地下车库的产权问题
地下车库属于谁？——住宅小区地下车库权属之法律浅析
同约定 车库产权 归开发 商所有 ，实践 中 立 的所 有权 ，不随房 屋一并移 转 。主要
对于开 发商 向第 三人 高价 出售 车库 的行 理 由为 ：我 国 《 筑 物 区分 所 有 权解 建 为 ，如何保 障业主 的权 益？ 释 》第２ 条提 到 了 “ 有 部分 ” ，这 就 专 技水平 的提高 ，外 出停 车 已然 成为老 大
结
语
位 ，合 同条 款很 多都是 由开 发商单 方 面 商 的另行 高价 转让行 为 ；当合 同约 定不
住 宅小 区地下 车库 的权利 归属 ，不
制定 ，之所 以在合 同中未约 定或 约定不 明时 ，双方可 以本着第 ７条 第１ 的立法 仅 是民法理论上 的难点和争议 点 ，也是司 ４ 款 明 ，并 非 真 正 如 开 发 商 所 说 的 疏 漏 约 精神 ，再 次进行 补充 约定 ，若达 不成 合 法实务界经常引发争论的焦点 。本文 中，
时 ，可 以 同等条 件优先 于该 第三人 而 购 库 在法 律上 拟制 为独立 物 ，然后 通过 不
同 动 产 登 记 制 度 来 实 现 车 库 产 权 的 登 记 。 从 而损 害到业 主利益 。如 何对 开发商 的 买 的 权 利 。 优 先 购 买 权 的 核 心 在 于 “ 行 为进行 限制 以及如 何保 护业 主利益 ，
的立法精 神 。
已经 满 足 。
得 为 单 独 移 转 。 ３奖 励 增 设 车 库 ，是 指 ．
《 物权 法 》第 ７ 条 第 １ ：建筑 区 ４ 款
综 上 ， 为 了 解 决 法 无 明 文 规 定 的 纠 依 法 律 规 范 规 定 增 设 的 停 车 位 ，具 有 独
划 内 ，规划用 于停 放汽 车 的车位 、车库 纷 ， 笔 者 认 为 ， 实 践 中 我 们 应 当 推 敲 整 立 产 权 ，可 单 独 移 转 。其 在使 用 权 益 公众 使用 ” 的义 务。笔 者 应 当首 先 满 足 业 主 的需 要 。这 是 一 个 个 法条 的 内涵来裁 判 ，不能 一刀切 。物 上 ，负有 供 “
地下车库土地使用年限是几年？
Creative imitation is not about others, but about transcendence and re-creation.简单易用轻享办公（页眉可删）地下车库土地使用年限是几年？车库的土地使用年限一般都是在40年，这个和房子的土地使用年限是不同的，车库购买的时候要签订单独的合同，在进行转让出售的也都是单独处理的。
车库土地使用年限房子使用年限一样，车库属于房子的附属房。
一、地下车库土地使用年限1、地下车位产权期限主要看车位所属建筑主体的土地产权性质，商用建筑40年，民用建筑70年。
车位只有使用权。
2、按照《合同法》规定，租赁合同期限不得超过20年。
如果你是从产权方直接租赁的车位，那么使用权期限从合同签订之日起算，最长不超过土地使用权期限。
3、另外没有产权的车位一般是人防工程，人防是开发项目根据《人民防空法》的要求，建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商，产权属于国家。
按照规定，人防工程不论产权，在战争发生时候都应无条件交由人防部门管理。
地下车库土地使用年限：地下车库一般使用年限不超40年。
“建筑物区分所有权”是指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相结合所形成的“三位一体”的所有权。
其中的“共有权”是一种权利而不是产权归属概念，它与“专有权”最大的区别就在于，“共有权”不具有所有权的效力，它既不是按份共有(不得请求分割)，也不是共同共有(按专有部分的面积占建筑物总面积的比例对共有部分享有权利和负担义务)，而是一种特殊的共有，称之为“互有”可能让人更容易区分。
所以，《物权法》第70条规定的是“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，这是一种业主对共有部分的权利，这项权利包括使用权和收益权，业主可以共同使用或者轮流适用该共有部分，也可以按比例取得因共有部分产生的收益，相反，也应承担共有部分的费用开支，并且不得以放弃权利为由不履行义务(《物权法》72条)，而“所有权”则包括占有、使用、收益和处分的权利。
关于地下车库的法律问题 2
关于地下车库的归属权问题
随着汽车成为人们日常生活的必需品，人们对地下车库的需求与日俱增，由于相关法律法规的缺失，有关地下车库的归属权问题也成为大家关注和争论的热点。
对于地下车库的归属权问题，要分两种不同情况：有产权证的和无产权证的。
（一）有产权证的
若开发商在规划报建时，已明确建地下车库，且在此后办理了相应车库产权证的，则地下车库当然属于开发商所有，开发商可以出售或出租给业主。
（二）无产权证的
若开发商未规则建设地下车库，则当然无法办理地下车库产权证。
此时的地下车库归属权问题也应分为两种不同情况：
（1）人防工程
根据国家政策，开发商在建设商品房时，应当依法依规建设人防工程，通常人防工程建在待建商品房的地表下，从而出现了开发商利用人防工程自行规划为地下车库，再出售或出租给业主的情况。
此时，车库的归属权问题，应如何判断呢？我认为此时的车库应属开发商所有，因为根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
”因此按人防工程要求建设的地下车库，其所有权归开发商，开发商当然可以出租车库（因无产权证而不可出售）。
（2）非人防工程
在现实中还存在着大量既非规划建造（无产权证）又非人防工程的地下车库，对这类地下车库应根据其面积是否已公摊给业主来加以评判。
如果地下车库已作为公摊面积被业主予以分摊，则地下车库的产权应属于所有业主共有，因为此时的地下车库虽系开发商所建造，但因分摊而被业主所购买，因而应归全体业主所有。
如果地下车库未作为公摊面积被业主予以分摊，按照民法所确定的“谁投资谁收益”的原则，当然属开发商所有。
车库使用权和产权的区别
车库使⽤权和产权的区别 车位产权，就是指车位的所有权，⼀般⽽⾔，车位属于⼩区公有部分，属于全体业主所有。
如果⾃⼰想要购买的，最好购买有产权的车位。
那么，车库使⽤权和产权的区别呢?下⾯是店铺给⼤家整理的车库使⽤权和产权的区别，供⼤家参阅! 车库使⽤权和产权的区别 产权是享受权益转让、买卖、赠与;使⽤权只是从物管哪⼉拿到的⼀种暂时使⽤权，不可转让、买卖或赠与。
⽬前现⾏的法律没有对车位、车库的归属做出明确规定，但是多次因车位引发的案件审判结果表明，凡是购买的车位不属于⼈防⼯程，只要由开发商投资建造，建造成本也未摊⼊住宅商品房及其他车库的成本中，⽽且地下车位的⾯积未计⼊公摊⾯积，那么即使没有产权证，该⼩区业主所购买的地下车位也受法律的保护，当签订使⽤权租赁合同时，切记最⾼租赁年限只有20年。
如果上述停车位已经纳⼊⾯积分摊范围，停车位就属于公共使⽤⾯积，物业⽆权以买卖的⽅式进⾏交易，只能收取⼀定的管理费⽤。
车库产权是多少年 1、⼀般的车位产权年限都是写在房⼦的产证后⾯的，随房⼦⾛的，车库的产权⼀般是50年;单独的车位就是40年的。
2、《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定”。
3、因此建筑区划内规划车位、车库的产权归开发商，房地产开发商在取得相关的规划许可，按规划许可进⾏开发建设后，即可以按程序取得产权，可以进⾏出售、附赠或出租。
4、需要强调的是，《物业管理条例》第49条对规划车位、车库的出售及出租对象进⾏了明确规定：“物业管理区域内规划⽤于停放汽车的车位、车库，应当⾸先满⾜本物业管理区域内的业主、物业使⽤⼈的需要”。
5、这就意味着物业管理区域内规划车位、车库应当⾸先满⾜业主和物业使⽤⼈需要，既使其他⼈提出更⾼的条件，也不能出售、出租。
车库产权与房产有多⼤区别 1、车库证和房产证是性质完全不同的两种证件，前者通过合同形式确认，后者通过国家法定机构确认。
百度文库---关于地下车库属于共有部分的法律分析
关于地下车库属于业主共有部分的法律分析（一）XX公司是否 XX小区业主最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
那么，业主对共有部分共享共用的权利范围边界在哪里呢？这个小区的业主总不能享有那个小区共有部分享有权利吧！所以在每份不动产权证上都标注了宗地面积即该宗土地使用证所划定的范围，即法律法规中所称的“建筑区划内”。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”的正是对上述理解的支持。
具体到本纠纷中， XX公司不动产权证上明确记载宗地面积XX平方米，正是 XX市人民政府颁发的鹤国用【2013】 XX号土地使用证的土地使用面积。
毫无疑问， XX公司对 XX小区共有部分享有共有共用共管的权利。
（二）所争议部分是不是共有部分1、从建筑物结构角度双方所争议的地下室位于XX大厦地下，部分存在于在XX占地范围内，属于XX大厦的基础。
从人防工程（地下停车库）的构造看，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之上建筑物以下的有限空间，且在人防地下室设计有电力机房、水泵房、消防设备等公用设施，人防地下室的出入口同时还是上述公用设施的出入口，这些设施、设备如果不能使用XX大厦也就无法使用，XX大厦和人防地下室在使用上具有不可分割性。
因此，无论是在构造上还是使用上，人防地下室均不能与地面建筑物以固定的方式区分隔离开来，不具有特定空间和构造上的独立性。
2、从规划设计角度人防地下室的建设在建筑区划内有其相应的标准，不仅是建筑物的基础还是建筑区划内公共配套工程，与建筑物占地面积相匹配。
关于地下车库的产权归属问题
关于地下车库的产权归属问题民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。
开发商在立项设计时就将其作为小区配套设施，该类车库所有权属于全体业主共有，只能仅限用于对小区业主出租，而不能出售。
车库作为房屋配套设施而建设的，承租人在购买公房时也未进行分摊，其所有人还是属于原来的出资建造人。
现实生活中，关于地下车库的产权归属有一些争议，地下车库的产权归属没有一定定论。
那么地下车库的产权到底归属于谁?相信这是大家都很关心的问题。
法律中对地下车库产权归属作了一些规定，下面结合建筑物区分所有权制度来分析地下车库的产权归属问题。
目前而言，地下车库分为三类：一是按建设用地规划许可证载明的规划用途建造的车库，二是由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的车库，三是利用人防工程改造的车库。
第一种情形下，地下车库单独由开放商投资建造，其享有所有权;第三种情形下，依据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程遵循“谁投资、谁使用、谁收益”原则，开发商经过有关部门审核将人防工程建成地下车库，它只享有使用权，国家享有所有权。
实践中，争议最大的是第二种情形，开发商开发楼盘向购房者出售，车库是否附随房屋一同转让的问题，特别是双方在房屋买卖合同中无约定或没有明确约定的，业主、开发商各执一词，分别主张所有权，出现率车库产权不清的复杂情况。
结合建筑物区分所有权制度分析地下车库的产权归属。
建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物从结构上区分为由各个所有人独立使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分。
假设地下车库是建筑物区分所有权的专有部分，形成专有权，其权利归属于区分所有权人;假设地下车库是建筑物区分所有权的共有部分，形成共有权或依据约定数个区分所有人享有的排他性、独占性的专有使用权。
地下车库属于专有部分，则再进一步区分是开放商还是业主享有所有权;地下车库属于共有部分，则断定业主对地下车库享有排他性的权利，开发商不是所有权者。
地下车位_法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着城市化进程的加快，汽车保有量逐年增加，停车位供需矛盾日益突出。
为了解决这一问题，各地纷纷建设地下停车场，增加停车位供给。
然而，地下车位作为一种特殊的商品，其法律属性、交易方式、权属登记等方面存在诸多争议。
本文将从地下车位法律规定的角度，对相关法律法规进行分析，以期为我国地下车位管理提供参考。
二、地下车位法律属性1. 物权属性地下车位作为一种不动产，具有物权属性。
根据《中华人民共和国物权法》第二条规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
地下车位作为特定物，权利人对其享有占有、使用、收益和处分的权利。
2. 专有使用权地下车位属于专有使用权范畴。
根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定，专有使用权是指权利人对特定物享有占有、使用、收益的权利，但不得转让、抵押、出租。
地下车位使用权人可以在约定的期限内，对车位进行占有、使用，并享有收益。
三、地下车位交易方式1. 按揭购买地下车位可以采用按揭购买的方式。
根据《中华人民共和国合同法》第一百九十七条规定，按揭购买是指买受人将所购买的标的物抵押给贷款人，贷款人提供贷款，买受人按约定的期限偿还贷款。
按揭购买地下车位，可以减轻购房者的经济负担。
2. 现金购买地下车位可以采用现金购买的方式。
购房者在购买地下车位时，可以直接支付现金。
这种方式简单便捷，但需要购房者具备一定的经济实力。
3. 租赁地下车位可以采用租赁的方式。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁是指当事人约定，一方将物交付另一方使用、收益，另一方支付租金的合同。
租赁地下车位，可以满足部分购房者的短期停车需求。
四、地下车位权属登记1. 权属登记机关地下车位权属登记由不动产登记机构负责。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，不动产登记机构负责登记不动产的权利、义务、限制和负担。
地下车位权属登记，应向不动产登记机构申请。
2. 权属登记内容地下车位权属登记应包括以下内容：（1）车位坐落位置、面积、用途等信息；（2）车位权属人姓名、身份证号码等个人信息；（3）车位取得方式、期限、条件等；（4）车位抵押、租赁等权利限制情况。
地下车库产权归属辨析
商品房住宅小区地下车库权利归属的辨析商品房住宅小区地下车库权利归属的争议,随着《物权法》（草案）的公布,有愈演愈烈之势。
各利益主体及学者、专家各执一词,分别代表着不同的利益诉求、观点和主张。
商品房住宅小区地下车库权利归属引发争议的原因,在于对地下车库权属的理解差异,以及对相关规范性文件的不同解读所致。
因此,我们很有必要依据法律规范对其进行理性的辩析。
一、商品房住宅小区地下车库产权的法律属性首先，地下车库并不属于建筑物的公共部位或附属设施。
所谓建筑物的公共部位，是指建筑物特定区间和部位在使用功能上是为公共服务的。
比如公共通道、电梯、供水管网、绿地花园等，在使用上不具有排他性。
而地下车库每一个具体的停车位，最终是由特定的单位或个人使用，其使用性质具有排他性。
地下车库也不属于建筑物的附属设施，因为他本身就是有独立使用功能的建筑物或构筑物。
从严格意义上来说，地下车库是为住宅小区服务的配套设施。
其次，地下车库的建设是对城市地下空间资源的开发利用。
城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间。
地下车库对地下空间资源的利用与地表以上建筑物对地上空间资源的利用一样，都具有建筑面积和使用面积。
在权利的形态上，具有了所有权的全部特征。
《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。
”再次，建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。
《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。
只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。
二、地下车库产权归属的判断标准地下车库产权的法律属性就是地下建筑物的所有权。
根据我国民法理论，所有权的取得方式包括原始取得和继受取得。
建筑物开发投资人的所有权是通过建设开发活动取得的，属于原始取得。
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车库（位）权属情况比较复杂，既有可以销售的车位又有不可以销售的：
一．车库（位）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因此若不能办理产权，车库（位）买卖合同是不受法律保护的――买到手的也只是一张白纸。
《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
”
消费者租赁车库（位）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。
二．几乎每个小区都有属于全体业主的共有车位（库），目前主要分为以下几种情况：
1．敞开式的地上车位——属于全体业主
主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。
如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。
”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
2．三面有护围的地上车库（位）——可办产权，可销售
若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。
如根据<<北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知>>，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。
3．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主
如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。
”即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主
如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。
这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
5．该地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
6．改造车位（库）——属于全体业主
还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。
开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。
之前有媒体讨论现在小区的地下车库之争，里面讲到了，除了人防工程、营业性共建配套外，很多非营业性公建配套车库产权归开发商所有，只向业主出售使用权的问题。
其实是记者搞错了一个基本问题，这些车库不是开发商不想卖产权，而是他们没有资格卖，他们也不拥有产权。
这些车库的一个共同特点就是土地没有缴纳地下部分的出让金，办不到土地证，在这个前提下当然也办不到产权证，所以开发商也就没有办法卖给业主了。
那有人又要问了，那么开发商为什么要建设没有产权的地下车库呢，那是因为地方政府的规定，这规定具有前瞻性，个人也认为是必须的，不然以后的小区停车矛盾更加突出。
那些开发商所谓的投资建设了地下车库成本收不回的理由都是站不住脚的，就像饭店不能说提供了免费茶水就说自己亏本一样，单纯从免费茶水来看，饭店是亏的，但是从整个饭店经营来看，饭店不可能因为茶水而亏本。
这地下车库也一样，开发商口口声声说地下车库赔钱，那么商品房赚钱的时候怎么不说呢，应该说地下车库的必要成本早就已经打入整个房子的开发成本了，就像饭店不应该收了菜钱再收调料钱，烧菜的煤气钱一个道理。
而且地下车库的定性应该是明确的，那就是公建配套，这在规划方案和建设许可证上都是明确的。
既然是公建配套，那就应该是小区业主共有的，开发商只是履行了政府规定的每户0.6个车库的配备义务。
如果说这产权是开发商的，很简单，请开发商拿出产权证明来，很显然，绝大部分的开发商是拿不出来的，为什么呢？因为他们根本没有缴纳土地地下部分的出让金。
没有出让也就是说，这些土地的使用权还在国家，也就是说这些车库是开发商按照政府的要求义务建立在政府拥有绝对使用权的土地上的，那么这些车库与开发商何干呢？
这个问题也反映了我们地方政府对开发商的妥协和退让政策。
因为本地要求开发商的车位配套比例高于其他地方，所以政府对于开发商处理地下车库的问题上一直属于管理缺位状态。
对于这个问题，我相信，各级领导都是心知肚明的。
梳理了一下关于地下车库的一些问题：
1、国土部门对于使用地下空间应该有规定的吧？怎能放任开发商建设以后自说自话卖使用权呢？土地使用权都不属于开发商，凭什么开发商可以出让车库使用权呢。
2、工商部门和房管部门，对于地下车库的使用权出让合同，这合同合法吗？很多小区都是卖的永久使用权。
车库产权没有界定的情况下，这样的合同受法律保护吗？车库的使用权应该是依附于产权的，没有产权何来使用权呢？
3、后遗症问题，作为购买了使用权的业主，当然了，在不知情的情况下，他属于善意取得，法律会保障他的既得权益。
但是如果以后法律完善了，产权明确了，全体业主或者政府的利益损失，谁来承担呢？开发商卖掉了别人的使用权给了别人，自己却可以潇洒的走了。
最终我的结论是：开发商出售没有产权的地下车库的使用权是违法行为。
等于说是拿了人家的东西卖给第三方。
解决方案，第一种方案，回归这些车库属于非营业性共建配套的本来面目，属于全体业主共有（具体可以参见规划方案和施工许可证）。
第二种方案，开发商必须补缴土地出让金，变更规划为营业性配套，出售有产权的车位。
（按理说规划变更应该在建设之前，并公示）。
应该第一种方案符合广大人民的最根本利益，第二种方案在程序上似乎不对了，当然，实际操作中，土地违法先斩后奏的事情多的是。