给排水系统维护作业指导书
给排水系统维保作业指导书
1.目的确保给、排水管网及设备处于良好运行状态，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。
2.适用范围阳光城物业体系各物业服务中心。
3.管理内容3.1.管理要求3.1.1.承接查验a、排水系统：●对户内排污主管道和出户主排水管道进行闭水和通球实验；●检查户外主管道坡度和通光检查，要求管道内和检查井不得有积水和垃圾堵塞管道；●检查管道检查井的尺寸大小和检查爬梯设置满足设计和使用要求；●检查生化池内无建筑垃圾，透气管畅通；●检查单体雨水排水管道畅通，管道井及管道内无垃圾；●检查雨污排与市政管道接口排水畅通；●提排泵手动自动运行正常；●检查管道材料与采购合同是否一致。
b、给水系统：●检查不同用水性质管道的供水范围和计量水表应与竣工图一致；●水表或DN40以上的阀门的标识内容应与其供水范围一致；消防系统、暖通空调系统、游泳池循环系统及泵房内的管道阀门应标明开闭状态和管道水流方向标识；●对绿化管道进行试压检查，分级阀门设置符合设计要求。
●给水系统需经过当地卫生防疫部门验收合格，取得《二次供水许可证》。
c、物业自管二次生活供水系统（高位水箱）：●试运行检查；●检查水泵压力达到设计要求；●管道、阀门、高位水箱、水池无渗漏；●水池、水箱自动补水控制正常；●配电和控制系统手动自动转换且运行正常；●水池、水箱加盖上锁，溢水口、通气口必须用大于100目的钢丝网包扎；●施工单位必须提供疾控中心出具的水质检测报告。
d、管道、阀门防冻设备验收：●对管道埋设深度应达到规范要求，避免管道冬季被冻裂；●对电伴热系统进行试运行，满足设计要求。
e、项目移交后三个月内由给排水专业负责人完成部门专业档案的建立，主要内容如下：●各个系统的系统图、平面图(含电子版本)；●设备操作手册和调试资料；●系统设备的品牌、型号规格及数量供货厂家及联系地址和电话进行登记记录。
f、计划停水保养或检修前应通知客户中心提前2天发出《停水通知》；遇突发事故导致停水，按应急预案操作。
给排水系统保养维修作业指导书
给排水系统保养维修作业指导书给排水系统保养维修作业指导书1.目的规范设备的日常管理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理，维护客户利益。
2.范围适用于各辖区。
3.定义给排水系统：包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵控制箱/柜。
4.职责部门/岗位工作职责主管进行不定期检查督导。
领班全面负责设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。
负责外包方工作的检查、监督。
指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。
5.方法及过程控制5.1日常巡视检查工作5.1.1 给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等技术资料，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。
给排水系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。
5.1.2 各管理处依自身设备具体情况制定给排水设备操作规程，报品质管理部核准、备案。
工程部设备责任人按照操作规程及作业指导书的要求，每班两次对设备巡视检查并在《水泵房设备运行记录表》中记录运行参数。
《水泵房设备运行记录表》由各管理处妥善保管。
5.1.4 各管理处应根据检修工作内容，填写相应的《设备设施保养检修记录表》，并由各管理处妥善保管。
5.1.5 工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀进行检查，在《水泵房设备运行记录》中进行记录。
5.2水泵的维护检修5.2.1 每日巡查：设备责任人检查下列项目并填写《水泵房设备运行记录表》。
5.2.1.1检查水泵进出水压力表及供水系统各压力表读数是否正常、稳定。
5.2.1.2检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。
5.2.1.2排除水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。
5.2.1.3排除系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正常，与标识是否一致。
5.2.1.4检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无异常声音。
5.2.1.5检查水泵控制箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示是否正常，控制箱/柜内空气开关、交流接触器、热继电器等电气元件是否过热。
给排水系统作业指导书
给排水系统作业指导书1．0 目的规范给排水设备（设施）管理，确保设备处于良好状态，保证生活、消防用水的需要。
2．0 适用范围适用于写字楼给排水系统的运行管理。
3．0 作业内容3．1 保养3．1．1 工程主管按公司设备保养制度要求，制订给排水系统设备年度保养计划。
3．1．2 按设备年度保养计划进行设备保养，须经工程主管验收审核。
每年对主要计量器具进行专业检测。
3．2 给水系统日常巡视3．2．1 维修工对综合水泵房每日巡视两次（上午一次，下午一次），并填写《水泵房巡视记录》。
工程主管每周一次对综合水泵房巡视进行巡视，并在《水泵房巡视记录》审核处签字确认。
3．2．2 对明沟、积水井、屋面水沟每月一次检查，发现垃圾及时清理，每半年一次对大厦周围下水道检查疏通，并填写相应记录。
3．2．3 每月一次工程部主管对给排水系统设备进行完好检查，填写《设备（房）完好检查记录》。
发现问题，及时落实整改。
3．2．4 工程主管每月组织一次对消防系统进行专业测试，并做相应记录。
3．3 给排水运行管理标准3．3．1 给排水设备（设施）在启动时观察电流、电压，倾听有无异响。
3．3．2 水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无泄漏。
3．3．3 变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。
供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。
重要管道上的压力仪表每年定期进行校验。
3．3．4 设备、阀门、管道、阀门工作正常，无跑冒滴漏。
止回阀动作灵敏可靠。
3．3．5 因维修等原因需停水时，应通知客户部发《停水通知》，并解释清楚停水原因。
3．4 泵房管理规定3．4．1 非工作人员进入泵房须经工程主管或服务中心经理批准后，由维修工陪同，方可进入。
3．4．2 水泵房的机电设备由维修工负责操作，其他人不得擅自操作。
4．3 控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。
4．4 设备房内保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损。
给排水系统保养维修 作业指导书
给排水系统保养维护和修理作业引导书
给排水系统是现代建筑中特别紧要的构成部分，要求系统的运
作稳定、安全、清洁。
为了保证系统能正常运作，常常进行保养维
护和修理是必不可少的。
本引导书介绍给排水系统常见故障及其处
理方法，以及保养维护和修理的注意事项。
一、常见故障及其处理方法
1. 水管漏水或塞住：
漏水原因一般是管道分裂或接头失效，处理方法应依据漏水情
况进行相应修补或更换管件。
塞住原因可以是管道积存垃圾或物质，处理方法可以是使用通洗剂清洗管道。
2. 废水回流：
废水回流通常是由于末端设备上的管道堵塞导致，解决方法是
对堵塞处进行疏通处理。
3. 排水设备噪音过大：
解决方法可以是更换异响部件或者使用垫子等减震措施，同时
使用耳塞等降低噪音影响。
4. 排气噪音过大：
解决方法可以是清洗排气管道，检查排气阀门是否正常；同时
也可以在排气管道与排气阀门之间加添吸音材料。
二、保养维护和修理的注意事项
1. 定期检查水管及配件，发觉问题应尽快处理；
2. 定期清洗管道，防止管道积存垃圾或物质；
3. 定期检查管道接头，确保其正常运作；
4. 定期检查水泵，保持其正常运转；
5. 常常清洗排水口，防止积存物质产生异味；
6. 建立管道巡检制度，发觉问题适时处理。
本引导书介绍了给排水系统常见故障及处理方法以及保养维护和修理的注意事项。
为了确保系统正常运行，我们需要依据实际情况进行相应的保养维护和修理。
假如碰到多而杂问题或不确定如何处理，应当寻求专业技术人员的帮忙。
给排水系统维修保养标准作业指导书
6.12.1检查表内是否有积水，如有则应干燥处理。
6.12.2检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接或者更换同类同规格的压力表。
6.12.3偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6.12.4检查是否有漏水现象。
6.13闸阀修理保养：
6.13.1检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫。
6.10.3自动空气开关在闭合或断开进程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象。
6.10.4检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。
6.10.5检查固定是否良好。
6.11信号灯、指导外表修理保养：
6.11.1检查各信号灯是否正常，如有非常或者破坏，则更换。
6.11.2检查各指示外表指导是否正确，如有非常或者破坏，则进行校验或者更换同规格同型号的外表。
6.24给排水设备应严格按说明书进行操作，设备应悬挂或粘贴标识牌，标识牌内容应包括设备名称、服务区域、设备电源上级来源等信息。
6.25设备设施维保前应收集、汇总设备日常性运行的缺点，争取一次性修复，避免反复修理而影响设备正常运行。
6.26设备设施维保前应准备各类工具及材料，并建立清单，维保后应逐一检查清算。
6.2.1修理保养项目及内容。
6.2.2备品、备件计划。
6.2.3具体实行修理保养的周期、维保时间、影响的范畴。
6.2.4修理保养估计费用。
6.2.5工具及材料准备。
6.2.6影响租户的维保按规定公示或发函、电话通知租户做好准备。
6.3水暖组人员对给排水设备设施进行修理保养时，应按《给排水系统修理保养计划》进行。
6.9.2检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
物业给排水系统维保作业指导书
给排水系统维保作业指导书一、目的规范设备的日常管理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理，维护客户利益。
二、适用范围适用于物业服务企业管辖的小区项目。
三、定义给排水系统：包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道、雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵控制箱/柜。
四、管理内容（一）管理要求1.排水系统：（1）检查化粪池内无杂物垃圾，透气管畅通。
（2）检查单体雨水排水管道畅通，集水井及管道内无垃圾。
（3）检查雨污排水与市政管道接口排水畅通。
（4）对接收新小区主排水系统提出合理化建议，对造成小区和存在隐患的主排水提出合理化建议，并跟踪落实。
2.给水系统：（1）水表或DN40以上的阀门的标识内容应与其供水范围一致；消防系统、暖通空调系统及泵房内的管道阀门应标明开闭状态和管道水流方向标识。
（2）对绿化管道进行试压检查，分级阀门设置符合设计要求，并做好使用和冬季保温工作。
（3）在使用过程中针对使用的便利性提出合理化施工要求及合理化改造方案。
3.管道、阀门防冻设备检查：（1）对管道埋设深度应达到规范要求，避免管道冬季被冻裂。
（2）每年临近冬季对室外的管道及阀门进行防冻保温处理。
（二）巡检要求1.给水系统：（1）二次供水水泵房每两日一次巡检，填写《水泵房巡检记录表》；检查内容包括环境清洁、水箱盖锁等。
存在疑问水表，要复查确认，或通过技术监督局鉴定避免造成损失。
2.排水系统：（1）雨水提排系统每年的4月至9月每月进行一次保养检查，其他时间每季度进行一次保养检查；每月对排水泵、集水井等进行一次巡查并对排水泵进行起泵试验，确保排水通畅维保到位，检查维保情况记录到《排水泵巡检记录表》。
3.消防水泵房：（1）住宅项目消防水泵房每两日进行一次巡检，记录于《消防水泵房巡检记录表》，对出现的故障问题要及时处理并做好记录。
（三）维护保养1.给水系统：（1）设备停用半年以上需进行绝缘测试。
（2）消防及给水水泵保养每年1次。
消防给水系统维护作业指导书
消防给水系统维护作业指导书一、系统运行要求1、消防供水系统应保持连续正常运行，不得随意中断。
2、正常工作状态下，消防供水系统应设置在自动控制状态。
泵房无积水（有积水说明排水设施工作不正常）；泵房无其它杂物。
如果因检修等原因将消防供水系统设置在停止或手动状态，应向本单位消防负责人报告，并作好应急预案，应有火灾时能迅速将手动、停止状态转换为自动状态的可靠措施。
3、消防水泵房值班人员使用消防水泵应按规定要求及时通知运行消防中心值班人员。
4、消防水池水位正常，消防用水有不被他用的措施、补水设施正常；防冻措施完好。
5、消防水箱水位正常，消防用水有不被他用的措施、补水设施正常；消防出水管上的止回阀、检修阀启闭功能正常；检修阀门常开，启闭标志牌应正确并良好，防冻措施完好。
6、稳压泵、增压泵及气压水罐进出口阀门常开；运行正常；启泵与停泵功能正常；压力表显示正常。
7、消防泵注明系统名称和编号的标志牌良好；外观良好，无锈蚀、无泄漏，相关紧固件，牢固无松动，阀门位置正确，启闭功能正常，启闭标志牌应正确并良好；压力表、试水阀及防超压装置等均应正常；启动运行功能正常，向消防控制设备反馈水泵状态正常。
8、水泵控制柜注明所属系统及编号的标志良好；按钮、指示灯及仪表功能正常，指示数值正常，现场按钮启停每台水泵功能正常；主泵不能正常投入运行时，自动切换启动备用泵功能正常。
9、管网及支吊架与阀门应外观良好，无损坏，无锈蚀，无泄漏。
阀门启闭状态处于工作状态。
10、水泵接合器注明所属系统和区域的标志牌良好；控制阀应常开，启闭功能正常；单向阀安装方向正确，止回阀启闭功能正常；防冻措施完好。
11、消防控制室应能显示系统的手动、自动工作状态及故障状态。
应能显示系统的消防泵的启、停状态和故障状态，消防水箱、水池液位、管网压力报警等信息。
消防控制室应能自动和手动控制消防泵的启、停，并能接收和显示消防水泵的反馈信号。
12、系统操作：A．消防水泵房的消防水泵分为自动启动和手动停止的运行方式。
小区物业工程部给排水系统运行管理作业指导书
小区物业工程部给排水系统运行管理作业指导书
1.0目的
确保给排水系统运行正常。
2.0适用范围
各服务处工程部。
3.0内容
3.1保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。
3.2每天检查水池的水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。
3.3每天检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。
3.4每天将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。
3.5每天检测水位报警装置是否运行正常。
3.6定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑情况是否良好等。
3.7进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。
3.8发现有异常情况或自动失灵等，立即报告，并留在现场观察。
3.9每班对泵房进行检查后，认真填写巡查表。
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4）工作时尽量用固定扳手,双头螺栓，专用扳手。
5)水泵安装完成后，切记出水口不要连接，打开进水阀冲洗泵内部铁屑直到冲洗水质较干净。
６)注意勿使用煤油或汽油清洗水泵内配件,避免造成维修后水泵出水产生异味。
４.4 常见故障处理
序号
故障现象
原因分析
处理方法
3）检查泵阀门橡胶软连接是否正常、完好。
4)水池、水箱水位,浮球阀是否正常。
5)控制箱上电源指示灯是否常亮,运行设备的工作状态指示灯是否常亮。
６)设备、阀门、管网是否正常、无跑冒滴漏。
４.2.２每周巡检及维护要求:
1)检查泵房水位报警系统是否正常,并记录。
2）检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根是否完好。
3
管道
1.各种管道软连接无老化,无裂纹。采职防止软连接破裂后水喷射到控制柜的防护措施。
2.止回阀、碟阀、闸阀、自动控制阀门动作灵敏可靠。管道压力表指示正常,压力控制表能正确动作。
３.高层建筑消防给水系统应采职防超压措施。
４.排水系统有自动启动装置；排水系统故障后可能引起其它损失的集水坑应安装超高水位报警装置，报警信号传输至控制中心或固定岗位。
6)检查泵的运行声音、泵体的振动、轴承的运转情况应正常。
7）检查、清洁雨水并、污水井、排水主管弯头。
8）雨水泵、污水泵每年进行年检一次，根据实际情况进行解体检查,并记录绝缘电阻和对地绝缘电阻。
9）每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
10）化粪清掏１次。
11）每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通，确保畅通。
给排水系统维护作业指导书
———————————————————————————————— 作者:
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ﻩ
给排水系统维护作业指导书
编制日期
审核日期
批准日期
修订记录
修改日期
申请单号
修改人
审核人
批准人
1.目的
规范给排水系统维护标准及维护作业要求。
４
排水沟渠
下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好,安装牢固,无晃动。
4.2定期巡检及维护要求
4．2.1每日巡检及维护要求:
1)压力表读数、阀门开关位置、管网是否漏水、管网支架是否牢固，检查水泵运转有无异常声音，触摸电机温度是否正常，填料室滴水是否正常。
2)检查动力配电柜电源指示灯、电流电压表指示是否正常。
2
水池、水箱
1.水箱（池)加盖上锁，钥匙由控制中心统一管理；在通气口和溢流口安装防虫网。水箱(池）有液位显示,箱体表面张贴总容积标识;水箱(池)设置有高、低水位报警引至控制中心或就近固定岗位；水箱(池)每年清洗两次（或依据当地规定执行),水质符合国家要求并附有检测报告。
2.生活水箱消毒设备运行正常,满足设备使用规范要求。
阀门无法关闭。
重新更换修复漏水阀门。
3
喷淋头跑水
4.２.５年度巡检及维护要求:
1）检查泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆，水泵配件损坏严重的需更换。
2)根据使用情况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂及电机轴承。
3）检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻,并记录测试值。
4)根据泵的使用情况，更换密封填料。
５)检查各阀门应无渗漏,动作灵，螺杆无锈蚀。
１
水管或配件破裂
1）水压过高。
2）水管或配件缺陷。
3）接口溢扣。
1）迅速关闭供水阀与片区分隔供水阀。
2）立即通知给排水设备责任人赶到现场，组织人员抢修，并做好现场防护工作。
3）铸铁管、PVＣ管破裂须更换新管,或组织专业技术人员及时焊补(接）。
4）无缝钢管可用水中胶修补、焊补或重新更换。
5）￠32以下镀锌钢管、钢塑管不允许焊补,尤其是生活饮用水管。
4．方法与过程控制
4.1 系统维护标准:
序号
系统分类
管理标准
１
水泵
1.水泵运行无异响,无异常震动。水泵轴润滑油无泄漏。(正常机密封泄漏应小于3滴/分，填料密封泄漏应小于10滴/分。）润滑油箱内不能混入水分,油位在油标范围内。
２.电动机运行电流在额定范围内,温升符合要求。
３.采用变频供水系统的，变频器、压力调节器、控制拒应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负０.０36、Mpa范围内。变频器控制多台电机的，电机需交替启动。
6）ABS供水管破裂、漏水需更换新管，用快干胶粘结１０-12小时候方可通水。
7）PＰＲ供水管破裂、漏水,用热熔机维修或更换后可以通水使用。
2
阀门漏水
盘根密封松动或损坏。
检查阀门盘根,需紧固压盖螺丝或关闭阀门后更换密封填料。
阀门压盖破裂。
更换或焊接压盖。
阀门绞或销断落。
重新更换阀门绞或销。
阀门破裂。
重新更换。
4.2.3每月巡检及维护要求
1）收紧地脚脚螺栓。
2）检查润滑油质、油量是否符合要求,如发现润滑油变质应将润滑油全部更换，检查油封、水封圈、盘根是否完好，视情况进行更换。
３)清洁变频器、压力调节器,紧固接线。
4)冲洗压力表弯管。
5)无自动切换功能的生活泵每月切换一次备用水泵。
6)对设备房内的排水沟、排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次）。
7）污水泵每月试启动一次。
４.2.4每季度巡检及维护要求:
1）检查水泵控制柜中各电气元件及触点有无过热、松动、受潮、发霉及受损等情况。
2）检查水泵运行应正常平稳,阀门开关灵活,启动过程应正常。
3)检查水泵的进出口管道应无锈蚀。
4）紧固地脚螺栓及各主部件螺丝。
５)各类泵体每季度加注一次润滑油。
6）化龚池每季度检查1次，防止外溢。
12)每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查
4.3单级、多级分段式离心泵维修保养方法。
4.3.１泵体保养要求
泵体保养流程
保养流程
职能
准备阶段
解体水泵
保养阶段
泵体组装
4.３．2 泵体保养作业注意事项
１)拆卸不顺时不能硬敲硬打,应用除锈润滑剂先进行除锈。
2）拆卸的先后顺序,组装方向必贾时要有记录或标识。
2.范围
适用于给排水系统维护管理。
3.职责
部门/岗位
职责
专业管理部门
规范治排水系统管理标准；
监督指导各服务中心给排水系统管理。
物业服务中心负责人
监督本部门给排水系统管理。
维修负责人
指定给排水系统管理责任人；
监督给排水系统管理责任人职责落实；
组织给排水系统定期维保工作。
设备责任人
定期巡检及维护给排水系统。