案例分析答题要点

《案例分析》答题要点

1、问答题：（字体要清楚，关键！时间掌握在40分钟）

（1）每个小问题

首先要分析考点在那里？然后从3-5个方面回答，抓住要点，要准，切记不要啰嗦；

基本思路：

首先看问答题的题目问的是什么。

其次找出估价对象、估价目的、估价方法、这样通过分析就能心中有说，

比如：

抵押-想到二个特殊情况-风险提示

商业-想到估价方法-收益法、市场法

划拨-想到特点-扣除土地出让金

（2）回答技术路线，要分析价值内涵，即价格的形成过程，切中要害。

（3）不同估价目的价值内涵不一样。

比如：

房地产损害补偿估价，其价值内涵是房地产损害前后的价值之差；

保险赔偿估价，价值内涵是事故发生前后的价值之差；纠纷估价，发生纠纷时市场价值等等；（4）关于估价时点，一定要记住，房地产的价值是指估价时点的价值，历史价值不可比较；（5）关于合法性：任何估价应建立在合法的基础上，否则其价值为零；

（6）关于最高最佳使用，记住在合法的基础上才能进行

（7）关于受益年限，一定要分析土地使用年限的影响，加上出让合同的约定才行，到期是否赔偿由约定。

（8）关于折旧，折旧就是新建价值与现值之差，不管是什么类型的！

（9）关于拍卖在建工程的优先受偿款问题，顺序：1、拍卖费用、处置费等2.国家税费3、工程款4、第一抵押人5、第二抵押人……以此类推，

（10）关于抵押贷款评估中，要扣除的优先受偿款，是指房地产估价师应该知道的和抵押当事人提供的资料，其他的隐藏的可以不扣除。很重要的

2、、单选题（时间掌握在30分钟之内）

（1）一定分析，不要太盲目答题。一般有一个明显错误的，先排除，似是而非的排除；错误的排除，剩下的就是正确答案

（2）计算题只有一个答案

（3）不要在单选题上浪费太多时间

3、指错题（时间掌握在50分钟之内）

（1）一般工20-28个错误，指对其中十三个就行了

（2）考前要把《房地产估价规范》掌握透彻，一定不要漏项

（3）致委托人函中的要素，一个都不能少；

（4）注册估价师声明中，一定要分析是那些估价师在做这个项目，那个实地察看了，那个没有看，与估价对象的关系等等

（5）假设限制条件中，要限制那些，那些不能限制，哪些条件能假设，那些不能假设，比如合法性不能假设、规划条件不能假设等等

（6）要学会错误合并。

举例：

估价结果报告中区位状况描述中缺方位、与重要设施0距离、交通条件、朝向等，而不是把方位、朝向写成2个错误。

（7）要学会区别常规错误和非常规错误。

常规错误：只要这个错误出现基本上属于标准答案。

举例：

收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

2006年-租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。

2008年-年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。

2010年-租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。

2011年-收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。

2012-在确定租金时未考虑租赁保证金货押金的利息收入等租金外收入。

这个错误就属于常规性错误，基本上写上去就是3分。

非常规性错误：这个错误写上去不代表能得分。

举例：

未来趋势是否有变化，这个错误写上去不能保证有3分。

（8）选用数据基本上客观数据。

（9）选用数据要说明理由。

（10)收益法中常见基数要记住。

苏记：

营业税的计算基数应包括押金或租赁保证金利息收入

房产税=有效毛收入*12%（包括房产税、城镇土地使用税）

苏记：

房产税计税基数是有效毛收入，包含押金或租赁保证金利息收入（或称为有效毛收入，注意不是有效毛租金收入）。

必备的费用

维修费＝有效毛收入/建筑物重置价格×维修费率

管理费＝有效毛收入×管理费率

保险费＝建筑物现值×保险费率

苏记：

计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。

管理费计算基数给出是按有效毛租金收入，则不应含押金或租赁保证金利息收入，若是按有效毛收入，则应含押金或租赁保证金利息收入。

苏记：

计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。

（11）市场比较法三大表格要注意，还要注意里面数据要对应前面写的内容，

比如：

2006年-可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。

（12）区域因素中特别是朝向、方向很容易写成个别因素。

居住、办公楼、商业必须要很清楚，不同类型对应不同区域因素和个别因素，

比如：

2008年-区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。

（13）市场法中容易遗漏权益状况。（比如土地剩余年限、容积率、有租赁但未介绍租赁期限情况等）

（14）计算公式、计算答案、收益期限这个很容易忽略。

（15）结果报告一般不超过5个错误，找出其中2个就行，找最明显的。

（16）技术报告中错误最多，找出最明显的10处就行，不要把错误分开；

（17）每个行只写最准确的；先打草稿纸，或者用铅笔答，然后再改

（18）今年有可能考成本法或假设开发法，要准备这些资料（19）字体一定要适当，不要太大，或太小

（20）答题样式：XXX 错误，（１.５分）应为XXX（1.5分）一定不要罗嗦

（21）附件中一般只有一个错误。

（22）今年新版本改变很多，比如是注册房地产估价师声明、致委托人函。

4、改错题（时间掌握在20分钟之内）

（1）一般四个错误，其中最明显的2个，最隐藏的1个，一般的1个，只要答对三个就行，切忌多答

（2）样式：XXX错误应改为：XXX，如果能指出错误，而不改正给1.5分，不要乱改，改错了，不得分

（3）时间要控制好，一般能快速则快速，不要浪费时间。

以上是我的观点。另外，时间很少了，案例书上的案例不要看了，只看前面的要点就行了。注意饮食，适当休息，充分睡眠，保持身体健康！

祝考试成功