城投公司参与新区开发的运作模式
城投获得土地注入的方式（含参与一级开发）
城投获得土地注入的方式（含参与一级开发）在各项政策法规日益完善的情况下，城投企业获得土地使用权的规范方式目前主要为出让和划拨两种，地方政府向城投企业随意注入土地的行为被严格限制。
但市场中仍存在地方政府为支持城投企业发展向城投企业变相注地的现象，主要表现为地方政府在城投通过一级市场购地后向其返还土地出让金。
该模式可以快速扩大城投企业的资产和权益规模，从资产负债表上降低其债务负担，同时城投企业能够以土地进行抵押贷款，满足地方政府的融资需求，但也存在一些需要关注的风险事项。
一、城投企业获得土地使用权的规范方式根据国发[2010]19号，地方政府融资平台指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。
实际情况中，地方政府财力有限但掌握大量的土地资产，大部分城投企业是地方政府以少量财政拨款配比较大规模土地资产注入的方式成立的，因此在成立之初其账面即拥有较大规模土地资产。
其后，由于城投企业成立的主要目的是通过举债融资，为地方经济和社会发展筹集资金，为扩大其融资能力，地方政府后续不断向城投企业新增以土地资产为主的各类资产，使其进行抵质押融资。
同时，在发展之初城投企业和地方土地储备机构的职能划分不明确，城投企业或实际承担了土地储备的职能、再以土地储备的名义向银行等机构借款，或土地储备机构将融资资金以各种名义转移至城投公司帮助其进行融资。
自2010年起，监管机构集中出台多项政策法规，厘清城投企业和土地储备机构的关系，禁止城投企业从事土地储备工作，不断规范城投企业获取土地的方式。
通过相关政策梳理，城投企业获得土地使用权的两种规范方式：一是对于经营用地或工业用地等建设性用地，城投企业必须参与“招拍挂”，及时、足额缴纳土地出让金，获得土地使用权。
二是对于不以盈利为目的的公租房、保障房等公益性用地，城投企业以政府划拨方式无偿获得的土地使用权，但前提是必须经过有关部门依法批准并严格将土地用于指定用途。
城投公司的五大资产运营模式
城投公司的五大资产运营模式城投公司指的是城市投资开发有限责任公司，是由中国土地储备中心和地方政府共同出资设立的，主要从事城市基础设施建设和公共服务事业的投融资、规划、开发和运营管理的国有企业。
城投公司的资产运营模式主要包括政府主导型、市场运营型、项目参股型、资源整合型和多元发展型五种模式。
1.政府主导型：政府主导型是城投公司最为常见的资产运营模式，也是其最初的模式。
该模式下，城投公司主要通过政府出资与优势资源的整合，进行基础设施建设和公共服务事业的投融资、规划、开发和运营。
政府主导型的城投公司相对于其他模式更加注重满足公共需求和提供公共服务，承担社会责任。
2.市场运营型：市场运营型城投公司更加注重市场化运作，主要通过市场化手段获取投资回报。
该模式下，城投公司更加注重市场需求和经济效益，以市场运作为主导，通过商业性项目、土地开发和资产管理等方式实现盈利。
市场运营型的城投公司更加注重经济效益和企业自主运作能力的提升。
3.项目参股型：项目参股型城投公司主要通过参股形式，参与各类投资项目，并且参与运营管理。
该模式下，城投公司将直接投资和参与项目的运营管理，通过持有项目股权获得投资回报。
项目参股型的城投公司更加注重投资项目的参股运营，提高自身资产规模和投资回报。
4.资源整合型：资源整合型城投公司主要通过整合各类资源，进行资产整合和再配置。
该模式下，城投公司将整合政府公共资源、土地资源、资金资源等，进行规划、整合和配置，通过整合优势资源来实现提升其运营效益和资产规模。
5.多元发展型：多元发展型城投公司是指城投公司在不同领域、不同行业开展多元化经营。
该模式下，城投公司不仅仅专注于基础设施建设和公共服务，还会涉足其他行业，如房地产、金融、旅游等。
多元发展型的城投公司通过资源多元化配置，实现经济效益和社会效益的双重提升。
总结起来，城投公司的资产运营模式有政府主导型、市场运营型、项目参股型、资源整合型和多元发展型五种。
城市建设投资公司运作模式研究
城市建设投资公司运作模式研究
首先，城市建设投资公司的资金筹措主要通过多种途径获取资金。
一方面，可以通过向政府或金融机构申请贷款来筹措资金；另一方面，可以吸引社会资本和民间投资者参与投资，通过股权融资、债务融资以及基金等方式融资。
其次，城市建设投资公司在项目选择方面应遵循科学、合理的原则。
首先，要按照城市规划和发展战略确定投资方向，优先选择对城市发展具有重要影响的项目；其次，要进行项目前期调研和评估，全面评估项目的市场前景、投资回报率以及风险等因素；最后，选出具备良好投资前景和风险控制能力的项目进行投资。
再次，城市建设投资公司的投资管理工作要严格执行投资决策程序，确保投资项目的可行性和合规性。
主要包括项目审议、决策、管理和监督等环节。
在项目运营过程中，要加强与政府相关部门的沟通与协调，及时掌握项目进展情况，确保项目按预期效果进行。
最后，城市建设投资公司在风险控制方面应采取合理措施，确保资金安全。
一方面，要加强对项目风险的评估和监控，尽量避免投资失败和资金损失；另一方面，要建立健全的风险防范机制，包括风险控制指标设定和风险管理制度建立等，提前预警和化解潜在风险。
为了保证城市建设投资公司的正常运行，还应加强公司内部管理，建立健全的组织架构和管理制度，明确各部门的职责和权限，构建科学高效的决策流程，加强投资者的信息披露和沟通与投资者的利益保护，提高公司的透明度和稳定性。
总之，城市建设投资公司作为为城市发展提供资金支持的重要机构，其运作模式需要立足于项目的规模、前景和风险等因素进行全面分析和评估，通过科学、合理的资金筹措和投资管理，确保公司的长期稳定发展，并为城市的经济增长和社会进步做出贡献。
城投公司发展模式
城投公司发展模式
城投公司是一种具有独特性质的企业，通常由政府和/或行业领军企业以及其他私营企业共同投资组建。
城投公司的主要职责是促进城市发展和建设，提供城市基础设施、公共服务和社会保障等方面的支持。
城投公司的发展模式可以分为以下几种：
1. 城市基础设施建设和运营。
城投公司通过投资、建设和运营城市基础设施项目，如公路、桥梁、水电站、污水处理厂等，为城市发展提供支持。
2. 城市公共服务和社会保障。
城投公司通过投资、建设和运营城市公共服务和社会保障项目，如医院、学校、养老院、住房等，为城市居民提供各种服务和保障。
3. 资产运营和管理。
城投公司通过负责城市基础设施和公共服务项目的运营和管理，提高资源利用效率，增强经济效益和社会效益。
4. 投资和融资。
城投公司通过负责城市基础设施和公共服务项目的投资和融资，为城市发展提供资金支持。
5. 公私合作。
城投公司通过公私合作的方式，与政府和/或其他企业合作，实现城市发展和建设。
总之，城投公司的发展模式具有多样性和灵活性，需要根据不同的市场和政策环境来选择和调整。
但是，城投公司应始终坚持以城市发展为导向，以市场化为依托，以提高管理效率和经济效益为核心，推动城市建设和社会进步。
城市建设投资公司运作模式研究
城市建设投资公司运作模式研究
城市建设投资公司是一种以市场为导向，专门从事城市基础设施建设
和城市发展项目投资的企业。
其运作模式是通过整合各类资源，提供资金
支持、技术、管理经验和市场渠道等多方面的服务，为城市建设和发展提
供综合解决方案。
下面将详细介绍城市建设投资公司的运作模式。
一、战略规划与投资决策
二、资金筹措与融资渠道
三、项目筛选与管理
城市建设投资公司通过专业团队对项目进行筛选和管理，根据项目的
发展潜力、市场需求以及投资回报率等因素进行评估，选择具备较高潜力
的项目进行投资。
同时，在项目实施过程中，对项目进行管理和监督，确
保项目按时、按质、按量完成。
四、资源整合与供应链管理
五、风险管理与退出机制
六、市场拓展与发展策略
城市建设投资公司需要积极开拓市场，寻找更多的投资机会和项目合作。
通过积累丰富的经验和口碑，建立品牌形象，提高在市场中的竞争力。
同时，根据市场变化和行业发展趋势，调整和优化发展策略，提高资源配
置效率和投资回报率。
总结起来，城市建设投资公司的运作模式是基于市场需求和资源整合，通过制定战略规划、筹措资金、评估项目、整合资源和管理项目的方式，
提供综合的投资和服务，推动城市建设和发展。
在运作过程中，要注重风险管理和市场拓展，以实现可持续的发展和投资回报。
片区开发建设的模式及融资方式
片区开发建设的模式及融资方式一、片区开发建设的模式1.PPP模式（政府与民间合作模式）PPP模式是政府与民间资本合作的一种模式，由政府出资和民间资本合作建设、运营和维护片区。
在该模式下，政府通常负责提供基础设施和土地等资源，民间资本则负责投资、建设、运营和维护，双方共同分享投资回报。
这种模式能有效分担政府的财政压力，提高资金利用效率。
2.BOT模式（建设-运营-移交模式）BOT模式是指建设、运营和移交的一种模式，通过与专业开发商合作，在既定期限内由开发商承担建设、运营和维护责任，期满后移交给政府或其他相关方。
在此模式下，开发商负责筹集资金、进行规划和建设，并通过运营收入回收投资。
3.混合所有制模式混合所有制模式是指政府与企业、社会组织等多方合作的一种模式。
在该模式下，政府出资和企业、社会组织合作共同投资、建设和运营片区，各方按照出资比例享有相应的权益。
这种模式能够充分利用各方优势，实现资源共享和风险共担。
4.直接政府投资模式直接政府投资模式是指政府直接出资进行片区开发建设的一种模式。
政府通过拨款或发行债券等方式筹集资金，并组织相关部门进行规划、建设和管理。
这种模式下，政府对开发建设具有直接的控制权和管理权。
二、片区开发建设的融资方式1.推介/引资政府可以通过向国内外投资机构、企业和金融机构推介片区项目，吸引他们投资建设。
这种方式常常需要在政府制定相关政策和提供优惠条件的基础上，引入社会资本的力量来共同参与片区开发建设。
2.开发商投融资政府可以与开发商合作，通过建立合资或合作企业的方式进行片区开发建设。
开发商可以通过自有资金或融资渠道，投入资金进行项目建设。
3.债券融资政府可以发行债券来筹集片区开发建设的资金，通过融资渠道向投资者募集资金。
债券的期限和利率等条件可以根据项目情况和市场需求来确定。
4.政府投资政府可以通过自有资金，如财政预算等方式，直接投资片区开发建设。
政府投资能够降低融资成本和风险，并对项目进行有效的管理和监督。
城投公司参与新区开发的运作模式
城投公司参与新区开发的运作模式1.项目合作模式：城投公司可以与政府通过合作的方式共同进行新区开发项目。
政府会提供土地资源和政策支持，城投公司则负责投资、规划、建设和运营管理等环节。
双方在项目开发过程中共同分享风险和回报。
2.资金支持模式：城投公司可以通过发行债券、吸引社会资本等方式筹集资金，为新区开发提供资金支持。
通常情况下，城投公司会与银行、基金、保险等金融机构合作，形成多层次、多领域的融资模式，从而满足新区开发的资金需求。
3.专项基金模式：城投公司可以设立专门的基金，用于支持新区开发项目。
这些基金可以由政府、城投公司自身、金融机构和社会资本共同投资，资金主要用于土地开发、基础设施建设、公共服务设施建设等方面。
4.公私合作模式：城投公司可以与社会资本合作，采取公私合作的方式进行新区开发。
城投公司可以负责项目的策划、管理和运营，社会资本则负责投资和建设。
通过公私合作，可以充分发挥各方的优势，提高新区开发的效率和质量。
5.全产业链模式：城投公司可以通过整合自身资源，构建新区开发的全产业链模式。
从土地收储到规划设计、建设施工，再到运营管理和销售租赁等环节，城投公司可以通过自身的业务板块和实力，实现全流程的参与和控制。
6.引进外部合作模式：城投公司可以引进国内外优秀的企业和专业团队参与新区开发。
通过与外部合作伙伴的合作，城投公司可以引入先进的技术、管理经验和人才，提升新区开发的水平和竞争力。
总的来说，城投公司参与新区开发的运作模式是多种多样的，可以根据具体情况选择合适的模式。
这些模式都是为了实现新区开发的快速推进、优质建设和可持续发展，提升城市的综合竞争力和居民的生活质量。
城投片区开发实施方案
城投片区开发实施方案一、项目背景城投片区是我市重点发展的区域之一，具有优越的地理位置和丰富的资源条件。
为了更好地推动城投片区的开发建设，提升区域的整体发展水平，制定了本实施方案。
二、总体目标本实施方案的总体目标是实现城投片区的可持续发展，打造成为现代化、宜居宜业的城市片区，提升居民生活品质，促进经济社会的全面发展。
三、发展规划1. 土地整合规划：优化城投片区的土地资源配置，合理规划土地用途，确保土地利用的高效性和可持续性。
2. 基础设施建设规划：加大基础设施建设投入，完善城市道路、供水、供电、供气等基础设施，提升城市功能和服务水平。
3. 公共服务设施规划：建设完善的公共服务设施，包括学校、医院、文化娱乐设施等，满足居民生活和工作的各种需求。
4. 环境保护规划：加强城投片区的环境治理和保护工作，推动生态环境的改善，打造宜居的生态城市。
四、产业发展1. 产业引进：吸引优质产业和企业进驻城投片区，推动产业结构升级，提升经济发展质量和效益。
2. 产业扶持：对符合城投片区发展方向的重点产业给予政策扶持和优惠政策，激发产业发展活力。
3. 人才引进：引进高端人才和专业人才，支持产业发展和创新创业，提升城市的产业竞争力。
五、民生改善1. 住房建设：加大保障性住房建设力度，改善居民住房条件，解决住房困难问题。
2. 就业创业：推动城投片区的就业创业政策，促进就业机会增加，提升居民收入水平。
3. 社区建设：加强社区建设，提升社区公共服务水平，增强社区凝聚力和服务能力。
六、投资策略1. 多元化投资：鼓励多种投资主体参与城投片区的开发建设，形成多元化的投资格局。
2. 政策支持：制定激励政策，支持投资主体参与城投片区的开发建设，降低投资风险。
3. 风险管控：建立健全的投资风险管控机制，确保投资安全和项目顺利实施。
七、实施保障1. 组织领导：建立城投片区开发建设领导小组，明确责任分工，加强统筹协调。
2. 法律保障：制定相关法律法规，保障城投片区开发建设的合法权益和顺利实施。
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城投公司参与新区开发的运作模式
现代集团城市投融资部李闯
【摘要】
新区开发在解决城市规划与远期发展、城市形象建构、城市价值提升等问题上起到重要作用。
从目前参与新区开发主体看，主要以城投公司为主。
因此，对城投公司参与新区开发的模式进行分析显得尤为重要。
本文从城投公司参与新区开发需要注意的问题、发展要素、以及开发模式等角度进行了详细阐述。
随着我国投融资体制的改革创新，新区的开发主体也由以政府开发为主逐渐向多元化的开发主体转变，但大多仍通过投融资平台进行。
同时，城投公司是伴随城市建设发展起来的，深度参与了城市建设的全过程，积累了丰富城市建设经验和能力，随着城投公司转型需要，越来越多的城投公司涉足新区开发。
如何提高城投公司在新区开发中的融资能力，实现城投公司与新区开发的可持续发展，这与城投公司参与新区开发的模式及业务选择密切相关。
一、城投公司参与新区开发需要注意哪些问题？
首先，应明确城投公司与政府的关系。
为了使城投公司的各项工作目标明确、责权利清晰、运行高效，保证公司的管理水平和投资效益。
1）城投公司与政府应界定清晰新区开发的运营管理模式、结构及各相关主体的工作职责，避免在新区开发中出现扯皮、推卸责任等问题；2）城投公司应保持独立的市场主体地位，避免政府过度干预而影响新区开发的运行效率；3）应合理确定城投公司与政府在新区开发中的收益分成模式，确保城投公司的投资收益，实现城投公司的可持续融资。
其次，城投公司应注重自身经营能力的培育。
城投公司作为新区的开发主体，同时也是新区的融资主体，公司的经营能力直接关系到公司的融资能力，进而影响新区的开发效率和开发进度。
因此，城投公司应依托新区开发，积极拓展经营业务范围，实现多元化经营。
城投公司经营业务的拓展应沿着区域开发价值链进行前后向一体化延伸以及相关多元化拓展，如土地一级开发、房地产开发、物业经营、水、煤气管网经营、产业园区的物流经营等。
再次，城投公司参与新区开发需提前做好谋划。
新区开发是一个规划、资金筹集、招商策划、运营管理等多因素综合运作的系统工程，而且规模较大，往往是集一个城市或地
区之力进行，科学合理的发展规划不仅能使新区开发从传统的粗放型土地开发思路，向各类资源整合的集约型开发转化，还能使政府从注重政绩转变为注重城市经营的实效，提高新区开发建设的集约化与效益化水平。
发展规划工作具有较强的专业性和复杂性，需要由专业的机构或团队对城投公司参与新区开发的思路及模式进行系统设计，才能做到全程的高效运营。
另外，为降低资金的使用成本和提高新区开发效率，城投公司还应合理确定新区的建设规模和开发时序，即投融资规划。
图1：现代集团关于城投公司参与新区开发战略规划研究框架
二、城投公司参与新区开发的发展要素有哪些？
1、城投公司参与新区开发的发展要素首先是产业选择。
城投参与新区开发离不开土地运作。
但是，仅仅依靠土地经营已经不能适应新区发展的需要，也不能满足城投公司作为现代市场主体的需要。
在通过土地经营获得原始积累以后，根据自身体制机制的特点，围绕主导产业的有限相关多元化，向具备产业化运作条件的新区基础设施经营等资源垄断型产业，以及以房地产为代表的核心专长性产业进军是许多城投公司的成熟做法。
2、城投公司期望借助新区开发获得的快速发展和能级跃迁更要借助资本经营的力量。
资本要素比土地更有灵活性、流动性和增值性，比劳动要素更具先决性，资本经营既是实现扩张的物质前提，又是控制、掌握资源的手段。
3、城投公司通过新区开发实现真的正跨越发展依赖于公司治理结构的完善和政企关系的明晰。
为更好地推动区域开发，新区开发应从运行管理架构、盈利模式创新、开发主体组建等方面入手，城投公司需要根据区域规划、功能定位、开发特点等寻找适合自身发展的开发模式。
对于大多新区而言，在其草创阶段，困难较多，需要集中力量搞建设，因此往往采用政企合一的形式，便于政府在资金和政策上给予直接支持。
而当新区逐渐发展壮大起来，客观和主观上都要求政企分开，以促进新区更快更好地发展。
4、在现实中，城投公司在新区开发中无法作为一个独立的经济主体完成应有的资金循环，利益产生和分配链条的延伸也使得城投公司不得不与以管委会为代表的政府主体形成利益共同体。
如在现实操作中，土地使用政策由政府主体制定，土地费收费标准也由政府主体定，某些基础设施（如水、气、管网等）作为一种经营性资产，虽然由城投公司经营，但其定价标准也是政府主体决定的。
换句话说，城投公司更多的只是政府主体意志的延伸与实现工具，而承认土地价格及基础设施供应价格与成本的背离、承认承担土地开发的城投公司亏损的合理性正是对这种利益共同体关系认同的标志。
总之，新区开发既是政府行为，又是市场行为。
政府与市场两方面的力量应相辅相成。
政府在新区建设的推进过程中处于主导地位，它的支持对于新区建设具有重要的推动作用，主要体现在政策、法规、规划、管理等方面。
而城投公司作为新区开发主体参与其建设，既要严格落实政府的规划、政策、法规等，又要遵照市场规律，为新区建设提供持续动力。
另外，新区管理机构应利用管理机制的创新，不断与企业和社会组织进行管理权力的分配与再分配，做到政府机构的扁平化，真正实现新区管理由政府包揽型向市场导向型的转变。
三、城投公司如何参与新区开发？
1、新区开发运行管理模式
新区的运行管理模式直接关系到其开发效率。
目前，我国新区的运行管理模式大多采用在城市政府领导下，“开发区管委会（或指挥部）为代表的政府主体+以开发区平台公司为代表的开发主体（即负责基础设施开发、建设、融资、投资以及资产运营的开发公司）”的模式。
（1）政府主体
城市政府是推动城市发展的首要力量，是新区政策的制定者、实施者，是新区建设管理的系统中枢和调控中心。
在现代城市逐渐向追求经济增长、社会平等与生态保护充分融合的城市转型的过程中，城市政府因其特殊的地位而发挥着不可替代的主导作用，这种作用贯穿在政府调整战略、制定规划和建设管理三个有机联系的环节中。
为更好地执行政府的区域规划要求，协调新区开发的各项工作，监督其开发行为，地方政府一般会设立新区管理委员会或指挥部，通过行政、法制、经济、技术等手段，负责区域开发的监督、管理、协调等工作。
（2）开发主体
新区的开发主体是区域开发运行管理体系的重要的组成部分，其主要工作包括投资、融资、开发建设、运行管理等。
目前，我国新区开发大多通过投融资平台进行，随着我国投融资体制的改革创新，新区的开发主体也由以政府开发为主逐渐向多元化的开发主体转变。
因此，按开发主体分，城市新区主要分为政府独资型、合资型、外包型、混合型。
尽管新区开发主体逐渐向多元化的开发主体转变，但政府独资型仍占大多数，且随着城投公司转型发展需要，越来越多的城投公司涉足新区开发。
2、新区开发盈利模式分析
新区开发先期投入资金巨大，主要支出为征地费用、拆迁费用、征用土地的农民养老保险支出、农民安置费用、园区开发初期的基础设施建设（如道路、园林绿化等）、管委会或指挥部运作费用、招商引资、宣传品牌费用等。
城投公司参与新区建设必须根据自身条件和特点，寻找适合自己的盈利模式，以实现区域开发的投入产出平衡。
从目前我国区域开发的盈利模式看，土地封闭化运作是主要模式，即通过区域内的土地出让收益来弥补其投入，城投公司的自身经营收入、财政补贴、税收优惠或返还等只是其补充收益。
但是土地出让收益容易受政策、经济环境、地方政府干预等因素的影响，其收益并不稳定。
因此，为实现新区的可持续发展，必须进行盈利模式创新。
新区盈利模式创新可从三方面考虑。
一是通过优惠政策，吸引企业入驻，这种模式可以降低招商过程中对地价的依赖度，避免因招商引资而压低地价，减少土地出让收入。
二是通过差别化的战略，形成特色功能区，吸引企业入驻，如总部经济区、生物科技园区等。
这种园区的特点是入住企业定位准确，可围绕入住企业的潜在需求进行环境和配套设施的建设。
三是通过相关产业的聚集，形成优势，吸引企业入驻。
通过龙头企业的引入或围绕龙头企业进行产业链的延伸，形成产业聚集，提升入住企业附加值。
以上都是从优化区域功能，提升区域价值的角度进行创新，避免通过让渡土地价值进行招商引资，其根本目的就是提高土地价值，增加土地出让收益。
但无论采取哪种盈利模式，都要把创新盈利模式措施落到实处，且必须在规划条件里有所反应。
3、新区开发公司业务选择
目前，国内较早从事区域开发的同类公司，一方面随着其所负责的开发区域的进一步
扩张，继续从事土地一级开发和基础设施的建设业务；另一方面进行多元化发展，着重发展与区域开发相关的房产开发、公用事业运营、区域产业的增值集成服务等业务，有的甚至进入与区域开发业务非相关的高科技产业、贸易、制造业等等，以保持企业的持续发展。
但是，从业务拓展路径来看，大多数业务都是沿着区域开发价值链进行前后向一体化延伸以及相关多元化发展而来。