摊入建筑面积、浆、网、锚固 、导管
3100平米×1418÷105000
六
⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺
售楼处、样板房
售楼处工程 售楼处装修工程 售楼处空调系统 样板房工程 样板房装修工程 样板房空调系统 其它 小计 1.90 0.46 0.20 0.00 2.00 0.20 0.00 4.76 19.950 4.830 2.100 0.000 21.000 2.100 0.000 49.980 2套，一大一小，共200平方 2套，一大一小，共200平方 200平米*450元+10万 外装修160元/平米，内精装修 70元/平米
七
⑴ ⑵ ⑶
开发间接费用
施工监理费 工程造价咨询费 工程类人工办公费
小计
8.00 2.13 0.00 10.13
84.000 22.365 0.000 106.365
8元/㎡ 建安成本的1.5‰
八 工程不可预见费
⑴ ⑵ ⑶ 工程不可预见费 灾害调整设计方案 灾害造成工程损失 28.60 10.00 0.00 300.300 105.000 0.000 总造价的3%
十
⑴ ⑵ ⑶ ⑷
管理费用
开发管理费用 期间管理费用 管理类税金 其它 小计 45.00 4.77 0.00 0.00 49.77 472.500 50.085 0.000 0.000 522.585 4500×105000×1%
十 一
⑴ ⑵ ⑶ ⑷
财务费用
成本利息 融资费用 合同公证费 保险费
小计
95.24 0.00 1.00
小计 8 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ ⑼ 主体安装工程 室内水电 电梯及安装 室内消防、通风 空调系统 地暖系统 新风系统 监控系统 智能化系统 其它 小计 9 ⑴ ⑵ 住宅精装修工程 精装修设备材料 精装修工程施工
14.00
147.000
119.00 55.00 35.00 2.14
1249.500 577.500 367.500 22.470
二、开发成本（估算，仅供参考）
建筑面积暂按：105000.00 建安成本：148890000.00 平方造价暂按：1418 开发成本：3754.44
序 号
项目内容
楼面单价 （元/平米）
总款（万元）
备注
一
1 2 3 4 5 6
土地费用
土地出让金 财务成本 契税 印花税 领证费用 服务费 小计 1447.62 30.00 57.90 0.71 0.03 2.38 1538.64 15200.010 315.000 607.950 7.455 0.266 24.990 16155.671 新增 建安成本×0.5‰ （160000万+5000万）×1.5%
室外总平
红线内市政工程 供电系统 给水系统 排水系统 化粪池 燃气系统 消防系统 人防系统 有线电视系统 电话系统 7.50 14.00 1.00 1.00 70.00 20.00 20.00 5.00 735.000 210.000 210.000 52.500 0.000 78.750 147.000 10.500 10.500 总建筑面积的3.5% 公司代收，提供配套设施费 （2800元/户） 含加压泵站
⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁
交通标识施工 红线内道路 围墙 市政土建工程 煤气调压站、水泵 房 小计
0.80 13.40 6.00 2.00 4.00 164.70
8.400 140.700 63.000 21.000 42.000 1729.350 含大门 停车台2000元/个*100个
2 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺
3 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺
室外景观工程 绿化工程 硬质景观工程 建筑小品 健身器材及安装 水景设备及安装 室外照明系统 游泳池设备 小计 15.00 18.00 10.00 4.00 10.00 12.00 0.00 69.00 157.500 189.000 105.000 42.000 105.000 126.000 0.000 724.500 最多4.5元/㎡康体设施 最高可达6000000 含智能调光系统普通，泛光照 明 摊入建筑面积