房地产开发程序(四个阶段,八个步骤)：

合集下载

房地产开发建设过程

4、计算正式确定后的算术平均值 a4 +a6 +a1 +a2 +a5 a试 = 计算5家报价的算术平均值，设定为，则： 5 5、随机抽取报价算术平均值的权数规定报价算术平均值的权数范围在0.60～0.70这八个数之间。由评标小组的组长在这八个数码签中当场抽取。假如抽取的数码签为0.65，那么报价算术平均值的权数是0.65，而参考工程造价的权数就是0.35了。
5、住宅建设项目工程报建的内容工程名称；建设地点；总投资、总面积；当年投资额；资金来源；工程规模；预计开、竣工日期。
6、住宅建设项目工程报建的程序住宅建设项目的建设单位向报建管理部门领取《上海市建设工程报建表》和《上海市建设工程报建信息卡》。住宅建设项目的建设单位填妥上述表格后随带建设工程立项批准文件原件和复印件、企业营业执照及有关证明文件的原件和复印件，报送市建设工程交易中心或各区（县）建设工程交易分中心审核。凡符合要求的住宅建设项目，市交易中心或分中心将当场予以办理手续，并发给项目IC卡。
第五章房地产开发的建设过程管理
房地产开发的建设过程分为四个阶段：房地产开发的建设过程分为四个阶段：
项目建设准备阶段；招标投标（落实承发包）阶段；施工（监理）阶段；市政公建配套阶段。
第一节住宅建设项目的建管管理
住宅建设项目的建管管理是指在住宅建设项目施工前，由政府建筑业管理部门对住宅建设项目报建开始到施工许可证发放为止的全过程管理。
（十）住宅建设项目施工招标发包
1、住宅建设项目施工招标投标的管理部门上海市建设工程招标投标管理办公室及各区（县）的建设工程招标投标管理办公室。 2、住宅建设项目施工招标投标的范围总投资额在50万元（含50万元）的住宅建设项目。 3、住宅建设项目施工招标投标的管理权限市建设工程招标投标管理办公室负责全市建设工程总投资在3000万元及以上的生产性建设工程项目，总投资在1500万元及以上的非生产性建设工程项目的施工招标投标管理；区（县）招标投标管理办公室负责本区域内总投资在3000万元以下的生产性建设工程项目，总投资在1500万元以下的非生产性建设工程项目的施工招标投标管理。 4、专业分包管理凡本市地域内建设工程的土方、石方、桩基、建筑幕墙、金属结构等专业承包或分包的交易都必须进入相应的交易市场公开交易。

房地产开发的特征

房地产开发的特征房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时有在城市建设担当着重要的角色，因而房地产开发具有自身的特征。

一、房地产开发基本质的特征是综合性首先，综合性是房地产开发的重要要求。

现代城市建设中的房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的建设，而且要对被开发区的一些必要的公共设施、公共建筑进行全面规划、协调建设。

尤其是住房开发，更要体现以人为本，以综合的是向来对居住用房、服务用房、文教卫生用房、服务娱乐用房、文教卫生用房、福利娱乐用房等实行配套建设并且注意生活环境的营造。

缺乏“综合性“与”配套性“的开发活动是不符合现代城市建设要求的。

其次，综合性还表现为开发过程工作关系也很多，不仅涉及到规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还通过征他、拆迁、安置等工作与城市居民的生活密切联系。

同时每一个开发项目所涉及到的土地条件、融资方式、建筑设计预设工技术的要求、市场竞争情况等可能不一样，需要开发商认真进行综合分析，统筹安排，制定最佳开发最佳方案。

此外，房地产开发的综合性还体现在他作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各生产也部门的发展相协调，并起到一定的先导作用，脱离国情、区情，发展速度过快或过缓，规模或大或过小都会给经济社会发展带来不良影响。

二、房地产开发过程具有长期性。

房地产开发从头资本到资本回收，从破动工到形成产品，需要经过几个阶段的工作，如准备阶段、施工阶段、销售阶段等，尤其式建筑施工阶段，需要集中地力量的劳动力，通过一砖一石、一管一线的建造才能最终形成产品，并且这一过程与资金是否及是到位关系很大，因此正个过程往往需要较长的时间。

一般来说，普通的开发项目需要的2年-3年时间，规模稍大的综合性项目需要4年-5年，而一些成片开发的项目需要的时间更长。

房地产开发流程范文

房地产开发流程范文1.项目策划阶段：在项目策划阶段，开发商将根据市场需求和经济可行性进行项目规划和定位。

包括选择合适的地块和土地出让，编制项目方案和规划方案。

在这个阶段，还需要与政府相关部门进行沟通和协商，确保项目符合相关政策和规定。

2.市场调研与投资分析阶段：在项目规划确定后，开发商需要进行市场调研和投资分析。

市场调研会收集相关的市场信息和竞争对手情况，为项目定价和销售策略提供依据。

投资分析则是对项目的投资回报进行评估，包括预测销售收入和项目成本，以确定项目的可行性。

3.土地购置与规划设计阶段：在项目可行性确定后，开发商会与土地出让方进行土地购置的谈判并达成协议。

购置土地后，还需要进行规划设计。

规划设计是根据开发方案进行建筑设计、景观设计等配套设施的规划。

同时，还要按照法律法规的要求，办理相应的土地规划许可手续。

4.施工准备阶段：在规划设计完成后，开发商需要进行施工准备工作。

包括编制施工图纸和施工规划，招标选取施工单位，签订施工合同。

同时，还需要办理相关的质量检测和工程验收手续。

5.施工阶段：施工阶段是指房地产项目的实质性建设工作。

施工单位按照施工图纸和施工规划进行施工作业，并按照质量和安全标准进行工程管理和监督。

6.竣工验收阶段：施工完成后，需要进行竣工验收。

竣工验收是指按照相关的法律法规和规范的要求对工程进行检查和验收，确保工程质量合格，并且符合设计和规划要求。

7.销售与推广阶段：在房地产项目竣工验收后，开发商开始进行销售与推广工作。

这包括编制营销计划、确定销售价格和销售策略。

开发商会通过不同的营销渠道进行房源的销售，例如开盘活动、线上和线下推广等方式。

8.房屋交付与物业管理阶段：在销售后，开发商需要按照合同约定将房屋交付给购房者。

购房者需要办理房屋的产权转移、按揭贷款等相关手续。

同时，开发商会委托物业公司进行物业管理，包括小区的日常维护和服务。

9.售后服务阶段：房屋交付后，开发商还需要提供售后服务。

房地产名词解释

名词解释整理：第一章：土地：土地是房地产的一种原始形态。

由于土地具有潜在的开发利用价值，通过在土地上继续投资，就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。

土地是房地产最重要的组成部分。

熟地：具备开发建设条件立即可以开始建设的土地。

“七通一平”“五通一平”“三通一平”毛地：必须经过土地的再开发才能用于建设的土地。

在建工程：是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。

受原有投资者融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境因素变化的影响，房地产市场上总存在一些针对在建工程的交易行为，如将在建工程转让、抵押等。

建成后的物业：建成后的物业即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。

经济寿命：是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命：是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

自然寿命一般要比经济寿命长得多。

房地产开发投资：投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；房地产置业投资：投资者从长期投资的角度出发，期望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

资本定价模型（预期收益率）：E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]式中：E(rj)——在某一时间段内，资产j应有的预期回报；rf——在同一时间段内，无风险资产的回报；E(rm)——在同一时间段内，市场的整体平均回报；β——资产j的系统性市场风险相关系数。

第二章：房地产市场：从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。

房地产经济学中对房地产市场的定义：当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。

一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

房地产市场要实现的市场目标：总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

房地产开发流程以及审批技巧

房地产开发报建流程及审批技巧中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。

下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。

有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。

因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。

房地产营销

一、名词解释1.房地产投资：经济主体以获取未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

2.市场定位：是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。

3.房地产资产市场：在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。

4.盈亏平衡分析：盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。

5.土地一级开发：土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件活动。

6.敏感性分析：敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

7.房地产抵押贷款：房地产抵押贷款是指借款人（抵押人）以合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。

8.房地产投资信托基金：房地产投资信托基金(REITS)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。

9.房地产开发投资：是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。

10.清偿能力指标：考察项目计算期内偿债能力。

11.房地产市场：从事房地产一切途径和形式的交易活动安排。

12.速动比率：反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

房地产开发(完整)

房地产开发(完整)一. 房地产开发的涵义：房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设习惯城市社会与经济进展的需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标与提高土地使用的社会经济效益的活动。

二. 房地产开发的特征及其原因：1.综合性:（1）是房地产开发的内在要求（2）开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性（3）作为一个基本的物质生产部门，务必与本国、本地区各产业部门的进展相协调，并起到一定的先导作用2.长期性:要通过几个阶段3.时序性:(1)行政管理的需要(2)生产活动的内在要求4.地域性: (1)微观上，受区位或者地段影响非常大——选址要慎重;(2)宏观上，投资地区的社会经济特征对项目影响大——认真研究当地市场，制定相应的开发方案5.风险性:(1)投资巨额—筹资风险(2)周期长—竞争风险(3)产品的刚性—受形势与政策影响的风险三.为什么会有房地产开发：1城市规划的需要，提高土地的利用效率2城市社会与经济进展的需要3居民生存的最基本需求四．房地产开发的分类1.按开发的区域性质划分:(1)新区开发(2)旧区再开发2.按开发规模划分:(1)单项开发(2)成片开发3.按开发对象划分:(1)土地开发(2)房屋开发(3)综合开发4.按开发方式划分:(1)定向开发(2)联合开发(3)合作开发(4)单独开发五.开发模式根据房地产开发企业核心业务过程的不一致1.多元化开发模式:(1)混业开发.(2)综合项目开发.(3)纵向一体化开发.2.专业化开发模式:(1)特定物业类型开发(2)特定业务领域开发六.四个阶段八个步骤四阶段:1投资机会的选择与决策分析2前期工作3建设阶段4租售阶段八步骤:1提出投资设想并投资机会的寻找2细化投资设想3可行性研究4获取土地使用权——立项、申请购置开发土地5规划设计与方案报批——委托规划设计6签署有关合作协议——资金、规划许可、拆迁安置、清场、施工招投标等7施工建设与竣工验收，马上开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间与时间上进行建设施工的过程。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

3、制定宣传与广告策略：五种决策5M：目标（任务）、资金、信息、媒体、广告效果评价（衡量）
5）设计方案审批阶段：《规划设计方案审批通知书》；
6）《建设工程规划许可证》
签署有关合作协议
建设工程招标：公开招标、邀请招标
开工申请：《申领施工许可证》
建设阶段
施工建设与竣工验收
1、质量控制：原材料、设备检验；确立控制质量的措施
2进度控制：1）工程进度计划编制；
2）进度管理：横道图法、网络图法
⒊成本控制
1、销售形式：自行销售、委托销售（业务人员素质、可投入的市场营销资源、业绩：代理的成功率有多大、以及项目的平均销售周期、针对物业类型选择物业代理）
2、制定租售方案；租售选择、租售进度、租售价格。1）来自本导向定价法：成本加成、目标定价
2）购买这导向定价法：认知价值定价法、价值定价法；
3）竞争导向定价法：领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。
4）与当前土地使用权利拥有者合作。
规划设计和方案报批
⑴土地出让过程中的规划：出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
⑵房地产开发前期的规划管理：
1）开发项目选址、定点审批：《选址规划意见通知书》；
2）《建设用地规划许可怔》；
3）规划设计条件审批阶段：《规划设计条件通知书》；
4合同管理
5安全管理：总承包单位负责；分包单位向总承包单位负责。
6竣工验收：竣工验收15天内，将验收报告以及相关文件向建设行政主管部门备案。开发商竣工档案，移交房屋产权所有者和城市档案馆。承包商收到竣工结算资料，在一月内核实，确认后，及时结算价款。承包商收到上述，半月内交付竣工工程。
租售阶段
市场营销
阶段
步骤
内容
投资机会选择与分析
投资机会选择
（寻找、筛选）
投资机会寻找和筛选
投资决策分析
（可行性研究）
市场分析和财务评价。
前期工作
获取土地使用权利
1）出让：招标、协议、、挂牌、拍卖；
2）划拨：协议或招标，如经济适用房
3）原有划拨土地：企业改制等行为要办土地所有权出让手续；不改变用途，可以采用协商方式取得。即采用土地使用权出让、租赁、作价入股或授权经营。