山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法
关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说
关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明（一九九九年七月二十七日）最近，针对目前的经济形势，中央对扩大住房消费进一步作出了部署，特别要求加快开放住房二级市场。
目前国务院有关部门及各地方人民政府正积极研究制定有关具体措施。
根据部领导意见，今天我就已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题向大家作一介绍。
一、关于开放已购公有住房和经济适用住房交易市场的现实意义加快开放已购公房和经济适用住房的交易市场，既是深化城镇住房制度改革的需要，也是完善我国社会主义市场经济体系，培育新的经济增长点的需要。
从部分省、市试点的情况看，开放已购公房和经济适用住房的交易市场有着十分积极的现实意义。
第一，有利于搞活市场，扩大住房有效需求，推动住房消费。
职工按房改政策购买公有住房时，一般是根据单位分房情况，先住后买，没有多少可选择的余地。
随着居民家庭收入和生活水平的不断提高，相当一部分已购公房居民急于进一步改善居住条件，希望通过以小换大、以旧换新，实现住房的升级换代。
但这部分居民单靠家庭积蓄来购买商品房往往又是不现实的。
开放住房二级市场后，将这部分存量房屋资产转化为货币资金，加上家庭的存款及政策性和商业性的贷款支持，就可以大大增强这部分居民的住房购买力，从而使这部分原来游离于市场之外的住房消费群体进入市场，更广泛地调动起群众住房消费的积极性，进而促进增量住房的消化和住宅建设的发展。
因此，在停止住房实物分配后，开放已购公房和经济适用住房的交易市场将成为拉动住房消费的一个重要方面。
第二，有利于保持房改政策的连续性，推动住房制度改革的深入发展。
向城镇职工出售公有住房和向中低收入居民出售经济适用住房是住房制度改革的一项重要内容。
经过十多年的房改实践，越来越多的职工家庭住房已成为私有财产。
而房改的目的是实现住房的商品化、社会化，已购公有住房和经济适用住房只有经过市场这一环节，才能最终实现住房的商品属性。
同时，随着人们产权意识、市场意识的增强，职工在购买住房时，除了考虑其经济承受能力外，也会更多地考虑其所能获得的权益。
烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法
烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法第一章总则第一条为规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易活动，搞活房地产市场，促进存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称已购公有住房，是指我市城镇居民和职工根据城镇住房制度改革政策的规定购买的原有公有住房。
本办法所称经济适用住房，是指城镇居民和职工根据经济适用住房的有关政策规定，按照市人民政府规定的价格购买的住房(含安居工程和集资合作建设的住房)。
本办法所称上市交易，是指已购公有住房和经济适用住房及其附属设施连同相关土地使用权依法买卖、互换、赠与、继承、析产、典当、租赁、抵押的行为。
第三条本办法适用于本市行政区内已购公有住房和经济适用住房(以下简称已购住房)首次上市交易的管理。
第四条市房产管理局是本市已购住房上市交易主管部门，负责本办法的组织实施和监督检查。
各县市区房产管理部门负责县市区辖区内已购住房上市交易的管理工作。
第五条已购住房的所有权归个人所有，除法律、法规、规章及本办法规定限制上市交易的外，任何单位不得限制上市交易。
第二章上市交易条件与程序第六条已购住房上市交易，必须经房产管理部门批准，并提交下列材料：(一)已购住房上市交易审批表;(二)房屋所有权证书;(三)身份证和户口薄;(四)共同居住的年满十八周岁以上家庭成员签署是否同意出售意见;(五)原售房单位签署同等条件下是否保留优先购买权的意见并盖章;标准价购房的，应与原售房单位签定收益分配合同。
房屋买卖的需提交买卖合同;互换的需提交互换合同;已抵押的需提交抵押权人书面同意证明;赠与的需提交赠与人出具的赠与书;继承的需提交被继承人的遗嘱或法定继承人的书面资料;析产的需提交析产单;典当的需提交典当契约。
第七条已购住房上市交易按下列程序办理：(一)向房屋所在地的房产管理部门提出申请并填写已购住房上市交易审批表;(二)房产管理部门对上市交易审批表进行审核，并自受理申请之日起15日内作出批准或不予批准的决定;(三)批准后，当事人双方签定合同并办理公证;(四)当事人双方持批准文件和合同15日内到房产交易机构办理房产交易手续;(五)自受让人领取房屋所有权证之日起，30日内由受让人持房屋所有权证书到房屋所在地的土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
《已购公房和经济适用房上市出售管理暂行办法》
《已购公房和经济适用房上市出售管理暂行办法》编辑日期：2006-05-25 15:32:07（1999年4 月19日建设部第十一次部常务会议通过，并经国土资源部会签，建设部部长俞正声1999年第69号令公布，自1999年5 月1日起施行）第一条为规范已购公有住房和经济适用住房的上市出售活动,促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》及有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。
第三条本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。
本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。
第四条经省、自治区、直辖市人民政府批准，具备下列条件的市、县可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场：（一）已按照个人申报、单位审核、登记立档的方式对城镇职工家庭住房状况进行了普查，并对申报人在住房制度改革中有违法、违纪行为的进行了处理；（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理办法；（三）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施办法；（四）法律、法规规定的其他条件。
第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；（六）上市出售后形成新的住房困难的；（七）擅自改变房屋使用性质的；（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定
已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定为了深化城镇住房制度改革，培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售的收益分配和管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的有关规定，现对已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理问题规定如下：一、职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有。
二、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。
缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10％确定。
购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
三、职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。
其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。
四、土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还事业单位；属企业的，全额返还企业。
五、上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。
六、土地出让金、相当于土地出让金的价款和所得收益缴纳和返还的具体办法，由各地财政部门会同土地行政管理部门和房产行政主管部门制定。
七、本规定由财政部商国土资源部、建设部负责解释。
八、本规定自发布之日起执行。
关于出售公有住房的实施细则
【发布单位】80903【发布文号】【发布日期】1994-06-15【生效日期】1994-06-15【失效日期】【所属类别】地方法规【文件来源】中国法院网关于出售公有住房的实施细则第一条第一条为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，根据《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发〔1994〕19号文）的规定。
特制定按成本价向中、低收入职工家庭出售公有住房的实施细则。
第二条第二条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归已、维修自理的原则。
第三条第三条凡独用成套的公有住房，均可向获得新分配住房条件的职工和承租居民户出售。
但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。
出售公有住房按计划有步骤、分期分批地进行。
一九九四年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。
新分配的公有职工住房应贯彻先售后租的原则。
向职工出售新分配公有职工住房的数量，一般应不低于单位每年分配住房总量的30％。
第四条第四条按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18足岁的同住成年人。
凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。
有下列情况之一的暂不能购房：房屋擅自转租或变相转租的；承租人全家迁离本处的；承租人全家去国（境）外定居，或探亲、留学逾期不归的；承租人去国（境）外定居、探亲、留学留有未成年子女的；利用承租房屋改变用途的。
第五条第五条公有职工住宅出售的成本价，一九九四年每平方米建筑面积902元。
对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价的基础上适当上调。
公有住房出售时，根据住房所在地段、朝向、层次等情况再乘以相应的增减系数（详见附件）和成新折扣。
住房的成新折扣率为每年2％，折旧后残值低于40％的按40％计算。
第六条第六条对购房者给予以下优惠：（一）按购房人每一年工龄给予成本价1．2％的优惠。
山东省人民政府关于印发《山东省取消福利性分房实行新房新制度暂行办法》的通知-鲁政发[1998]16号
![山东省人民政府关于印发《山东省取消福利性分房实行新房新制度暂行办法》的通知-鲁政发[1998]16号](https://img.taocdn.com/s3/m/5ceaa6ee9f3143323968011ca300a6c30c22f1e5.png)
山东省人民政府关于印发《山东省取消福利性分房实行新房新制度暂行办法》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 山东省人民政府关于印发《山东省取消福利性分房实行新房新制度暂行办法》的通知（鲁政发〔１９９８〕１６号）各市人民政府、行署，各县（市）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：现将《山东省取消福利性分房实行新房新制度暂行办法》印发给你们，望认真贯彻执行。
一九九八年二月十三日山东省取消福利性分房实行新房新制度暂行办法第一条为加快城镇住房由实物福利分配方式向货币工资分配方式的转变，推进住房商品化、社会化进程，不断改善城镇职工居住条件，建立起符合社会主义市场经济要求的住房分配、供应新机制，根据国家和省有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于实行住房货币化分配的职工公有住房，及未实行货币化分配的职工公有新建住房和腾空成套住房。
第三条下列住房只售不租或先售后租：（一）单位新建、新购住房和腾空成套住房；（二）新建经济适用住房、安居工程住房；（三）向职工集资建造或购买的住房；（四）拆迁户购买的安置房。
第四条单位将新建住房、新购商品住房、腾空成套住房出售给符合单位住房分配条件的职工时，可执行当地政府公布的届时房改成本价和房改政策。
根据职工住房货币化分配程度，可按届时房改成本价无折扣出售，也可按不高于住房实际造价或购价或不低于房改成本价的价格出售。
第五条单位利用现有土地自建住房，可以按照建房的实际成本价，也可按不低于房改成本价的价格向职工集资建房。
第六条符合下列情况之一的，职工可按有关规定向所在单位申请一次性住房补偿：（一）未实行职工住房货币化分配的中低收入家庭、住房困难户，经单位批准向社会直接购买经济适用住房或安居房的。
山东省人民政府办公厅关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见-鲁政办发〔2015〕34号
山东省人民政府办公厅关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 山东省人民政府办公厅关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见鲁政办发〔2015〕34号各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校:为进一步完善住房公积金管理体制，提高住房公积金使用效率，加大对职工住房消费的支持力度，经省政府同意，现提出以下指导意见。
一、加大住房公积金贷款力度(一)放宽贷款条件。
职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。
对曾经在异地缴存住房公积金的、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，最低首付款比例为30%。
(二)提高贷款额度和年限。
住房公积金贷款率低于85%的城市，要提高个人住房贷款最高额度，取消贷款额与职工账户缴存余额挂钩的限制。
住房公积金贷款最高额度不低于建筑面积90平方米商品住房总房款的80%，住房价格按当地统计部门上年度商品住房均价计算。
借款人还款能力按不低于借款人和共同还款人月工资总额的50%核定。
住房公积金贷款年限放宽至借款申请人法定退休年龄后5年。
(三)推进异地贷款业务。
积极开展省内异地个人住房贷款业务，职工在缴存地以外的省内城市购买普通自住住房，可以向住房所在地住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，缴存地住房公积金管理中心要积极配合住房所在地住房公积金管理中心，及时提供相关证明材料。
山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见-鲁政发[1995]81号
![山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见-鲁政发[1995]81号](https://img.taocdn.com/s3/m/df8da9a11b37f111f18583d049649b6648d709ab.png)
山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 山东省人民政府印发《山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见》的通知（鲁政发［１９９５］８１号）各市人民政府、行署，各县（市）人民政府，各大企业，各高等院校，省政府各部门：现将《山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见》印发给你们，望结合当地实际情况，认真贯彻执行。
一九九五年六月二十五日山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见为认真贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［１９９４］４３号），进一步深化我省城镇住房制度改革，现结合我省实际，制定以下实施意见：一、房改的基本内容和近期任务（一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
（二）房改的基本内容概括为“三改四建”。
三改是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。
四建是：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
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山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法【颁布单位】山东省人民政府
【颁布日期】 19980213
【实施日期】 19980213
【章名】第一章总则
第一条为了规范我省职工所购公有住房上市交易行为，推动住房商品化、社会化进程，根据国家和省有关规定，制定本办法。
第二条凡在本省行政区域内，职工按房改政策购买的公有住房上市交易的，均适用本办法。
职工所购公有住房上市交易是指按规定出售、出租、抵押。
第三条职工所购公有住房上市交易管理应遵循自愿、公平、平等、合法的原则，体现政府对解决中低收入家庭住房问题的优惠政策，促进住房消费，推动房地产业发展。
第四条房改中出售公有住房的价格过渡要与出租公有住房的租金水平相协调，使租房和买房相互促进。
第五条以市场价出售所购公有住房的职工，不得再向单位申请分配住房，不得购买成本价公有住房或经济适用房、安居房、解危解困房等享受优惠政策的住房。
【章名】第二章交易条件
第六条符合下列条件的职工所购公有住房可上市交易：
（一）职工以标准价购买的公有住房住满５年的。
（二）职工以标准价购买的公有住房未住满５年，在实施住房分配货币化时，已过渡为成本价的。
（三）职工以成本价购买的公有住房。
（四）职工以无折扣成本价购买的公有住房。
第七条下列公有住房不允许上市交易：
（一）机关办公区内、学校教学区内的公有住房。
（二）户籍冻结地区和改变使用性质的住房。
（三）各市政府、行署规定不宜出售、出租的公有住房。
第八条房改中出售的公有住房上市交易必须同时具备以下条件：
（一）职工所购公有住房已经取得当地政府颁发的房屋所有权证和土地使用证。
（二）职工购买公有住房后，由于继承或赠予改变产权人，已办理产权过户手续。
【章名】第三章交易程序
第九条各级政府在房地产交易市场设立公有住房售后交易专柜，按规定办理有关手续。
第十条职工出售所购公有住房，应按以下程序进行：
（一）向原产权单位声明。
在同等条件下，原产权单位有优先购买权。
（二）房改管理部门审查售房条件。
（三）经合法的房屋评估机构评估售房价格。
（四）持房屋所有权证、土地使用证、房价评估证明、身份证及其它相关资料到专柜办理交易手续。
【章名】第四章交易税费征收
第十一条公有住房售后上市交易应交纳有关税费：
（一）职工所购公有住房上市出售，应缴税款按照现行税收政策执行，在权限范围内从低掌握，确保各项优惠政策的落实，具体由财税部门予以明确。
（二）按照出售收入的１％交纳土地收益金。
（三）按成交价的０．５％以内交纳交易服务费，交易服务费由买卖双方分摊，具体标准由各市地物价管理部门核定。
【章名】第五章交易收入分配
第十二条以标准价购买的公有住房进入市场后，其出售收入扣除各种应交税费后与购房时的标准价（不扣除购房时的各种折扣）之差，即增值部分，按产权比例分成。
以标准价购买的公有住房，若购房时超标部分已按成本价或市场价购买，超标部分的增值全部归购房职工个人所有。
第十三条以房改成本价购买的公有住房进入市场后，增值部分全部归购房职工所有。
【章名】第六章交易后维修、管理
第十四条职工所购公有住房进入市场后，原提取的住房维修基金，转移到新房主名下，其利息长期用于该住房公用部位的维修。
今后单位出售公有住房，统一按实际售房款的２０％提取住房维修基金。
第十五条进入市场后的住房，产权产籍的管理和房屋所有权证、土地使用证的发放按有关法律、法规的规定执行。
【章名】第七章附则
第十六条各市地和省单批房改方案单位可根据本办法制定实施细则，报省住房制度改革领导小组审批后执行。
第十七条本办法自发布之日起施行。