世联地产13年集体智慧(定稿)中信红树湾项目定位
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
20070520_深圳_莲塘尾华来利项目汇报
时间 定义者
中旅1期
熙园1期 水榭花都1期
水榭花都2/3期 香域中央
3、片区奠定者——将片 区价值挖掘到极值的项目
香蜜湖豪庭 新天国际
时间
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香蜜湖片区 30
奠定者使命：
必然实现高价值：半山豪 宅区域贵胄气质的完美展示
——巅峰的高度！
它的耸立，俯瞰着这个城市 的财富中心，天生的王座气度 更注定
谨呈： 深圳市华来利有限公司
公元二零零九年，深圳豪宅新巅峰
华来利莲塘尾项目前期定位策划报告
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世联地产顾问深圳有限公司 1 2007.5.14
商业秘密声明
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A.兰 江项 目C.云
福龙路
B.本项目
D.未知 项目
顶香格 里拉项 目
北环大道
项目
A兰江项目 B本项目 C云顶香格里拉 占地面积 万平米 6.09 5 2.8
指标对比： 1、规模：A〉B〉C〉D 2、容积率：差异化小 3、户型面积：已知项目皆以大平面 为主 4、限高：A/B项目限制较宽，可出现 少量别墅产品。 C/D项目出现别墅产 品机会较小
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2
报告结构
第一部分 第二部分 第三部分 地段◆未 定位◆项 产品◆规
房地产项目例定位语
房地产项目例定位语 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-1、就掌灯好房子，说不清2、宽HOUSE 高性价比联排别墅3、山上的别墅方便亲切会谈4、星河湾开创中国居住的全成品时代5、六佰本每个商铺都临街6、一千栋大美之地，定制别墅主场7、小平岛百万平米海岸线社区8、观唐中式别墅，反而涉外9、每一间山海边的舒适居住10、野鸭湖昆明两万亩山林别墅区11、海绵泡在海边的房子12、鼎科阿布全开门户31-62㎡无压力型青春社区13、海绵泡在海边的房子14、龙门码头创意消费复合区15、万科东海岸真正的海岸生活16、佘山3号核心佘山，别墅家17、湖城大境百万平米史诗巨着18、石公馆藏于城市精华处19、西溪里墙门大宅传世之家20、先生的湖，山下的墅21、十五峯师着精端山宅22、龙湾别墅湖边的温泉独栋别墅23、万万树大树下的独栋庭院24、香港倚峦别墅山顶全维港景独立花园洋房25、天骄峰景南中国湖山官邸26、星河丹堤银湖山城市别墅CEO官邸27、滨江金色海岸全国一流水景住宅28、龙湖悠山郡 200-400㎡创新英伦田园独院29、万科天琴湾中国双湾千岛别墅30、万科云山都市闲适山居31、万科城新里程向上生长的世界观32、万科青青四期小镇的柔软时光33、荷塘月色自然生活美学34、万科17英里生活在17英里处35、东方尊峪半山私家领地36、西山庭院人文大宅院落友居生活37、第五园原创中国现代38、河谷上的别墅群落39、曲江核心25万平米城市中坚典范生活场40、三代人两空间一处居41、舒阔空间山景小高层42、多重庭院3A纯品别墅43、CBD双轴线精萃豪宅44、西班牙院景洋房45、原创中国洋房46、主城纯联排叠拼别墅社区47、生态人文古城巴渝名门家宅48、长江岸上的院馆49、自然山水高尚纯别墅领地50、25席湖心岛独栋别墅51、新中式人文典范52、别墅区内湖景复式公寓53、世界的未来的天津的54、海拔368米之上湖居半山高层55、金开门户别墅区阳光高层56、城市入口新地标高层景观建筑群57、中央醇熟生活水岸阔景华宅58、1800亩地中海血统别墅59、国宾馆主城洋房第一居所60、南加州53席纯独栋临湖尊邸61、公园中央，中国HOUSE62、动、静、开、合，定义风格化街区生活63、80万平米中产特别居住区64、曲江上游110万平米精装坡地水生活65、长安大道青年街区舒适居住66、高新区活力丰盛生活圈67、一城书香半城林68、国家大盘奥运社区69、健康运动和谐70、秦岭下的中国院子71、世界滨水资源带72、新中式人文典范73、天根龙脉盛世大宅74、30万平米德式风景小镇75、临湖50米电梯多层76、中央华宅商业勋章集粹城市生活荣耀77、恒温恒湿恒氧低噪适光78、一个改变你世界观的城市文化住宅79、健康生活领跑者80、首席亲水豪宅，鼎定新城中央81、北中国500万疆域封定城市新中心82、瑞士峰景，尊贵水岸美宅83、沙头角全海景高尚住宅84、香蜜湖畔高贵生活新领域85、深圳湾 GOLF 华侨城86、罗湖原味生态社区87、中心西区高尔夫景观跃式小户型88、100万平米意大利风情小镇89、传承百年，美式骄典90、会展地带首席创新小户91、深圳红树林皇港口岸92、高新区生活印象93、超百万平米滨海健康休闲社区94、蛇口生态智能楼王95、梧桐半山私家庄园96、林中庭院品赏生活97、龙品东山昂然府邸98、30万平米纯水岸休闲别墅99、高级豪华共管式花园洋房100、西铁沿线时尚豪宅101、小康家庭的别墅空间102、台北名人新聚落103、承接自然，关照生活104、硅谷时代生态家园105、布吉半山阳光健康屋苑106、深圳湾高尚人文社区107、罗湖半山豪宅108、现代都市“市隐者”心居109、一线海景皇室公寓110、西部海滨生活典范111、100%港式生活112、解放碑全江景港式国际公寓113、中山公园，首席互动社区114、50万平米意大利湖畔小镇115、山水的自然的一生的116、长安路上唐乐宫旁都市核心117、北市中心纯美花景社区118、都市新锐的诗意佳园119、南宁中心生活品质领导者120、第一大道互动区121、商业地产原始股122、纯美式异域风情礼赞新生活123、人民公园旁全景观都市人文社区124、零距离生态精英城125、环湖别墅私家领地126、湖景度假式社区127、别墅感商务空间128、四度空间五亲住宅129、尊贵之都，名仕之家130、自然艺术家131、超建筑的典范之作132、城市正中心商业大都会133、市中心双水岸生活134、高层合院式森林庭院135、南向面江首席亲水社区136、城市中心生态庭院137、钱塘江时代的新山水名宅138、纯翠自然生活139、新加坡社区新星州生活140、科技生态健康文化141、大规模江景国际化人文社区142、72套珍钻级高尚景观宅邸143、一线湖景空中庭院144、天河区100米之上都市半山生态洋房145、书香重庆人文康桥146、背山面湖天河楼王147、新拱墅中心的私家院落148、阳光水景艺术家149、一幢会呼吸的甲级写字楼150、超级经理人公园151、西湖的现代的未来的152、曾经是帝王的家153、杭州龙脉贵胄154、新知识分子生活155、春江名流文化社区156、环保型纯住宅社区157、欧风拂面的田园梦境158、学校边、公园旁、如意家159、意大利手工别墅群160、百万平方米地中海风情城邦161、省府傍时尚鲜活住家162、非豪宅163、城市黄金分割点164、市府街，才智名门165、一个改变你世界观的城市文化住宅166、汤逊湖畔，别墅大师167、一个放飞心情的港湾168、书香地，文化家169、都市人的心灵居所170、汉口城西第一水景名盘171、世袭制美式群岛生活圈172、武汉光谷，精致生活蓝本173、公园生活的新体验174、后小康经典生活家175、城市中心，品味精致176、梧桐树下，时尚生活177、城市中心点，品质生活圈178、生活大师，大众豪庭179、香港路行政级榜样社区180、纯美领地，时尚生活特区181、富贵千禧路，商业黄金铺182、青春。
中信红树湾营销攻略世联1046527969-
资源先行确认/大气魄/商业街成为重要的价值展示 工具和增值举措
？
C “中信•红树湾”的简明竞争分析
短期标杆：红树西岸
标杆[机会]
波托菲诺
长期标杆：波托菲诺
世纪村
科技园 南区 本项目
干扰[威胁]
世纪村/科技园南区
红树西岸
世纪村的营销反例： [原因]配套缺失/产品劣势 [结果]不可持续性/非豪宅
（前期卖场昭示攻略）
“扼守要道”——大型户外广告牌： 物业名称/“引领未来”/“NEW”
高 交 会 馆
沙河立交 华 侨 城 香 密 湖
机 场
侨 城 东
上 海 宾 馆
本项目
O “中信•红树湾” 的展示攻略
2004年3月——
（前期卖场昭示攻略）
基于分流竞争对手客户的形象墙更新/调 整/大型现场导示牌（以巨大箭头为主题）
D “中信•红树湾”的竞争攻略——区分客 户
红树西岸 知富阶层 公务员 传统行业私营企业主 港人 传统核心区域 广东籍老板 原住民 移民新贵 华侨城/香榭里/中旅 深圳豪宅客户群
水榭花都/熙园/星河国际
口岸/港人社区 碧海云天/红树东方
“中信•红树湾”将以水榭花都/碧海云天的客户为基准
E “中信•红树湾”目标客户的驱动因素
人性化服务体系： 全方位、满足个性 化需求的服务增值 系统
[时尚健康顾问]康体美容咨询/个性化的时尚运动建 议/旅游出行建议
M “中信•红树湾” 的产品攻略
汽车服务体系
标志性车 行出入口
（服务攻略）
标志性车行出入口/汽车大堂/生态-智能停车 /“汽车街铺”
大堂
街铺
街铺
20130628_惠州_外来企业品牌落地异地的手段研究 _刘碧珍
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中信 水岸城
品牌导入模式:“品牌先行，项目联动，区域 打造，单盘起势”
项目背景——东江新城陌生区域，项目板块资源支撑丰富， 承担企业品牌惠州落地重任。
普通住宅区 80~180平米产品
占地：56万平方米 建筑面积：153万平米 容积率：2.3 绿化率：43% 位置：惠州市惠城区 东江新城
宣传推广
1月21日 惠州日报A11版半版软文
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关键举措3：中信多盘联展及联动，导入一城五盘信息， 提升中信企业房地产资源认知度
2010年9月，中信地产年度上市计划发布会，一城五盘信息导入 2010年9月，中信体验季，中信水岸城与中信凯旋城信息导入
“2010—2011年度中信地产新品发布会”隆重举行，中信地产旗下中信水岸城、中信凯旋城 两盘共同举办新品发布会，体现两盘互动的营销策略。这种产品发布会新式既可使项目更好地 依托品牌，也能与公司其他项目共享资源。 组织中信会会员及外展场诚意客户，至深圳中信红树湾参观及游乐欢乐谷和世界之窗免费游 玩等活动，提升客户对中信地产的认可度，提升项目形象。
别墅区 260平米别墅61套
滨江豪宅线 130~350平米
水岸城是中信在惠州的首个住宅项目，之前除中信三环路之外，中 信无任何明显的市场影响力
中信利用自身资金实力和庞大的企业资源，推动区域建设，形成项 目品牌价值
本报告是严格保密的。
营销分析：项目整体营销思路为“企业→多盘→单 盘”，为中信项目持续开发奠定了良好的基础
卖点推广：153万平米国际湾区物业
10月23日样板房开放 10月30日，3、4栋开盘
中洲 中央公园
品牌导入模式:“品牌先行，区域打造，项 目起势”
主要城市地产项目定位语和案名
主要城市地产项目定位语和案名On February 12, 2022, investing in oneself is the best way.杭州部分：案名/广告语1.富春江花园/引领休闲生活,享受真山真水自然居住2.中大·吴庄/曾经是帝王的家3.中大·凤栖花园/生活比传说更迷人4.中大·文锦苑/文化造就精英5.信义坊商街/古有清明上河图,今有广通信义坊6.广通·云河福邸/与自然同呼吸7.七里香溪/水是多情的,你是自由的8.西湖国际商务中心/雄踞西湖,坐拥天下9.嘉禾·北京城/流金百年,辉煌再现10.阳光地带/领秀城西永恒的浪漫11.银色港湾/北欧风情,简雅生活12.银河嘉园/新拱墅中心的私家院落13.黄龙雅苑/杭州龙脉贵胄14.铭雅苑/居住天地,实用之美15.自由21st公寓/自己选择自己的自由16.清水湾别墅/自然的,自己的17.嘉华国际商务中心/领秀新商务浪潮18.华源凤山新城/阳光·水景·艺术·家19.中田大厦/成就商界巨擎20.香榭商务大厦/一幢会呼吸的甲级写字楼21.嘉德广场/超级经理人公园22.西湖花园/风景中的家园23.中庆·好望角/城市港湾,江天一色24.中庆·紫荆家园/新千年社区25.湖墅嘉园/我的运河,我的嘉园26.利兹城市公寓/新资识分子生活27.春江花园/春江名流文化社区28.龙禧PALACE/国际酒店名宅29.锦绣文苑/于建筑中体现非凡品味30.景城花园/家在城中,园在景中31.远东·紫麟苑/麟乘紫气自东来32.远东·紫竹苑/与自然真情接触33.远东·紫晶时代/迎接东部商住新时代34.北国之春/春风又绿运河岸35.红石公寓/精彩源自细节36.新湖苑/十万人家尽枕河37.兴财·名都苑/环保型纯住宅社区38.明珠棕榈湾/25万平方米国际品质社区39.东河金鹿雅园/亲水生活,温情荡漾40.杭州国际汇丰中心/鸿鼎商务馆41.西湖的、现代的、未来的/香吉公寓42.享受世纪吉祥/中河大厦43.联银大厦嘉禾苑/雍吴山天风,依西子柳浪44.嘉元广场/轻松生活45.东河世纪大厦/面向WTO首选写字楼46.爱都·枫丹白露/欧风拂面的田园梦境山水宜人的美丽人生47.恒升名楼/会聚名楼续写成功48.恒升花苑/西溪河畔的阳光49.五洋·嘉景苑/黄金地段全新景观50.蓝天时代广场/时代的尊贵与荣耀51.流水苑/再现运河之美运河人家52.萧山国际商务中心/城市心境静于内,动于天地之间53.久信·光辉岁月/城市阳光公寓54.绿城·春江花月/春江潮水连海平,海上明月共潮生;55.绿城·杭州绿园/城市风景,人文社区56.绿城·九溪玫瑰园/桃花源生态居住区57.绿城·桂花园二期/绿城·紫桂花园/绿城·舟山丹桂园58.耀江·文萃苑/耀江·天冉居/城市天然住宅59.耀江·文欣大厦/文教区纯商务写字楼60.耀江·发展中心/傲踞中心发展未来61.西湖文化广场/文化广场城市之光62.金都景苑/生活在品位之中63.金都华庭/市中心生态庭院64.金都·富春山居/把家轻松放在大自然中65.金都雅苑/有天有地,自由自在66.金都·杰地大厦/国信嘉园/钱塘江时代的新山水名宅67.翰林花园/书香门第,文化世家68.中北苑/珍藏一生的繁华69.竹福园/竹报平安,福临庭院70.金城·江南春城/纯翠自然生活71.开元·名都/尊贵之都,名仕之家72.开元·加州阳光73.天都城/超越想象,无限渴望静怡花苑江景高层74.金泰商务大厦/承载事业的梦想75.都市阳光/见证都市繁华76.三里新城·桂苑/花影绿坡、优雅生活77.大家·城市之星/精致人生、尊荣尽享78.歌林春天/生态之城、生活之城79.时代新城/现代生活、生态家园80.大家·迎宾苑/盛世华章、精彩演绎81.朝晖·现代城/现代生活现代城82.凤起·都市花园/市中心精装修成品房83.云栖蝶谷/象蝴蝶一样美丽的生活84.东海·名仕家园85.东海·末名园/人文天空、明媚生活86.东海·水漾人家/轻松·完美·好心情87.东海·瓶山公寓赞成·荆山翠谷自然·艺术·家赞成·名扬大厦/蔚蓝的空间88.赞成·金棕榈/真山真水的邀请89.彩虹城/大规模江景国际化人文社区90.吴山商城/超建筑的典范之作91.吴山名苑/72套珍钻级高尚景观宅邸92.华龙·碧水豪园/浪漫一次相守一生93.华龙商务大厦/太平洋商业中心/城市正中心、商业大都会94.平海·旺角/杭州只有一个西湖,我们只有一个平海·旺角95.浅水湾城市花园/市中心双水岸生活96.西溪山庄/亲近自然、享受自然97.华立·世纪花苑华立·星州花园/新加坡社区、新星州生活98.广厦西湖·时代广场/留给西湖的传奇99.广厦·绿洲花园/全方位关怀型社区100.通策·和睦苑/诗意家园、和美人生101.通策广场/科技·生态·健康·文化102.通策·钱江时代/高层合院式、森林庭院103.名城左岸花园/人生是河、幸福是岸104.三江花园/南向面江、首席亲水社区105.学苑春晓/回到纯真岁月106.九月森林别墅/树是回家的方向107.京惠·紫枫阁/在都市里种一棵自己的树北京部分：案名/主题广告语108.宽house/往宽了想109.锋尚国际公寓/告别空调暖气时代110.第三置业/三元桥、新派写字公寓111.左岸公社/少数人的写字楼112.观筑/会呼吸的townhouse113.石壹/写字公寓、精装公寓114.后现代城/美国后街生活115.北京·印象/观念左右方向116.坚果纯寓所/所有房子都是用来住,坚果不是117.优·豪斯/第一大道互动区118.新城·国际/CBD中央花园119.万科·青青家园/万科的品牌社区120.朝外MEN/形象商务,朝外MEN 121.福景苑/大雄·郁金香舍122.碧水云天·颐园/行政级水岸名宅123.博雅西园/文脉深处、硅谷心境界美宅124.东方太阳城/全新退休生活的领跑者125.都市绿洲/吐绿为丝、结网成家126.康桥水郡/知识财富精英、专属水岸名郡127.丽城/专业人群、品位宅邸128.凤蝶独立/中关村旁、低密度、纯板楼成熟生活大社区129.SOLO精舍/后大学生活,至高小户型130.独立宣言/独立宣言,让自己做主131.北美屋/东南四环边北美foresthouse132.格兰晴天/2003年,新一代明星楼盘133.海晟·名苑/地段决定地位134.A世馆/使馆区、望族府邸135.京城雅居/新光学住宅136.京贸国际公寓/CBD理性生活观137.北京紫玉山庄/让大自然住进你心坎里138.纳帕溪谷/北美全新版多庭院原味独栋别墅139.美然·百度城/鉴赏,都市桃源140.亮马新世家/燕纱东区成熟家庭居所141.宣颐家园/发现藏在心底的桃花源142.远洋德邑/远洋天地|云天143.顺弛·林溪/乡村别墅中国板144.水木兰亭/以住宅价格轻松进阶别墅式生活145.名宅·亚澜湾/尊者同源,源于定制146.远流清园/生活学者,学者的生活147.领秀硅谷/创业者家园148.逸成东苑/核心知识区,符合居住城149.北京GOLF公寓/Value&view 150.阳光·丽景/点亮新都市生活151.怡心家园/都市中心生活馆152.清上园之原引力/科技蓝皮书,多元引力生活153.世纪新景/紫竹苑成熟社区154.美妙时光/八达岭温泉度假公馆155.庄胜城/城市中心,成就梦想156.西屋国际/蓝色家族浪漫建筑,唯美景观157.世纪城/世纪城,生活城158.万科水榭花都/水景名宅,真品呈现159.世纪东方城新康家园/感受生活真色彩160.东晶国际/易墅殿堂161.西现代城/引领西部现代都会生活162.易构西贸DNA/用来实现自己幸福的角落163.华润置地·成品家/小户型开启大生活164.翡翠城/自然,健康165.靓景·明居/溪居逸树生活166.天天家园/非凡尺度,大户人家167.光彩国际公寓/财富阶层,非凡生活168.珠江骏景/在精锐生活馆可以表达最浓的爱意169.禾风·相府/北京人回到北京城170.东方经贸城金桥国际公寓/白金品质,演绎金桥171.置地星座正阳天下/代代相传的家172.加华印象街/汤泉·逸墅173.泊心·泊岸·泊天下/清凉盛景174.太阳国际公馆/绿卡公馆175.飘HOUSE/自由生活,自我空间176.炫特区/国际青年社区177.风度·柏林/蓝堡国际公寓178.CBD终结商住先锋蓝调沙龙雅园/领先的都市生活品质179.君悦·朗琴/舒适的意识流域180.康斯丹郡/资本给我自由181.温莎大道/国际·绿色·CBD原生182.长河湾阳光上东/自然城市,未来人居183.万科西山庭院/人文大宅,院落友居生活184.和安花园/生态豪宅,美式生活185.上河村/我健康,我流行186.威尼斯花园/原装水岸生活典范187.天籁/自然观邸,山水听心188.万万树/大树下的独栋庭院189.珠江帝景/感受纯正欧式集成生活190.万象新天/常营超大居住区诞生,一切相形见小191.珠江国际城卡尔生活馆/亦庄·水岸·TOWNHOUSE二代192.北京玫瑰园/大人物,大别墅193.珠江罗马嘉园/人文罗马,假日生活194.境界/品位生活新滋味195.美林香宾小镇/365日葡萄原乡生活196.金地·格林小镇/做自己北欧领地的主人197.蜂鸟社区/小户型大想法198.辉煌时代/华荣公寓199.金融家行政公馆/枫华豪景200.领跑国际传媒大道/方庄世纪星201.A计划/中关村核心区全精装小户型准现房202.凯旋城/身份,领衔亚运村203.风林绿洲/缔造中坚阶层品位生活204.独墅易致/独立的才是自由的205.上海沙龙观澜国际花园/收藏昆玉河醉美一段206.第五大道/亚奥商圈生财之道207.CLASS/建筑于果岭的上层建筑208.城市复兴·华城Moma国际公寓/病毒防火墙科技养生新建筑209.蓝爵世家/蓝爵世家家道传承210.铂宫/20万平方米国际风采符合社区211.格调/关于西二环边可收藏的人文社区212.长岛·澜桥/临水当风,唯我天地213.北京五月/有关快乐有关你就是5月214.富海中心/西区建筑共同体215.UHN国际村/中国居住前沿的建筑群216.企图ATT中心/有战斗力的企业版图217.住邦2000商务中心/CBD财富矿脉218.华城/东外环水岸生活特区219.万泉商务花园/登陆中关村220.MINL阁调东润枫景/发现居住的真意221.埃比特中心光大向阳城/透射生活本质222.三十六品清上园/数字决定生活223.绿野仙踪珠江帝景/放眼世界的生活224.珠江别墅花园/让别墅大众化、家庭化、日常化225.UHN国际村/东区生活新秩序226.锋尚国际公寓/告别空调暖气时代227.新城·国际/CBD中央花园228.耕天下/菁华名邸229.涧桥·泊屋馆/山水名宅,永恒的文脉砖石;230.棉花城/温和建筑摩登思想/回到向往的城中小镇231.青春汇馆/团结起来投资232.韦伯时代中心/中关村·白颐路地标建筑群233.雪梨澳乡/澳洲街区文化,七天别墅生活234.当代城市家园/当代城市打造精彩家园生活235.彗谷阳光/小资派,醇品生活社区236.宣宜家园/北京首家纯粹江南主题社区237.新世界·新景家园/新世界打造·经典新生活238.蝶翠华庭/成熟而完善的居住大社区239.金宝纯别墅/打造国际化主流生活240.科技财富中心/绿氧实力万岁241.绿景苑二期/东二环内重点生活242.森根国际天兆家园/新西直门,半岛温泉社区243.soho/玻璃·海岸·地下铁244.金港·国际/CBD生活街区245.世纪金色嘉园/二环路观景社区246.东港·春天/东二环,东岗路繁华延长线247.长安新城/国际风范,成就现代唯美生活248.世纪星河/远洋风景城里的townhouse249.远洋天地/年轻的天地,我们的生活250.东花市小区都市绿洲/吐绿为丝,结网成家251.翌景嘉园/新能源居住先锋252.天和人家/寻找心中的香格里拉253.北京亚运豪庭/建外SOHO254.甲克虫HOUSE/没有壳的爱情,是条可怜虫255.领航国际/成就领航者的地方256.四季青桥/CEO汤泉公寓257.天伦锦城/月薪3500,白领买家醉情调258.CBD总部公寓立达·博阑/纯居住低密度板式社区,体北换代升级版259.嘉豪国际中心/5A革命版写字楼260.玉渊别苑/天赋稀贵,大有可观深圳广州部分：案名/主题广告语261.蓝湾·半岛/天然的,才是最自然的262.加州地带/中心西区高尔夫景观跃式小户型263.概念时代/无限可能,尽在shoppingmall264.合正佳园/享受空间的乐趣265.四季花城/有一个美丽的地方266.万科·金色家园/金色精装修,活出真品质267.阳光棕榈园/日子缓缓,生活散散268.华侨城·波托菲诺/100万平米意大利风情小镇269.桂芳园/瑞士蜂景,尊贵水岸美宅270.麒麟花园/西海湾花园271.香荔绿洲棕榈湾/沙头角全海景高尚住宅272.枫丹雅苑/香蜜湖畔高贵生活新领域273.时代华庭金众·经典家园/领唱地王都心生活圈274.水木华庭/美庐锦园275.深圳湾、GOLF、华侨城/新世界鹿茵翠地276.罗湖原味生态社区瀚海翠庭/金城华庭277.豪峰园/美在外表,贵在内涵278.曦龙山庄/别一种生活与空间279.中城康桥花园喜年中心/跳板时代、跳板经济、跳板物业280.豪方·现代豪园/领秀品质、硅谷时代生态家园281.东方雅苑/品质成就生活282.阳光花园/布吉半山阳光健康屋苑283.南光·格兰晴天284.梦想家园/足够best,才配成为挑战者285.丽阳天下/港湾丽都286.素质人居/碧海云天287.彩福大厦翠怡豪苑/健康生活由此开始288.雕塑家园/你我家园,让生活充满艺术289.桃源居/将来孩子比我强290.蔚蓝海岸/深圳湾高尚人文社区,享受棕榈湾291.漾福居/夜色荡漾,我在中心292.城中雅苑仙湖山庄/传承百年,美式骄典293.碧岭华庭/罗湖半山豪宅294.城市先锋/会展地带首席创新小户295.城中雅苑/现代都市“市隐者”心居296.叠翠新峰/生活中、平凡的感动297.东悦名轩/东门中段优质物业298.硅谷别墅海湾明珠/西部海滨生活典范299.皇庭世纪/有效率、有明天300.金城华庭/100%港式生活301.蓝湾·半岛/深圳、红树林、皇港口岸302.领海/一线海景、皇室公寓303.沁芳名苑/等待是一种正在追求之中的美304.山水人家/时代骄子305.世纪村/相约世纪村、分享世纪村306.天空之城/高新区生活印象307.万科·东海岸/到东部去,那里有真正的海308.未来海岸/超百万平米滨海健康休闲社区309.蔚蓝海岸·蓝钻/分享蓝钻空间艺术310.西海湾花园仙桐御景/演绎现代世外桃源311.心海·伽蓝香榭里花园/香榭里的价值,源自……312.星河MALL漾日湾畔/健康领袖313.雍景轩/蛇口生态智能楼王314.悠然居云深处/梧桐半山、私家庄园315.中城康桥花园316.保利花园/感动生活317.和平家园/让自由生活更有滋味318.新世界棕榈园319.逸泉山庄新光城市广场/老风味、新风采320.丰泰裕田花园/生活就要七星级其他地区：321.博瑞·都市花园/时光随意,生活由你322.幸福枫景/闪亮的日子323.吾家/买房有理,购房有你324.天下青城/得山、得水、得天下325.华西美庐/圣安卓花园326.香格里拉别墅/寻找回来的世界327.龙湖香樟林别墅/亲自然、近自由、至上生活328.华庭锦园/解放碑全江景港式国际公寓329.金月湾花园/心怀天地之美330.亚华·香舍花都/成就星城艺术生活331.山水名园/山水有情,自然无价332.东海世家水木清华/把生活还给不合适宜的我们333.福星·城市花园/中山公园,首席互动社区334.世纪欧洲城金色港湾/50万平米意大利湖畔小镇335.怡翠花园/零距离生态精英城336.天安鸿基花园/真山、真水、真生活337.山水人家/山水的、自然的、一生的338.愿景·海天一色/蓝色梦想、一生守侯339.骊马豪城/长安路上、唐乐宫旁、都市核心340.中天花园金城·美伦花乡/北市中心纯美花景社区/比花更美的是心情341.建业城市花园/丽江·水花园342.阳光·海韵/新休闲主义343.阳光新都天旺·浅水湾/都市生活、现代演绎344.国际城/以国际视野造城345.艾特国际公寓华新国际大厦/国际标准写字楼346.泰合苑/皇姑区、幸福家347.昌隆·金色家园/纯美式异域风情礼赞新生活348.半岛·蓝湾/环湖别墅、私家领地天津349.梅江南/240万平方米超大型中央社区350.蓝水假期/湖景度假式社区351.home/美丽人生、精彩到家352.嘉海花园/香水之约353.优·豪斯/第一大道互动区354.青云林海/悠然、怡然、自然355.花香维也纳威尼斯花苑/生活在那里、悠悠威尼斯356.枕河人家/尊邸357.本元大厦/别墅感商务空间358.绿城·翠堤湾/南宁中心、生活品质领导者359.南方国际/占天占地、会展CBD；古往今来城市乌托邦360.阳光新都/人民公园旁全景观都市人文社区361.沁园春仁和·香堤雅苑/生活从此有了花香的味道362.新世纪嘉园/激情演绎新都市生活363.怡景家园/君临长江、极目楚天364.银峰·瑞露嘉都/世界比你嬗变365.中华坊/传统,成了时尚的同盟366.天籁城/四度空间、五亲住宅367.莱茵园流星花园/我住流星花园,我在城市中心368.摩登小镇/麒麟溪园369.天府汇城/商业地产原始股370.银都花园/月亮湖371.绿地·世家/找寻旷世的浪漫372.世贸丽晶城/掌声只是鼓励,光荣属于业主373.金地·格林春晓/林中庭院、品赏生活374.海琪园/清水茵园375.耀江花园/智慧龙城376.静安风景/陆家嘴花园377.欧风花都海悦花园/自然的花园,艺术的生活378.星州花园/经典空间、激情自我379.莱茵东郡/自然的、自己的380.圣爵菲斯/驾山御水=名人特区381.塞纳·西城西溪紫金庭院/生活的理想就是理想的生活382.东城水岸/优越生活每一天383.华松·现代花园/君悦静安384.苏堤春晓名苑/华鸿·怡景花城385.罗马家园/梦回罗马、盛世家园386.东港城/东升大厦387.明珠府邸/圆你美景相伴的梦388.现代广场丽影华庭/新生活升级起飞389.富力·御龙庭/龙品东山、昂然府邸390.宝盛园/倾城之美、今日真诚兑现391.壅景台/高台府邸、自然天成392.九里香堤别墅/30万平米纯水岸休闲别墅393.盈彩美居/合景、让精彩生活腾飞394.金桂圆/东方新世界395.倚涛天域/水印长堤新加坡部分：案名/广告主打语396.碧山苑/尽情享受更上一层楼397.东陵景/高级豪华共管式花园洋房398.愉景湾/户内户外,优雅相映成趣399.旭日湾岭景湾/美好家园400.丽晶林东景园/碧海蓝天美好家园401.海涛苑碧山豪园/提升多姿多彩的家居生活402.花景轩/嘉乐园香港部分：案名/主打广告语403.嘉悦半岛/清水湾半岛404.南浪海湾/晋皇居405.今日家园/小康家庭的别墅空间406.朗庭园/西铁沿线时尚豪宅407.采叶庭加惠堂/拥有这里,拥有一切408.御庭轩/似水优游,生活真享受409.漾日居/名苑别墅帝涛轩410.鹏丽大厦黄金海岸/高度空间感受411.雅居乐花园/生活新发现,休闲新体会412.百仕达花园杏花新城/食出生活趣味,享尽欧陆情怀台湾部分：案名/主打广告语413.圣荷西花园/大直远景,一马当先414.创世纪/承接自然,关照生活415.京澄会道/国家艺术馆416.香格里拉/别人有的,香格里拉也有,而香格里拉所拥有的,别人却不一定有; 417.水莲山庄/生活与健康同步418.摩天31阅读欧洲/台北名人新聚落419.太平洋时代/国王花园。
世联-前期策划阶段报告大纲
华昊龙华项目前期策划阶段工作内容谨呈：深圳市华昊投资发展有限公司目录一、世联简介和资质 (1)二、世联9大专业优势 (6)三、世联操盘优势 (10)四、前期策划思路 (12)五、工作内容大纲 (14)4/18/2006一、世联简介和资质1.1公司规模及服务范围世联地产顾问（中国）有限公司于1992年在香港注册成立，于1993年正式进入国内房地产咨询服务领域，经过13年的发展，目前已成为中国最具规模的专业房地产顾问公司之一，截止到2005年底，公司在深圳、北京、上海、天津、广州、东莞、惠州设有13家分公司，员工总数达1600人。
业务涵盖了策划销售代理、发展顾问、价值评估、租售经纪及按揭代理等领域。
截至2005年，世联地产参与了国内逾300个地产项目的发展顾问；策划和代理销售物业项目达400个，实际销售金额逾600亿元；历年累计评估总值逾5200亿元；服务范围遍及香港、北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津、武汉、南京、沈阳、大连、西安、济南、青岛、合肥、石家庄、海口等45个大中城市。
策划销售代理市场调研定位报告物业发展建议营销策略形象宣传及包装方案广告推广策略价格方案销售执行 发展顾问区域发展土地运营城市重建主题式房地产开发研究房地产项目发展顾问专题研究营销执行顾问专业培训课程输出物业估价 房地产评估土地评估拆迁评估 金融按揭 按揭代理合同公证房产评估4/18/2006专项研究房地产项目可行性研究 担保 保险经纪事业租赁委托代理代办房地产证产权变更、产权查册申请银行按揭贷款按揭楼宇转让安居房换证我司将为本项目提供前期策划、销售代理相关服务。
1.2专业资质2005中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10榜首2005中国房地产策划代理百强企业第二名广东省房地产业协会常务理事、副会长单位深圳市房地产业协会副会长单位建设部核准房地产评估一级机构中国土地估价师协会注册许可机构中国土地估价师协会会员单位国土资源部土地评估A级机构中国房地产估价师学会常务理事单位广东省估价师学会常务理事单位深圳市不动产估价师学会副会长单位深圳市房地产评估机构2002年度资质年审排名第一1.3董事会成员简介4/18/2006陈劲松 董事长 同济大学建筑管理硕士中国注册房地产估价师深圳市规划委员会委员香港地产行政学会会员佟 捷 副董事长 中国人民大学经济学硕士中国注册房地产估价师深圳市人大代表罗守坤 董事总经理 北京语言学院文学硕士 中国注册房地产估价师梁兴安 执行董事、副总经理 中国人民大学经济学硕士 中国注册房地产估价师张艾艾 执行董事、副总经理 重庆建筑工程学院建筑学学士 中国注册房地产估价师周晓华 执行董事、副总经理 EMBA中国注册房地产估价师 中国注册造价工程师1.4我司核心价值观发掘物业价值节省交易成本降低专业风险做足功课、注重承诺1.5世联主要出版物编辑出版16本地产专著，近40本行业期刊世联地产顾问丛书4/18/2006（五本/套，包括《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发——城市运营的出路》、《新城模式——国际大都市发展实证案例》、《公共住房浪潮——国际模式与中国安居工程的对比研究》）世联地产十年丛书（四本/套，包括《社区·大盘出路》、《城界消失·旅游地产》、《CBD·写字楼与国际公寓》、《新都市主义·CONDO与小户型》）《世联观察》一、二《世联地产评论》月刊《楼市中国》月刊《前线故事》《门槛》、《认识》、《在场》《地产市场解读》、《估价师操作实务》、《现代物业管理》、《土地经济问题》……1.6世联荣誉y-- 2004年12月 中央电视台国际网络 《世界经理人》周刊2004年中国最佳雇主评选中荣获2004年“中国100最佳雇主”称号y-- 2004年3月 深圳报业集团 深圳晚报社2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介y-- 2004年9月 中国国际房地产研究院/《房地产纵横》杂志社2003—2004年度中国·深圳最具合作价值策划代理公司y-- 2004年7月 中国城市土地运营博览会2004中国地博会十大品牌地产顾问公司4/18/2006y-- 2004年5月 南方都市报南方置业会金牌顾问团队y-- 2003年12月 深圳市人民政府房地产估价信息系统获深圳市科学技术进步奖三等奖y-- 2003年11年 中国住交会组委会2003年度CIHAF中国房地产优秀中介代理机构 y-- 2001年11月 中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会组委会中国深圳（2001）十大地产中介公司4/18/2006二、世联9大专业优势优势1：市场经验+ 市场视角世联在区域营销、土地出让、大规模楼盘代理、工业区研究等方面多个项目的实际经验，使世联擅于从区域发展中涉及的各方面参与者为出发点，凭借多年的实际案例操作经验，提出具有实际可操作性的建议。
珠海中信红树湾
本项目位于广东省珠海市，是由中信地产珠海投资有限公司开发，由柏涛设计完成的现代风格社区。
项目用地面积27.22万m2，总建筑面积83.39万m2，主要由高层、别墅组成。
本项目于2012年建设完成，荣获第七届金盘奖年度最佳综合楼盘第二名。
社区共设置4栋超高层住宅楼，14栋高层住宅楼，6栋高层公寓，250套低密度住宅，以及配套商业、会所和地下车库。
地理环境与社区空间规划珠海中信湾项目的区位特征，是东临前山河，西望将军山，北接回归公园，南眺澳门特区，具有丰富的自然景观与人文景观优势。
规划方案采用显山露水的空间大格局形式，充分整合山水资源，以前山河做为规划的起始界面，然后由外至内，由河滨至小区中心庭园再至将军山，形成极具张力和辐射力的空间序列。
沿前山河一线，布置低层住宅，规避了高层建筑的巨大体量对前山河沿线的压抑感，加强沿河一带的空间纵深感和尺度宜人性，在河滨地带提供了良好的城市界面。
高层建筑作为低层住宅背景，退居社区的南、西、北侧沿线，以空间大围合的形式，将园景、河景、山景与珠澳城市景观尽收眼底。
重点位置分别布置4栋超高层住宅，形成社区标识与新型的城市地标。
创作团队：赵国兴、冯佩、苏中富、林大平开发商：中信地产珠海投资有限公司方案设计：澳大利亚柏涛建筑设计有限公司施工图设计：深圳市朝立四方建筑设计事务所中信建筑设计研究总院有限公司景观设计：深圳市柏涛环境艺术设计有限公司项目地址：珠海市香洲区前山河西岸占地面积：27.22万m 2建筑面积：83.39万m 2（地上建筑60.39万m 2）容积率：2.22Design Team Show在社区内部，高层住宅区围合成大尺度庭园，而低层住宅区域密集排布，形成宜人尺度的生活空间。
由低渐高、由小渐大的空间序列，层层过渡、逐步渗透，构成了多样化的空间形态。
地理气候与建筑单体设计岭南地区的气候特征，是夏长湿热，非常适合植物的生长与户外活动。
要求建筑具有良好的朝向与通风条件，较多的室外或半室外空间，以满足居住和生活需要。
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报告的线索3：关于高尔夫资源
王府：西向8200 阳光带海滨城：东向7800
二次置业者的忌讳： 噪音/西晒
是红树湾高尔夫 还是华侨城？
本项目
核心——让突破性营销成为可能
大机会——华侨城将成为深圳的新城市中心、生态中心、 商业中心地产主战场，融入新华侨城是项目的最大机会
基本理论
第三代营销模式— — 新经济时代的“4V” 营销组合论 VARIATION： 差异化
目标下的战略
——中信红树湾项目定位报告
2003年4月
基础思路
回答
面临的困局
目标
实现
目标下的战略
产品定位/开发节奏
面
临
什么楼盘好卖？
的
产品
什么户型畅销？
困
局
销售
一年最多能卖多少套房子？多少万平方米？
推广
怎样的形象推广能打遍天下，一剑封喉？
客户
客户怎样看这块地？
究竟会有哪些人买我们的房子？
香港人会购买怎样的房子？
报告的线索2：如何与对手展开竞争？
3.5/8000
农民房 中学
红树西岸2003.12开卖，本项目2004.9 ——这9个月的时间，我们干什么？
究竟是我们借红树西岸的势， 还是他们借我们的势？
小学/医院
3.3/9000
靠怎样的产品留住客户？ 如何保证我们的产品绝对好？ 怎样的展示才能留住客户？ 需要在什么时候展示和销售？
在深圳,纯住宅15万m2 /年没有先例
报告的线索1 ：纯住宅的可行性
3.5/8000 3.18/8500
农民房 中学
本项目
小学/医院
3.3/9000
报告的线索1 ：纯住宅的可行性
3.5/8000
农民房
中学 3.18/8200
3.18/8500
小学/医院
3.3/9000
没有竞争力
报告的线索1 ：纯住宅的可行性
3.5/8000
农民房
中学 低/不到8200
高/不到8500
小学/医院
3.3/9000
不可行
报告的线索1 ：纯住宅的可行性
3.5/8000
农民房
中学 高/8000以下
低/8500以上
小学/医院
3.3/9000
两种产品:豪 宅和非豪宅， 问题： —开发次序 —形象定位
报告的线索1 ：纯住宅的可行性
VERSATILIY：功能弹性 化
VALUE：附加值化
VIBRATION：共鸣
核心——让突破性营销成为可能
本报告的核心内容是提出项目产品的相关建议，并为 突破性营销提供可能，因此报告中只涉及到营销的战略 层面，而营销的战术考虑以及相关资源的利用将在定位 确定后进行深入的探讨
本报告中的有关地块规划布局的图示为便于理解和沟通 直观示意，仅供参考
首期配置：会所
9000
9000
9200
价格走势
8500
总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套 和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。
波托菲诺的开发策略
时间轴 2002.1
第一期 2002.9
2002.7
2003-11
现金牛 —成熟市场中的领导者，它是企业现金的来源
3.5/8000
农民房
中学 高/8000以下
低/8500以上
小学/医院
3.3/9000
瘦狗 —通常属于微利甚至是亏损的业务
没有必 胜的把 握
市场 增长率
波士顿矩阵
明星
问题
高 STAR
。现牛金
明星业Q务UESTION 瘦狗
CASHCOW 高
DOG
相对市场份额
推广概念如何远离我们的对手并贴近客户？
定位的适应性 如果红树西岸卖得好，我们能不能更好？
如果它卖得不好，我们能不能也卖得很好？
目 标 沟 通
是利润最大化
是迅速回收资金
各位同仁， 你们认为我们的目标是什么？
是销售的持续增长
是品牌和知名度
FOCUS
迅速回笼资金 持续旺销 利润最大化
提升品牌和知名度
短期目标 长期目标 实现目标利润 目标达成后的结果
第二期 2004上半年
分期规模 万M2
物业类型
目标下的战略
——中信红树湾项目定位报告
2003年4月
报告的线索1：纯住宅的可行性
51万m2，容积率3.18
量化的指标：15万m2 /年；8500元/m2 在深圳,纯住宅有没有先例？
报告的线索1 ：纯住宅的可行性
黄埔雅苑：47万m2 去年销售12万m2，三年累计销售30万m2 波托菲诺：每月销售40套——一年最理想销售12万m2
第一部分：实现短期目标
短期目标：迅速回笼资金 实现 建立充分的竞争优势 项目启动模式
50万m2，8500元/ m2 ，容积率3，意味着什么？
参照系：《深圳销售龙虎榜》
华侨城·波托菲诺：108万m2 ，容积率，17年成熟社区 中心区·黄埔雅苑：47万m2 ，强势地段，强势地产商 南山后海·蔚蓝海岸：55万m2 ，滨海大道开通的最大获益者 二线关外·四季花城：53万m2 ，工薪白领的精神家园
怎样的香港人可能是我们的客户？
价格
价格和销售率之间存在怎样的关系？
在这里业主需要什么样的生活？
面
临
我们能创造些什么？
的
资源与配套 如何充分利用GOLF和GOLF会员？
困
竞争
局
我们如何建立和红树西岸的竞争优势？
我们和华侨城将形成怎样的关系？
创新与突破
产品怎样让深圳人眼前一亮？
户型可以怎样创新？
如何增加客户的辐射范围？
100-200的3-5房
6400
项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建 成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。
大 盘
蔚蓝海岸
启
每期开发均值：18.3万m2
动
每期套数均价值：1667套
模
启动规模：8.4万m2
型
启动配置：缺乏
启动模式
“画饼”模式：描绘宏伟蓝图
大盘开发模式研究1：大盘启动模式
蔚蓝海岸的开发策略
时间轴
第一期
1999.11—2000.4
第二期
2000.5—2002.12
第三期
2002.5—2003.4
分期规模
万M2
8.4
主力户型 70-120的2-3房
首期缺乏配置 居住氛围不浓
价格走势 5300
25.9
100-150的3-4房
6500
20.3
同类项目：桃源居
适用范围： 1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业 或市政规划有重大利好） 2、存在前提：早期地产营销不充分
黄埔雅苑的开发策略
第一期
时间轴 2000.7
第二 期
2002.1
第三期
2002.5
பைடு நூலகம்
第四期
2003.3
分期规模 万M2
10.7
10.5
13.4
13.3
主力户型 107-126的3房 128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房