北京市大兴区地铁亦庄线旧宫东站一号地多功能项目用地
亦庄新城VII-1街区N6`N7地块控制性详细规划文本
规划文本1.规划背景位于北京东部发展带上的亦庄新城是北京“两轴—两带—多中心”城市空间结构中两个发展带上的重要节点。
亦庄新城作为北京市重点发展的新城之一，承担着疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的城市职能，是以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心。
其发展目标是建设高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜业宜居新城。
亦庄新城VII-1街区位于新城路南区西部，作为以发展与奔驰汽车产业链相关的配套产业区，是新城的近期重点发展区。
为最大限度地发挥VII-1街区发展高新技术产业和先进制造业，加快启动街区建设，使该街区创建成布局合理、产业集群、配套设施完备的高端特色产业区，开发区规划分局委托我单位对《亦庄新城VII-1、VII-2街区控规深化方案》（以下简称《深化方案》）进行深化，编制《亦庄新城VII-1街区N6、N 7地块控制性详细规划》（以下简称《地块控规》）成果。
2.规划范围及区位2.1.规划范围VII-1街区位于亦庄新城西南部，北起南区北路，南至新大件路，西起南区西路，东至环保大道，总用地面积公顷，属大兴区行政管辖范围。
此次控规编制范围北起南区北路永中、南至南区一街永中、西起南区六路永中、东至亦柏路永中，编制范围总用地面积公顷，其中N6用地面积为公顷,N7用地面积为公顷,道路用地面积为公顷。
2.2.规划区位N6和N7地块向西邻近博兴南路，北侧紧邻六环路防护绿带，向东紧邻城市主干路亦柏路，同时沿亦柏路西侧规划有70米绿化隔离带，南侧紧邻南区一街，交通及景观条件都十分优越。
3.城市设计引导3.1.城市设计总体控制与引导本地块以高新技术产业为主导功能，此部分从开放空间与景观风貌、建筑空间形态与单体设计两方面加以控制引导。
3.2.城市开放空间与景观风貌地块开放空间与景观风貌主要从重要节点、轴线、功能面等方面进行控制与引导，注意沿地块外围亦柏路、南区一街及南区六路等主次干道形成高低错落的连续性界面。
关于亦庄X1项目开发经营情况和当前问题的报告
关于亦庄x1项目开发经营情况和当前问题的报告中信地产（北京）投资有限公司：亦庄x1项目一、二级开发工作自2007年至今已历时5年。
由于房地产政策和市场环境变化，项目一级开发周期拉长，情况变化极为复杂，项目销售进度受到调控政策影响，回笼资金缓慢，二级开发建设资金沉淀巨大，各种因素交织引发目前诸多问题。
现将x1项目经营情况和面临问题汇报如下：一、项目基本情况亦庄x1项目总用地面积151.41公顷（2271.18亩），分为五个地块。
规划用地四至为：东南至荣京西街，西南至旧头路，西北至三海子二路，东北至凉水河。
地块总占地（公顷）建设用地（公顷）建筑面积（万平方米）总计145.4 92.28 161.33x1-1b 26.6 19.3 39.64x1-3 17.67 13.57 13.57x1-1a 14.82 14.82 33.47x1-2 31.42 26.03 43.37x1-4 21.53 18.83 31.28集体用地国有土地亦庄镇鹿圈一村二村三村四村集体建设用地81.32公顷（合1219.74亩）供销社、鹿圈中学等10家单位的土地以及南郊农场、旧头路的部分土地。
农用地62.39公顷（合935.84亩,其中耕地。
年12月，x1-3成功中标取得土地使用权；2010年12月，x1-1b开工建设；2011年2月，成立逸海公司；2011年4月，x1-1b保障房开始销售；2011年7月，x1-1b商品房开始销售；2011年12月，x1-1b全部结构封顶；2011年12月，x1-3地块取得开工手续。
（二）一级开发和土地上市情况：1、一级开发模式：x1项目一级开发原以亦庄开发区为主体，新城公司作为实施方参与一级开发，原则上由政府出资。
后由于资金渠道问题，如不采用授权中信无法出资，故重新修改授权文件，经大兴区政府、开发区管委协调并向市政府请示批复同意后，政府更改授权文件，同意中信地产以授权方式进入一级开发。
2、拆迁工作情况：2009年5月13日成立以区政府为主导的拆迁联合指挥部。
地铁亦庄线
地铁亦庄线地铁亦庄线是北京地铁的其中一条地铁线路，贯穿北京市丰台区和大兴区，全长约48.1公里，共设站29座。
该线路于2008年12月25日开通运营，是北京地铁网络中较为新建的一条线路，也是京津冀地区重要的交通枢纽之一。
地铁亦庄线起点为位于丰台区丽泽商务区的宋家庄站，终点为位于大兴区荣京东街的经开中心站。
沿途设有30个车站，其中包括6个换乘站。
地铁亦庄线大致东北-西南方向穿过城市，途经丰台区、大兴区以及亦庄经济技术开发区等地，为这些蓬勃发展的区域带来了巨大的交通便利性。
作为北京地铁网络的重要组成部分，地铁亦庄线在北京的城市发展中起到了关键的作用。
它连接了位于西部的丰台区和位于南部的大兴区，大大减少了市民通勤的时间和成本。
此外，亦庄经济技术开发区是北京市的重要科技和经济发展区域，地铁亦庄线将这一区域与城市其他部分紧密相连，为企业和员工提供了便捷的出行方式。
地铁亦庄线的建设也为北京的可持续发展做出了贡献。
由于亦庄经济技术开发区的快速发展，该区域的交通需求不断增加。
地铁亦庄线的运营为该区域的居民和上班族提供了可靠、高效的交通选择，减少了道路交通拥堵和空气污染，同时也推动了低碳出行的理念。
凭借着先进的设计和设施，地铁亦庄线给乘客带来了便捷和舒适的出行体验。
车站设有无障碍设施，方便行动不便的乘客进出地铁站。
车厢内设有舒适的座椅和空调系统，确保乘客在地铁运营期间的舒适性。
地铁亦庄线还与其他地铁线路实现了良好的换乘连接。
例如，在经开中心站（地铁亦庄线的终点站），乘客可以换乘到地铁房山线；在马家堡站（地铁亦庄线的换乘站之一），乘客可以换乘到地铁9号线。
这样的换乘网络为乘客提供了更多的出行选择，使得整个地铁系统更加高效和便利。
未来，地铁亦庄线还将迎来更大的发展和壮大。
根据规划，将在地铁亦庄线上增设新的地铁站，以满足区域发展和人口增长的需求。
此外，地铁亦庄线还将继续与其他地铁线路进行扩展和改造，进一步提高运行效率和服务水平。
北京建工集团有限责任公司_企业报告(业主版)
（2）住宅、商业用房（47）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1 TOP2 TOP3
通州区于家务 TZ11-0200-6003、 6006 地 块 R2 二 类 居 住 用 地 、 TZ11-0200-6002 地块 A334 托幼 用地... 中关村东升科技园二期科研设计 （ 自 持 ） 1813-L20 、 L24 地 块 （L20-1#科研楼（含配套酒店） 等 10 项，L20-3#... 房山区京西棚户区改造安置房项 目 FS16-0001-0022、0015 地块建 设工程（施工）0022 地块主体劳 务工程
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、采购需求 .................................................................................................................................1
北京信和建筑劳务 有限责任公司
北京远大合炳建筑 劳务有限责任公司
北京国电中都建设 劳务有限公司
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
3859.1 3766.5 3234.0 3230.3 3170.9 2752.4 2694.8 2556.5 2333.5
2023-01-04 2023-08-07 2023-06-28 2022-11-09 2023-06-27 2023-04-12 2022-09-15 2022-08-23 2022-12-08
北京地铁终极规划图-看完以后我崩溃了
北京地铁终极规划图-看完以后我崩溃了北京地铁终极规划图，看完以后我崩溃了北京地铁终极规划图，看完以后我崩溃了1号线(一线)线路标识色：正红色北京地铁1号线北京地铁1号线，又称一线，全长30.44千米，设53#站(101)、52#站(102)、苹果园站(103)、古城站(104)、八角游乐园站(105)、八宝山站(106)、玉泉路站(107)、五棵松站(108)、万寿路站(109)、公主坟站(110)、军事博物馆站(111)、木樨地站(112)、南礼士路站(113)、复兴门站(114)、西单站(115)、天安门西站(116)、天安门东站(117)、王府井站(118)、东单站(119)、建国门站(120)、永安里站(121)、国贸站(122)、大望路站(123)、四惠站(124)、四惠东站(125)共25座车站。
(52#、53#站不运营）。
地铁1号线和地铁八通线顺利贯通后，这条轨道线路成为世界上最长的城市铁道。
1号线未开放车站黑石头站(54#站)、高井站(53#站，101)、福寿岭站(52#站，102)作为地铁1号线一期工程就已建成的车站，自建成日起至今尚未对公众开放。
福寿岭站（地铁技校站）编号为52#，102。
其中102为地铁系统的编号，52#是军用铁路系统编号（一说地铁修建时复兴门站：与地铁2号线换乘，车站位于复兴门立交桥下，呈向东布置的T字，两线之间采用单向换乘，1号线换乘2号线时，走东端站厅，经过两侧专门修建的换乘通道到达2号线两端站厅，经楼梯进入站台，2号线换乘1号线时，直接走站台中部楼梯下行即可到达1号线站台，由于是特殊年代修建的地铁，从方便换成角度而言，该站的设计显得比较落伍了。
建国门站：换乘方式类似于复兴门站，但1号线-2号线的换乘有所改进，乘客通过1号线站台上专门设置的换乘楼梯即可去往2号线，换乘距离缩短不少。
东单站：新开通的与5号线的换乘车站，用两条换乘通道连接5号线车站，内设自动步道和自动扶梯，换乘条件比较舒适，但自动步道单向运行，是设计上的缺陷。
大兴区旧宫镇土地利用总体规划-北京规划和自然资源委员会
大兴区旧宫镇土地利用总体规划（2006-2020年）大兴区旧宫镇人民政府二零一一年八月前言旧宫镇位于北京城市南部，大兴新城东北方向，北京市第一道和第二道绿化隔离地区，南中轴的延长线上，是大兴区最北部的一个乡镇。
对外交通十分便捷，104国道、南五环路、京津塘高速公路、地铁亦庄线横穿镇域。
近年来，旧宫镇社会经济发展步伐不断加快，土地供需矛盾日益尖锐。
原有的土地利用总体规划已经不能适应旧宫镇社会经济的发展，并且即将到期，亟需进行修编。
依据国土资源部和北京市对本轮规划工作及成果的要求，开展《大兴区旧宫镇土地利用总体规划（2006-2020年）》编制工作。
本规划将《大兴区土地利用总体规划（2006-2020年）》中分解给旧宫镇的各项用地指标落实到具体地块，并对旧宫镇的土地利用进行空间布局优化，为旧宫镇社会经济可持续发展提供合理的土地资源保障。
本规划是指导规划期内旧宫镇土地利用、整治和保护的纲领性文件，是规范镇、村发展建设，加强土地用途管制的主要依据。
总则一、指导思想以科学发展观为统领，以节约集约利用土地为核心，以促进镇域经济、社会和环境可持续发展为出发点，统筹安排生产、生活和生态用地，促进各类建设节约集约用地，严格保护耕地和基本农田，科学指导土地整理复垦等土地利用活动，推动社会主义新农村建设与城乡统筹发展。
二、规划原则妥善处理保障建设用地和保护土地资源的关系；控制城乡建设用地规模，实现建设用地集约节约利用；土地利用内涵挖潜与外延扩大相结合，以内涵挖潜为主，提高土地利用效率；统筹安排各类、各区域用地，保障生态建设用地规模，严格保护和改善生态环境，实现土地的可持续利用；刚性与弹性相结合，为未来发展留有弹性；强化规划实施保障措施，提高规划的可操作性。
三、规划依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《基本农田保护条例》4、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）5、《国务院关于加强土地宏观调控问题的通知》（国发[2006]31号）6、《国务院关于节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）7、《土地利用总体规划编制审查办法》（国土资源部43号令）8、《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅发[2009]51号文）9、《北京市土地利用总体规划（2006-2020年）》10、《大兴区土地利用总体规划（2006-2020年）》11、《大兴新城规划（2005-2020年）》12、《北京市大兴区旧宫镇总体规划及镇区控制性详细规划（2005-2020）》13、其他相关的法律、法规及规划四、规划范围本次规划的范围为旧宫镇域范围，总面积2938.76公顷。
北京地铁2020规划方案
北京城市轨道交通线网规划方案（2010——2020）由市规划委组织编制，经过多轮专家咨询形成的《北京市城市轨道交通建设规划线网初步方案（2011－2020）》近日完成并上报市政府。
该方案规划（至2020年）线路31条（含2条市郊铁路和现代有轨电车西郊线），其中，地铁线路28条，总长约1050公里（本次线网方案新增地铁规划建设项目15个（含11条地铁线和4条已有规划线路延长线），长约450公里），车站近450个，形成“中心城棋盘式+新城放射式”的线网格局，规划线网规模达到世界领先水平。
线网建成后，轨道交通将实现对中心城全面覆盖及中心城与新城的贯通连接。
四环路内站点覆盖率达95%（实现居民步行15分钟或自行车5分钟内到达一个地铁车站的目标），线网密度1.4公里/平方公里，超过纽约、伦敦、巴黎、东京等国际先进城市的建设水平。
通州、顺义、大兴、亦庄等重点新城均有两条以上轨道交通服务。
市政府批复后，我市将在此基础上，开展北京市城市轨道交通建设规划（2011年－2020年）修编和上报国家发展改革委工作。
M1（苹果园——四惠东）全长30.44km，设25站，北京地铁一期（苹果园——北京站）修建于1976；2000全线贯通。
所用车型：SFM04,DKZ4,dk20,bd2代表色：大红。
沿途设站：苹果园站——古城站——八角游乐园站——八宝山站——玉泉路站——五棵松站——万寿路站——公主坟站(M10)——军事博物馆站(M9))——木樨地站(M12)——南礼士路站——复兴门站(M2)——西单站(M4)——天安门西站——天安门东站——王府井站——东单站(M5)——建国门站(M2)——永安里站——国贸站(10)——大望路站(M14)——四惠站(BT)——四惠东站(BT)M2（环形）西直门——积水潭（西直门），全长23.1km共18站，一期修建于1976，全线于1984建成通车。
所用车型：DKZ16。
代表色：正蓝。
沿途设站：西直门站(M4,M13)——车公庄站(M6)——阜成门站(M3)——复兴门站(M1)——长椿街站——宣武门站(M4)——和平门站——前门站——崇文门站(M5)——北京站——建国门站(M1)——朝阳门站(M6)——东四十条站(M3)、东直门站(M13,ABC)——雍和宫站(M5)——安定门站——鼓楼大街站(M8)——积水潭站——西直门M3(苹果园——金盏)，线路规划中苹果园(M1,S1)——西黄村——田村——定慧寺——西钓鱼台(M10)——航天桥——东钓鱼台(M9)——展览路(M12)——阜成门(M2)——白塔寺(M16)——西四(M4)——北海公园——中国美术馆(M8)——张自忠路(M5)——东四十条(M2)——三里屯——团结湖(M10)——朝阳公园(M14)——石佛营——星火火车站——姚家园——驹子房——东坝南——东坝——北楼梓庄——金盏M4（安河桥北——天宫院）一期全长29.5km，设共25站，于2009年9月28日建成通车。
大兴旧宫项目信息说明及大兴区旧宫未来发展规划
南郊农场位于大兴区旧宫镇南部，五环德茂桥南。规划用地四至：
东至
南至
西至
北至
三海子郊野公园内的凉凤灌渠
黄亦路
南五环
南五环
规划总用地：390.6公顷，约为5860亩。104国道将规划用地分为东、西两个区域。东区为规划的德茂居住组团，总用地为161.2公顷，约为2418亩。西区为规划的产业用地，总用地182.36公顷，约为2735.4亩。
从国土局即将出让地块情况可以看到旧宫区域将会成为容积率适中的高尚住宅区。
（二）、与亦庄经济开发区和南海子公园区域的关系
亦庄经济开发区在旧宫项目东南边：本项目与亦庄新区一河之隔，并靠近亦庄高档住宅社区（图中黄色部分为住宅）。
1、亦庄经济开发区
亦庄经济开发区：北京重点发展新城之一。引导发展电子信息、生物医药、装备制造、汽车制造、航空航天等产业，以及商务、物流等功能，积极推动开发区向综合产业新城转变。
二、区域未来发展说明
旧宫整体定位：旧宫区域立足地处京津冀增长极核心要地的空间条件，发挥“连接一轴、横跨两带、关联多中心”的区位优势，旧宫区域定位为亦庄新城配套区，拟被打造成企业总部、商务服务、开发区配套生活消费区，未来与亦庄新城形成整体。
本项目辐射区域：本项目位于旧宫、南海子公园及亦庄经济开发区三区交界处。项目建成后将辐射旧宫区域、南海子公园区域及亦庄经济开发区三大主要区域，未来第二机场也将会对本项目产生较大影响。以下分别详述本项目与这三个区域的关系：
9
城镇职工五项保险收缴率(%)
98
10
新区从业人员平均受教育年限
>12
预期性
11
亿元地区生产总值生产安全事故死亡率五年累计降低(%)
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北京市大兴区地铁亦庄线旧宫东站一号地多功能项目用地第一部分、市场分析一、项目简介本房地产项目是2010年12月27日，北京东亚信元国际会展中心有限公司以103078万元竞得北京市大兴区地铁亦庄线旧宫东站1号地多功能项目用地。
本房地产项目东至旧宫路，南至南五环，西至旧宫中路，北至九宫地区十二号路，土地面积144236㎡，建设用地面积76725㎡。
起始价格102578万元，成交价103078万元，成交楼面价5598元，溢价率为0.49%。
容积率19.98，代征用地面积67511㎡。
随着北京“东富西贵北亚奥”的城市格局进一步提升，如今寸土寸金的北京，可供发展的土地日渐稀缺，曾经一直滞后的南城也因此成为北京今后重点发展的城市区域，岁末伊始，南城发展的脚步声此起彼伏。
这里是房地产业新一轮争夺的目标。
2009年11月5日，北京市发改委等部门宣布了《促进城市南部地区加快发展行动计划》，未来3年内，北京市区两级财政将对南城地区投资500亿元，由此带动社会投资等投资总规模可以达到2900亿元。
2900亿的社会总投资将助力南城跃升崭新的城市面貌与格局。
由此可以预见，旧宫作为南城的一个具有优势地理位置的区域，势必将会成为未来南城发展的核心区之一。
二、该区域环境分析1、地理位置分析该项目位于北京市大兴区旧宫镇，东至旧宫路，南至南五环，西至旧宫中路，北至九宫地区十二号路。
北靠南四环，西接南五环，东临京津塘高速路，旧宫镇连接了南城的两大开发区：亦庄开发区和北京经济技术开发区，特殊的地理位置造就了旧宫镇未来的发展趋势，使其更多的能够作为两大经济技术开发区配套服务的方向区域发展。
同时，由于市委政府对于南城的大力改造，未来数年间将会向南城提供更多的政策优惠和鼓励，旧宫镇可以乘坐着这股“东风”实现更高、更快、更好的发展！2、交通配套设施由上图可见，这一地区所处地段交通网络发达，西临104国道，东临京津塘高速，北靠南四环，南接南五环。
地铁亦庄线贯通这一地区，极大的缓解了出行的交通压力。
同时，这一地段包含多路公交车，可以有效的实现集散功能，便于出行。
可出行的公交车线路为：324、997、950、504、729、运通115、926支、524、341、352、736。
地铁：亦庄线3、周边设施银行：农村商业银行、兴业银行、中国建设银行、邮政储蓄银行、工商银行医院：旧宫医院、中国航天科技集团总医院、亦庄医院、和谐医院、普祥中医肿瘤医院。
学校：杏泽学校、北京体育舞蹈艺术学校、航天中学、旧宫中学公园：宣颐公园、旧宫碧海公园、旺兴湖公园、鸿博公园购物场所：物美、首航、天上天购物广场娱乐、保利影剧院三、供需状况分析就目前的状况而言，该项目所在区域为旧宫镇的中心附近。
现今这一目标区域已经发展成为了大兴区一个人群聚集的新型住宅区域。
人口密度大，人口流动性强，带动了这一地区的经济发展。
同时，紧邻两大工业园区：亦庄开发区和北京经济技术开发区。
能够充分的提升这一地区的经济能力，目标地区定位于作为两大工业园区的配属服务区域，亦可充分的提升自身的价值，带动周边经济的发展。
根据我们对发放的调查问卷的分析，采取抽样调查的方式，获取了一定的一手资料，下面是我们对一些情况的分析统计情况。
我们对于各个行业的调查发现，一般情况下，各行业现今对于办公写字楼的面积仍然具有一定的需求量，其原因主要是在国家良好的政策引导下，企业的发展规模不断的扩大，对于目前的办公面积已经不能满足现阶段公司的规模，所以更加期望改善现有的办公面积，加大规模。
由图所示，信息通讯行业需求的写字楼面积相对于其他行业是比较多的，主要原因是起公司规模较大，人员需求量大。
同时，由于信息通讯业的需要运用一些较大体积的设备，所以占用的写字楼面积也会较大，故需求面积大。
另外，对于写字楼的配套设施，各个行业的认同大体相同，主要是需求大型的停车场。
现今人们的私家车数量的逐渐增多，停车难也成为了一个民生的话题。
所以，一般拥有较多停车位的写字楼，更具有吸引客户的优势。
其次，商务会所是房地产业，金融业，贸易业比较看重的配置。
他们的成功的和客户沟通，需要一个安静舒适，高档时尚的环境，一个好的商务会所无疑能够使他们达到事半功倍的效果。
一般行业对于写字楼的管理没有过于严格的要求，一般性质的管理，企业就能够接受。
对于管理费用的承受范围，一般都是在7.5元一下的基本都可以接受。
过高的物业费对于一些企业来说可能会成为负担。
1．商务配套2. 市政配套3. 周边环境4. 地段交通5. 户型设计6. 物业管理7. 开发商信誉8. 其他由上述图表可得出，消费者购买和租赁写字楼时，大部分人更加趋向于选择资源集中配置型办公，首选的因素一般情况是市政设施要配套，其次周边环境和地段交通也是消费者选择的重要因素。
第二部分、定位分析一、SWOT分析对于旧宫东站一号多功能用地的战略定位源于对该地区面临的来自于外部环境机遇和挑战的详尽分析，对这一地区的SWOT分析，有利于把握其发展前景，挖掘其所具备的独特优势和可持续发展的资源。
优势：位于亦庄规划商业商务核心区。
道路交通方便，人流量，车流量相对较大。
四面临路，建筑具有地标性特色。
展示性好，商业价值高。
劣势：亦庄整体商业氛围淡薄。
亦庄的商业人气和消费力对商业支撑不足。
区域尚未形成商圈影响力。
产权的分割，导致后期运营的难度。
业主的租金预期，影响大型商业的进驻。
并限制了某些业态的进驻。
机会：亦庄新城规划给商业商务需求和发展带来机会。
地铁线路的开通带来了便利性。
填补亦庄商业消费需求的空百性。
威胁：区域商业低迷导致的招商风险。
消费者惯性消费习惯扭转需要投入大量的人力、物力、财力才有可能实现。
2、制约因素通过我们的调查分析得出结论，制约这一地区发展的因素有几点：（1）知名度我们通过对回收的调查问卷分析结果所知，目前北京市民对于该目标地块的了解程度不高，大约45%的市民都对于这一地区不了解，另外还有26%的市民对于这片地块只是有一点印象，由此可知这一地区的知名度并不是很高。
知名度较低可能会影响一些企业或者商家不选择这个地块的办公楼或者商铺，从而极大的延缓这一地区的发展速度。
（2）由于这一地区的人口数量大，外地务工人员数量，人口的流动性也强，对于这一地区的社会安全问题有一定的影响。
（3）目标地块位于大兴区，属于远郊区县，远离城区及一些商业园区，这可能会成为一些企业拒绝选择这一地区的另外的一个条件。
通过调查我们发现，大中型企业愿意选择北京城区内的一些大型商业区作为办公地点，选择在开发区的只有大约20%左右。
（4）基础设施的相对不健全，现有的基础设施落后，道路、给水、排水、电力、燃气、热力系统无法满足经济社会的进一步发展。
3、战略机遇2009年11月5日，北京市发改委等部门宣布了《促进城市南部地区加快发展行动计划》，未来3年内，北京市区两级财政将对南城地区投资500亿元，由此带动社会投资等投资总规模可以达到2900亿元。
2900亿的社会总投资将助力南城跃升崭新的城市面貌与格局。
第十三届人大三次会议上，大兴区区委书记林克庆表示，2010年，亦庄将往大兴区扩区12平方公里，其中8.3平方公里是产业功能区。
届时，与新开发区仅一河之隔的旧宫将成为新开发区的生活配套区，为新开发区提供全面的居住配套与生活配套，带动旧宫区域迅猛发展。
旧宫核心区将会产生连锁反应，带动土地价值的快速生长。
亦庄开发区与大兴区规划整合后，大兴发展将突飞猛进。
“北京的发展离不开中轴线，中轴线的北端是奥林匹克公园，南端也要形成一个对应，那就是三海子公园”，北京市规划委主任黄艳如是说。
三海子郊野公园是北京市落实“城南行动”的重点生态工程。
公园位于大兴东北部、南五环路南侧、大兴新城与亦庄新城之间，规划面积为11.65平方公里，是北京最大的湿地公园。
公园将从2010年开始利用三年时间全面完成建设。
三海子郊野公园建设将以麋鹿苑为核心进行湿地恢复建设，麋鹿苑曾经是北京明清皇家苑囿，这里有沼泽、草场、池塘、林地，为全封闭的生态环境，经过湿地恢复建设，历史上三海子湖光潋滟、鹿鸣双柳的美丽景致将在公园里重现。
继奥林匹克成为北京中轴线北端地标之后，三海子公园将成为北京中轴线的南端地标。
除此之外，旧宫区内旺兴湖公园、亦庄企业文化公园等数座大型公园紧密环绕，为生活在这里的人提供了理想的娱乐、休闲、运动和游玩的场所。
如上所述，南城巨大的发展潜力，美然生态馆，在南城价值洼地之上，率先植入前瞻的低碳生态住宅理念，焕然一新的生态规划，为南城奉献一个崭新的希望。
4、市场挑战作为新的发展规划区域，势必将要有多个商家再次投资、新建项目，在未来将会成为我们新的竞争对手。
周边已建成的有天上天购物广场，物美综合大卖场，保利影剧院等设施，将会是成为我们发展的一大挑战。
市场定位我们的项目正处于旧宫镇和新开发区的链接地段，地理位置优越，条件出色。
有着市委政府的大力支持，亦庄新开发区的建设势必带动周围地区的产业发展。
我们的目标地区与亦庄开发区隔河相望，遥相呼应。
具有其他地区难以匹敌的优势。
由地铁亦庄线连接起亦庄和旧宫，更有益于两地的交流。
由此我们定位于作为未来新开发区的生活配套区，致力于发展配套设施，集合餐饮、娱乐、消费、休闲的一站式服务，充分的运用开发区所带来的影响创造价值。
旧宫镇将会具有强有力的生命力和市场发展能力。
另外，根据我们的调查发现，尽管周边的高楼林立，但是缺乏地标性建筑，所以，我们致力于把这个项目铸造成周边区域的地标性建筑，充分的提高自身的品牌能力，提升自身的经济价值。
第三部分、项目开发方案项目定位：总体定位：商业物业的开发，将同时面对三个层面的消费者，最终商品消费者、商铺经营者和商铺投资者。
三者既存在利益关系同时又相互独立。
达到三者相应要求将为项目成功运作提供前提。
项目的发展以业主权权益的发展战略相一致，项目在业主统一的发展战略框架下进行项目的市场定位，体现项目的竞争优势和核心竞争力，实现业主权益的发展目标和投资利润。
市场定位要与亦庄区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；与亦庄区域的房地产市场的物业档次、标准、品质相适应；与市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配；与项目形成的技术和管理能力相适应。
对产品应具较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提，租售价格合理；从项目开发角度出发，在成本控制的基础上，务求使项目达到开发效益最大化；在成本和费用预算、效益测算的基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目盈利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可能性。
项目实施的可行性和经济评价的可行性。
项目规模、开发模式和项目开发进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，我们将综合以上因素并充分考量其个因素在市场中变化的情况，找到各类解决问题的办法，使项目的各项定位得以贯彻实施，具有可操作性。