精编【价值管理】抵押物价值评估办法
抵押合同中的抵押物评估
抵押合同中的抵押物评估一、抵押物评估概述抵押物评估是抵押合同中的重要环节，它是对抵押物的价值进行评估，为抵押合同的签订和履行提供依据。
在抵押合同中，抵押物通常是借款人提供给贷款人作为担保的财产，如果借款人无法按期还款，则贷款人有权对抵押物进行处置以实现债权。
因此，抵押物评估的准确性、客观性和公正性至关重要。
二、抵押物评估的方法和流程1.了解抵押物的基本信息在进行抵押物评估前，评估人员需要了解抵押物的基本信息，包括抵押物的名称、种类、数量、质量、分布、构造、功能等。
同时，还需要了解抵押物的历史交易记录、市场价格、市场前景等信息。
2.现场勘查和评估评估人员需要对抵押物进行现场勘查，了解抵押物的实际情况，包括产权状况、物理状况、环境条件、安全性等。
通过对抵押物的综合分析，评估人员可以确定抵押物的市场价值，并出具评估报告。
3.评估报告的审核和确认在评估报告出具后，需要经过内部审核和外部审核两个阶段的审核，以确保评估报告的准确性和公正性。
同时，评估报告需要经过借款人和贷款人双方的确认，以确保双方对评估结果的认可。
三、影响抵押物评估的因素1.市场环境因素市场环境因素对抵押物评估的影响主要体现在市场价格和交易案例两个方面。
市场价格是抵押物评估的重要依据之一，如果市场价格波动较大，则会对评估结果产生影响。
交易案例的数量和质量也会对评估结果产生影响，如果市场上存在较多的类似交易案例，且案例的质量较高，则可以作为评估的参考依据。
2.抵押物自身因素抵押物自身因素包括抵押物的质量、功能、新旧程度、产权状况等。
这些因素都会对抵押物的价值产生影响，评估人员需要根据实际情况进行综合分析，以确定抵押物的市场价值。
3.评估方法的选择评估方法的选择也会对抵押物评估结果产生影响。
不同的评估方法适用于不同的抵押物类型和评估目的，评估人员需要根据实际情况选择合适的评估方法，以确保评估结果的准确性。
四、提高抵押物评估准确性的措施1.增强评估人员的专业素质和能力评估人员的专业素质和能力直接关系到抵押物评估结果的准确性。
抵押物价值评估办法
抵押物价值评估办法1. 引言抵押物价值评估是在抵押贷款过程中的重要环节，它能够确定抵押物的价值，并作为贷款金额的依据。
本文将介绍一种常用的评估抵押物价值的方法，帮助贷款机构准确评估抵押物的价值。
2. 抵押物价值评估方法2.1 市场比较法市场比较法是一种常用的抵押物价值评估方法。
这种方法是通过比较同类抵押物在市场上的成交价格，来确定抵押物的价值。
具体步骤如下：1.收集同类抵押物的市场数据，包括成交价格、属性、地理位置等信息。
2.对比抵押物与市场上其他同类抵押物的异同之处。
3.根据异同之处，对抵押物的价值进行调整。
4.根据调整后的价值确定抵押物的市场价值。
2.2 替代成本法替代成本法是另一种常用的抵押物价值评估方法，它是通过抵押物的替代成本来确定其价值。
具体步骤如下：1.确定抵押物的替代成本，即用相同功能和性能的新产品来替代抵押物所需的成本。
2.考虑抵押物的使用寿命和折旧，对替代成本进行调整。
3.根据调整后的替代成本确定抵押物的价值。
2.3 收益法收益法是用于评估商业用途的抵押物价值的一种方法。
这种方法是通过预测抵押物未来的收益，来确定其价值。
具体步骤如下：1.收集抵押物的租金、收入等经济数据。
2.根据抵押物的经济数据，预测其未来的收益。
3.根据预测的收益，采用贴现率的方法计算抵押物的现值。
4.根据现值确定抵押物的价值。
3. 抵押物价值评估流程抵押物价值评估的流程包括以下几个步骤：1.数据收集：收集有关抵押物的基本信息，包括属性、地理位置等。
2.选择评估方法：根据抵押物的性质和用途，选择合适的评估方法。
3.进行评估：根据选择的评估方法，对抵押物进行评估。
4.调整价值：根据抵押物与市场上其他同类抵押物的异同之处，对评估结果进行调整。
5.确定价值：根据调整后的价值确定抵押物的市场价值。
6.编写评估报告：将评估结果整理成评估报告，包括抵押物的基本信息、评估方法、评估结果等。
4. 结论抵押物价值评估是一个复杂而重要的环节，它能够为贷款机构提供准确的抵押物价值信息。
房产抵押合同中抵押物价值评估的方法
房产抵押合同中抵押物价值评估的方法一、评估目的房产抵押合同中抵押物价值评估的目的是为了确定抵押物的担保价值，为确定债务人的债务提供依据。
在房产抵押合同中，抵押物的价值直接影响债务的清偿程度，因此评估抵押物的价值至关重要。
二、评估方法1.市场比较法：通过比较市场上的类似房产的价格，来确定抵押物的价值。
这种方法适用于市场上存在类似房产的情况。
评估人员需要收集市场上类似房产的价格信息，并进行比较，以确定抵押物的实际价值。
2.成本法：根据抵押物的建造成本、装修成本等成本因素，来确定抵押物的价值。
这种方法适用于有完整产权的房产，评估人员需要了解房产的建造和装修成本，并综合考虑市场变化等因素对价值的影响。
3.收益法：根据抵押物未来的预期收益，来确定抵押物的价值。
这种方法适用于有稳定收益的房产，评估人员需要了解房产的收益情况，并综合考虑市场变化、政策等因素对价值的影响。
三、评估步骤1.收集资料：评估人员需要收集抵押物的产权证明、建筑结构图、装修情况等相关资料，以了解抵押物的实际情况。
2.现场勘察：评估人员需要对抵押物进行现场勘察，了解房产的现状，包括建筑结构、装修情况、设备设施等。
3.对比分析：评估人员需要将市场上的类似房产的价格与抵押物的实际情况进行对比分析，以确定抵押物的实际价值。
4.综合评估：根据市场比较法、成本法和收益法等方法，综合考虑各种因素对价值的影响，对抵押物的价值进行综合评估。
5.报告撰写：评估人员需要撰写评估报告，详细说明评估方法和结果，并提交给相关机构或当事人。
四、注意事项1.评估人员需要具备专业的评估知识和技能，能够准确识别房产的特点和影响因素，选择合适的评估方法进行评估。
2.评估结果受到市场变化、政策等因素的影响，评估人员需要综合考虑各种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
3.在进行市场比较法时，需要注意类似房产的相似性和可比性，避免由于差异较大而导致的评估误差。
4.在进行成本法评估时，需要注意产权的完整性和合法性，避免由于产权不清而导致的评估风险。
银行小企业授信业务房地产抵押物价值自行评估办法
银行小企业授信业务房地产抵押物价值自行评估办法作为一家银行，小企业授信业务是非常重要的业务之一。
房地产抵押物作为小企业授信业务的一种常见担保方式，其评估价值的准确性直接影响到银行的风险管理和小企业授信业务的稳健发展。
为此，我们制定了以下房地产抵押物价值自行评估办法。
一、评估范围本办法适用于银行小企业授信业务中以房地产作为抵押物的情况。
二、评估流程1.确定评估目的：根据小企业授信业务需求，确定房地产抵押物价值评估的目的和要求。
2.搜集房地产信息：通过房地产中介、房地产开发公司、物业管理公司等途径搜集房地产的相关信息，包括但不限于房屋用途、建筑面积、房龄、所在地段、房屋装修、周边配套设施等。
3.评估房地产价值：综合考虑房地产的所有因素，采用市场比较法、收益法、成本法等价值评估方法，对房地产价值进行评估。
4.编制评估报告：根据评估流程和方法，编制房地产价值评估报告。
三、评估方法1.市场比较法：根据该区域的房地产市场情况和同类型的房地产交易记录，比较评估对象的房龄、建筑面积、地段等因素，确定其市场价值。
2.收益法：根据评估对象的使用情况、租金收入等因素，计算其未来收益及现值，从而得出其价值。
3.成本法：根据评估对象的建造代价及折旧等因素，计算其现值，从而得出其价值。
四、评估报告内容1.评估目的和要求；2.房地产的基本信息；3.评估方法和流程；4.价值评估结果及分析；5.评估人员的签名和盖章。
五、注意事项1.评估人员应具备相关专业知识和经验，独立、公平、客观地进行评估，确保评估结果的准确性和可靠性。
2.评估报告应根据评估目的和要求，充分说明评估方法和流程，详细阐述价值评估结果和相关分析。
3.评估报告应及时编制、签字、盖章，并加强保密措施。
六、总结本办法是银行进行小企业授信业务中房地产抵押物价值自行评估的规范化流程，对于提高小企业授信业务的信用风险管理水平和保障银行的业务稳健发展具有重要意义。
担保公司如何评估借款人的抵押物价值
担保公司如何评估借款人的抵押物价值担保公司对借款人的抵押物价值进行评估是一项非常重要的工作，它直接影响着贷款的风险和借款人的信用。
本文将介绍担保公司如何评估借款人的抵押物价值。
一、确定评估依据在评估借款人的抵押物价值之前，担保公司需要明确评估的依据。
一般来说，评估的依据包括以下几点：1. 抵押物的种类：不同的抵押物在评估过程中有不同的标准和方法；2. 抵押物的数量和质量：抵押物的数量和质量决定了其价值和可行性；3. 抵押物的市场价值：担保公司需要了解抵押物在市场上的真实价值。
二、收集资料在评估抵押物的价值之前，担保公司需要收集相关的资料，包括但不限于：1. 抵押物的证明文件：如房产证、车辆行驶证等；2. 抵押物的相关信息：如建筑面积、使用年限、品牌型号等；3. 相关市场信息：如近期的房地产市场行情、汽车市场价格等。
三、确定评估方法担保公司需要根据抵押物的种类和具体情况，确定合适的评估方法。
常见的评估方法包括但不限于：1. 市场比较法：通过比较市场上类似抵押物的价格，来估计抵押物的价值；2. 收益法：适用于商业用途的抵押物，通过考虑其未来收益来确定价值；3. 成本法：适用于固定资产等，通过计算抵押物的重建或再购买成本来确定价值。
四、进行评估在评估过程中，担保公司需要进行实地考察和档案查阅，以确认抵押物的真实情况和相关资料的准确性。
评估人员需要对抵押物进行测量、拍照等操作，同时还要与抵押物的所有权人进行交流，了解相关情况。
五、编制评估报告在完成评估后，担保公司需要编制评估报告，将评估结果和相关分析进行统一的整理和展示。
评估报告通常包括以下几个方面的内容：1. 抵押物的基本信息：包括名称、数量、质量等；2. 评估方法和依据：说明所采用的评估方法和相关的依据；3. 评估结果：明确抵押物的估值结果，并加以解释和分析；4. 风险提示和建议：根据评估结果，提出相关风险提示和建议。
六、评估结果的应用评估结果对担保公司的风控部门以及借款人的贷款申请都有重要的影响。
押品价值评估的主要方法
押品价值评估的主要方法一、引言押品价值评估是金融行业中常见的一项工作，通过对抵押物的价值进行评估，可以帮助金融机构确定贷款的额度、费率以及风险水平。
本文将详细介绍押品价值评估的主要方法，包括市场比较法、收益法和成本法等。
二、市场比较法市场比较法是押品价值评估中最常用的方法之一，它通过比较类似押品在市场上的交易价格来确定押品的价值。
具体步骤如下：1.收集市场数据：评估师需要收集押品所在地区类似押品的交易数据，包括成交价格、押品特征等。
2.选择比较押品：评估师根据押品的特征和市场需求，选择与之相似的押品进行比较。
3.调整比较押品：评估师根据押品与比较押品之间的差异进行调整，例如调整押品的面积、年限等。
4.确定押品价值：评估师根据调整后的比较押品价格，结合市场情况，确定押品的价值。
三、收益法收益法是一种常用的商业地产押品价值评估方法，它主要应用于商业地产等可以产生稳定收益的押品。
具体步骤如下：1.预测现金流：评估师需要对押品进行业务调研，预测未来一段时间内的现金流情况。
2.确定折现率：评估师需要确定适用于押品的折现率，折现率反映了投资风险以及资金时间价值等因素。
3.计算净现值：根据预测现金流和折现率，计算出未来现金流的净现值。
4.确定押品价值：评估师根据净现值和其他因素，确定押品的价值。
四、成本法成本法是一种基于押品重建成本来确定押品价值的方法，主要适用于房地产等可重建的押品。
具体步骤如下：1.确定重建成本：评估师需要调查押品的重建成本，包括建材价格、劳动力成本等，并考虑折旧等因素。
2.考虑折旧因素：评估师需要根据押品的使用寿命和折旧情况，对重建成本进行调整。
3.考虑市场需求：评估师还需要考虑市场对押品的需求情况，确定适当的溢价或折扣。
4.确定押品价值：评估师根据调整后的重建成本和市场需求，确定押品的价值。
五、其他方法除了上述三种主要方法外，还有一些其他方法也常用于押品价值评估，例如：1.增值法：根据押品在未来一定时间内的增值潜力来确定价值。
内部评估抵押物价值的方法
内部评估抵押物价值的方法嘿，你知道内部评估抵押物价值有多重要不？这可关系到好多事儿呢！咱先说说步骤哈。
第一步，得仔细查看抵押物的状况，就像你挑水果得看看有没有坏的地方一样。
看看抵押物有没有损坏、磨损啥的。
第二步，了解市场行情，这就跟你买东西得知道市场价一个道理。
第三步，考虑抵押物的独特性，要是个独一无二的宝贝，那价值可就不一样喽！
注意事项也不少呢！可不能马虎大意。
一定要确保评估的公正性，要是偏心了，那可就乱套了。
还得有专业知识，不然咋能评估得准呢？就像医生看病得懂医术，咱评估抵押物也得有专业本事。
安全性和稳定性方面呢？那可不能掉以轻心。
要是评估不准确，出了问题可咋办？就像走钢丝，得小心翼翼，一步都不能错。
得保证评估的过程严谨，结果可靠，这样大家才能放心。
应用场景可多啦！银行贷款的时候得评估抵押物吧？企业融资也少不了。
优势也很明显啊，内部评估可以更快速、更准确地了解抵押物的价值，省得等外面的评估机构，黄花菜都凉了。
而且自己人更了解情况，不是吗？
给你说个实际案例哈。
有个小企业想贷款，自己内部评估了抵押物，很快就拿到了贷款，扩大了生产，生意越来越好。
这效果多棒啊！
内部评估抵押物价值真的很重要，能让你在金融交易中更有底气，更放心。
咱可得重视起来，好好利用这个方法。
抵押物评估与抵押金额的确定
抵押物评估与抵押金额的确定抵押物评估是在抵押贷款过程中必不可少的环节。
它涉及到对抵押物的价值进行准确评估，并据此确定抵押金额。
本文将探讨抵押物评估的重要性，评估方法以及抵押金额的确定。
一、抵押物评估的重要性在贷款过程中，抵押物评估是保护贷款人利益的重要手段。
准确的抵押物评估可以确保贷款人能够获得合理的回报，同时也能降低贷款风险。
由于抵押物是抵押贷款的担保物，其价值的准确评估直接影响到贷款的额度和利率。
因此，一个科学合理的抵押物评估过程是至关重要的。
二、抵押物评估的方法抵押物评估的方法多种多样，根据不同的抵押物有不同的评估方式。
以下是一些常见的抵押物评估方法：1.市场比较法：该方法是比较抵押物与市场上类似物品的销售价格来确定其价值。
评估人员会参考相似属性和地区价格趋势来进行估值。
2.收益法：适用于商业和投资类抵押物，该方法基于预期收益来估计抵押物的价值。
评估人员需要分析租金收入、物业升值等因素。
3.成本法：该方法依据重建、重置或替换抵押物所需的费用来评估其价值。
常用于房屋评估，评估人员会考虑建筑材料、劳动力和其他成本。
4.折旧法：适用于机械设备等耐用品的评估，该方法根据抵押物的使用寿命和损耗程度来评定其价值。
随着时间的推移，抵押物价值会因折旧而下降。
以上仅是一些常见的抵押物评估方法，实际评估过程可能根据具体情况采取不同的方法或综合多种方法。
三、抵押金额的确定抵押金额是指在贷款过程中，贷款人根据抵押物的价值和贷款比例确定的可以贷款的最大金额。
一般来说，贷款比例为抵押物估值的一定比例。
具体的贷款比例因不同的情况而异，通常根据贷款期限、抵押物类型、借款人信用等因素来确定。
贷款比例的确定是为了保护贷款人的利益和降低风险。
如果抵押物的市场价值下跌，贷款比例过高可能导致贷款人无法偿还贷款本金和利息。
因此，在确定抵押金额时，需要综合考虑抵押物价值和贷款比例，以确保贷款人和借款人的双重利益。
结论抵押物评估与抵押金额的确定是贷款过程中关键的环节。
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【价值管理】抵押物价值评估办法xxxx年xx月xx日xxxxxxxx集团企业有限公司Please enter your company's name and contentv**********抵押物价值评估办法为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。
分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。
评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。
如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分公司将视情节轻重制定相应处理措施。
附件：《冠群驰骋兰州凤鑫分公司抵押物价值评估办法》为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押物价值，按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、公司内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。
房地产类抵押物限于住房和商用房。
一、抵押物价值评估方法（一）参照交易或评估价格对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。
1、个人住房购置借款；2、个人商业用房借款；3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营借款和个人综合消费借款；4、申请借款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费借款和个人经营借款。
（二）分公司内部评估对以下借款实行内部评估确定抵押物价值。
1、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人经营借款；2、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人经营性借款，每二年一次的抵押物评估；4、符合参照交易或评估价格规定，借款行认为有必要进行内部评定的个人借款。
（三）专业机构评估不符合上述两类情况或借款经办行认为有必要的个人借款，必须经市分行认可的专业机构评估确定抵押物价值。
二、抵押物价值评估程序（一）参照交易或评估价格借款申请人必须提供商品房买卖合同（不能提供原始合同的可用发票、契税证代替）或专业评估机构评估报告，借款调查人和分行评估人员根据交易或评估价格，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价值进行内部价值认定,作为最终抵押物价值（不得高于交易或评估价格）。
（二）分公司内部评估内部评估实行双人评估，借款经办调查人员负责初评，主管或经理负责复核，并在《个人借款抵押物价值评估认定表》中填写评估意见，初评值与复核调整值不同的，取较低值。
评估一般采用市场比较法，评估人员应双人实地考察，根据房地产类型、特点、状态、市场环境、处置难易程度及其他不确定因素，综合分析后确定其价值。
（三）专业机构评估专业机构评估实行准入制，名单由分行每年核定一次。
评估机构对抵押物评估应按照《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）的要求进行，出具的评估报告（意见书）必须符合《国家标准房地产估价规范》（GB/T50291一1999）及相关规定。
借款调查人根据专业机构的估价，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价值进行直接认定（不得高于评估价值）。
附：冠群驰骋兰州凤鑫分公司借款业务抵押物价值评估认定表冠群驰骋兰州凤鑫分公司借款业务抵押物价值评估认定表附：专业机构房地产抵押评估报告模板房地产抵押估价报告估价项目名称：上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房地产抵押价格评估委托方: 郭邦年估价方：上饶市众恒房地产评估事务所有限公司估价人员：****估价作业日期：二○一一年三月二日至三月五日估价报告编号：****目录一、致委托方函——————————————————-- 1二、估价师声明———————————————————-- 2三、估价的假设和限制条件—————————————— 3-4四、估价结果报告—————————————————-- 5-8（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期五、估价技术报告————————————————— 9-17（一）个别因素分析（二）区域分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用（六）估价测算过程（七）价格结果确定六、附件——————————————————————- 18致委托方函****先生：受您委托，我公司对***拥有的位于上饶市信州区月城花泉1号楼2单元1002号住宅在现状利用条件下的房地产市场价格进行了评估，为郭邦年先生将此房产转让给您向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2011年3月2日的公开市场价格为：（币种：人民币）房地产总价：61.38万元大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整单位价格：4194元/平方米顺致商祺****法定代表人：****二○一一年三月五日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告由****公司负责解释。
8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师估价的假设和限制条件1.产权方以商品价购买委估房屋并取得房屋所有权及支付有关税费。
2.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5.估价对象建筑面积、结构等均以《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号）为依据。
6.本报告附件中的材料系报告的重要组成部分，本次评估中涉及的附件均为委托方提供，我公司未向政府有关部门核实和调查。
本报告是按附件中的材料是真实、全面的前提下进行评估的。
如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关资料，对估价结果造成偏差，委托方应对其负责。
7.本报告估价目的为***先生将此房产转让给委托方向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款,确定房产抵押贷款额度提供价格参考依据,不作其他评估目的之用。
如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。
8.本报告估价结果是估价对象在现状利用条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。
如果房屋结构及装修发生损毁，其估价结果应作相应调整。
9.本次估价中假设估价对象处于公平的交易市场中，未来市场短期波动，短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响，在此我们不予考虑。
10.本估价报告结果的有效期自估价报告完成日期起壹年，即二○○九年二月十三日至二○一○年二月十二日，若房地产市场价格变化较快时估价报告结果的有效期相应缩短。
超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。
估价结果报告一、委托方：委托方姓名：宁天星委托方住址：河北省张家口市宣化县王家湾乡柏树洼村公路西街32号二、估价方：单位名称：****单位地址：****房地产资格证书号：****房地产评估资质级别：****法定代表人：****三、估价对象：1、基本情况估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。
根据《房屋所有权证》（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。
月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。
估价对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。
房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。
厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。
估价对象整体为一般装修。
2、基础设施情况估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。
①四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市；②供电：市政220伏生活用电；③供水：市政供水；④排水：市政管网；⑤通讯：由上饶市电话局接入；⑥煤气：接入小区。
四、估价目的：本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给委托方，向南昌银行股份有限公司上饶市分行做抵押贷款,确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。
五、估价时点：二○一一年三月二日六、价值定义：根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2011年3月2日，剩余使用年限约为15年条件下的公开市场价格。
七、估价依据：1、有关政策法规和文件：*《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号)*国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）*《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》【建住房[2006]8号】2、委托估价方提供的资料（详见附件）3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。
八、估价原则我们在本次估价时遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点等原则。
九、估价方法：估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。