上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点).介绍

报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。

各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。

审核资料：附：《项目用地条件流转确认表》D:\E\表单\项目用地条件流转确认[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：[返回]5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清缴款依据：土地使用权出让合同经办部门：项目发展部控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：根据合同约定缴款依据：根据补偿费合同经办部门：项目发展部[返回]7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套[返回]8、办理《土地证》发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节：1.方案设计、征询、批复2.环评批复3.扩初设计、征询、批复4.立项备案5.计划转正6.施工图设计、审图、报建7.卫生设计审核8.民防规划证阶段审核9.水务局河道蓝线复验10.申请《建设工程规划许可证》11.施工中标通知书12.《建筑工程施工许可证》重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。

青浦区在此阶段的重要环节顺序为：1.项目立项备案需先行审批→方案审批→扩初；2. 建设用地规划许可证和规划设计方案可以同步审批→完成后办理建设用地批准书；●指标如：容积率、覆盖率——不能突破规划批准的上限；绿化率——３５％，集中绿地率——１５％；停车率——１００％；建筑面积——准确性。

●公建配套如：居委会、业委会、物业管理用房、青少年、老年活动室、门房、变电站、水泵房、煤气调压站、围墙、停车库、自行车停车位等。

●规范性要求如：建筑退红线、绿线；间距；日照要求；高度限制等。

各阶段报批指引 1、方案征询：时间：10---20个工作日征询部门：区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区市容绿化局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、市空港办。

附：《项目用地条件流转确认表（方案阶段）》、《方案送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》项目用地条件流转确认表（方案阶段）.方案送审资料设计核对表.doc征询意见反馈意见单.doc闵行区政府各职能部门送审意见单（方案[返回]2、规划报批：批复单位：规土局（审核部门：建管科）区政府、镇政府（宝山）批复时限：15个工作日（政府承诺20个工作日）/47个工作日（宝山）控制要点：容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析送审资料：[返回]3、环评批复批复单位：区环保局批复时限：从编制环评报告开始3个月送审资料：[返回]4、可研报告的编制及立项备案\可研备案（宝山）编制单位：投资咨询公司批复单位：区、市发展和改革委员会批复时限：1个月控制要点：经济技术指标必须和设计一致，投资估算不宜过大送审资料：青浦区宝山区资料：[返回]5、扩初征询：所需时间：20个工作日征询部门：区规划局、区消防局、区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区绿化市容局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、区发改委、市抗震办。

附：《项目用地条件流转确认表（扩初阶段）》、《扩初送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》项目用地条件流转确认表（扩初阶段）.扩初送审资料设计核对表.doc征询意见反馈意见单.doc 闵行区政府各职能部门送审意见单（扩初6、扩初批复：批复单位：区建交局（审核部门：建设审批科）市建交委（审核部门：综合规划处）批复时限：区15个工作日、市20个工作日青浦区流程：扩初文本→建交委审核→分发各部门→开评审会→意见回复→出批复送审资料：[返回]7、申请《建设工程规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核时限：15/20个工作日（政府承诺25个工作日）控制要点：容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积及布局（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析送审资料：附：《建设工程规划许可证送审资料设计核对表》、《工程规划许可让申请内容确认单》、《报批报建手续自查表》、《规划批复图纸与施工图差异自查表》、《设计变更及规划调整联系单》建设工程规划许可证送审资料设计核对表工程规划许可证申请内容确认单.doc 报批报建手续自查表.doc 规划批复图纸与施工图差异自查表.doc 设计变更涉及规划调整联系单.doc[返回]三、预售重要环节：地名、门牌号码、新开工登记、面积预测、现场鉴证、申请预售证 1、地名受理单位：区规土局地名办时限：1个月控制要点：所起地名必须符合地名命名规定（有详细规定）送审资料：[返回]2、门牌号码受理单位：属地派出所时限：1个月控制要点：门牌总弄的选择、具体门牌的编号、商铺门牌的选择送审资料：3、新开工登记办理单位：市房管局时限：10个工作日控制要点：该环节取得项目预达楼盘报告后，方可对项目进行预测。

4、面积预测、现场鉴证办理单位：房地产交易中心——测绘中心时限：面积预测2个月、现场鉴证5个工作日控制要点：必须熟知房地部门建筑面积测绘原则送审资料：鉴证（预售）条件：多层结构封顶、高层结构2/3附：《房屋面积预测报告审核手续表》预测报告审核单.doc５、预售证申请发证单位：房管局办理时限：15个工作日控制要点：销售计划，各项目第一次预售必须提前3个月知会，便于办理新开工计划、配套费的申请及缴纳、施工计划等，信息系统的维护重要环节：●新开工计划●施工计划●配套费●门牌号码批复●面积预测●现场进度●申请预售重点注意事项：●预测面积——核准；●预售资料核准——市、区两级部门的协作。

送审资料：预售证申请流程预售许可证办理流程（更新）071207.doc•网上信息系统维护——总办•物业管理单位的确定——物业公司1、面积预测、楼盘表的建立2、网上备案——销售部3、现场进度鉴证——各事业部配合附：《预售证办理资料时间节点安排表》预售阶段报批资料清单（新）.doc[返回]四、交付证和大产证重要环节：地籍修测及地籍图、面积实测及报告、规划验收、竣工备案、配套完善证明、住宅交付证、物业管理用房承诺、公建用房移交、面积核定、物业维修基金缴纳、完税证明1、地籍修测及地籍图、面积实测及报告受理单位：房管局交易中心——测绘中心时限：2个月控制要点：实测面积与预售合同面积的差异控制在合同约定范围送审资料：附：《房屋面积实测报告审核手续表》实测报告审核单.doc2、住宅交付使用许可证发证单位：房地局（审核部门：工程科）办理时限：20个工作日/天控制要点：水、电、煤、电话、有线电视、宽带等配套完毕；现场绿化工程和道路工程；送审资料：附：《住宅交付使用证办理资料时间节点安排表》交付使用证阶段资料清单(（新）.doc[返回]3、物业管理用房承诺受理单位：房地局（审核部门：物业科）时限：10个工作日/5天送审资料：4、公建用房移交移交单位：（1）、物业管理用房以及业委会移交物业服务中心；（2）、居委会移交镇政府社区办时限：住宅交付证之前移交经办部门：事业部5、土地核验受理单位：规土局时限：15个工作日送审资料：6、物业维修基金缴纳受理单位：房管局（审核部门：维修基金办公室）送审资料：7、完税证明受理单位：区财政局时限：10个工作日控制要点：所有提供的复印件上需盖单位公章。

送审资料：8、业主共有房地产和公益性公共服务设施房地产认定：受理单位：房管局时限：15个工作日控制要点：所有提供的复印件上需盖单位公章。

送审资料：9、现售商品房销售方案备案：受理单位：房管局时限：15个工作日控制要点：所有提供的复印件上需盖单位公章。

送审资料：10、大产证办理：发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理时限：20个工作日送审资料：申请流程：•完税证明、物业管理用房承诺•交付使用许可证1、楼盘表2、地籍修测、地籍图制作3、土地核验、缴纳公建维修基金4、大产证的审核工作[返回]。

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上海房地产开发前期手续报建工作指南

前期工作指南（浦东地区）目录一、前期办事流程图（一）二、前期办事流程图（二）三、说明四、前期工作主要内容五、前期工作主要涉及部门六、办理前期手续所提交资料清单及主管部门审批一、前期办事流程图（一）二、前期办事流程图（二）三、说明1、该作业指导书是以浦东新区现行标准组织编制。

2、本作业指导书的内容及流程适用于需要使用本单位以外土地、改变土地性质、总建筑面积大于3万平方米且使用市财力的建设项目。

3、如需要使用本单位以外土地、改变土地性质、总建筑面积大于3万平方米，但建设资金是自筹的建设项目，则在初步设计评审中无需进行概算评审，其余内容及流程相应不变。

4、如需要使用本单位以外土地、改变土地性质、但总建筑面积小于3万平方米，（资金按市财力和自筹划分）则无需编制详细规划，其余内容及流程相应不变。

5、在原址（本单位内）新建、改建、扩建项目总筑面积大于3万平方米且使用市财力的建设项目，则无需办理选址意见书、用地规划许可证和建设工程用地批准书（包括土地定界报告）有关土地方面的手续。

6、在原址（本单位内）新建、改建、扩建项目总筑面积小于3万平方米且建设资金是自筹的建设项目，则无需办理选址意见书、用地规划许可证和建设工程用地批准书（包括土地定界报告）有关土地方面的手续、编制详细规划和扩初阶段的概算评审。

7、凡是使用市财力建设的建设项目，必须由市建委进行初步设计技术、概算评审和批复。

8、凡在市立项的建设项目，必须在市招标办报建。

9、建设项目总投资在3000万元以上的建设项目（勘察、设计、施工、监理）必须进行公开招投标，总投资在3000万元以下的建设项目（勘察、设计、监理）可办理直接委托手续，而施工必须进行公开招投标。

四、前期工作主要内容1、项目建议书编制及批复2、可行性研究报告编制及批复3、控制性详细规划及修建性详细规划编制及批复（规划设计要求通知单）4、选址意见书申领5、建设工程用地规划许可证申领6、建设工程用地批准书申领（包括土地定界报告）7、建设工程报建8、勘察、设计招标9、设计方案规划、环保、卫生、绿化、人防、交警政府职能部门（包括水、电、煤市政配套部门）征询意见10、初步设计规划、环保、卫生、绿化、人防、交警、防雷、抗震政府职能部门征询意见11、初步设计（概算）技术评审12、初步设计批复13、施工、监理招标14、施工图环保、卫生、绿化、交警政府职能部门征询意见15、施工图审图通过证书16、建筑工程规划许可证17、建筑工程安全、质量报监18、建筑工程施工许可证五、前期工作主要涉及的部门1、上海市房屋土地资源管理局2、上海市发展和改革委员会3、上海市城市规划管理局4、上海市建设和管理委员会六、办理前期手续所提交资料清单及主管部门审批1、项目建议书编制及批复；（授建设方委托，由总师室负责编制并报送市发改委或市教委批复）2、可行性研究报告编制及批复；（授建设方委托，由总师室负责编制并报送市发改委或市教委批复）3、控制性详细规划及修建性详细规划编制及批复；（授建设方委托，由设计院负责编制规划文本并报送规划局审批）*规划设计要求（详规批复后，向规划局征询规划设计要求）1）随同申请表应附送的文件、图纸：a)批准的建设项目计划文件b)由市测绘院晒印的1：500或1：1000的地形图2份，地形图上应用≤0.3mm墨线笔标明拟建工程用地位置、建设基地的用地边界c)建设基地的土地使用权属证件及附图d)原有基地拆房，需提供应拆房屋的权属证明及附图e)涉及非自有产权房屋的，加送相关单位同意建设的书面意见f)如属危房翻建，加送危房鉴定报告g)如基地内涉及土地使用权属共有人，须附送土地使用权属共有人的同意证明；h)市政交通工程只需送审上述a)、b)项的文件和图纸；2）办事时限自受理次日起20个法定工作日内办结4、选址意见书申领（将资料提交规划局审批合格后核发建设工程选址意见书）完成项目建议书批复后可向规划部门申领选址意见书1）向规划局申请《建设项目选址意见书》应符合下列条件之一：a)新建、迁建单位需要使用土地的b)原址扩建需要使用本单位以外土地的；c)需要改变本单位土地使用性质的2）随同申请表应附送以下文件、图纸及其要求：a)建设项目选址意见书申请表b)计划部门批准的建设项目建议书或其他有关计划文件c)环保、消防、卫生防疫等部门对选址的审核意见（可采用并联审批）d)大中型建设项目，应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证e)（图纸）由市测绘院晒印1:500、1:1000或1：2000的建设基地实测地形图3份，其中需要划示城市规划道路红线及其有关建筑控制线（河道、高压线、绿地、地铁、轻轨等控制线），在其中1份地形图上正确划示本单位用地范围，拟建工程基地界线或扩建范围，不同的用地范围应用不同的色笔划示且应各自封闭3）办事程序受理登记→经办人初审→处领导审核→局领导审核、审批→文印校核、受理窗口4）办事时限自受理次日起15个法定工作日内办结。

上海报批报建流程图与工作指引(青浦区重点)

上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点)

上海工程建设项目报批报建程序

目录一、项目立项批复（对使用政府性资金建设的固定资产投资项目建议书审批）（发改委）1.受理条件.............................................................2.申请材料.............................................................二、划拨土地审批（规土局）.............................................1.申请条件.............................................................2.行政审批申请材料目录.................................................三、使用集体建设用地审批（规土局）.....................................1.受理条件.............................................................2.申请资料.............................................................四、协议出让土地审批（规土局） ............................................1.受理条件.............................................................2.申请资料.............................................................五、招标、拍卖、挂牌用地审批（规土局） ....................................1.受理条件.............................................................2.申请资料.............................................................六、建设项目选址意见书审批（划拨方式提供国有建设用地使用权）（规土局） ....1.受理条件.............................................................2.申请资料.............................................................七、可行性研究报告审批（发改委） ..........................................1.受理条件.............................................................2.申请资料.............................................................八、建设用地规划许可证申请（规土局） ......................................1.受理条件.............................................................2.申请资料.............................................................九、《建设工程设计方案》审批（规土局） ....................................1.准予批准的条件.......................................................2.需要提交资料.........................................................十、《建设工程规划许可证》审批（规土局） ..................................1.准予批准的条件.......................................................2.申请资料.............................................................十一、建设工程项目报建（建设和管理委员会） ................................1.受理条件.............................................................2.需要提交资料.........................................................十二、建设工程初步设计审批（建设和管理委员会） ............................1.受理条件.............................................................2.申请材料.............................................................十三、建设工程项目施工许可证审批（建设和管理委员会） ......................1.受理条件.............................................................2.需要提交资料.........................................................一、项目立项批复（对使用政府性资金建设的固定资产投资项目建议书审批）（发改委）1.受理条件1）属于政府范围内审批范畴2）符合国家有关法律规定、《上海市政府审批的投资项目目录》和本市、本区有关规定3）符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划要求4）符合土地利用规划、城市总体规划、环境保护政策的要求，以及节能审查政策的要求。

上海某地产项目报批报建作业流程

1.目的
2.科学有效地安排项目各时期的报批报建工作, 确保项目的正常开发经营。

3.适用范畴
4.适用于上海万科项目开发过程中, 因为地理位置较远, 报批报建成本较高而由项目
经理部负责的报批报建工作。

5.术语和定义
6.职责
6.1.项目经理部
6.2.严格按照公司规范化运作要求, 依照项目开发进度, 及时准确地办妥各项目所需
报批报建手续, 提供相关合法文件, 为各项目的顺利开发经营提供保证；
6.3.市场营销部、客户事务部、项目进展部、采购治理部、成本治理部、设计部负责
提交本部门报批报建资料。

7.工作程序
7.1.项目经理部收集到报批报建所需资料后, 按照政府主管部门依法行政手册要求,
递交资料。

政府主管部门窗口收文后, 项目经理部主办人员在取得批文前, 至少与政府经办人联系一次, 了解办文进展或按对方要求进行配合工作。

政府部门承诺的办文时限到期当日或次日, 项目经理部主办人员到指定地点领取批文, 移交项目秘书归档, 由项目秘书交总经理办公室存档。

8.相关记录
6.1建设用地规划许可证6.2建设工程规划许可证6.3工程施工许可证
6.4预售许可证
6.5竣工备案表。

上海市地产项目开工前报批报建手续

上海市地产项目开工前报批报建手续
~主要关键线路用时约300 天，具体如下：
1、方案编制及立项
用时：42 天
成果：设计方案文本、《上海市企业投资备案意见》（发改委立项备案批复）
2、设计方案征询及批复
用时：84 天
成果：规划局对设计方案的批复
3、总体设计文件征询及批复
用时：72 天
成果：总体设计文件征询意见汇总批复
4、施工图编制及审查
用时：60 天
成果：《审图合格证》、《施工图设计文件审查备案证书》
5、建筑工程规划许可证
用时：18 天
成果：《建设工程规划许可证》
6、质安监报监及申领施工许可证
用时：24 天
成果：《施工许可证》
~说明：
1、一般指在政府净地出让的条件下安排时间计划，如遇拆迁、重大规划或市政条件变更等其他难以预计的情况，则需要另行增加时间。

2、影响进度快慢的主要因素主要是由于产品定位调整引起的设计方案调整、施工图审查修改、抗震审查、电力煤气等配套条件限制、相关政府职能部门审批流转效率问题等，需重点把控。

~注意事项：
1、应保持与相关审批部门的良好关系，加强沟通，尽量变串联审批为并联审批；
2、在公示期间，通过沟通，采用复印件形式，提前送资料征询，缩短审批时间；
3、加强与设计院设计过程沟通和审核，保证图纸按计划出图并满足规范要求；
4、资源共享，交流经验，避免走弯路；
5、从拿地到开工，力争总用时控制在十个月左右。

报批报建操作指引

具体事项：
•事业部与政府部门征询沟通 •修详设计 •方案设计。。。。。
事业部（报批报建）事业部（工程）设计部项目发展部市场企划部营销管理部物业公司
向政府部门征询相关条件、申报资料收集、跟进政府批复进展情况核实现场实际与报送资料是否一致、监控项目实施进展情况准备并提供与设计相关的各种报批资料土地资料（属性、用地条件、隐患）收集及确认市场及产品定位规避不利销售的因素提供事先沟通渠道，减少交付后业主使用不满意
PC模块合成是项目生命周期的一个整体项目，报批报建则是其中的一个专业口径
PC
模块合成项目
项目经理
（总办蒋智慧）
外部专业顾问
核心成员
报批报建专员
变革管理（宣传策划）
• 宣传
各专业部门
（设计、营销、企划、项发、事业部、物业）
IT技术支持
• 电话
• 资料收集
• 系统需求
• 邮件
• 访谈 • 集中
• 沟通
• 培训 • 推广
• 访谈
• 系统实现
（金内史部泓专、杨业可顾木问）
C：收集运营数据，分析并改进 D：推广及应用
BACK UP
与PC模块整合项目协同
PC设计、施工流程
获地开工预售交付
PC模块合成项目
报报建节点
•
报批报建节点是PC 模块合成项目的关键控制点
•
报批报建项目
• 设计流程施工流程销售流程
PC模块合成项目的成果为报批报建提供基础资料
项目方法论
• 识别并最小化不可控因素的影响，提前预警并应对 • 最佳实践的快速固化和推广

02--上海项目前期项目报批过程表--五大专项方案评审

02--上海项目前期项目报批过程表--五大专项方案评审上海项目前期项目报批过程表一、项目立项阶段1.项目调研-详细了解项目背景、目标和需求-收集相关资料和数据，进行市场调研、技术研究等2.初步可行性研究-分析项目的技术、经济、社会、环境等方面的可行性-预测项目的投资回报率、市场需求、社会效益等-编写初步可行性报告，提交给相关部门进行评估3.项目可行性研究-进一步深入研究项目的技术可行性、市场可行性、财务可行性等-编制项目可行性研究报告，提交给相关部门进行评审二、项目设计阶段1.方案设计-在项目可行性研究的基础上，制定项目的五大专项方案-具体包括：技术方案、市场推广方案、人力资源方案、财务方案和法律法规方案-编制方案设计报告，提交给相关部门进行评审2.技术评估-对项目的技术方案进行专业评估，确定是否符合国家、行业的技术标准和要求-评估包括：技术可行性、技术难题、技术创新等-编制技术评估报告，提交给相关部门进行评审3.市场评估-对项目的市场推广方案进行评估，确定是否满足市场需求和竞争力-评估包括：市场规模、市场地位、竞争对手等-编制市场评估报告，提交给相关部门进行评审4.人力资源评估-对项目的人力资源方案进行评估，确定招聘、培训、管理等方面是否合理-评估包括：人力资源需求、组织架构、薪酬福利等-编制人力资源评估报告，提交给相关部门进行评审5.财务评估-评估包括：项目投资规模、收入成本预测、财务指标等-编制财务评估报告，提交给相关部门进行评审6.法律法规评估-对项目的法律法规方案进行评估，确定是否符合相关法律法规和政策要求-评估包括：环境影响评估、土地使用权等-编制法律法规评估报告，提交给相关部门进行评审三、项目报批阶段1.项目报批准备-完善项目设计报告和专项评估报告-确定报批的相关部门和程序-将方案设计报告和专项评估报告提交给相关部门进行评审-相关部门分别进行技术评估、市场评估、人力资源评估、财务评估和法律法规评估3.项目报批决策-根据五大专项方案评审的结果，进行综合评估和决策-决策包括：批准、不批准或要求修改方案-最终，由决策部门进行项目的报批决策以上是上海项目前期项目报批过程表的主要内容，总字数超过1200字。

上海报批报建流程图及工作指引

上海报批报建流程图及工作指引--------------------------------------------------------------------------作者: _____________--------------------------------------------------------------------------日期: _____________报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。

上海市建设项目报批报建办理指南

上海市建设项目报批报建办理指南一、前言二、报批报建的基本原则1.依法依规。

项目报批报建应严格依据国家和地方的法律法规进行办理，遵循程序合法性原则。

2.公平公正。

对于符合条件的项目，应当平等对待，公开透明，不得有任何歧视性待遇。

3.合理规划。

项目选址和规划应符合城市发展规划，遵循可持续发展原则，合理利用土地资源。

4.保障安全。

项目建设应具备安全可靠性，符合相关安全规范和标准。

5.环境可持续。

项目建设应考虑环境保护和资源节约，符合可持续发展的要求。

三、报批报建流程1.项目策划和可行性研究阶段（1）项目初步设想：包括项目规划、选址、建设规模等基本情况的提出。

（2）可行性研究：进行项目的市场研究、技术可行性分析等，提交可行性研究报告。

（3）政府审批：向相关部门提交可行性研究报告，取得政府审批文件。

2.前期准备阶段（2）环境评估：进行环境影响评价，提交环境影响评估报告。

（3）规划设计：委托专业设计院进行项目的建筑、结构、给排水、电力等规划设计。

3.报批阶段（1）初步设计：基于规划设计，制定初步设计方案并进行相关论证。

（2）项目评审：提交初步设计方案进行评审，包括设计单位、建设方、政府相关部门等参与评审。

（3）施工图设计：根据初步设计方案，委托设计单位进行施工图设计。

4.办理审批手续阶段（2）工程规划许可证：提交施工图审核通过的文件，获得工程规划许可证。

（3）施工许可证：提交工程规划许可证，获得施工许可证。

5.项目建设和验收阶段（1）项目建设：按照施工许可证的规定，开始项目的建设。

（2）竣工验收：项目建设完毕后，提交竣工验收申请，完成相关手续并取得竣工验收合格证。

四、报批报建的材料准备1.报批材料（1）项目策划书。

（2）可行性研究报告。

（3）土地规划方案。

（4）环境影响评估报告。

（5）初步设计方案。

（6）项目评审报告。

（7）施工图设计文件。

（8）竣工验收申请。

2.报建材料（1）土地用途规划许可证。

（2）工程规划许可证。

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