华润社区商业阶段研究报告+(3)
华润万家连锁超市调查报告
华润万家连锁超市调查报告小组成员：刘汉伦（组长）、李柱铭、钟灿林、熊怡、刘少英、刘俏伶、刘淑娴企业简介华润万家是中央直属的国有控股企业集团——华润（集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业品牌，同时也是中国最具规模的零售连锁企业品牌之一。
近20年的发展历程，使华润万家发展成为中国零售业的知名企业。
2002年8月1日，华润万家正式注入华润集团的上市旗舰公司——华润创业有限公司，拥有了国际资本市场的发展空间与机制平台。
截止2008年12月，华润万家在全国拥有门店2698家，员工人数超过15万人，2008年实现销售638亿元，位居中国连锁超市第一位。
华润万家秉承“全国发展、区域领先、多业态协同”的发展战略，坚持“时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利”的经营理念，以持续改善大众生活品质为己任，引领现代、健康的生活方式。
以大卖场为主的多种业态优势互补，为消费者提供高质、超值、安全的商品与服务，最大限度的满足消费者的各种购物需求。
目前，华润万家的业务发展区域已遍布华东、华南、华北、西北、东北、中原以及香港等16个省（直辖市）、近100个城市。
华润万家努力成为优秀的企业公民，长期坚持并积极参与品质改善、节能降耗等对社会及生态环境有利的事业，努力成为友善、亲和的社区一员，建立共赢的合作伙伴关系，坚持实现员工价值最大化和股东价值合理化。
展望未来，华润万家充满了信心，秉承“与您携手改变生活”的企业理念，通过持续的优化与发展，致力于成为改善大众生活品质的卓越零售企业。
企业现状10月，华润万家旗下首个连锁式健康及美容零售品牌VivoPlus位于香港油麻地的首间分店开幕。
10月,华润万家旗下购物中心品牌“欢乐颂”全国首家门店——深圳南山店开业。
7月，华润万家进驻上海的首家门店——港汇Ole’店开业。
7月，华润万家华北区与济南市人防办举行“华润万家济南大众广场人防购物中心”签约仪式。
大众广场人防购物中心是华润万家进入山东省的第一家购物中心，预计在2011年春节前开业。
华润：购物中心品牌化战略
华润：购物中心多品牌化战略一、华润商业地产产品列表1、万象城系列2、欢乐颂系统二、华润集团商业地产开发的途径1、华润集团的三段地产开发历程2、华润商业地产开发的四大优势三、华润中心品牌打造1、华润中心品牌始于深圳万象城2、万象城模式的优势和劣势3、深圳的万象城大手笔打造4、深圳华润中心的打造四、欢乐颂品牌打造1、再造一个品牌的必然逻辑2、华润万家的欢乐颂打造3、深圳南山首个欢乐颂项目五、其他1、印象城，未来的又一综合体品牌2、旅游地产项目六、华润下一步一、华润商业地产产品列表1、万象城系列2、欢乐颂系列预计到2016年，全国开店15家，购物中心开发面积超过70万平方米。
二、华润集团商业地产开发的途径1、华润集团的三段地产开发历程华润多个品牌综合体项目的成功运作与复制，与华润集团多年在地产开发领域的战略部署和稳扎稳打密不可分。
从单一的住宅开发开始高端产品探索，到2005年的“住宅开发+持有物业”的商业地产介入，2009年华润置地已经过渡到了“住宅开发+持有物业+增值服务”的高端综合物业经营模式，同时华润万家的欢乐颂综合体品牌开始发力，华润集团终于具备在各大城市复制综合体项目的能力。
期间发展战略清晰的分为三部分：（1）单一住宅开发模式。
1994年，香港华润创业有限公司战略注资当时北京华远，由此掀开了华润在内地拓展地产业务的帷幕，随后以“华润北京置地”名义迅速上市；2002年，华润置地走出北京，开发上海滩项目，开始了全国化布局。
并确立以凤凰城都市精品系列、橡树湾学府系列为样板产品线的住宅开发模式。
此种模式在当时很好地提升了华润置地多住宅项目开发的效率和标杆项目的品牌辐射力。
此时宁高宁还有通过投资控股，南入股万科，北入股华远，打造地产巨无霸的思路，惜未成行；（2）“住宅开发+持有物业”开发模式。
2005年，华润置地接受母公司华润集团的商业地产注入，开始发展投资持有物业，深圳华润中心一期的万象城开发在全国迅速成为高端综合体的一个标杆。
华润万家环境分析
• 总的来说，华润万家以其庞大的规模经济， 2、3线市场的捷足先登，政府政策的未来 支持，金融危机下把握时机的并购以及在 中国土生土长的优势，使得能够存在的华 润的潜在竞争者的可能性较小。
（二）对华润万家替代品的分析
• 零售业态是指零售企业为满足不同消费需求，进 行相应的要素组合而形成的不同经营形态。按照 零售业态分类标准，我国零售业态分为百货店、 超市、大型超市、专业店、专卖店、购物中心、 便利店、折扣店、仓储会员店等17种形式。因此 不难看出在传统的零售业态中华润就面对着众多 的挑战。 • 此外随着网络的发展，网络商务的迅猛发展， 一种具有众多优点的购物方式日益成为传统零售 业的强有力挑战者——网上购物
华润万家超市的环境分析
组员： 张欣妍、张亚男、赵倩雯 沈赵初、陈旭光、马万达
目录
• • • 一、华润万家简介 二、华润万家五种力量模型分析 三、华润万家不确定性模型分析
一、华润万家简介
• 华润万家（CR Vanguard）是国有控股企业集团—华润 （集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业品牌，经过24 年的发展，华润万家已经快速成长为中国最具规模的零售 连锁企业品牌之一，并与华润苏果一起共同成为华润零售 业务的主力军。 • 华润万家“全国发展、区域领先、多业态协同”的发 展战略初具成果，截止2007年12月，华润万家在全国拥 有门店2450家，员工人数超过10万人，2007年销售额突 破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位。
二、五种力量模型分析
（一）对华润万家潜在竞争者的分析
• • 1.规模经济
相对于华润万家来说，这种 规模经济所造成的规模障碍 能够影响许多规模较小的零 售单位，华润万家完全可以 利用其广泛的采购渠道，精 良而成熟的营销策略，周到 良好的服务来阻碍小零售单 位的进入。并且其规模优势 所带来的成本优势也是一个 有利武器。
社区商业研究报告
社区商业一般配置的商业业态 —休闲娱乐需求
从目前社区商业形态上看，休 闲娱乐的设施主要包括“茶馆”、“咖啡 厅”、“健身场所”等，那么不同档次住
宅业主在社区休闲娱乐设施需求上到
底存在哪些差异呢？
社区商业一般配置的商业业态—休闲娱乐需求
附表2-1 潜在购房群体经常光顾的休闲娱乐场所
业经营模式
社区商业的功能体现社区商业统一规划、集中管理是必要，经营最终要达到提 升社区品质和形象，从而提升企业品牌形象，形成良好口碑目的，为社区商业 产品的可持续经营发展奠定基础；
社区商业经营模式—直接销售
直接销售 直接销售是快速回笼资金最直接方式，如何放大销售价格是策略问题，前期规划和
形象包装以及主力店的提前签约是解决这一问题的首要条件。
社区商业一般配置的商业业态—业态分类
餐饮功能业态 大型中餐 购物功能业态 大卖场 电子音像店 休闲娱乐功能业态 美容美体店 服务功能业态 电讯服务 邮政
特色中餐
饮品店 甜品屋 茶馆 咖啡厅 西餐厅 快餐厅
生活超市
专业卖场 生鲜超市 便利店 烟酒店 花店 蛋糕店 文具店 报刊书店
保健品
化妆品 药店 婴童用品 家纺 服饰 眼镜店 琴行
美发店
足浴 按摩 棋牌 洗浴中心 健身 电玩 KTV 电影院
洗衣
票务 房产中介 复印打字 宠物店 装潢设计 家政服务 诊所 托儿所
银行
物流 教育
社区商业一般配置的商业业态—新加坡社区商业的配置
新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面, 配建和设置 了相应的商贸服务业。三个层面的划分: 一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店 二是6000－8000套住户配套建设一个邻里中心 三是40000－60000套住户配套建设一个新镇中心 邻区商店以经营生活必需品为主商店组合为普通曰用品 品商店和餐厅。
国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南 MALL·生活城为例
国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南MALL生活城为例孙磊【期刊名称】《中国房地产》【年(卷),期】2012(000)009【总页数】4页(P54-57)【作者】孙磊【作者单位】四川大学工商管理学院【正文语种】中文一、国内城市综合体的发展现状城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。
例如，杭州提出了建设20 个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100 个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题（一）融资渠道缺乏，资金链紧张城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。
但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。
龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司商业组织架构与人才培养体系调研报告
龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。
成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A馆（B馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。
二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。
集团通过标准制度建立、KPI考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。
大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华南区区域及项目组织架构：龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技术前介3信息1+4租户设计2区域各城市项目项目总运营1+2n推广1+3-4活动1媒体1美陈1会员1/0物业工程1+2品控1工程维修1招商1+3餐饮1配套1零售1客研1+1物业1+4工程维修2安品2地产编备注：运营为每层楼1+2的配置标准。
区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。
区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。
人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。
项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。
华润万家连锁超市市场调查研究报告
华润万家连锁超市市场调研第一部分调研的主要说明一、调研项目背景全球第一家的超级市场诞生在1930年8月的美国。
而在我国发展却只有10多年，特别是近几年来更是进入快速发展和成熟期。
现对南昌市这个小范围，到处都有大型超市：大润发，沃尔玛，家乐福，天虹，丽华，洪客隆，百盛等等，但是华润万家是这几年发展最快的一家，南昌市之前是没有华润万家的，通过并购洪客隆，华润万家迅速占领了南昌市场，成为规模比较大的超级市场中分店最多的一个，在好几个商业圈都打开了市场。
然后零售市场的竞争是残酷的，华润万家面对的竞争的对手不只是大小型超市，还有便利店、小卖部，各大小商店及肉菜市场等。
二、企业现状简介华润万家是中央直属的国有控股企业集团、世界500强企业——华润集团旗下优秀零售连锁企业集团，同时也是中国最大的零售连锁企业集团之一。
旗下拥有华润万家、苏果、欢乐颂、华润堂、乐都汇、Ole’、blt、V+、V>nGO、Voi_la！、VIVO采活、Pacific Coffee等多个著名品牌，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。
华润万家创立于1984年，30年来，华润万家始终在可持续发展、企业社会责任以及提供就业机会等领域担任表率作用。
2014年华润万家全国自营门店实现销售1040亿元，自营门店总数达到4127家。
2014年华润万家与TESCO 中国业务合并，这是民族零售品牌与国际接轨、实现跨越式发展的重要一步。
截至目前，合资完成后华润万家已进入全国31个省、自治区、直辖市和特别行政区，264个城市，员工人数超过30万。
华润万家作为优秀的企业公民，长期坚持并积极参与民生保障、品质改善、环保节能等对社会及生态环境有利的事业，努力成为友善、亲和的社区一员，建立共赢的战略合作伙伴关系，坚持实现员工价值最大化和股东价值合理化。
华润万家秉承着“与您携手改变生活”的企业理念，通过持续的优化与发展，致力成为改善大众生活品质的卓越零售企业。
华润万家环境分析_图文_图文
• 4.网上购物
（四）对华润万家买方分析
• 与供应商一样，购买者也能够成为行业盈利性造 成威胁。
• 为了减少支出或降低成本，买方通常会讨价还价 ，寻求更好的产品，更多更好的服务，以及更低 的价格。为达到这一点，他们可能使生产者互相 竞争，或者不从任何单个生产者那里购买商品。 产业内的购买者可能是产品的终端用户，也可能 是将产业的产品向终端用户进行分销的批发和零 售企业。
• 3.政府政策限制
虽然大型外资超市享有“超国 民待遇”在一定时期内将继续 存在，外商投资商业企业审 批权的下放都将有利于外资 企业在中国的扩张，但随着 未来《城市商业网点条例》 的实施，有关部门对商业网 点进行严格规划，以及可能 付诸实践的审批权回收中央 ，大型企业意图在中国市场 内开拓市场，形成能够与华 润万家庞大的优势店面竞争 的局面，还为时过早。
• 总的来说，华润万家以其庞大的规模经济 ，2、3线市场的捷足先登，政府政策的未 来支持，金融危机下把握时机的并购以及
在中国土生土长的优势，使得能够存在的 华润的潜在竞争者的可能性较小。
（二）对华润万家替代品的分析
• 零售业态是指零售企业为满足不同消费需求，进 行相应的要素组合而形成的不同经营形态。按照 零售业态分类标准，我国零售业态分为百货店、 超市、大型超市、专业店、专卖店、购物中心、 便利店、折扣店、仓储会员店等17种形式。因此 不难看出在传统的零售业态中华润就面对着众多 的挑战。
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回 报 率 高 低 承 诺
商 用 物 业 运 营 前 景
数据来源：华润臵地成都2012可售商业专项调研报告
20 12
成都华润社区商业系统研究
3.3可售商业主力客户需求分析 投资回报研究： • 稳定期租金回报在8%、回收周期控制在15年内可以吸引投资者关注。 • 如何让投资者相信，未来租金可以稳定在150元以上，是决定项目的关键。 稳定期投资回报率
开发商承担较大风险，需要雄厚的 资金支持，少数资金雄厚龙头企业 选择 复合地产企业较多采用
不直接，但获利更丰富。
3、建成后经营获利 4、商业项目带动 周边土地升值， 开发获利
20 12
成都华润社区商业系统研究
3.1可售商业产品价值的实现对象
• •
•
社区商业购买者绝大多数是投资者，商家购买比例通常不足20% 研究结果显示当前投资者以谨慎技术型为主，多数客户认为当前商业售价泡沫成分较重。
2.6 在华润臵地现有生意模型基础上，研究以可售商业为主要载体的增值服务带来促进优化可能
20 12
成都华润社区商业系统研究
可售社区商业研究价值
4、能够实现社 区商业软件管理 系统、服务终端 与硬件结合，增 强社区物业水平 和服务品质
研究进度
5、全面“滋养” 住宅价值，提 高住宅、商业 售价预期，提 供现金流和盈 利支撑。
社区性商业 9000-36000 邻里性商业 3000-20000
在当前普遍高配的背景下，商业定位准确性开始 愈发重要
商业级别 规模（M2） 市级中心商业区 30万以上
人均商业服务建筑面积 合理服务半径
区域性商业区 5.6-18万
区位
客流量 核心客户
城市交通、人口核心区，历 史形成的商业聚集区
日人流量50万以上 内城区与中距离郊区（半小 时车程内）居民与办公工作 人员、旅游者 集中商业为主
根据哪些条件界定商业在总建面中比例：5%，10%，20%？
二．确定产品形态：
底商？二三层商业？集中商业？商业街？
三．价值最大化实现方式：
回现优先？价值优先？ 持有？销售？
销售模式？销售速度？销售周期？
20 12
成都华润社区商业系统研究
可售商业定位要点
规模分析
商业设 计准则 运用
实 际 可 经 营 面 积
40% 28% 12%
44% 36%
间经 （营 外如 面 空挑 积 间高 的 ）、 扩 或展 室空
作经 空营 间、 分库 配存 合、 理操
消 费 、 境 购 维 物 护 公 共 环
公 共 间 设 装 备 修 、 档 公 次 共 空
能 否 便 利 停 车
商 用 管物 理业 能运 力营 方 的
成都华润社区商业系统研究
2.3 采用二三层商业需考虑要点 出现立体组合铺的原因： 1、首层引入人流的原则，2F及以上楼层不（或难以）考虑独立的商业人流动线； 2、不同业态对应的商铺要求（面积、楼层位臵）不同；
简餐、快餐 需求面积（㎡） 50-100 楼层选择 一层或二层 大型餐饮 100-2000 二层或以上 儿童教育 200-500 二层或以上 娱乐 美容 500-2000 200-800 二层或以上 二层
数据来源：华润臵地成都2012可售商业专项调研报告
20 12
成都华润社区商业系统研究
3.4可售商业重要客户-商家需求分析
有效的商业运营对提升商家营业额有较大帮助，商家关注运营主要集中在活动 宣传、经营环境维护与品牌业态管理三方面。
能够有效提升营业额的商业运营行为
70% 60% 50% 40% 30% 40% 20% 0% 积 极 引 商 入 家 好 品 牌 保 的持 经安 营全 环、 境整 洁 及 时 到 调 位 整 的 业 态 电及 气时 管解 题线决 排商 污家 问水 统 一 的 维 客 护 户 关 系 针 对 性 拓 统 展 一 客 源 降 加低 免停 费车 车费 位或 增 增 导加 购公 、共 导区 视域 的 27% 20% 7% 53% 60%
常见立体组合铺形式： 2F
2F
1F “一拖一”，不推荐 “一拖多”，推荐
1F
20 12
成都华润社区商业系统研究
3.可售社区商业产品价值 • 目前房地产企业开发商业产品的主要获利方式以建成后直接销售产品为主，并依靠 商业项目带动土地升值。
1、建成后销售获利 2、建成后出租获利
目前开发商主要的获利方式
40% 30% 20% 10% 0%
5% 7% 9% 10%以上
非稳定期投资回报率
36%
投资回收期预期
50% 40% 30% 40% 40%
32% 24% 20% 8%
50%
40% 30% 20% 16% 8% 8%
40%
16% 8%
8%
20% 10% 0%
4%
10% 0%
0%
5年以内 5-10年 10-15年
成都华润可售社区商业研究阶段报告
成都万润营销顾问有限公司
2012年8月3日
20 12
成都华润社区商业系统研究
可售社区商业研究目标回顾 1、当前研究的可售商业规模界定： 总体项目20%以内商业面积，商业体量（含办公）不大于10万平米。 2、可售商业研究拟达成综合目标 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 研究可售商业产品的定位、运营、设计中所涉及相关变量对项目商业价值的影响。 研究可售商业销售模式对项目商业价值的影响 研究可售商业销售价值对项目现金流贡献、项目盈利贡献影响 研究可售商业与华润现有住宅开发模式的关系 在华润臵地现有生意模型基础上，研究以可售商业为主要载体的增值服务带来促进优化可能
B区
商业死角 • 车行道路与人行道高差明显，停 车不便 • B区无商业回路， • B区东侧未设臵小区入口，人流 稀少
20 12
成都华润社区商业系统研究
2.界定社区商业产品形态 在基地交通可达性满足条件下，不同商业阶段，产品形态设定主要取决于商业在项目所处位臵、人流量、及竞争条件：
不同区域产品形态选择考虑因素
居民聚居区、商务集聚地， 大型住宅小区，人流集 公共交通集散地周边 中交通便利
日人流量10万以上 区域15分钟车程内居民， 以及外来消费者 商业街＋集中商业 5万以上 步行15分钟内的居民
住宅小区自发形成，配 套物业
居住人口5000以上 小区内部及周边居民
商业形态
商业街为主，个别集中 商业
小型商业店铺
产品形态 一层底铺
二三层 商业
成熟区域
1、临街+优势景观资源 2、尽量少挤占住宅景观资源
成长区域 临街位臵均可考虑
新兴区域
1、沿街布臵，满足本社区需求 即可（07-0.91M2/人）
1、主要道路转角处 1、人流汇集处，满足竞争性、 1、一般临街非人流交汇区 2、人流交汇处 市场机会考察 2、宜采用“一拖多”销售方式 3、宜采用“一拖多”销售方式 2、控制比例，小规模采用 1、人流交汇、转角处、 2、不破坏住宅价值 3、考察商业向内延伸必要性 1、人流交汇、转角处、 2、不破坏住宅价值 3、满足竞争性考察 1、考察竞争情况 2、外部人流迁入机会 3、交通可达性佳 1、外部人流增加明显、交通利 好等机会性考察 2、满足竞争性考察3、小规模
7
1.2交通可达性不达标，可一票否决 • 对于交通可达性差的区域，一定要严格控制商业发展，否则形成商业死角，浪费资源。
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成都华润社区商业系统研究
• 多次业态调整、甚至0租金方案也无法提升交通可达性差区域的商业氛围。
深圳万科城商业动线设计问题
北 住宅 主入口 无商铺 道路
A区
住宅
住宅
A区为商业核心地带，人行动 线形成回流，整个区域商业几 无死角。
20 12
成都华润社区商业系统研究
2.2产品形态示例
• 社区商业产品类型要根据项目自身土地属性、人流动线、外部客户数量、交通可达
性等多方面综合考虑。
底层商铺：小区可达性好，交
通便利，小区人口数量足够
集中商业：外部客户数量足够，
小区某一侧人流旺
商业内街：小区临车流主干道，出
入口集中在某一区域
20 12
3、形成定制的、 标准模块化的 社区商业产品 线，节约成本
完成进度 1 2
3 4
待研究
社区商业 系统研究 价值
2、寻找到稳定、 动态、匹配的 定制化租金方 案，实现效益 最大化
1、准确定位、 资源聚焦，提 高资源利用效 率
5
பைடு நூலகம்
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成都华润社区商业系统研究
可售社区商业定位基本问题
一．确定产品体量：
投资客会多方分析商铺购买价值，谨慎投资，直接销售商铺难度会进一步增加。 主力客户 投资者类型统计分布
专业信任 16%
投资者购买
85-90%
信息敏感 20% 谨慎技术 64%
直接商户购买 10-15%
类型客户解释： 专业信任：投资为收入补充，希望专业 人员打理资产，对专业机构依赖度高。 谨慎技术：反复权衡投资安全，关注趋 势指标、运营指标、回报指标。 信息敏感：相信信息越快越多，越容易 成功,自我成功经验路径依赖。
形态
分析
核心价值分析 业态等级阶段
1.界定可售商业规模
• 对于一个新地块，首先要解决的是商业规模问题，商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的产品形态， 社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业对外部消费客户的依赖性越强。 规模定位中主要考虑的三大因素：区域属性、交通条件、竞争强度。
20 12
商业街
不宜考虑商业街
集中商业
不宜考虑集中商业
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成都华润社区商业系统研究
2.1社区商业产品形态指标参考