商业地产简明法律风险提示
房地产经纪公司面临的法律风险
房地产经纪公司面临的法律风险房地产经纪公司面临的法律风险1、引言房地产经纪公司作为一种专业中介机构，在房地产交易中扮演重要角色。
然而，与其行业地位相应的是一系列法律风险。
本文将详细探讨房地产经纪公司面临的法律风险，并提供相应的解决方案和建议。
2、违法行为风险2.1 虚假宣传2.1.1 定义：虚假宣传指房地产经纪公司在推广自身服务或房屋买卖过程中提供虚假信息的行为。
2.1.2 风险后果：虚假宣传可能导致消费者受骗、产生纠纷，并可能引发法律诉讼。
2.1.3 风险防范措施：房地产经纪公司应严格遵守广告法、消费者权益保护法等相关法律法规，确保宣传内容真实、准确。
2.2 侵犯消费者权益2.2.1 定义：包括收取过高的中介费、隐瞒关键信息、滥用市场优势等行为，损害消费者的合法权益。
2.2.2 风险后果：房地产经纪公司可能面临消费者投诉、索赔与仲裁，并承担相应的经济赔偿责任。
2.2.3 风险防范措施：房地产经纪公司应严格按照法律规定收取中介费，提供真实、完整的信息，并加强与消费者的沟通与信任。
3、法律合规风险3.1 未经许可从事房地产经纪业务3.1.1 定义：未经法定许可，擅自从事房地产经纪业务的行为。
3.1.2 风险后果：房地产经纪公司可能面临罚款、行政处罚甚至刑事处罚。
3.1.3 风险防范措施：房地产经纪公司应依法申请相关经纪业务许可，并严格按照相关规定执行。
3.2 违反合同约定3.2.1 定义：违反与客户、合作伙伴或其他相关方签订的合同协议的行为。
3.2.2 风险后果：房地产经纪公司可能面临合同纠纷、支付违约金或赔偿金等法律责任。
3.2.3 风险防范措施：房地产经纪公司应建立完善的合同管理体系，确保严格遵守合同约定，并在与他方签订合同前进行充分的法律咨询。
4、数据安全与隐私保护风险4.1 客户数据泄露4.1.1 定义：客户个人信息、交易信息等敏感数据被未经授权的人获取、泄露或滥用的行为。
4.1.2 风险后果：房地产经纪公司可能面临客户的索赔、行政处罚、声誉损害等后果。
千万不能买商住房
千万不能买商住房商住房是指既可以用于商业经营也可以用于居住的房产，近年来在房地产市场上越来越受到人们的关注和购买。
然而，我认为千万不能买商住房，以下是我对这个观点的论述。
首先，商住房存在着严重的法律风险。
根据我国的法律规定，商住房是严格区分于商业和居住两个不同的用途的，商住房是一种灰色地带。
购买商住房有可能被政府认定为违规操作，这样就存在很大的法律风险。
一旦被政府查处，购房者不仅面临罚款、强制改建等处罚，还可能被迫迁离房产，这将给购房者带来极大的经济和生活困扰。
其次，商住房的价值流动性较差。
商住房的定位十分模糊，既可以用于商业经营，又可以用于居住，这就限制了其在二手市场的流动性。
相比之下，纯商业房产或纯居住房产的市场需求更明确，更容易被投资者接受和认可。
因此，购买商住房后，如果需要转手或出租，可能会遇到一些困难，难以快速变现。
此外，商住房的装修和使用成本较高。
商住房需要满足商业和居住两个不同用途的要求，设计和装修上需要兼顾两个方面，这就增加了装修的复杂度和成本。
而且商住房的居住条件和舒适度往往无法与纯居住房产相比，商住房的居住功能往往会受到商业经营的干扰，对于追求舒适居住环境的购房者来说并不理想。
最重要的是，购买商住房不符合实际需求。
商业用途和居住需求是两个不同的领域，一套房产无法同时兼顾两者的需求。
在选择物业时，我们应该根据自身的实际需求来选购居住物业或商业物业，而不是两者兼顾的商住房。
购买商住房只是因为其价格或其他原因的诱惑，而忽略了实际需求的考量，这样的选择是不明智的。
综上所述，千万不能买商住房。
商住房存在着严重的法律风险，流动性差，装修和使用成本高，并且不符合实际需求。
在购买房产时，我们应该理性选择，根据自身的需求来选择合适的房产，以免给自己带来不必要的麻烦和损失。
只有理性选择，才能在房地产市场上做出明智的决策。
商业地产项目投资中的法律风险探析[1][1] 22
![商业地产项目投资中的法律风险探析[1][1] 22](https://img.taocdn.com/s3/m/0ce06b82cf2f0066f5335a8102d276a20129606d.png)
商业地产项目投资中的法律风险【摘要】随着商业地产开发经营的多样化, 商业地产投资开发赢利模式也逐步呈现多样性, 新事物的出现亦伴随着新的法律问题的出现, 商业地产投资开发赢利模式的特殊性在于不以单纯的商品房买卖为载体, 同步体现出债与物权的法律特性。
本文就商业地产项目投资中的前述两大法律属性做初浅分析, 以求了解商业地产项目投资中的法律风险同时提出风险防范措施之拙见。
【关键词】商业地产；地产投资；赢利模式；商铺经营；售后包租；物业管理；法律风险一、商业地产的概念现在, 房产投资者中流传着这么一句话——“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”。
随着住宅价格的攀升, 住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象, 让不少投资者趋之若鹜。
从底商, 到商业街、再到MALL, 短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。
商业地产包括有商业和地产两个概念。
商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。
按4个分开和其他特点, 商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润, 二是投资者出租商铺赚取租赁利润, 三是商铺经营者赚取经营利润, 四是商业物业管理者赚取管理利润。
(一)商业地产投资开发赢利模式具有如下多样性选择:第一是只售不租, 出让产权, 很快收回投资。
很多开发商都采取了降低置业门槛, 来化解大卖场面积消化的难题。
大部分都用“出售后返租”, 并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号, 营造了许许多多的概念。
商铺以其潜在的升值空间, 已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。
继北京、上海、广州、深圳、武汉以后, 重庆的投资商铺热也已经开始逐渐升温。
开发商纷纷涉足不断被看好的商业地产, 一些实力雄厚的房地产开发商陆续圈定了极具升值潜力的项目, 投资开发产权式商铺, 从中获取高额利润。
产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。
商业地产风险防范措施报告
商业地产风险防范措施报告目录一、概述 (2)二、风险防范措施 (3)三、城市化进程推动商业地产需求增长 (5)四、消费升级带动商业地产投资机会 (8)五、新政策对商业地产投资的影响 (9)六、政策调控对商业地产市场影响 (11)七、总结 (13)一、概述数字化转型已经成为各行各业的趋势，商业地产也不例外。
在数字化转型的大背景下，商业地产项目需要加速数字化升级，提高运营效率和服务品质，满足消费者数字化需求。
数字化转型还将为商业地产投资带来更多机遇。
随着消费升级，人们对健康、休闲、文化等领域的需求也不断增加，相关产业成为了商业地产投资的热点。
例如，健身、游泳、瑜伽等运动健康类产业、电影院、剧院等文化娱乐类产业以及餐饮、时尚零售等品质生活类产业，都是当前商业地产投资的热门方向。
这些产业有着巨大的市场需求，可以带来高回报率和稳定的租金收益。
房产税的征收方式和税率也会直接影响商业地产市场。
高额的房产税会增加持有商业地产的成本，影响投资者的投资意愿；适度的房产税则可以促使闲置商业地产得到更好利用，提升市场供给效率。
数字化服务和智能化运营将成为未来商业地产发展的重要方向。
投资者应当关注基于物联网、云计算、区块链等技术的商业模式创新,包括智能办公楼、智能商业综合体等领域的投资机会。
这些新兴商业模式将提升商业地产的效率和价值，为投资者带来更好的回报。
商业地产的细分领域越来越多，商业地产项目的多元化发展是未来发展的重要趋势。
除了传统的购物中心、写字楼、酒店、医院等类型之外，未来还将涌现出更多的商业地产项目类型，如文化娱乐、科技创新等领域。
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本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。
二、风险防范措施商业地产是一个复杂的领域，涉及到大量的投资和管理，因此风险防范措施对于商业地产行业至关重要。
有效的风险防范措施能够帮助投资者和经营者规避潜在的风险，保护他们的利益并确保项目的持续成功。
商业地产租赁合同风险解析与防范
商业地产租赁合同风险解析与防范一、引言商业地产租赁合同是商业地产租赁交易中的核心文件，它规定了双方的权利和义务，并对租赁关系进行了明确的约定。
然而，由于商业地产租赁合同的复杂性和特殊性，存在一定的风险。
本文将对商业地产租赁合同中的风险进行分析，并提出相应的防范措施。
二、风险解析1.租金支付风险商业地产租赁合同中最重要的内容之一是租金支付约定。
租户可能面临租金支付能力不足的风险，导致无法按时支付租金。
另外，租户可能会利用合同漏洞或其他手段逃避租金支付责任。
2.违约风险商业地产租赁合同中的违约风险是双方都可能面临的。
租户可能会违反合同约定，如擅自转租、改变物业用途等。
而房东也可能存在违约行为，如未按时交付物业、未提供合理的维护和修缮等。
3.物业损坏风险商业地产租赁合同中通常会约定租户对物业的保护和维护责任。
然而，租户可能因疏忽或故意行为导致物业损坏，给房东造成经济损失。
4.法律风险商业地产租赁合同涉及到许多法律问题，如租赁期限、租金调整、违约责任等。
如果合同条款不合法或不合理，可能导致合同无效或产生纠纷。
三、风险防范措施1.认真筛选租户房东在选择租户时应进行严格的背景调查，了解其信用状况和经营状况。
可以要求租户提供财务报表、商业计划书等资料，并与相关部门核实。
2.制定合理的租金支付条款商业地产租赁合同中的租金支付条款应具体明确，包括支付时间、支付方式等。
可以要求租户提供担保或提前支付部分租金，以降低租金支付风险。
3.明确违约责任商业地产租赁合同中应明确双方的违约责任，并约定相应的违约金或赔偿金额。
同时，可以要求租户提供保证金，作为违约金的抵押。
4.制定维护和修缮责任条款商业地产租赁合同中应明确租户对物业的维护和修缮责任，并约定相应的赔偿责任。
可以要求租户购买相应的保险，以应对意外损失。
5.寻求法律意见在签订商业地产租赁合同之前，房东可以咨询专业律师的意见，以确保合同条款合法合理。
同时，在合同纠纷发生时，也可以寻求法律援助，维护自身权益。
房地产法律风险防范(讲义)
房地产法律风险防范(讲义)房地产法律风险防范(讲义)1. 引言房地产业是一个高风险行业，包含了众多法律风险。
对于房地产开发商、投资者以及购房者来说，了解并防范这些法律风险至关重要。
本讲义将介绍房地产法律风险的种类，并提供相应的防范措施。
2. 不动产权的法律风险2.1 不动产权的属性与保护不动产权是指土地、房屋等不可移动的财产权利。
在房地产交易中，不动产权的确权和保护至关重要。
不动产权的不当转让、侵权等行为会带来法律风险。
2.2 防范措施在购买房地产时，确保房产权属证明完备，包括土地证、建设工程规划许可证等；在购买房地产项目时，仔细阅读合同，并咨询专业人士；在转让、出售房地产时，确保按照法定程序办理过户手续。
3. 建设项目的法律风险3.1 规划许可与审批风险在建设项目的规划与审批过程中，存在一些法律风险，例如规划违建、人为规避审批等情况。
3.2 防范措施在购买房地产项目时，确认项目是否已取得规划许可证、施工许可证等相关证件；在项目规划和审批过程中，严格遵守相关法律法规，避免违规操作。
4. 商品房销售的法律风险4.1 虚假宣传与欺诈风险商品房销售中存在虚假宣传、故意隐瞒信息等行为，购房者需要警惕这些风险。
4.2 防范措施在购买商品房前，仔细阅读宣传资料，并与实际情况进行核对；尽量选择有良好信誉的开发商。
5. 合同纠纷的法律风险5.1 合同条款的不合理与误解合同纠纷是房地产交易中常见的法律风险，合同条款的不合理或被误解往往成为争议的根源。
5.2 防范措施仔细阅读合同条款，如有疑问，及时咨询专业人士；相互之间保持沟通，并充分了解对方的意图。
6. 不动产登记的法律风险6.1 登记手续的不完备与错误不动产登记是确权和保护不动产权益的重要手段，如果登记手续存在错误或不完备，会带来法律风险。
6.2 防范措施在办理不动产登记时，提供准确的相关证明材料；对于登记手续中出现的问题，及时与相关部门沟通解决。
7. 结论房地产法律风险是不可忽视的，对于各个参与方来说，了解和防范这些风险至关重要。
法律风险方案案例(3篇)
第1篇一、背景介绍某房地产开发公司（以下简称“开发商”）拟在A市某区域投资建设一大型住宅及商业综合体项目。
该项目总投资约10亿元人民币，预计开发周期为3年。
然而，在项目筹备及实施过程中，开发商面临着诸多法律风险，包括但不限于土地权属、合同纠纷、环保合规、劳动争议等。
为了确保项目的顺利进行，开发商决定制定一套全面的法律风险方案。
二、风险识别1. 土地权属风险- 土地使用权证是否真实有效；- 土地出让合同是否存在纠纷；- 土地使用权是否被抵押或查封。
2. 合同纠纷风险- 设计、施工、监理等合同条款是否完善；- 合同履行过程中是否会出现违约行为；- 合同争议解决方式是否明确。
3. 环保合规风险- 项目是否符合国家环保标准；- 项目施工及运营过程中是否会产生环境污染；- 环保审批手续是否齐全。
4. 劳动争议风险- 劳动合同签订是否规范；- 劳动者权益是否得到保障；- 劳动争议处理机制是否健全。
5. 其他风险- 政策风险：国家政策调整可能对项目产生影响；- 经济风险：市场波动可能影响项目收益；- 社会风险：周边居民对项目的抵触情绪可能引发社会不稳定。
三、风险防范措施1. 土地权属风险- 审查土地权属证书，确保其真实有效；- 审查土地出让合同，避免纠纷；- 在土地抵押或查封期间暂停项目开发。
2. 合同纠纷风险- 完善合同条款，明确双方权利义务；- 加强合同履行过程中的监督管理；- 建立合同争议解决机制，如仲裁或诉讼。
3. 环保合规风险- 进行环保风险评估，确保项目符合国家环保标准；- 做好施工及运营过程中的环保措施；- 完善环保审批手续，确保合规。
4. 劳动争议风险- 规范劳动合同签订，保障劳动者权益；- 建立健全劳动争议处理机制，如调解、仲裁等；- 加强员工培训，提高法律意识。
5. 其他风险- 密切关注国家政策调整，及时调整项目策略；- 加强市场调研，规避市场风险；- 做好社会稳定风险评估，确保项目顺利实施。
房地产开发商的法律合规与风险防范经验分享
房地产开发商的法律合规与风险防范经验分享近年来，随着社会发展和人们对生活质量的追求，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
然而，众所周知，房地产开发涉及大量的法律法规，一旦合规问题出现，可能给开发商带来巨大的风险和损失。
因此，房地产开发商需要高度重视法律合规，并采取相应的风险防范措施。
本文将分享几点房地产开发商的法律合规经验和风险防范策略。
一、合规守法，切实履行义务作为房地产开发商，首要任务是合法经营、守法合规。
在开发前期，开发商应积极申请并获取相关证照，包括规划许可证、建设工程规划许可证、国土使用证等。
同时，开发商还需合规缴纳土地出让金、税费等各项费用，并及时向相关政府部门备案。
此外，开发商还应严格按照相关规定进行销售和交付，并确保房屋质量符合国家标准和约定。
二、加强合同管理，明确权益责任房地产开发商应以合同为依据，明确开发商、购房者和第三方的权益和责任。
在签订预售合同时，开发商应完整、准确地记录房产面积、价格、交付时间等重要信息，并全面履行合同约定。
此外，开发商还应加强对销售人员的培训，确保其了解法律法规，遵循行业规范，不得操纵市场价格或使用虚假宣传手法。
三、健全内部合规机制，提高风险防范能力房地产开发商应在公司内部建立健全的合规机制，以确保业务的合法性和规范性。
首先，开发商应设立专门的法务部门或聘请专业的法务人员，从事合同审核、法律咨询等工作，有效避免法律风险。
其次，开发商还应制定详细的内部管理制度，明确各部门的职责和权限，规范业务流程，防范违法行为的发生。
此外，开发商还应加强与相关政府部门、律师事务所等的合作，及时了解最新的法律法规和政策动态，以便及时调整运营策略。
四、加强风险防范意识，应对紧急情况在日常经营中，房地产开发商还应高度重视风险预警和应对能力的建设。
首先，开发商应建立完善的风险评估制度，全面识别和评估潜在风险，并根据不同风险制定相应的防范措施。
其次，开发商还应制定应急预案，面对突发事件能够迅速应对，减少损失和影响。
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商业地产运作主要法律风险点提示房地产开发贯穿了土地使用权的取得、房地产项目施工建设、商品房销售/预售等主要阶段，每一个阶段都可能面临着诸多不确定的法律风险。
集团法律事务部经过研究分析，凭借职业精神和专业技能进行了相应的提炼和浓缩，形成此书面报告，切望可以之为集团的兴勃发展宏图大业贡献力量。
一、土地使用权取得的法律风险（1）与政府初期签订的投资协议因为违反法律关于土地出让程序的规定不被法律认可，政府容易以此为理由拒绝履行投资协议；（2）未按照政府招拍挂公告的时限和要求履行手续，导致无法顺利获取土地；（3）对于土地规划条件、开发期限、规费收取、政府违约责任等具体条件约定不完善，造成日后因此产生纠纷，影响投资安排；（4）涉及房屋拆迁及土地平整等相关问题未及时完成，引发群体事件阻碍项目进程；（5）因开发进度缓慢或停滞，土地使用权有被政府收回的法律风险。
（6）土地使用权全套挂牌文件、投资协议等未经集团风控部门会签，风控部门流于形式，风险难以把控。
建议：充分重视前期与政府投资协议拟定过程的集团重要部门会商制度；需在投资协议中明确不能顺利取得土地使用权的情况下回收投资的保障措施；尽量不参与拆迁工作，要求政府供应的土地为无权属纠纷及构筑物的净地，对于土地被收回的或有风险，做好投资安排，对于因公共利益被收回，需明确约定政府的补偿措施。
重视集团风控部门对于相关土地、项目文件的会签。
二、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险（1）合作方提供的土地使用权存在瑕疵的法律风险，如未结清土地款等；（2）目标公司或有负债的法律风险，以股权收购房地产项目，收购后发现项目公司存在一系列负债，或者存在注册资金不到位、虚假出资，或者欠缴税款及行政规费；（3）目标公司法人治理结构不完善，被大股东控制，损害其他投资人利益；（4）目标公司存在股东借款且未披露，收购股权后承担该借款的风险；（5）公司分红机制存在缺陷，如定期分红、强制分红等，造成无利润继续投入项目公司扩大再生产的风险。
建议：与他方展开合作或进行并购前，应做好尽职调查工作，财务与法务应各司其职并相互配合，对项目公司的合规性及财务状况进行摸底。
须与对方签订框架协议，明确对方如虚假陈述或提供不实资料应当负担惩罚性赔偿责任。
应充分考虑项目公司的扩大再生产发展需要，对分红机制进行改革，留存一定数额的再投入资金。
在正式交易文件签署前，需已完成上述工作，并对风险充分预估。
三、房地产融资的法律风险（1）因国家货币政策、信贷政策收紧导致融资渠道狭窄，资金压力增大，尤其是房地产企业应特别注意；（2）盲目扩大投资导致资金链断裂，企业生存前景堪忧；（3）因按揭贷款合同产生的风险；购房者无力还款导致开发商承担连带保证责任；（4）向银行提供按揭全程担保，未履行向风控部门报批程序，易造成日后承担担保责任的风险；（5）业主发生断供，为及时上报风控部门采取措施，造成后期公司资金损失；（4）小贷公司风控机制不健全，对外借款没有完善担保手续，造成日后债权回收困难的风险。
建议：利用现有的政策环境及资本市场层次，拓宽融资渠道，对外投资应量力而行，避免现金流受阻，影响企业正常运作，引发多米诺效应。
在与银行签订按揭合作协议中，明确约定业主取得房产证开发商的阶段性保证责任解除，并与业主约定房产证的办理和他项权登记由开发商操办。
项目公司必须将或有风险事项逐级上报集团风控部门，把控风险。
小贷公司对外借款，须在风控部门指导下完善担保手续。
四、项目施工的法律风险（1）项目未竣工即投入使用，视为发包人已经验收，认可工程质量；日后再以工程质量为由拒付工程款的，难以得到法院支持；（2）购房者因项目未竣工可要求退房，并主张赔偿违约金；（3）如发生安全事故，开发商将承担赔偿责任；（4）工程管理存在制度缺陷，缺乏严格招投标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险；（5）疏于合同管理，如勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险；（6）设计变更、签证和索赔产生的法律风险；（7）因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险；（8）因工程价款未按约定及时结算，被施工方主张违约责任。
（9）签订阴阳合同的风险，一旦产生纠纷，法院或仲裁机构将会采纳经备案的合同，造成公司利益受损。
建议：重视合同管理及施工现场管理，明确违约责任及审批制度，尽量使用标准的建设工程施工合同示范文本。
严格阴阳合同管理，尽量杜绝签订阴阳合同。
五、与销售代理公司相关的法律风险（1）销售代理合同对于销售业绩、费用分配约定不明，容易造成纠纷，影响销售进度；（2）销售代理公司及其员工在销售过程中对购房者做虚假承诺或存在其他不当行为，业主日后未能实现从而主张解除合同或损害赔偿；（3）销售人员口头承诺的风险，造成业主日后以口头承诺向公司提出主张。
建议：选择有资质及业内声望较好的中介机构，明确考核目标、费用计算方式及违约责任。
严格管理销售人员，禁止口头做出与销售合同不一致的擅自承诺，并在案场醒处做文字提示，提醒购房者以合同文本约定的内容为准。
六、与广告策划相关的法律风险（1）广告内容虚假，购房者可以欺诈为由要求退房，并主张赔偿；（2）因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险，可能因涉嫌不正当竞争被其他经营者索赔；；（3）因广告内容或者发布形式不当被行政机关处罚。
建议：选择有合法资质的广告公司，对于广告内容及发布形式应当首先审查；事后发现有不当之处的，及时予以改正。
七、与房屋销售相关的法律风险（1）未取得预售证销售房屋属违法行为，购房者可主张合同无效，要求退回房款并要求赔偿损失；（2）未取得预售证出售房屋为国家法规明令禁止，开发商会遭遇主管部门行政处罚；（3）促销方案如违反法律规定及社会公德，可能遭受主管机关行政处罚；建议：未取得预售证不能对外销售，必须保证销售过程证照齐全，合法合规。
八、与购房者相关的法律风险（1）因开发商延期交房、延期办理房地产证，购房者可主张违约金；（2）严重逾期未能交房或办理房产证，业主可主张退房并赔偿损失，行政机关也要对此进行处罚；（3）因规划设计方案变更，需依法履行通知手续，否则购房者有权要求退房。
建议：尽量按照合同约定履行交房和产权证办理，如确实不能及时履行的，应当事先通知购房者，并取得购房者认可的书面文件。
九、签订购房合同的法律风险（1）未尽职审查购房人身份和资格，导致购房人主体不适格，日后被主张解除购房合同；（2）营销人员私自对购房者承诺优惠或者其他购房条件，未来购房者以未能实现为由主张解除合同或者赔偿损失；（3）对于违约的业主，因未能及时取得解除合同的证明就将房屋另行售卖，造成一房二租，开发商因此承担惩罚性赔偿责任；（4）房屋买卖合同或补充协议因显示公正或违反法律规定，而被认为无效。
建议：完善销售管理制度，合同的签订及补充协议的拟定不能由销售人员自行操作，需履行报批和合规审查手续。
十、施工手续不全的法律风险（1）被行政机关责令停工等行政处罚措施、遭遇工期损失；（2）不能按时完工、开业，遭遇购房者违约赔偿主张；（3）实践中存在土地未摘牌或未完成征转手续即动工建设，可能会被主管部门以施工手续不全为由责令停工、处以罚款等，造成公司前期投入失败的风险。
建议：必须在开工前完善施工手续，合法施工，避免工期延误。
动工建设前，必须要求土地使用权取得无瑕疵，且获取施工许可证。
十一、售后包租的法律风险（1）属于行政违法行为，可被行政机关处以罚款；（2）金额巨大，有可能构成集资诈骗罪，被追究刑事责任；（3）购房者可诉请合同无效，主张返还房款。
（4）对购房者未来的租金收益擅做承诺，一旦购房者日后以售后包租违法为由要求解约，公司将承担巨额的解约成本。
建议：谨慎宣传售后包租，不要对包租收益做任何文字或口头的承诺，可采取设立房地产信托，这是一种合法的融资方式。
十二、未通过消防、环评等验收的法律风险（1）被消防主管机关处罚，停止营业；（2）不能办理竣工验收备案表，影响交付；（3）发生消防事故将承担巨额赔偿责任；（4）可能构成消防责任事故罪，被追究刑事责任。
建议：应当陆续完成相关验收，办理竣工验收备案。
十三、受托经营行为的法律风险（1）如经营行为侵害第三方利益，被第三方主张委托人和受托人承担连带赔偿责任；（2）因达不到投资利润目标，被业主主张解除合同赔偿损失；尽管业主的该项请求一般不能得到法院支持，但业主的维权行为将对商业环境和品牌效应产生消极影响；（3）涉嫌售后包租，被主管机关行政处罚；（4）虚拟商铺销售的风险，由于不能分割销售，购房者未来无法取得房产证，可能以开发商存在重大过错为由要求解除合同，退还房款并赔偿其他损失。
建议：在委托经营合同中应当明确约定，界分权利义务。
对于虚拟商铺建议采取整体销售、分割租赁或者开发商自持的方式规避风险。
十四、业主销售仿冒品的法律风险（1）业主大量售卖仿冒品，损害物业品牌价值；（2）遭遇工商、公安查处，损害商业环境；（3）消费者买到假货后可能向开发商主张疏于管理的赔偿责任；（4）因管理不善被主管机关行政处罚。
建议：做好对商户的管理工作，发现有违法犯罪行为的应及时制止，并报案处理。
十五、违法报批报建的法律风险（1）因申报材料虚假，规划部门可据此撤销规划许可；（2）被规划部门、房产管理部门、工商部门等行政主管部门严厉处罚造假行为；（3）可能触犯刑法，构成伪造国家机关公文证件印章罪，被追究刑事责任；该罪属行为犯，有此行为及构成犯罪，但是如情节显著轻微且无任何后果的，也可免于追究刑事责任；（4）购房者因此诉请解除购房合同，要求返还购房款、定金等并赔偿损失。
建议：因规划设计或其他条件变更，应当严格遵守国家及地方规定履行变更手续，切忌弄虚作假，因此承担不必要的损失。
以上为集团可能面临或已经发生的易导致法律风险的问题，请集团对此充分重视，采取有效措施改善弊端，降低发生法律风险的概率。