商业街研究世联(2)
商业街考察调研报告
商业街考察调研报告商业步⾏街考察调研报告前⾔：针对毕业设计题⽬“临沂沂⽔雪⼭旅游商业街设计”，我们⼩组在济南本地进⾏针对商业街的调研和实地考察。
济南作为历史悠久，⽂化底蕴深厚，⽽且近年来经济发展较快的省会城市，不仅拥有百年⽼街——芙蓉街这样的历史商业街，⽽且拥有泉乐坊这样的新型现代商业街。
因此我结合资料，重点对商业街的发展历程，现状特点，以及现代商业街的发展趋势进⾏分析，借此对于商业街的设计获得进⼀步认识。
正⽂：⼀、商业街的发展历程与现状特点1．商业街发展历程商业步⾏街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。
到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，然⽽到了近代和现代，我国商业街发展远远落后于法国等西⽅国家。
从全球来看商业街发展⼤体分为七个阶段。
第⼀个时期就是集市贸易。
随着聚落的形成和商品贸易的发展，城市中逐渐出现专门进⾏商品交易的区域，这时期还是流动的商业。
第⼆个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格《清明上河图》局部局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。
商业区开始发展，并且逐渐稳定，商业逐渐固定下来。
第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地⽅形成⼩的商业中⼼。
商业区域功能基本固定。
第四个时期，⼤型商业街的出现。
第五个时期，是规范化的商场和超市加⼊到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了⾻⼲⼒量。
商业街中的⼤型商场和超市作为整条商业街的核⼼。
第六个时期是⼆⼗世纪六⼗年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进⼊低⾕时期。
随着西⽅国家城市逆城市化的不断进⾏，城市⼈⼝不断下降，对商业的需求在地点上也发⽣了从城市向郊区的转变，作为集中式商业空间的商业街不再受到⼤众的青睐，反⽽是分散的⼩型商业区在郊区不断发展。
第七个时期，商业步⾏街增加shopping mall 购物中⼼，出现购物、⽂化娱乐、休闲、展⽰等趋势，商业步⾏街开始在各国获的⼤发展。
商业步⾏街的功能发⽣了重⼤转变，不再是原有的商品交易⼀枝独秀，其他功能完全服务于商品交易，⽽是商品交易作为商业街众多功能的⼀种，与其他功能的地位没有本质上的⾼低。
商业街可行性研究报告
商业街可行性研究报告一、引言商业街作为城市中的重要经济组成部分，承载着商业活动、文化交流和城市形象的重要任务。
本文将对商业街的可行性进行研究，分析商业街建设的必要性和可行性。
二、市场需求调研1. 市场潜力分析通过对所在城市的经济发展、人口规模以及消费能力进行调查研究，发现该市具备建设商业街的潜在市场。
该城市经济发展迅速，人口规模大，消费水平高，对于优质商品和文化娱乐设施的需求较高。
2. 竞争对手调研对于现有商业区域的分析、市场份额分配情况，以及竞争对手的特点做深入调研分析。
通过调查发现，虽然该市已有一些商业区域，但多数商业区的规模较小，商业类型单一，未满足市民对多样化购物和休闲需求的要求。
三、商业街的可行性分析1. 地理位置选择选择商业街的地理位置需要考虑城市交通便利性、人口密集度和发展潜力等因素。
通过市区土地资源、市民迁移趋势及配套设施建设情况的调查研究，确定位于市中心的某地段最适合建设商业街。
2. 商业布局规划商业街的布局规划设计必须根据地段特点、消费群体需求、租赁价格等因素进行合理规划。
通过市场调研和商业专家意见，商业街布局将包括各类商业企业的聚集，如百货商店、品牌专卖店、特色小吃等。
3. 经济效益预测商业街建设的经济效益预测主要包括规模经营、租金收入、销售额和就业机会等方面的预测。
通过市场需求调研和现有商业街的收益情况，结合商业街的规模、租金制定和市场回报情况，预测商业街建设后的经济效益。
4. 风险评估商业街建设也存在一定的风险，风险评估主要包括市场风险、经营风险和政策风险。
通过综合评估市场潜力、竞争对手、政府政策等因素，对商业街建设的风险进行分析，提出相应的风险应对措施。
四、商业街建设方案1. 建设目标商业街建设目标是提供便利的购物和文化体验，满足市民多样化的需求，并为城市经济发展和形象提供支持。
2. 建设步骤商业街的建设步骤包括市场调研、规划设计、项目招标、施工建设和运营管理等环节。
商业街研究报告
商业街研究报告商业街是城市中最重要的商业区域之一，是商家和消费者交流和购物的重要场所。
本研究报告旨在分析商业街的特点和经营模式，并评估其对城市经济和社会发展的影响。
一、商业街的特点1.多元化的商业形态：商业街上经营的商家涵盖了各种行业，包括服装、餐饮、百货、娱乐等，形成了一个集中的商业综合体。
2.人流密集：商业街通常位于城市中心或繁华地段，吸引了大量的人流，尤其是消费者和游客。
3.丰富的商业资源：商业街上的商家通常拥有丰富的商品资源和供应链，能够提供多样化的商品和服务。
4.多样化的消费体验：商业街上的商家通常注重营造独特的购物环境和体验，通过店铺装修、产品陈列、活动等营销手法吸引消费者。
二、商业街的经营模式1.租金收入：商业街通常设有商铺出租，并通过租金收入获得经济利益。
2.商家经营：商业街上的商家通过出售商品和提供服务来获得收入，他们通常在商业街上设立实体店面。
3.品牌合作：商业街上的商家通常与知名品牌进行合作，引进其产品或提供特殊服务，以增加吸引力和竞争力。
4.活动策划：商业街通常会组织各种促销活动、主题活动和文化节庆等，吸引消费者和游客，增加销售额。
三、商业街对城市经济的影响1.带动就业：商业街上的商家和服务人员的就业机会增加，促进了城市的就业和收入增长。
2.增加税收收入：商业街上的商家和消费者交易产生的营业税和增值税等税收收入对城市财政收入的增加有积极作用。
3.促进其他行业的发展：商业街上的商家需要各种供应商和服务提供商的支持，促进了相关行业的发展。
4.吸引外来游客和消费者：商业街通常拥有独特的历史文化魅力和购物环境，吸引了大量的游客和消费者，促进了旅游业的发展。
四、商业街对社会的影响1.改善城市形象：商业街通常是城市门面的重要组成部分，通过打造独特的购物体验和环境，提升了城市的形象和吸引力。
2.促进社交交流：商业街吸引了大量人流，为人们提供了交流和社交的场所，促进了社会交流和互动。
3.传承历史文化：商业街通常拥有独特的历史文化遗产，通过保护和传承，能够增加城市的文化软实力。
商业街发展现状调研
商业街发展现状调研作为一名专注于城市规划和商业发展的研究人员，我有幸参与了这个关于商业街发展现状的调研项目。
在这份报告中，我将详细阐述我们的研究方法、发现以及针对所发现问题的潜在解决方案。
一、研究背景商业街作为城市经济和文化的重要载体，不仅反映了城市的商业活力，还彰显了城市的特色和魅力。
然而，随着城市化进程的加快和消费模式的转变，商业街面临着前所未有的挑战。
为了更好地了解商业街的现状，探讨其未来发展方向，我们开展了此次调研。
二、研究方法本次调研采用文献分析、实地考察、问卷调查和访谈等多种方法，全面收集商业街发展现状的相关数据和信息。
我们收集了大量关于商业街发展的文献资料，以了解国内外商业街的发展趋势和经验。
我们对五个具有代表性的商业街进行了实地考察，记录了商业街的建筑风格、店铺分布、客流量等具体情况。
我们还设计了一份问卷，收集了200份消费者的意见和需求。
我们采访了商业街的管理者、商家和消费者，以获取更深入的理解。
三、研究发现1. 商业结构单一：大部分商业街以零售业为主，缺乏特色和多样性，难以满足消费者日益丰富的需求。
2. 同质化竞争严重：商业街内的商家经营类型相似，导致恶性竞争，不利于商业街的长期发展。
3. 品牌形象老化：部分商业街的品牌形象陈旧，缺乏创新和活力，难以吸引年轻消费者。
4. 基础设施滞后：部分商业街的基础设施不完善，如交通、公共卫生等方面，影响消费者的购物体验。
5. 管理水平不高：商业街的管理者对商业街的发展缺乏长远规划和有效管理，导致资源配置不合理。
四、潜在解决方案1. 优化商业结构：鼓励商业街引入特色店铺，如手工艺品、特色餐饮等，以丰富商业街的业态。
2. 强化品牌形象：通过举办各类活动，提升商业街的知名度和影响力，打造独特的品牌形象。
4. 加强基础设施建设：改善商业街的交通、公共卫生等基础设施，提高消费者的购物体验。
5. 引导资金投入：鼓励政府和私营部门投资商业街的改造和发展，为商业街的升级提供资金支持。
中小型商业街开发盈利模式研究
中小型商业街开发盈利模式研究随着城市发展和经济的不断增长，中小型商业街成为了城市中不可忽视的一部分。
然而，如何让中小型商业街更具竞争力并获得盈利，在当前市场竞争激烈的环境中成为了一项重要的任务。
本文将对中小型商业街开发的盈利模式进行研究，并提出一些可行的建议。
一、租金收入模式中小型商业街作为商业综合体的一种形式，其主要的盈利方式便是通过租金收入模式。
商业街的开发公司通常将商业空间出租给各类商家，通过租金收取获得收益。
在确定租金价格时，应该根据商业街的地理位置、商业氛围、周边竞争环境以及商业面积等因素进行合理评估，以确保租金收入能够覆盖开发和运营的成本，并获得一定的利润。
然而，单纯依靠租金收入模式往往无法满足中小型商业街盈利的需求，因此需要通过其他方式来增加收益。
二、品牌运营模式中小型商业街可以通过引入知名品牌进行合作，从而吸引更多的消费者和商家。
通过与知名品牌合作，商业街可以提高整体的知名度和美誉度，吸引更多的顾客前来消费。
同时，借助知名品牌的影响力，商业街可以提高租金收入，并将其作为一个特色和卖点进行宣传。
此外，商业街还可以考虑引入特色品牌或特色店铺，以营造独特的商业氛围，并吸引更多的顾客。
特色品牌和特色店铺可以成为商业街的亮点，吸引潜在的消费者前来消费，形成口碑传播效应，为商业街的发展带来更大的影响力。
三、活动策划模式中小型商业街可以通过组织各类活动来提升其知名度和吸引力。
活动策划是商业街盈利模式中的另一种重要方式。
例如，商业街可以举办各类主题活动、展览、音乐会等，吸引更多的人流和商家参与。
通过活动的形式，商业街可以增加顾客的互动性和购物的乐趣感，从而提高消费者的满意度和忠诚度。
同时，活动策划也可以为商业街带来更多的赞助和合作机会，增加额外收入。
四、多元化业态开发模式中小型商业街可以通过多元化的业态开发来提升盈利能力。
通过引入不同类型的商家和服务业态，商业街可以满足消费者的多样化需求，并提供更加丰富的购物和娱乐体验。
世联商业价值体系与销售方式17p
建安成本1100 建安成本1100-1400 1100内部收益率 7% 5% 3% 投资回收期 19年 19年 大于20年 大于20年 20 大于20年 大于20年 20
年租金增长率5% 年租金增长率5%
净利润 两层 三层 四层 1569 1709 1457 净利润率 33% 29% 21% 累计净现金流量 1752 1940 1740 累计净现值 334 158 -258 内部收益率 10% 8% 5% 投资回收期 16年 16年 19年 19年 大于20年 大于20年 20
本次方案 35 18 10 8 3%、5%、8% 3%、 5%、 75% 半年
5
案例
经济测算前提和假设条件（ 经济测算前提和假设条件（一）——基本指标
各项基本指标： 各项基本指标：
地租成本（万元/ 地租成本（万元/月） 单方开发建设成本（ 平米） 单方开发建设成本（元/平米） 第一层建筑面积（平米） 第一层建筑面积（平米） 第二层建筑面积（平米） 第二层建筑面积（平米） 第三层建筑面积（平米） 第三层建筑面积（平米） 第四层建筑面积（平米） 第四层建筑面积（平米） 折现率 出租率 免租期 7 1100-1400、1500-1800、20001100-1400、1500-1800、2000-2300 5200 5200 5200 3574 6.5% 75% 半年
按经营面积分割：主要针对自营客 按经营面积分割：
户，且需求面积在1200平米以上 且需求面积在1200平米以上
案例：东城十三碗、金地国际城、 案例：东城十三碗、金地国际城、
15
商业铺面的销售方式（ 商业铺面的销售方式（1）——本质是回答销售和经营的矛盾 本质是回答销售和经营的矛盾
模式
售后返租
世联沿街商业典型案例分析
世联沿街商业典型案例分析院街商业典型案例分析北京苹果街东莞万科·运河东1号[关键词]关键词]商业[案例简介]案例简介]通过北京、东莞两个典型案例的介绍，分析了院街商业的特点院街商业的定义及特点所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。
个院落串联起来，形成院街。
普通社区商业笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街v院街商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融，体验式休闲购物院街案例1院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加充分挖掘商业价值，北京苹果社区充分挖掘商业价值沿街面，形成错落街区，沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体百子湾路项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。
百子湾路苹果街苹果街长500米苹果街长500米，由底商商业街和二十二500院街围合而成底商商业街二十二院街底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。
二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。
特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。
商业街调研报告
后街商住楼 ：40户
光彩小区 ：108户
电子厂宿舍 楼：118户
后街周边环境——快递点分布情况
后街现状总结
▪ 城科学生与当地居民的交流场地 ▪ 综合服务功能的满足与分隔 ▪ 自然环境的结合与利用
谢谢(大)家
立面分析
▪ （图为现洪崖洞）
室外景观
学校后街及其周边调研部分
▪ 后街业态分布情况 ▪ 后街周边环境情况 ▪ 在之后设计中需要考虑到的问题
区位分析
重庆 永川
商业街范围
区位分析——周边环境
河流
学校
后街现状分析——业态比重
后街现状分析——业态分区
后街现状分析——人员聚集节点
后街现状分析——植物情况
重庆洪崖洞商业区部分
▪ 通过实地调研发展成熟的商业街进行学习. ▪ 通过对于成熟商业街的分析来避免壹些在后来设计中容易犯的错误
.
总平分析
洪崖洞位于渝中区苍白路,其所处地为滨江路原吊脚楼建筑群.
截面分析
该建筑最有特色的壹点在于,反复利用高低差,制造原吊脚楼有的 “意”,也就是说,将吊脚楼的“吊”壹字通过自己的理解与深化,成 为了壹种“符号化”的吊脚楼现代模式.
后街周边环境——周边业态分布
后街商业以服务于学生与当 地居民的餐饮为主,附带住宿 与零售
60
50
40
学校后街
30
校门前街
胜利路
20
胜利路商店较少,主要
10
是针对过往车辆的汽
修,餐饮与零售
0
餐饮
住宿
零售
其他
校门前街商业以应对学生的 餐饮为主,附带住宿网吧等 商业
后街周边环境——居民点分布情况
散落式居民 点：约180 户
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招商销售策略——从客户需求出发，基于客户经济利益、客户决策视
E
角-投资回报、客户判断基础-经营前景，勾勒项目“钱景”并打造“钱
景”的保障系统
注：与小业主签订委托租赁协议，前两年投资回报以打折形式在售价中 扣除，5共510%（第1年4%回报率与第2年6%回报率）。
区域定位与项目定位——基于区域核心竞争力模型的应用，探讨高融
B
合性的、可持续发展的、示范式的U.R.区域属性，并根据项目区位条件、 项目规模等客观因素确定产品模式U.R.D
莞城老区
U.R.D
万江
新城区（CBD）
（东江/运河）
南城区
（大盘社区）
52
基于经济测算的规划形式建议——基于风险性对比和利弊分析确定总
•涌 金 广 场 位 于 西 湖 边 钻 石 地 段 ， 但是这个怎么看怎么好的商业地产 项目交房四五年了，至今还不能全 面开业，众多投资客被死死套牢， 成为杭州商业地产永远的“痛”。
•中 旅 商 业 城 由 于 当 初 拆 零 卖 铺 放 弃统一经营，项目多次启而不动， 不得不艰辛地跋涉于与业主们的痛 苦谈判之中。
国外商业街的建筑细节表现——挑檐、雨 蓬、铁艺、壁灯、旗帜、招牌装饰构件
规划
硬 件
建筑
商业氛围
商业氛围的营造
✓ 广告柱、广告牌、招牌 ✓ 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程 ✓ 旗帜等软装饰 ✓ 花坛、雕塑等小品 ✓ 电话亭 ✓ 凉亭、座椅 ✓ 路牌
商业氛围营造具象表现——地面铺装、花 艺、壁灯、装饰构件
• 纽约第五大道
• 东京银座大街
人流量大
• 伦敦牛津大街
收益可靠
关键因素：悠久的历史
独特的建筑和商业格局
全面的功能
不断自我更新的主力商户
便捷的公共设施和愉悦的环境
牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
人与人之间关系是街区的生命力
• 营业空间 • 共享空间 • 半室外空间 • 过渡空间
世联成功案例介绍
合肥：金地·88街
我们介入的时机： ·前期顾问、后期营销执 行 我们解决的问题： ·市场定位、规划建议、 设计方案调整、销售推广 取得的成效： ·开盘引领合肥商业市场， 活动营销促进价值实现
•位置：合肥马鞍山路
•规模： 3000㎡，2 条 街区
东莞：万科·运河东一号
我们介入的时机： ·前期顾问、后期营销顾问 我们解决的问题： ·规划建议、设计方案调整、 销售推广 取得的成效：
C
体上“商业+公寓+住宅”的产品组合方向，而后提供四种建筑规划方
案的市场风险和收益比较，并提出突破限制性条件的调整方案
不突破限制性条件
双街
单街双层 单街单层
1 （临街）
单街单层 2
（临街内 延伸）
突破限制性条件
53
覆盖率调 整为29%
极大限高 调整为66
米
覆盖率调 整为29%
极大限高 调整为70
米
案例借鉴与商业模式总结——基于相关商业案例与规划指标参考，提
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
东莞金月湾招商的失败
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
直接销售模式带来的经营恶果
• 广州中华广场 • 杭州涌金广场 • 广州中旅商业城
•中 华 广 场 由 于 一 楼 分 拆 销 售 ， 导 致初期经营一直不温不火，后收回 经营权统一经营才有后来的中华广 场的威名。
你站在桥上看风景，看风景的人在看你 明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦 —《断章》—
街区人互为景色，互为欣赏， 街区行人之间：急行的、闲逛的、休闲的； 室内的人：悠哉、静思的、高谈阔论的； 室内与室外人之间，服务者与被服务者之间，形成群体 渲染互动，彼此认同欣赏愉悦，就成为群体催眠，后产 生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。
我们提供的成果
市场结论:
城市商业市场 城区商业供应量庞大，已经在超规模发展， 所面临的压力十分巨大。
分区商业市场 1。万江区 起步最晚；活力渐显住宅/商业的后起之秀 2。莞城区 城市化程度最高商业高度集中 3。新城区 新兴城市中心写字楼集中地/商业典范 4。南城区 政府重点发展新型区域；大型住宅区林立 5。东城区 高质量生态型居住社区典范 6。5大市场热点板块分明； 项目不属于任何一个热点区域。
日本多摩商业街特色经营商业区
◆商业元素与大环境的协调和共融： 商业建筑/商业配套/娱乐设施/街道饰品等与大环境既 统一又各有特色，为商业营造完整而有品质的环境。 ◆商业经营的个性化： 每个店铺在与大环境的协调下，各自经营出自己的个性，使商业街丰 富多彩而又富有情趣。 ◆商业经营注重“人”的因素：商业因人而存在，每个商家以“人”为本，从“人”的需求 出发，设计各自的经营和展示。
商业氛围
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
时尚与复古 商业与文化
新天地
北京帝景欧陆风情街 The ROYA Street
定位：是北京唯一的欧式风格商业街 规模：2.5km长，10万㎡欧陆风情商业走廊 形式：采用欧洲常见的柱廊式商业街 元素：欧洲的神话成为建筑素材与基本语汇 风格：古朴、厚重
•位置：位于东莞城区边缘， 成熟度较低
•规模：1期商业1.6万㎡，公 寓0.4万㎡ ，开放式步行街区， 临街面长320m，业态规划先 行，售后返租
·借助万科强势品牌，开盘 引领东莞市场，价格高出市场近 一倍
案例1
万科东莞运河东项目物业定位 报告/营销执行/招商推介
东莞市老运河东岸、原化工厂地块 项目位置 商业氛围淡薄的老城区改造项目商业专题 项目界定
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
后天：
商业氛围
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
规划
硬 件
建筑
商业氛围
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野ห้องสมุดไป่ตู้
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
50
合有无创新可能？
项目发展方向研究——基于两个维度：1.城市功能分化与现有区域竞
A
争条件；2.城市经营与区域发展阶段判断。以此寻找项目突破口：通 过城市更新挖掘项目竞争力，启动“万科城市复兴计划”
判断城市更新项目是否具备改造条件的五大关键因素
关键因素
说明
一、是否处于衰退期
物质性衰退 经济性衰退 城市机能逐渐丧失
世联研究
商业街研究
2020/12/1
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世联对商业街的理解及观点
世界级商业街的规律对本项目的启 示
• 巴黎香榭里大街 主要特征：声誉全球化
•空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区
的趣味性；
•共享空间：令人愉悦的空间尺度；
•短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，
“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；
•交通组织：停车场，易于到达，易于排空；
•人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的
•
空间；
规划
硬 件
建筑
出 入 口 、 交 通 远距离
枢纽
中距离
近距离
质素
形状、面积、 层高、开间进 深比、梁、拄
中国常见的伟岸、景观、 宽大的商业街规划
中国常见的宽大、笔直、大一统商 业街规划
东莞世博广场的商业街区布局失败
东莞新世界花园街区交通规划的失 败
万科运河东一号的街区规划实践
建 外 SOHO ， 苹 果 街、万科运河东一号 等项目吸取国外著名 街区的成功经验； 自然曲折的路径， 镶嵌着尺度宜人的共 享空间，小尺度街区， 人车分流。
万科运河东一号商业单元 借鉴
商业街规划研究——窄巷& 折线&连廊
商业街尺度——窄巷
欧洲商业街的韩国明洞商澳门商业街 尺业 度街
商业街尺度——窄巷&小尺度共享空 间
广 州 流 行 前 线
华南MALL由世界著名的捷得设计事务所担纲，整体布局、交通组织及动 线安排颇有借鉴之处
成功商业街规划布局要点
二、产权人改造意愿
产权人改造意愿是城市更新的 关键
政府采取强制力推动的城市更 新多数是失败的
三、城市更新的空间
新的市场需求
产业结构的调整
城市空间结构的完善 功能布局的需求
1
四、社会认知与影响
政府、专家学者、社会公众、 低收入群体等对改造的看法
五、政府对更新的支持 51
政府对城市发展的前瞻性 政府的财力 更新的组织控制力
•而广场开业之后，当初叫价500元/㎡·月的商铺，
商业街成功运作规律
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
时间
硬件
建筑
后天：
商业氛围
软件
定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源
商业街运作的系统体系 跨越商业和地产两大领域， 涉及众多专业协调统一，运作繁杂， 涉及众多关键因素不可缺失。
街铺 物业类型 2万2千平方米（总35万平米） 建筑面积