如何判断抵押物评估价值的准确性解读
抵押物价值评估办法
抵押物价值评估办法1. 引言抵押物价值评估是在抵押贷款过程中的重要环节，它能够确定抵押物的价值，并作为贷款金额的依据。
本文将介绍一种常用的评估抵押物价值的方法，帮助贷款机构准确评估抵押物的价值。
2. 抵押物价值评估方法2.1 市场比较法市场比较法是一种常用的抵押物价值评估方法。
这种方法是通过比较同类抵押物在市场上的成交价格，来确定抵押物的价值。
具体步骤如下：1.收集同类抵押物的市场数据，包括成交价格、属性、地理位置等信息。
2.对比抵押物与市场上其他同类抵押物的异同之处。
3.根据异同之处，对抵押物的价值进行调整。
4.根据调整后的价值确定抵押物的市场价值。
2.2 替代成本法替代成本法是另一种常用的抵押物价值评估方法，它是通过抵押物的替代成本来确定其价值。
具体步骤如下：1.确定抵押物的替代成本，即用相同功能和性能的新产品来替代抵押物所需的成本。
2.考虑抵押物的使用寿命和折旧，对替代成本进行调整。
3.根据调整后的替代成本确定抵押物的价值。
2.3 收益法收益法是用于评估商业用途的抵押物价值的一种方法。
这种方法是通过预测抵押物未来的收益，来确定其价值。
具体步骤如下：1.收集抵押物的租金、收入等经济数据。
2.根据抵押物的经济数据，预测其未来的收益。
3.根据预测的收益，采用贴现率的方法计算抵押物的现值。
4.根据现值确定抵押物的价值。
3. 抵押物价值评估流程抵押物价值评估的流程包括以下几个步骤：1.数据收集：收集有关抵押物的基本信息，包括属性、地理位置等。
2.选择评估方法：根据抵押物的性质和用途，选择合适的评估方法。
3.进行评估：根据选择的评估方法，对抵押物进行评估。
4.调整价值：根据抵押物与市场上其他同类抵押物的异同之处，对评估结果进行调整。
5.确定价值：根据调整后的价值确定抵押物的市场价值。
6.编写评估报告：将评估结果整理成评估报告，包括抵押物的基本信息、评估方法、评估结果等。
4. 结论抵押物价值评估是一个复杂而重要的环节，它能够为贷款机构提供准确的抵押物价值信息。
房产抵押合同中抵押物价值评估的方法
房产抵押合同中抵押物价值评估的方法一、评估目的房产抵押合同中抵押物价值评估的目的是为了确定抵押物的担保价值，为确定债务人的债务提供依据。
在房产抵押合同中，抵押物的价值直接影响债务的清偿程度，因此评估抵押物的价值至关重要。
二、评估方法1.市场比较法：通过比较市场上的类似房产的价格，来确定抵押物的价值。
这种方法适用于市场上存在类似房产的情况。
评估人员需要收集市场上类似房产的价格信息，并进行比较，以确定抵押物的实际价值。
2.成本法：根据抵押物的建造成本、装修成本等成本因素，来确定抵押物的价值。
这种方法适用于有完整产权的房产，评估人员需要了解房产的建造和装修成本，并综合考虑市场变化等因素对价值的影响。
3.收益法：根据抵押物未来的预期收益，来确定抵押物的价值。
这种方法适用于有稳定收益的房产，评估人员需要了解房产的收益情况，并综合考虑市场变化、政策等因素对价值的影响。
三、评估步骤1.收集资料：评估人员需要收集抵押物的产权证明、建筑结构图、装修情况等相关资料，以了解抵押物的实际情况。
2.现场勘察：评估人员需要对抵押物进行现场勘察，了解房产的现状，包括建筑结构、装修情况、设备设施等。
3.对比分析：评估人员需要将市场上的类似房产的价格与抵押物的实际情况进行对比分析，以确定抵押物的实际价值。
4.综合评估：根据市场比较法、成本法和收益法等方法，综合考虑各种因素对价值的影响，对抵押物的价值进行综合评估。
5.报告撰写：评估人员需要撰写评估报告，详细说明评估方法和结果，并提交给相关机构或当事人。
四、注意事项1.评估人员需要具备专业的评估知识和技能，能够准确识别房产的特点和影响因素，选择合适的评估方法进行评估。
2.评估结果受到市场变化、政策等因素的影响，评估人员需要综合考虑各种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
3.在进行市场比较法时，需要注意类似房产的相似性和可比性，避免由于差异较大而导致的评估误差。
4.在进行成本法评估时，需要注意产权的完整性和合法性，避免由于产权不清而导致的评估风险。
押品价值评估原则
押品价值评估原则押品价值评估是银行和金融机构在进行贷款业务时的一项重要工作，其目的是确定抵押贷款所涉及的押品的价值。
在评估押品价值时，需要遵循一定的原则，以确保评估结果准确、公正、可靠。
以下是押品价值评估的一些基本原则。
第一，客观性原则。
评估师在进行押品价值评估时，必须始终保持客观中立的态度，不能被任何个人或组织的利益所影响，评估结果必须真实反映押品的实际价值。
第二，专业性原则。
评估师必须具备一定的专业知识和技能，具备丰富的评估经验，能够准确判断押品的各种价值因素，如市场供求关系、国际金融形势等。
第三，市场性原则。
评估押品的价值应该以市场价格为基准。
评估师需要广泛收集市场信息，了解押品所在市场的价格水平和发展趋势，确保评估结果与市场实际情况相符。
第四，综合性原则。
评估押品的价值不仅仅是单一因素的考量，而是需要综合考虑多种因素。
评估师需要综合分析押品的各种特征，如物理特性、经济特性、法律特性等，综合判断押品的价值。
第五，可比性原则。
评估师在评估押品的价值时，应该寻找与之具有相似特征的押品作为参照，从而确定押品的相对价值。
这样可以减少评估师主观因素的影响，提高评估结果的准确性。
第六，稳定性原则。
评估师在进行押品价值评估时，应该考虑到押品的长期价值稳定性，不能仅仅以当前的市场价格为依据，而忽略了押品长期的市场表现。
第七，保密性原则。
评估师在进行押品价值评估时，必须严守评估信息的保密，不得泄露给与其评估业务相关的其他人员或机构。
综上所述，押品价值评估原则包括客观性、专业性、市场性、综合性、可比性、稳定性和保密性。
通过遵循这些原则，在评估押品价值时可以提高评估结果的准确性和可信度，为银行和金融机构的贷款业务提供有效保障。
抵押物的评估与法律标准
抵押物的评估与法律标准抵押物评估是指对贷款申请人提供的抵押物进行价值评估的过程。
在贷款过程中，抵押物的评估是非常重要的一环，它关系到贷款的审批、贷款金额以及风险控制等方面。
同时，抵押物评估也必须遵守相关的法律标准，以确保评估结果的公正性和合法性。
本文将就抵押物评估的意义、评估方法以及法律标准等方面进行探讨。
一、抵押物评估的意义抵押物评估的目的是确定抵押物的价值，以便银行或金融机构确定贷款的额度和利率，并作为贷款的担保物。
抵押物的评估价值直接影响到贷款申请人能否获得贷款、贷款额度以及贷款利率的高低。
因此，准确评估抵押物的价值对于贷款双方来说都是至关重要的。
抵押物评估的意义还在于风险控制。
对于贷款机构来说，确保抵押物价值与贷款金额相匹配能有效降低贷款违约和损失的风险。
对于贷款申请人来说，准确评估抵押物的价值可以保证他们不过度借贷或被低估抵押物的价值。
二、抵押物评估的方法抵押物评估的方法多种多样，常见的有市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是指通过对比类似抵押物在市场上的交易价格来确定抵押物的价值。
这一方法适用于市场上存在交易的抵押物，比如房屋、土地等。
收益法是指通过分析抵押物的未来收益来确定抵押物的价值，适用于商业用途的抵押物，如商业不动产。
成本法则是根据抵押物重建或替代所需的成本来确定抵押物的价值，适用于抵押物的再制造或重建成本较高的情况。
除了以上传统的评估方法外，还可以使用现代科技手段进行抵押物评估，比如利用大数据分析、人工智能和机器学习等技术来预测抵押物的价值。
这些方法能够更加准确地评估抵押物的价值，提高评估的效率和可靠性。
三、抵押物评估的法律标准抵押物评估的法律标准主要包括公正性、合法性和准确性三个方面。
公正性是指评估过程应当公平、公正，评估人员需独立、中立，不受任何利益团体的干扰，评估结果应当客观、真实，不能偏袒任何一方。
合法性是指评估过程需要遵守相关法律的规定，如《评估师法》、《合同法》等。
如何判断抵押物评估价值的准确性
如何利用《房地产抵押估价报》合理的确定抵押物价值的提示房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。
《房地产抵押估价报告》（以下简称《估价报告》）也成了客户经理确定抵押物价值的重要参考标准，而有些评估公司由于利益驱动,有时会按照客户的贷款金额需要进行评估，存在评估价格高于真实价值的现象，这给我行的贷款增加了风险。
所以，就需要客户经理能够抓住《估价报告》中关键的价格影响因素，通过对其分析、测算过程合理性的判断来判断其评估结果的合理性。
一、注意优先受偿款的扣除。
根据2006年3月1日开始实施的，由建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会统一颁发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建房字[2006]8号）及《房地产抵押估价指导意见》的有关规定，房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
（即抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价师知悉的法定优先受偿款）。
优先受偿是指优先于本次抵押债权人受偿的权利。
因此优先受偿款应当从市场价值中扣除，才能剥离出实际抵押价值。
优先受偿包括：（一）未缴纳的地价款：主要存在与划拨用途的土地。
划拨用地在实施转让前，必须补交地价款转成出让用途才可以转让。
（二）拖欠工程款：主要存在于在建工程项目。
根据相关法律规定，“工程款优先受偿权”是法定优先受偿权，其权利优先于抵押权和其他债权。
因此拖欠工程款应当作为优先受偿从抵押价值中扣除。
（三）已设定的抵押贷款：抵押贷款的清偿次序依据抵押登记时间顺序。
因此在本次抵押登记之前进行的抵押登记权利都应当作为优先受偿扣除。
二、注意权属瑕疵的揭露及合理设定正常的房地产市场价格是建立在完整的产权状况下可实现的市场价值，因此在判断《估价报告》抵押价值合理性之前，先要判定其权属瑕疵的披露及设定情况。
担保公司如何评估借款人的抵押物价值
担保公司如何评估借款人的抵押物价值担保公司对借款人的抵押物价值进行评估是一项非常重要的工作，它直接影响着贷款的风险和借款人的信用。
本文将介绍担保公司如何评估借款人的抵押物价值。
一、确定评估依据在评估借款人的抵押物价值之前，担保公司需要明确评估的依据。
一般来说，评估的依据包括以下几点：1. 抵押物的种类：不同的抵押物在评估过程中有不同的标准和方法；2. 抵押物的数量和质量：抵押物的数量和质量决定了其价值和可行性；3. 抵押物的市场价值：担保公司需要了解抵押物在市场上的真实价值。
二、收集资料在评估抵押物的价值之前，担保公司需要收集相关的资料，包括但不限于：1. 抵押物的证明文件：如房产证、车辆行驶证等；2. 抵押物的相关信息：如建筑面积、使用年限、品牌型号等；3. 相关市场信息：如近期的房地产市场行情、汽车市场价格等。
三、确定评估方法担保公司需要根据抵押物的种类和具体情况，确定合适的评估方法。
常见的评估方法包括但不限于：1. 市场比较法：通过比较市场上类似抵押物的价格，来估计抵押物的价值；2. 收益法：适用于商业用途的抵押物，通过考虑其未来收益来确定价值；3. 成本法：适用于固定资产等，通过计算抵押物的重建或再购买成本来确定价值。
四、进行评估在评估过程中，担保公司需要进行实地考察和档案查阅，以确认抵押物的真实情况和相关资料的准确性。
评估人员需要对抵押物进行测量、拍照等操作，同时还要与抵押物的所有权人进行交流，了解相关情况。
五、编制评估报告在完成评估后，担保公司需要编制评估报告，将评估结果和相关分析进行统一的整理和展示。
评估报告通常包括以下几个方面的内容：1. 抵押物的基本信息：包括名称、数量、质量等；2. 评估方法和依据：说明所采用的评估方法和相关的依据；3. 评估结果：明确抵押物的估值结果，并加以解释和分析；4. 风险提示和建议：根据评估结果，提出相关风险提示和建议。
六、评估结果的应用评估结果对担保公司的风控部门以及借款人的贷款申请都有重要的影响。
抵押物的选择与评估依据
抵押物的选择与评估依据在贷款申请过程中，银行和其他金融机构通常会要求借款人提供抵押物作为贷款的担保。
抵押物的选择与评估是确保贷款安全性和可行性的重要环节。
本文将介绍抵押物的选择原则以及评估依据。
一、抵押物的选择原则无论是个人还是企业，选择抵押物时应考虑以下原则。
1.价值稳定性抵押物的价值应具有相对稳定性，能够在贷款期限内保持其价值。
通常情况下，不动产（如房屋、土地）和有价证券（如股票、债券）是较为理想的抵押品，因为它们的价值相对稳定，不容易受市场波动的影响。
2.易于转让和处置抵押物的转让和处置应该便捷、高效。
当贷款人无法按时偿还贷款时，银行需要迅速变现抵押物来回收贷款本金。
因此，抵押物的转让和处置步骤应简单明了，成本较低。
3.法律合规性选择的抵押物必须符合法律法规的要求，无违法纠纷。
在抵押物选择过程中，借款人和银行需仔细核实抵押物的所有权归属、质量状况以及是否存在未解决的法律问题。
4.市场可供性在选择抵押物时，市场中是否存在足够多的买家、投资者也是需要考虑的因素。
如果抵押物市场上存在供大于求的情况，银行在变现抵押物时可能会遇到困难，增加贷款风险。
二、抵押物评估依据为确定抵押物的价值以及贷款额度，银行会进行抵押物评估。
以下是评估抵押物价值的常用依据。
1.市场价格抵押物的市场价格是评估其价值的重要因素。
评估师会参考近期的市场交易数据，包括同类型抵押物的实际成交价格以及市场预期。
2.抵押物质量抵押物的质量对其价值有很大影响。
评估师会考虑抵押物的使用年限、磨损程度、维护记录等因素来评估质量。
3.抵押物特征抵押物的特征也是评估的依据之一。
对于不动产类抵押物，评估师会考虑其地理位置、规划用途、建筑结构等特征来评估价值。
对于有价证券类抵押物，评估师会考虑其发行主体信用等级、市场流动性等特征。
4.抵押物权属评估师会查验抵押物的权属证明文件，确认抵押物的所有权归属。
权属清晰、合法的抵押物更容易获得较高的评估价值。
担保公司如何评估抵押品的价值
担保公司如何评估抵押品的价值在金融领域中，担保公司扮演着重要的角色，其主要职责之一是评估抵押品的价值。
这一环节的准确性和公正性对于担保公司和贷款方都至关重要。
本文将探讨担保公司如何评估抵押品的价值，并介绍相关的评估方法和原则。
一、担保公司评估抵押品的重要性担保公司作为金融机构，为贷款提供者和贷款借款者之间的交易提供保证。
在提供担保的过程中，担保公司需要准确评估抵押品的价值，以确保贷款的安全性和可靠性。
评估抵押品的准确性直接关系到贷款额度的确定以及风险控制的能力。
二、担保公司评估抵押品的方法1. 市场比较法市场比较法是一种常用的评估方法，它通过对类似抵押品在市场上的成交价进行比较，来确定该抵押品的价值。
通过分析相似抵押品的市场交易情况，担保公司可以得出一个合理的市场估值。
2. 收益法收益法主要用于商业性抵押品的评估。
该方法基于预期收益，通过考虑租金、利润、收入等因素，计算出抵押品的现值。
这种方法更适用于商业地产、工厂和企业的评估。
3. 成本法成本法是一种基于重建成本或替代成本的评估方法。
根据抵押品建设或购买成本的估算，再考虑其使用寿命和折旧等因素，可以得出一个较为准确的抵押品价值。
三、担保公司评估抵押品的原则1. 公正客观原则担保公司在评估抵押品价值时必须坚持公正客观原则，不能出于私利或其他不正当因素对抵押品价值进行人为干预。
评估过程应该透明公开，以确保贷款双方的利益。
2. 专业背景原则担保公司的评估人员应具备专业背景和相关资质，对不同类型的抵押品有深入的了解和评估能力。
只有具备相关专业知识和经验的评估人员才能做出准确的评估结果。
3. 及时更新原则抵押品价值可能会随着时间的推移而发生变化，因此担保公司应定期对抵押品进行评估，并及时更新其价值。
这样可以避免评估结果过时对贷款带来的风险。
四、担保公司评估抵押品的挑战和解决方案评估抵押品的过程中可能会遇到一些挑战，例如抵押品品质难以确定、市场环境变化等。
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如何判断抵押物评估价值的准确性作为专业的房地产估价人员，我们确定房地产抵押价值需要经过一个复杂的过程。
通过充分的市场资料采集、选择恰当的估价方法、进行合理的参数取值、测算、并衡量多种方法测算结果，最终综合得出抵押价值。
此篇文章并非针对房地产抵押评估技术方法进行讨论，而是站在《房地产抵押估价报告》（以下简称《估价报告》）使用方或报告审核方的角度，在不具备进行完整的房地产评估过程条件下，如何快速、准确的判断抵押物评估价值的准确性。
经过我多年从事报告审核的经验，我认为基本做到以下两个步骤，就可以实现。
第一步：对抵押项目房地产市场价值进行初步调查判断通过对抵押项目周边房地产市场交易情况进行初步调查，判断出抵押项目房地产市场价格的大体区间水平。
即在对《估价报告》进行审查之前，首先通过自己对项目房地产市场交易状况的了解，先大体把握项目的价格水平。
做到心中有数。
第二步：判定《抵押估价报告》评估价值的合理性这一步骤是在完成第一步骤的基础上，再对《估价报告》进行审查。
要求审核人员能够抓住《估价报告》中关键的价格影响因素，通过对其分析、测算过程合理性的判断来判断其评估结果的合理性。
一、抵押项目房地产市场价值的调查判断1、判断方法—市场提取法“房地产市场价值”从字面意思可以看出：即房地产在交易市场中可实现的公开、客观的价值。
因此，判断房地产市场价值最直接，也是最简便的方法。
就是—市场提取法。
也就是评估中说的比较法。
即直接参考周边类似物业的房地产市场成交价格来确定我们所要评估的项目房地产价值。
2、不同市场状况下价格提取方法根据其物业类型不同、所处区域位置不同，可分为：（1）市场交易十分充足情况；（2）市场交易不十分充足情况；（3）市场交易匮乏情况。
（1）市场交易十分充足情况下例如我们所评估的房地产项目，是位于一个非常成熟居住区的住宅楼，或者是位于北京CBD心区或金融街的写字楼物业。
或者是位于王府井大街或西单的商业物业。
周边有大量的相同物业交易案例。
在这种市场条件下，确定市场价值相对简单。
我们只需从大量交易案例中，尽量挑选出与评估房地产情况相似的案例价格。
可直接参考其确定。
这种情况相对比较简单，因此不再赘述，但并不是所有房地产市场状况都这么有利，因此，如果遇到市场交易不充足时，我们应找出相应的解决方案。
（2）市场交易不十分充足情况下对于市场交易不十分充足情况，在实际评估中也十分常见。
当没有大量与评估项目相同的交易案例可以参考的时候，我们如何从市场提取价格呢？下面分两种常见的情况分别说明。
①周边缺少交易案例解决方案：突破地理位置的限制，将搜索范围扩展到周边或可替代区域的其他类似地区。
例如：想了解北京朝阳门桥商业区物业，周边缺少交易案例，可参考与其商圈级别类似的东大桥商业区或东四十条桥商业区交易案例价格参考。
②相同物业类型缺少交易案例解决方案：寻找相似物业类型的交易价格，找出其与抵押物存在的差异因素及各该因素对价格产生的影响方向，进行比较后判断出抵押物大体价格水平（或区间）。
例如：北京CBD核心办公区内一栋乙级写字楼价格，如果周边没有相似档次的写字楼，则可调查周边甲级写字楼中档次较低或最低的楼宇的交易价格，这样即可可判断出其大致的价格水平上限。
从以上两个例子可以看出，在市场交易不十分充足的情况下，无法获取大量与抵押物情况一致的交易案例直接判断价格，而需要通过较接近案例与抵押物进行比较，把握各项差异因素对价格产生的影响及影响方向。
通过这些案例价格大概估算出正常状况下的市场价值。
因此，了解各种物业最主要的价格影响因素，是在这种情况下正确判断抵押物市场价值的难点。
一般来说，各物业类型的主要价格影响因素：注：各影响因素具体情况可参见全国房地产估价师执业资格考试用书之《房地产估价案例与分析》（3）市场交易匮乏情况下对于某些特殊物业，几乎无法直接从市场找到相似物业交易价格，那么我们可以采取其他方式判断其价值。
例如：①工业开发区工业厂房作为工业开发区的厂房，其出租和自用的情况较为普遍，很少有交易状况。
但是位于工业开发区，其土地交易较频繁，通过招拍挂成交，价格水平也比较透明。
因此我们可以采取地价+建筑物成本的方法核定房地产价值。
土地价格可以根据招拍挂土地成交结果；建筑物成本则可以通过地上物不同建筑结构，装修状况等情况判断。
②商业酒店商业酒店一般都采取自主经营的模式，基本少有交易价格。
根据其物业经营模式，可以采取：类比法：类比周边在售商业楼宇，确定大体价格水平收益还原法：（即收益折现）根据客观的年经营收益，扣除正常经营费用，确定年纯收益、收益年限、折现率，折现得出现时价格。
③在建工程在建工程由于个别性较强，很难在市场上找到与其开发程度类似的项目，因此很难获得直接可参考交易价格，因此我们可以模拟其房地产项目开发过程，采取以下两个思路估算价格：成本法：在建工程价值=土地价格+已发生在建工程成本（模拟开发程序正算）假设开发法：在建工程价值=未来开发价值-续建成本（模拟开发程序倒算）通常如果在建工程开发进度较靠前，还有大量续建成本没有发生，则采用假设开发不可控因素较大，相比起来成本累计更能准确的匡算价格。
而如果在建工程开发进度及基本接近竣工，基本接近成品房地产。
那么采用假设开发估算的价格更贴近其实际价格。
在遇到这些情况时，仅通过调查一些市场信息了解抵押价值可能存在一定难度。
那么需要进一步通过《估价报告》测算过程进行判断。
下面我们就来探讨如何抓住《估价报告》中的重要价格影响因素，并判断其合理性的问题。
二、判定《估价报告》抵押价值合理性1、优先受偿款的扣除根据2006年3月1日开始实施的，由建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会统一颁发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建房字[2006]8号）及《房地产抵押估价指导意见》的有关规定，房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价师知悉的法定优先受偿款优先受偿是指优先于本次抵押债权人受偿的权利。
因此优先受偿款应当从市场价值中扣除，才能剥离出实际抵押价值。
优先受偿包括：（1）未缴纳的地价款：主要存在与划拨用途的土地。
划拨用地在实施转让前，必须补交地价款转成出让用途才可以转让。
（2）拖欠工程款：主要存在于在建工程项目。
根据相关法律规定，“工程款优先受偿权”是法定优先受偿权，其权利优先于抵押权和其他债权。
因此拖欠工程款应当作为优先受偿从抵押价值中扣除。
（3）已设定的抵押贷款：抵押贷款的清偿次序依据抵押登记时间顺序。
因此在本次抵押登记之前进行的抵押登记权利都应当作为优先受偿扣除。
2、权属瑕疵的揭露及合理设定正常的房地产市场价格是建立在完整的产权状况下可实现的市场价值，因此在判断《估价报告》抵押价值合理性之前，先要判定其权属瑕疵的披露及设定情况。
抵押物可能存在的权属瑕疵包括：（1）权证是否齐全；对于房地产项目，首先要明确项目土地证，房产证是否齐全。
两证齐全是办理抵押登记的基本条件。
如存在证件不全情况，则不能进行抵押。
（2）登记内容与现状情况是否一致（是否有未登记部分纳入抵押物范围）；如果实际用途与证载用途不符，且不符合区域整体规划，是产权人擅自更改用途，我们设定用途及判定价格时，应该完全遵循证载用途。
比如有些将一层住宅用途房地产更改为商铺，或者在住宅楼或者别墅内出租办公等情况。
在对实物进行现场踏勘时，我们无法对面积进行丈量，但是可以房产证后登记表及附图，根据建筑物的楼号，楼层，形状等情况与实际情况对应。
确定有效建筑面积。
对于改扩建、灭失的建筑物，均应从抵押范围内剔除。
比如一个宾馆房地产，配套娱乐设施楼部分均为扩建面积，无产权。
则该部分收益价格不能归总在抵押价值内。
（3）土地开发状况是否有瑕疵（地上是否达到平整条件）；我们勘察其土地是否平整，主要为了判断其是否影响进一步开发建设，对其价值产生影响程度。
（4）规划条件是否有依据（是否有规划文件，规划是否存在调整）；确定纯土地的抵押价值时，其规划条件对价格影响非常大。
主要包括规划用途，容积率等规划指标，是否有正规规划文件依据。
不能随便设定（5）是否存在已销售情况（重点关注在建工程项目）；已办理《商品房预售合同》的在建工程项目，相关信息可到房地产交易管理网公开查询。
对于已经销售的建筑面积，应从抵押范围内剥离。
（6）是否存在长期租约。
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
3、市场价值测算过程房地产评估常用的估价方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法。
根据《估价报告》采用上述不同的方法，我们关注的关键影响价格因素各异。
（1）市场比较法：重点关注其选取的案例与估价对象是否具备可比性。
修正过程中是否体现了估价对象与比较案例的价格影响因素，且进行了合理的修正。
（2）收益还原法：重点关注客观租金的确定、经营费用的核算、租金增长率的设定、收益还原率的确定及收益年限的设定。
（3）成本法：重点关注土地价格、建筑物建造成本、工程其他费用及利息、利润的合理确定。
（4）假设开发法：重点关注未来开发模式的设定、未来开发价值的确定及续建成本的核算。
未来开发模式：即预计开发完成的物业类型、规模、档次，以及经营模式（作为出租或销售）开发模式设定必须遵守合法原则。
满足项目权属文件的要求。
还要符合区域整体利用方向，满足最高最佳使用原则。
以上是我在审核报告过程中对抵押价值合理判断的一点经验总结，希望能够为银行信贷人员或其他报告使用者在判断《估价报告》抵押价值合理性时，起到一些帮助。
读书的好处1、行万里路，读万卷书。
2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。
3、读书破万卷，下笔如有神。
4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。
——达尔文5、少壮不努力，老大徒悲伤。
6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。
——颜真卿7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。
8、读书要三到：心到、眼到、口到9、玉不琢、不成器，人不学、不知义。
10、一日无书，百事荒废。
——陈寿11、书是人类进步的阶梯。
12、一日不读口生，一日不写手生。
13、我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。
——高尔基14、书到用时方恨少、事非经过不知难。
——陆游15、读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈——歌德16、读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。
——笛卡儿17、学习永远不晚。
——高尔基18、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。
——刘向19、学而不思则惘，思而不学则殆。
——孔子20、读书给人以快乐、给人以光彩、给人以才干。
——培根。