最新不动产信托实务
国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知
国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知文章属性•【制定机关】国家发展和改革委员会•【公布日期】2021.06.29•【文号】发改投资〔2021〕958号•【施行日期】2021.06.29•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】信托与投资正文国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知发改投资〔2021〕958号各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委：为贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称“‘十四五’规划《纲要》”），以及我委与中国证监会联合印发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“40号文”）等要求，进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）试点工作，现就有关事项通知如下：一、不断深化认识，加强支持引导（一）充分认识基础设施REITs的重要意义。
“十四五”规划《纲要》提出，推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。
开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局，具有重要意义。
各地发展改革委要把基础设施REITs作为一项重点工作，高度重视、积极推动，盘活存量资产，促进形成投资良性循环。
（二）结合本地实际加大工作力度。
各地发展改革委要充分发挥在发展规划、投资管理、项目建设等方面的经验，做好项目储备，加强协调服务，帮助解决问题，促进市场培育，充分调动各类原始权益人的积极性。
鼓励结合本地区实际情况，研究出台有针对性的支持措施，促进基础设施REITs市场健康发展。
（三）加强政策解读和宣传培训。
采取多种方式加强政策解读，总结推广典型经验，宣传推介成功案例，推动有关方面充分认识基础设施REITs的重要意义和积极作用。
加快推进不动产投资信托基金(REITs)顶层设计的政策建议
加快推进不动产投资信托基金（REITs）顶层设计的政策建议 ●闫 妍 张世国 李逸飞[内容提要] 不动产投资信托基金（REITs）是以发行受益凭证的方式，公开或非公开募集资金，交由专门投资机构持有并经营不动产，获得租金收入后按一定比例派发给投资人。
近年来，REITs 多次出现在部委文件中，并且国内私募REITs发展已初具规模，但是我国还没有关于REITs的法律规定。
本文从四个方面阐述了公募REITs将是一个大规模、重要的金融市场，并以全球第一和第二大REITs市场为例，分析美日两国REITs制度安排对市场发展的影响。
最后，提出政策建议：对投资不同领域的REITs统一进行制度安排和顶层设计；给予REITs税收优惠支持；考虑极端风险，制定REITs退市触发条款和退市程序；允许符合REITs基本条件的已上市企业转板到REITs板块上市；在推动基础设施REITs上市的同时，亦优先推动公共租赁住房REITs的公开上市。
[关键词] 不动产投资信托基金（REITs） 顶层设计 政策建议中图分类号：F830.8 文献标识码：A 文章编号：1003-0670（2020）8-0055-052017年，住建部等9部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出：加快推进租赁住房建设，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。
2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。
虽然部委文件中多次提到REITs，但是国内目前仍没有关于REITs的法律规定。
不动产投资信托基金(REITs)是一大类金融工具，对于这样一个潜在规模庞大、对国家宏观经济、投融资领域都可能产生重要影响的金融市场，需要加快推进REITs的顶层设计，然后再根据不同领域的投融资需要，陆续推出分领域的REITs，而不是一事一议。
一、我国REITs发展中的法律法规缺失国内私募REITs发展已初具规模。
不动产投资信托基金
运行模式
2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守 则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确 的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实 体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。
发展意义
发展意义
中国引入不动产投资信托基金有着非常重要的作用。 首先，引入不动产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既 参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进 房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对 以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出不动产投资信托基金，将大大地提高房地产金 融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。 其次，引入不动产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的 角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风 险化解能力，提高金融体系的安全性。 再次，引入不动产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
发展政策
1
法律体系
2
人才培养
3
道德风险
4
信用制度
5
披露制度
法律体系
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的 市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开 和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单 一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此 目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发 展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些不动产投资信托基金的专项 管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使中国的不动产投资信托基金从一开始就以较 规范的形式发展。另外，还需对税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环 境。
2024年资产证券化ABSREITS实务操作及案例分析
随着市场环境的变化和金融创新的推动，资产证券化ABS（Asset-Backed Securities）和房地产投资信托REITS（Real Estate Investment Trusts）成为了近年来的热门投资工具。
本文将结合2024年的实际操作情况和案例，从不同维度对资产证券化ABS和房地产投资信托REITS进行深入分析。
首先，从操作层面来看，2024年资产证券化ABS在实务操作方面取得了不俗的成绩。
ABS的基本结构包括特殊目的机构（SPV）、资产池、资产支持证券和担保。
根据监管要求，资产池必须具备良好的资质，包括高质量的债权和资产，以及合理的抵押品保障。
在2024年，一系列ABS 产品的发行得到了较为广泛的认可和参与，包括汽车贷款ABS、消费贷款ABS和商业地产贷款ABS等。
这些ABS产品的发行为机构提供了多元化的融资渠道，也为投资者提供了更多选择。
而REITS则是一种通过发行证券来募集资金，并投资于不动产的投资工具。
通过购买REITS，投资者可以间接持有房地产，享受到租金和资本增值的收益。
2024年，中国的REITS市场逐渐发展，各类房地产信托产品纷纷上市。
一些知名企业和金融机构纷纷推出REITS产品，以满足投资者对房地产市场的需求。
同时，政府的政策支持也为REITS市场带来了发展机遇，如放宽发行REITS的条件和限制。
其次，从案例分析来看，2024年的资产证券化ABS和房地产投资信托REITS都有一些典型的案例值得关注。
比如，2024年中国国有资产监督管理委员会通过资产证券化ABS方式成功处置了一批不良资产，为国有企业减轻了财务负担。
这一案例显示出ABS在国企不良资产处置中的潜力和优势。
另外，2024年也有一些REITS的典型案例，如上市公司万科通过房地产投资信托REITS成功实施了一次资产注入，通过将部分房地产资产注入到REITS中，实现了旗下资产的管理和优化。
这一案例显示出REITS在资产管理和优化方面的潜力和作用。
基础设施领域不动产投资信托基金操作实务
基础设施领域不动产投资信托基金操作实务基础设施领域的不动产投资信托基金，是指以基础设施项目作为投资标的的不动产投资信托基金。
基础设施包括交通运输、能源、通信、水利等公共建设领域，是国家经济发展和人民生活的基础支撑。
不动产投资信托基金是投资于不动产类资产的信托基金，通过将投资者的资金集聚起来，投资于基础设施项目，以获取租金收益或资本增值。
1.基础设施项目选择在进行不动产投资信托基金操作实务时，首先需要选择合适的基础设施项目作为投资标的。
选择标准包括项目的可行性和收益预测、地理位置、政府支持等因素。
同时，还需要进行尽职调查，包括项目背景、法律风险、经济环境等方面的调查分析。
2.投资主体成立为了进行不动产投资信托基金操作实务，需要成立一个投资主体，通常是一个专业的基金管理公司。
该公司负责募集资金、进行基金管理和运营等相关工作。
成立投资主体需要遵守相关的法律法规，并经过监管机构的批准。
3.募集资金投资主体成立后，需要通过向公众募集资金来进行投资。
募集资金可以通过公开发行基金份额的方式进行，也可以通过私募的方式进行。
在募集资金时，需要向投资者提供详细的项目信息、风险揭示和投资方案等。
4.资金投资募集到资金后，投资主体需要按照事先制定的投资方案，将资金投资于选择的基础设施项目。
投资方式可以包括直接购买项目产权、参股或贷款等形式，具体投资方式取决于基金管理公司的投资策略和项目的特点。
5.项目管理投资主体作为基金管理公司，需要对投资的基础设施项目进行管理和监督。
管理包括项目的日常运营管理、合规管理、风险管理等方面。
投资主体需要设置专业的项目管理团队，确保项目按照投资方案和合同约定的要求进行管理。
6.收益分配基础设施领域的不动产投资信托基金的收益主要来自于租金收益和项目的资本增值。
投资主体需要按照投资合同的约定，将基金的收益分配给投资者。
分配方式可以根据投资者的份额比例分配，也可以根据投资期限或预期收益进行分配。
不动产信托计划结构
不动产信托计划结构一、引言不动产信托计划是一种金融工具，旨在通过将不动产资产转移给受托人，以实现资产管理和收益分配。
本文将介绍不动产信托计划的结构和其运作方式。
二、不动产信托计划的基本结构不动产信托计划的基本结构包括三个主要角色：委托人、受托人和受益人。
1. 委托人：委托人是不动产信托计划的发起人，将自己的不动产资产转移给受托人，并享有一定的权益和收益。
2. 受托人：受托人是不动产信托计划的管理者，负责管理和运营不动产资产，保护委托人的权益，并根据不动产信托计划的规定进行资产的运作和收益的分配。
3. 受益人：受益人是不动产信托计划的最终受益者，享有不动产收益和其他权益，其权益和收益根据不动产信托计划的规定进行分配。
三、不动产信托计划的运作方式不动产信托计划的运作方式主要包括以下几个步骤：1. 委托人选择合适的不动产信托计划，与受托人签订信托合同，将不动产资产转移给受托人。
2. 受托人根据信托合同的规定，对不动产资产进行管理和运作，包括租赁、出售等操作，以实现资产的增值和收益的最大化。
3. 受托人根据不动产信托计划的规定，将不动产收益按照一定比例分配给受益人，以满足其权益和利益的需求。
4. 不动产信托计划的运作周期通常较长，可以根据委托人的要求进行终止或延期。
四、不动产信托计划的优势和风险不动产信托计划作为一种金融工具，具有一定的优势和风险。
1. 优势：不动产信托计划可以实现不动产资产的专业化管理和运作，提高资产收益和流动性。
同时，委托人可以根据自己的需求和风险承受能力选择不动产信托计划，灵活性较高。
2. 风险：不动产信托计划存在市场风险和信用风险，不动产市场的波动和受托人的资产管理能力都可能影响委托人的收益和权益。
五、结论不动产信托计划作为一种金融工具，通过委托人将不动产资产转移给受托人，实现不动产资产的专业化管理和运作。
其结构包括委托人、受托人和受益人三个主要角色，运作方式包括委托、管理和分配等步骤。
财政部、税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告
财政部、税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2022.01.26•【文号】财政部、税务总局公告2022年第3号•【施行日期】2021.01.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文财政部税务总局公告2022年第3号关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告为支持基础设施领域不动产投资信托基金（以下称基础设施REITs）试点，现将有关税收政策公告如下：一、设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。
原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。
二、基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。
其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。
原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。
三、对基础设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。
四、本公告适用范围为证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目。
五、本公告自2021年1月1日起实施。
2021年1月1日前发生的符合本公告规定的事项，可按本公告规定享受相关政策。
财政部税务总局2022年1月26日。
不动产投资信托基金
提供稳定的现金流
不动产投资信托基金通常会定期向投资者分配收益，这些收 益主要来源于不动产租金收入。稳定的租金收入为REITs提供 了稳定的现金流，使得投资者可以获得持续、稳定的收益。
REITs的收益分配通常比较稳定，且具有增长潜力。投资者可 以通过REITs获得与不动产市场波动相关的稳定收益，同时也 可以分享到不动产市场的长期增长机会。
02
住宅地产的收益主要来源于租金收入和资产增值。
不动产投资信托基金通常投资于优质的住宅地产项目，以满足
03
不同层次和需求的租户需求。
工业地产
工业地产是指用于工业生产和物流目的的房地产，包括仓库、物流中心、 工厂等。
工业地产的收益主要来源于租金收入和资产增值。
不动产投资托基金通常投资于具有良好物流和交通条件的工业地产项目 ，以满足工业企业的需求。
不动产投资信托基金
汇报人：可编辑 2024-01-07
目录
• 不动产投资信托基金概述 • 不动产投资信托基金的运作方式 • 不动产投资信托基金的优势 • 不动产投资信托基金的投资领域 • 不动产投资信托基金的风险和挑战 • 不动产投资信托基金的未来展望
01
不动产投资信托基金概述
不动产投资信托基金的定义
总结词
不动产投资信托基金是一种集合投资者的资金购买、经营和管理不动产的金融工具。
详细描述
不动产投资信托基金（REIT）是一种金融工具，通过集合投资者的资金购买、经营和管理不动产，为投资者提供 与房地产相关的投资收益。REIT通常以基金的形式运作，由专业的管理团队负责投资决策和资产运营。
不动产投资信托基金的特点
不动产投资信托基金的起源和发展
总结词
不动产投资信托基金起源于美国，现已 成为全球范围内重要的房地产金融工具 。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2021/3/8
履約保證機制選項
• 內政部同意之履約保證方式：
– 不動產開發信託
• 由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予○金 融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。
• 興建資金應依工程進度專款專用。 • 簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證
融資銀行
自有及融資 款項交付信託
建商部分銷售價款 優先清償融資本息
依約 依指示 請領費用 指撥費用
簽訂委任 或承攬契約
專技服務機構
應收帳款融資
及營造廠等
購屋價款繳付專戶 委任查核
建經公司
工程及財務查核
購屋貸款
2021/3/8
房地承購戶
預售屋履約保證
• 為了保障消費者的權益，內政部地政司依消費者 保護法第17條規定，將「履約保證機制」及「屋 簷雨遮登記不計價」兩項措施，納入預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項，分別於99年 8月16日、100年3月24日公告，均訂於100年5月 1日起生效。
不动产信托实务
何謂信託？
• 信託法§1
– 稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處 分
– 使受託人依信託本旨 – 為受益人之利益或為特定之目的 – 管理或處分信託財產之關係
2021/3/8
信託之撤銷
• 信託法§6
– 信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權 人得聲請法院撤銷之。
– 前項撤銷，不影響受益人已取得之利益。但受 益人取得之利益未屆清償期或取得利益時明知 或可得而知有害及債權者，不在此限。
2021/3/8
信託保障機制
• 信託財產不得強制執行
– 信託法§12：對信託財產不得強制執行。但基 於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事 務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此 限。
– 為確保融資銀行債權，除土地及完工後建物於 返還前追加設定抵押權外，另就開發商之受益 權設定權利質權。
2021/3/8
• 前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買 方，受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產， 但賣方無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買 方。
• 賣方應提供第一項之信託契約影本予買方
2021/3/8
– 同業連帶擔保
• 本預售屋已與○○公司（同業同級之公司，市占率 由內政部另定之）等相互連帶擔保，持本買賣契約 可向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不 得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
• 開發資金及銷售價款專款專用
– 本行將委託建經公司進行工程進度查核及財務 稽核，作為建築融資核撥參考。
– 相關費用依前開查核結果由信託專戶支付，且 銷售價款亦由承購人逕行匯撥信託專戶，控管 專款專用。
– 確認當期自有資金到位後，始通知配合動撥當 期建築融資，降低可能作業風險。
2021/3/8
• 續建協商機制有效保障權益
– 信託成立後6個月內，委託人或其遺產受破產 之宣告者，推定其行為有害及債權。
2021/3/8
信託保護傘
• 信託法§12
– 對信託財產不得強制執行。 – 但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信
託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不 在此限。 – 違反前項規定者，委託人、受益人或受託人得 於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人 提起異議之訴。
• 賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。
• 不動產交易控管
– 泛指透過信託機制管控之不動產交易行為。依 委託人交付控管財產類別又可分為下列3種：
• 簡易金錢信託 • 簡易不動產信託 • 完整不動產+金錢信託
2021/3/8
成屋價金履約信託架構
委任辦理價金信託 及申請履約保證
買賣雙方
仲介公司
簽訂信託契約
申請履約 保證總額度
信託專戶款項收付
– 如有違約情事或有無法償債之虞時，本行得以 最有利方式逕行處分信託財產變現，相對於強 制執行作業冗長時程，將可縮短回收時程。
– 一般就處分價格而言，委由台灣金服公司代為 處分亦較拍賣方式有利。
2021/3/8
• 不動產信託業務之型態
– 不動產交易控管 – 不動產管理處分 – 不動產建築開發
2021/3/8
受託銀行
出具履約保證書
履保銀行
專戶款項控管 及傳送付款指示
委託投標信託管理架構
法院執行處
委託人
依指示投標、 繳付押標金及得標價金
掣發產權移轉證明
簽訂信託契約
自有資金交付信託 (含押標金及自備款)
受託銀行
信託財產結算 及歸屬返還
融資價款 撥付信託專戶
連件申請 抵押權設定登記
簽訂授信合約
融資銀行
2021/3/8
– 開發商無故停工一定期間，經催告仍無明確改 善時，本行得依信託契約邀集續建協商，必要 時，並得逕行招商續建，有效保障承購人及融 資銀行權益。
– 本行將指定建經公司依信託關係擔任名義起造 人，並於完工追加設定後變更受託人為本行， 將可避免未完工地上物無法設定之風險。
2021/3/8
• 違約處分約定將可縮短回收時程
– 控管標的
• 土地 • 資金(包括自有資金、銷售價款、融資款項) • 起造人名義
2021/3/8
合建(都更)開發信託管理架構
受益人A
受益人B
簽訂受益權 轉讓合約
房地所有權人A
房地信託移轉
結算扣除各項費用後 依協議分配信託收益
簽訂委託實施 都市更新契約
簽訂信託契約
受託銀行
建商即實施者B
撥付融資款項 簽訂授信合約
明文件或影本予買方。
2021/3/8
• 其他替代性履約保證方式：
– 價金返還之保證：
• 本預售屋由○金融機構負責承作價金返還保證。 • 價金返還之保證費用由賣方負擔。 • 賣方應提供第一項之保證契約影本予買方
2021/3/8
– 價金信託
• 本預售屋將價金交付信託，由○金融機構負責承作， 設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間， 按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等 資金控管事宜。
受益人
• 不動產管理處分
– 委託人交付現有營運收益之不動產，或交付擬 處分收益之不動產，以確保關係人或債權銀行 之權益。
– 通常適用於緊急債權保全、NPL資產清理等。
2021/3/8
• 不動產建築開發
– 即搭配通稱之不動產土地或建築開發融資而規 劃之信託控管機制，藉以促使開發計劃如期順 利推動、兼顧委託人及承購戶應有權益、有效 保障融資銀行債權等目的。