工商银行个人贷款房地产类抵押物价值评估办法
押品评估操作要点201008
一、我行押品价值评估制度与办法
第二、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程 管理办法》（2008年3月起执行） 一、岗位设置及基本流程 1、押品价值评估角色包括评估调查人、评估测算人、评 估审查人和评估审定人。同一人不得在一笔流程中担任两 个以上角色。 2、评估调查人、测算人均由客户经理担任，其中测算人 须取得我行内部评估资质。审查人由取得我行内部评估资 质的授信审批部门人员担任，审定人由取得我行内部评估 资质和授权的人员担任。
一、我行押品价值评估制度与办法
二、评估调查 1、评估调查包括评估资料搜集和现场调查，由评估调查 人完成。 2、资料中必须包括以下内容： 押品权属资料 押品照片 现场勘察记录表 外评报告（以上资料扫描至押品系统）
一、我行押品价值评估制度与办法
三、评估资料录入与价值初评 1、进行现场勘察 2、录入押品信息卡 3、对中介评估报告进行形式审查（台帐中）和技术审查 4、对押品价值进行初步测算 5、撰写测算报告
押品评估操作要点
2010年8月
目
录
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我行押品评估制度与办法 公司信贷业务中涉及的主要押品类型 主要评估方法及原则 主要风险和注意的问题
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一、我行押品价值评估制度与办法
第一、《中国工商银行抵（质）押物（权）评估管理办法》 （工银发[2005]133号） 一、总则 抵（质）押物（权）价值评估是指我行内部评估人员根据 各类抵（质）押物（权）的特点，综合考虑其市场价格、 变现难易程度及其他各种影响抵（质）押物（权）价值的 不确定因素，运用适当的评估方法定期或不定期地对抵 （质）押物（权）进行评估认定的过程，包括在贷款发放 前对借款人拟提供的抵（质）押物（权）的初次评估，贷 款发放后的抵（质）押物（权）价值跟踪的重新评估。
工商银行个人质押贷款管理实施细则及个人质押贷款操作流程
工银甬办200882号关于印发中国工商银行宁波市分行个人质押贷款管理实施细则及中国工商银行宁波市分行个人质押贷款操作流程的通知各支行、营业部：为满足个人客户的融资需求,规范个人质押贷款操作与管理,根据总行关于印发〈个人质押贷款管理办法〉及〈个人质押贷款操作流程〉的通知工银发2007151号,市分行制定了中国工商银行宁波市分行个人质押贷款管理实施细则及中国工商银行宁波市分行个人质押贷款操作流程,现印发给你们,并就有关事项通知如下,请认真遵照执行：一、鉴于部分质物品种价值评估、法律界定、质物管理尚不完善,除本办法规定的质物外,各行不得自行接受其他质物品种;二、以人寿保险单、他行存款单、开放式基金质押的,需由总、分行与相关保险公司、其他商业银行、基金公司签署质押合作协议,未经通知,各行不得自行受理;三、转授各A类支行、管理支行行长为可联机冻结质物类质押贷款特约审批人,各个人信贷派驻审批人为非联机冻结质物类质押贷款审批人;市区B、C类支行办理的质押贷款,报市分行授信审批部审批；县市、区B、C类支行办理的可联机冻结质物类质押贷款,报所在区域管理支行审批,非联机冻结质物类质押贷款,报所在区域个人信贷派驻审批人审批;审批权限详见附件3;执行中如遇问题,及时与市分行联系;附件：1、中国工商银行宁波市分行个人质押贷款管理实施细则2、中国工商银行宁波市分行个人质押贷款操作流程3、个人质押贷款审批权限表二○○八年三月三日行内发送：个人金融业务部、法律事务部、信贷管理部、授信审批部、运行管理部、内控合规部;中国工商银行宁波市分行办公室 2008年3月3日印发附件1：中国工商银行宁波市分行个人质押贷款管理实施细则第一章总则第一条为满足个人客户的融资需求,规范个人质押贷款业务管理,根据总行个人质押贷款管理办法及个人质押贷款操作流程工银发2007151号等有关规定,特制定本细则;第二条个人质押贷款是指借款人以合法有效、符合贷款人规定条件的质物出质,向贷款人申请取得的人民币贷款;第三条本细则所称借款人是指具有相应民事行为能力的自然人;外国人、无国籍人以及港、澳、台居民为借款人的,应在当地居住满一年并有固定居所和职业;贷款人是指宁波市分行授权开办个人质押贷款业务的所辖分支机构;本行是指宁波市分行及其辖属分支机构;第四条个人质押贷款的发放和使用应当符合国家的法律法规,并遵循“分类管理、效率优先、价值充足、担保有效”的原则;第五条借款人可通过贷款人指定营业机构办理个人质押贷款业务,也可通过本行网上银行自助办理;第二章质物范围第六条贷款人可接受的质物包括：一本行存款：借款人本人或第三人的本外币整存整取、定期一本通、通知存款、人民币零存整取、存本取息的本行个人存款;二国债：借款人本人或第三人1999年含以后本行代理发行的纸制凭证式国债、凭证式国债电子记账以及本行通过柜台买卖的记账式国债、本行销售的储蓄国债;三人寿保险单：与本行签有保险单质押合作协议的保险机构签发的以借款人本人为投保人的具有一定现金价值、可质押的人寿保险单保险单的受益人限于具有完全民事行为能力的自然人;四他行定期存款单：借款人本人或第三人在本地与本行签有质押止付协议的其他商业银行和邮政储蓄的定期储蓄存单;五开放式基金：借款人本人购买的由本行代理销售并与本行签有基金质押合作协议的基金公司销售的开放式基金非货币市场基金;六个人外汇买卖资金：借款人本人在本行个人外汇买卖账户中的外汇资金;第七条下列质物为可联机冻结止付类质物：一借款人本人或第三人本地宁波市范围内的本行存款；二借款人本人或第三人持有的1999年含以后由本行代理发行的纸质凭证式国债、凭证式国债电子记账以及本行通过记账式国债柜台交易进行买卖的记账式国债、储蓄国债；三与本行签订合作协议,通过银保通系统由保险公司签发的以借款人本人为投保人的具有现金价值并可质押的人寿保险单保险单的受益人限于具有完全民事行为能力的自然人；四由我本行代理销售,并与本行签订合作协议的基金公司发行的借款人本人的开放式基金非货币市场基金；五借款人本人在本行个人外汇买卖账户中的外汇资金;第八条网上银行个人质押贷款的质物范围为借款人本人名下且为本行网上银行注册卡的理财金账户、牡丹灵通卡和牡丹灵通卡.e时代卡下挂的无折单、凭证且可实现联机冻结止付的质物;第三章贷款期限、额度、利率和还款方式第九条个人质押贷款的贷款期限一般为1年,最长不超过3年含,网上银行个人质押贷款期限最长为1年含;质押贷款的到期日不得晚于质物的到期日自动转存的本行本外币存款除外;若用不同期限的多个或多张质物质押的,应以到期日最近者确定贷款期限;以本行存款质押的,贷款起始日必须晚于存款日;质物为下列之一的,贷款期限最长不超过1年含:一本行外币存款；二他行定期存款单；三开放式基金；四个人外汇买卖资金;第十条以本办法第七条一、二款规定的且为借款人本人的质物质押的含网上银行个人质押贷款,借款人可在贷款到期前申请展期一次,展期期限不得超过原贷款期限的一半,且累计贷款期限不得超过质物的到期日;借款人申请展期的,应于展期前归还所欠全部贷款本息,并归还贷款余额在申请展期日前应计全部利息;第十一条个人质押贷款的贷款额度为单笔户最低5000元含,最高不超过1000万元;其中网上银行个人质押贷款单笔户贷款总额不得超过100万元;一以本行人民币存款、国债质押的,贷款额度最高不得超过质物面额的90%;二以本行外币存款、人寿保险单、个人外汇资金和他行定期存款单质押的,贷款额度最高不得超过质物面额或保单现金价值的80%外币存款和个人外汇资金按当日公布的外汇现钞银行买入价折算;三以开放式基金为质押物的,贷款金额最高不超过该基金上一交易日市值的以多张或多个质物质押的,质押率应分别执行相应规定;第十二条个人质押贷款利率执行中国人民银行同期同档次期限利率,浮动幅度按照中国人民银行有关规定执行;贷款期限不足6个月的,按6个月档次利率执行;贷款展期后跨档的,展期贷款按照展期后累计贷款期限对应的档次利率执行,展期前利率不追溯调整;第十三条贷款期限在1年含以内的,采用到期一次性还本付息的还款方式；贷款期限超过1年的,可采用按月季还息、一次还本,或按月等额本息、等额本金的还款方式;网上银行个人质押贷款采取到期一次性还本付息的还款方式;第四章贷款受理和调查第十四条借款申请人应符合如下基本条件：一符合本细则第三条所述借款人条件；二所申请的贷款用途符合国家法律法规及有关政策规定,承诺贷款不进入证券市场、期货市场和用于房地产开发、股本权益性投资,不得用于借贷牟取非法收入；三提供贷款人认可的有效质物作担保；四在本行开立个人结算账户；五贷款人规定的其他条件;申请办理网上银行个人质押贷款业务的,还须符合如下条件：一持有为本行网上银行注册卡的理财金账户卡、牡丹灵通卡或牡丹灵通卡.e时代卡,且上述账户卡下挂符合规定的无折单、凭证类质物；二拥有本行网上银行个人客户证书;第十五条贷款人受理借款申请人的贷款申请时,应要求借款申请人提供以下一个人贷款申请审批表;二申请人本人的有效身份证件,以第三人质物质押的,还需提供第三人有效身份证件;三有效质物证明：1.以存款或国债质押的,需提供存款或国债证明;2.以人寿保险单质押的,需提供人寿保险单、交费凭证及其他保险凭证；3.以个人外汇买卖资金质押的,需提供下挂个人外汇买卖资金账户的本人理财金账户卡、牡丹灵通卡或牡丹灵通卡.e时代卡；4.以开放式基金质押的,需提供下挂个人基金交易账户的本人理财金账户卡、牡丹灵通卡或牡丹灵通卡.e时代卡;四质物为共有财产的,需提供财产共有人同意质押的书面证明;以第三人质物质押的,需提供第三人签署同意质押的书面证明;五贷款人要求的其他资料;以开放式基金质押的,申请人需提供贷款用途证明或声明;以非“银保通”人寿保险单和他行定期存款单质押的,应由市分行与相关保险公司、其他商业银行或邮政储蓄等金融机构签署合作协议,留存双方印鉴;第十六条贷款经办行或业务网点受理人收妥资料后,对借款申请人身份及其质物证明进行初步核验,核实质物状态,确认质物所有权无争议、未作挂失、未被依法止付、未失效、未用于其他担保;以凭证式国债电子记账、储蓄国债或通过我行柜台交易的记账式国债质押的,借款申请人或出质人须填写债券账户业务申请表,受理人应通过会计核算人员查询借款申请人或出质人债券托管账户余额、已冻结数量和可质押余额;以人寿保险单质押的,受理人应审核该人寿保险单,并与借款申请人投保人、被保险人、受益人签订保险单质押协议;投保人与被保险人要在保全作业申请书和保险变更申请书上签字,将保单第一受益人变更为贷款人;以基金质押的,借款申请人应填写基金业务申请书,受理人要通过会计核算人员查询借款申请人基金账户基金份额、基金净值、已冻结数量和可质押余额;以第三人质物质押的,受理人应当面核验第三人身份,并要求其在同意质押的书面证明上签字;第十七条经初步判断符合贷款条件的,受理人应作以下业务处理：一以可联机冻结止付类质物质押的,需通知会计核算人员联机办妥质物冻结止付手续,在待处理抵质押品登记簿中记录质物质押情况,出具抵质押品凭证,由借款申请人和出质人签字确认;二以基金质押的,在办妥冻结止付手续后,须于第二日查询确认是否真正转移冻结;三对于有折单、凭证类质物,在办理质押冻结后同时收押质物证明,向借款申请人出具收押凭证;处理完毕后,受理人将相关资料移交贷款经办行调查人;对于贷款经办行具有个人信贷岗位从业资格的贷款申请受理人,可以直接进行贷款调查;第十八条贷款调查由贷款经办行负责;贷款调查实行双人调查,调查人须对借款申请人身份的真实性、质物证明的合规性和质物冻结的有效性等进行核查,对贷款资料的真实性负调查责任;调查要点包括：一借款申请人的身份是否真实；二借款申请人信用状况是否良好,是否我行禁入类客户；三质物的真实性；四财产共有人是否出具了同意质押的书面证明,以第三人名下质物出质的,应核实是否有第三人签字确认的同意质押的书面证明等；五质物冻结止付的真实性,冻结止付手续是否完备;对以不能联机冻结止付的质物质押的,要进行双人上门核保;调查人要核实是否已按规定与相关机构签署合作协议,并携质物查询冻结止付通知书,到质物凭证签发单位,当面核验质物的真实性,由签发单位对质物进行冻结止付后,取回盖有签发单位预留印鉴的书面质押止付通知书;第十九条主调查人和第二调查人根据调查情况,分别在调查申请审批表上签署调查意见,包括是否承贷、贷款金额、期限、利率等;主调查人同意的,在个人信贷管理系统中录入客户信息与合同信息,将资料提交有权人审批;主调查人不同意的,将资料退还借款申请人,办理撤押解冻手续;第五章贷款审查审批、签批与发放第二十条以可联机冻结止付类质物质押的,调查人调查同意后,直接提交货款经办行有权人审批;第二十一条非联机冻结止付类质物个人质押贷款审查审批工作由市分行授信审批部门负责;审查审批人对贷款资料的完整性和合规性负审查审批责任,对审批意见是否合法合规、风险识别是否全面承担审批责任;审查审批要点包括：一贷款资料是否齐全,要素填写是否规范；二借款申请人资格、资信状况是否符合有关规定；三贷款用途证明或声明是否符合国家法律、法规及有关政策规定；四质物证明是否合规,质物证明签发机构是否与我行签订了合作协议书；五止付冻结手续是否完备,调查人是否落实了双人上门核保和冻结止付手续；六质物是否足额,贷款额度、期限、利率等是否合规；七调查人是否履行了相应职责,出具的调查意见是否客观;审查审批人就是否承贷、贷款金额、期限、成数和利率等事项做出决策,并在申请审批表中签署审批意见;对于审批同意的,移交贷款签批人；对于审批不同意的,退回贷款经办行;第二十二条个人质押贷款的签批工作由贷款经办行行长或经授权的副行长负责,超过授权权限的,由上一级有权限的行长或经授权的副行长签批;签批人在审阅审批意见和有关资料后,结合本行经营情况,最终决定个人质押贷款是否发放,签署签批意见;第二十三条个人质押贷款发放工作由贷款经办行负责;经审批和签批同意发放贷款的,贷款经办行有权签约人依据审批和签批意见,对借款合同和借据载明的要素核对无误后,签署借款合同和借据,然后将资料交综合管理员;综合管理员对借据入账账号与借款合同、预留存折信息核对一致后,在个人信贷管理系统中录入放款账号和还款账号等,并将电子合同发送主机；同时将签署生效的申请审批表和借据交会计核算人员,由会计核算人员按规定向借据载明的账户发放贷款;第二十四条贷款经办行应在贷款发放后5个工作日内,将贷款资料整理立卷后,移交市分行信贷管理部作业监督人员逐笔监督;第二十五条每日营业终了,会计核算人员应将质物按待处理质押物,纳入表外科目核算,并将质物证明按规定入金库妥善保管;第二十六条网上银行个人质押贷款实行系统自动审批和自动发放;借款申请人申请网上银行个人质押贷款,须自助在线签订中国工商银行网上银行个人质押借款合同,并在合同中明确约定贷款金额、贷款期限和质物信息等事项;网上银行个人质押贷款的放款账户和还款账户可由借款申请人从网上银行注册卡的理财金账户卡、牡丹灵通卡或牡丹灵通卡.e时代卡下挂的活期存款基本账户中任意指定;第六章贷款归还第二十七条借款人到期归还或提前归还全部贷款本息后,系统将自动解除质物冻结;对于以非联机冻结止付质物质押的,贷款经办行应及时为借款人办理解除质物冻结手续;若为实物质物并收押的,退还质物证明;退还质物证明时,借款人须出具收押凭证并进行签收,贷款经办行应将签收单连同还款凭证一并送事后监督部门;如质押担保已在相关部门办理质押登记,还须注销有关登记;第二十八条网上银行借款人若在线自助提前归还全部贷款本息,系统将自动解除借款人质押物的冻结;贷款到期或逾期经由系统从借款人还款账户扣款归还的,借款人须在归还全部贷款本息后自助通过网上银行解除质押物的冻结;因网上银行系统故障、借款人自身特殊原因等情形,借款人无法通过网上银行自助还款或解除质押冻结的,可到指定营业网点办理相关手续;第二十九条借款人归还贷款时,可按照合同约定以质物偿还贷款本息;贷款经办行收到借款人申请后,按规定处置质物,收回全部贷款本息,不得部分归还;对于质物处置所得金额大于应还贷款本息的,应将剩余部分及时归还借款人;第七章贷后管理第三十条个人质押贷款包括网上银行质押贷款的贷后管理包括贷后监督、贷后监测、违约贷款催收及不良贷款质物的处置等工作,由市分行信贷管理部门和贷款经办行分工负责;第三十一条市分行营业部作为全行网上银行个人质押贷款的集中处理网点,负责按规定处置质押物归还逾期贷款和处理应急柜面还款及解除质押冻结等;第三十二条市分行信贷管理部门作业监督人员要监督质物是否完成有效冻结止付,贷款是否发放到合同约定的指定账户;对作业监督发现的问题,信贷管理部门应形成监督报告,并通报贷款经办行和授信审批部门,并责令整改,监督人员要对整改情况进行动态跟踪;发现严重问题的,应及时采取措施,并逐级报告;第三十三条贷款经办行要设置专人按日对本行及辖内业务网点办理的个人质押贷款的质物价值变化情况进行监测;当质物由于某种原因导致现值下降的,系统将根据预警线自动产生风险提示,监测人员要及时通知借款人或出质人在三个工作日内,向贷款经办行补充与质物价值减少额相等的质物,或提前归还相应贷款,否则应按合同约定处置质物;质物现值达到平仓线的,贷款经办行要强制平仓,归还贷款本息;各种质物的预警线和平仓线依据质物现值与贷款余额及到期应计利息和的比值计算,具体如下：人民币存款、国债、人寿保单暂不设预警线和平仓线；外币存款、个人外汇资金的预警线为,平仓线为；基金的预警线为,平仓线为;以上参数由总行控制,并可根据需要进行调整;负责集中处理网上银行个人质押贷款业务的市分行营业部,还要负责监测全行网上银行个人质押贷款质物的价值变化情况;质物预警线和平仓线的规定应在质押借款合同中予以明确;第三十四条信贷管理部门监测人员要利用个人信贷管理系统,按月进行非现场批量监测,其中市区B、C类支行由市分行信贷管理部负责,A类支行由贷款经办行信贷管理部门负责,县市、区管理支行及B、C类支行由所在区域信贷管理分部负责;对违约贷款、大额贷款等进行逐笔监测,并形成监测报告;对于贷后监测发现问题的,信贷管理部门要及时进行非现场检查或现场核查,并形成检查报告,同时督促有关分支机构进行整改并加强管理;对于发现重大问题的,要及时汇报;第三十五条借款人在贷款到期未按规定补足质押物或归还贷款本息及罚息的,贷款经办行贷后催收人员要通过个人信贷管理系统查询客户信息,对借款人进行催收,并做好贷款催收记录;也可先采用自动语音或短信方式进行催收;第三十六条贷款连续违约超过30天含的或达到强制平仓条件的,贷款经办行要按合同约定处置质物,如贷款连续违约30天含内质物已到期的,应在质物到期日处置质物;贷款人在收回贷款本息和为实现债权而产生的费用后,应按有关规定,将受偿剩余部分归还借款人;对以非“银保通”人寿保险单和他行定期存款单质押的,贷后管理人员应按合作协议约定,携带保险单处置通知书上门办理质物处置手续;对以基金质押的应根据合同约定予以强行平仓,归还贷款本息;第三十七条个人质押贷款含网上银行个人质押贷款催收及质物处置过程产生的还款通知书回执、还款凭证等文件资料由贷款经办行归集整理后及时移交市分行综合档案管理部门;网上银行个人质押贷款电子借款合同、电子借款借据及交易信息等电子信息的归集保存按照网上银行有关业务规定处理;第三十八条借款人丢失质物收据的,应参照国务院储蓄管理条例相关规定,办理挂失手续;第八章附则第三十九条本细则自印发之日起执行,中国工商银行个人质押贷款管理办法工银甬2005558号转发同时废止;附件2：中国工商银行宁波市分行个人质押贷款操作流程为规范个人质押贷款操作及管理,根据总行个人质押贷款管理办法及个人质押贷款操作流程工银发2007151号、中国工商银行宁波市分行个人信贷业务操作流程2007年版工银甬办2007176号等有关规定,特制定本操作流程;第一章可联机冻结止付类质物质押贷款业务操作流程人员贷款经办行市分行个人贷款业务中心,以下简称个贷中心或业务网点贷款申请受理人、调查人、审批人、签批人、签约人、综合管理员;职责受理人贷款行或网点营销人员：向借款申请人提供业务咨询和产品介绍；受理贷款申请,收集并初步核验贷款申请资料；查询核实质物状态；协助办理质物联机冻结止付手续;受理人对受理资料的真实性、质押物及质押物冻结止付的真实性负核验责任;调查人贷款行或个贷中心个人信贷客户经理,可兼任受理人：对借款申请人身份的真实性、质物证明的合规性和质物冻结的有效性等进行调查;调查实行双人调查,调查人对贷款资料的真实性及质物冻结的有效性负调查责任;审批人贷款行有权限的行长或副行长、市分行授信审批部门有权限的审批人：对贷款申请从信贷政策、规章制度和风险控制角度进行全面审查,并在授权范围内对贷款进行审批,对资料的完整性与合规性负审查审批责任,对审批意见是否合法合规、风险识别是否全面、避险措施是否具体可行承担审批责任;签批人有权限的行长或副行长、市分行有权人：在授权权限内对贷款进行签批,对贷款决策负签批责任;签约人贷款行行长或其授权人：负责根据签批意见签署借款合同和借据;签约人与签批人一般为同一人;综合管理员：负责相关资料的交接和传递,对资料的安全性和传递的及时性负责;任职要求审批人、签批人应当具有相应的信贷审批人资格,且具有相应审批权限；调查人应当具备个人信贷岗位从业资格；综合管理员和受理人应当具备个人信。
抵押物价值评估办法
抵押物价值评估办法1. 引言抵押物价值评估是在抵押贷款过程中的重要环节，它能够确定抵押物的价值，并作为贷款金额的依据。
本文将介绍一种常用的评估抵押物价值的方法，帮助贷款机构准确评估抵押物的价值。
2. 抵押物价值评估方法2.1 市场比较法市场比较法是一种常用的抵押物价值评估方法。
这种方法是通过比较同类抵押物在市场上的成交价格，来确定抵押物的价值。
具体步骤如下：1.收集同类抵押物的市场数据，包括成交价格、属性、地理位置等信息。
2.对比抵押物与市场上其他同类抵押物的异同之处。
3.根据异同之处，对抵押物的价值进行调整。
4.根据调整后的价值确定抵押物的市场价值。
2.2 替代成本法替代成本法是另一种常用的抵押物价值评估方法，它是通过抵押物的替代成本来确定其价值。
具体步骤如下：1.确定抵押物的替代成本，即用相同功能和性能的新产品来替代抵押物所需的成本。
2.考虑抵押物的使用寿命和折旧，对替代成本进行调整。
3.根据调整后的替代成本确定抵押物的价值。
2.3 收益法收益法是用于评估商业用途的抵押物价值的一种方法。
这种方法是通过预测抵押物未来的收益，来确定其价值。
具体步骤如下：1.收集抵押物的租金、收入等经济数据。
2.根据抵押物的经济数据，预测其未来的收益。
3.根据预测的收益，采用贴现率的方法计算抵押物的现值。
4.根据现值确定抵押物的价值。
3. 抵押物价值评估流程抵押物价值评估的流程包括以下几个步骤：1.数据收集：收集有关抵押物的基本信息，包括属性、地理位置等。
2.选择评估方法：根据抵押物的性质和用途，选择合适的评估方法。
3.进行评估：根据选择的评估方法，对抵押物进行评估。
4.调整价值：根据抵押物与市场上其他同类抵押物的异同之处，对评估结果进行调整。
5.确定价值：根据调整后的价值确定抵押物的市场价值。
6.编写评估报告：将评估结果整理成评估报告，包括抵押物的基本信息、评估方法、评估结果等。
4. 结论抵押物价值评估是一个复杂而重要的环节，它能够为贷款机构提供准确的抵押物价值信息。
工商银行个人贷款房地产类抵押物价值评估办法
商密三级▲长期工银甬办[2007]309号关于下发《中国工商银行宁波市分行个人贷款房地产类抵押物价值评估办法》的通知各支行、营业部，第二营业部：为进一步规范个人贷款房地产类抵押物价值评估工作，有效提升个人贷款业务市场竞争力，根据总行《关于对个人贷款房地产类抵押物价值评估有关问题的批复》（工银复[2007]96号），分行制定了《中国工商银行宁波市分行个人贷款房地产类抵押物价值评估办法》，现下发给你们，请遵照执行。
一级（A类）支行个人贷款房地产类抵押物价值评估实行分－1－行派驻制，取得分行或总行抵押物价值评估资格的人员为分行派驻评估人员，按规定对抵押物价值进行评估。
B、C类支行个人贷款房地产类抵押物价值评估由分行个人金融业务部具有抵押物价值评估资格的人员进行评估。
评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。
如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分行将视情节轻重给予相应的处罚。
附件：《中国工商银行宁波市分行个人贷款房地产类抵押物价值评估办法》二○○七年七月十一日－2－行内发送：个人金融业务部、公司业务部、信贷管理部、授信审批部、内控合规部。
中国工商银行宁波市分行办公室2007年7月11日印发附件：中国工商银行宁波市分行个人贷款房地产类抵押物价值评估办法为进一步规范个人贷款房地产类抵押物价值评估工作，有效提升个人贷款业务市场竞争力，根据总行有关文件精神，结合宁波分行个贷业务开展及扁平化改革实际情况，对个人贷款房地产类抵押物价值，按照抵押物状况、贷款金额和贷款风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、分行内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。
房地产类抵押物限于住房和商用房。
一、抵押物价值评估方法－3－（一）参照交易或评估价格对以下贷款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。
1、个人住房购置贷款；2、个人商业用房贷款；3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营贷款和个人综合消费贷款；4、申请贷款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费贷款和个人经营贷款；5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费贷款和个人经营贷款。
工商银行个人房屋抵押贷款管理实施细则
工银甬办[2009]360号关于印发《中国工商银行宁波市分行个人房屋抵押贷款管理实施细则》的通知各支行、营业部：为满足个人消费及经营活动的融资需求，规范个人房屋抵押贷款业务操作与管理，根据总行《个人房屋抵押贷款管理办法》（工银办发[2009]289号），市分行制定了《中国工商银行宁波市分行个人房屋抵押贷款管理实施细则》，现印发给你们，并就有关事项通知如下，请一并遵照执行。
一、根据总行授权，转授各管理支行、A类支行（市分行营业部）派驻审批人个人房屋抵押贷款审批权限为160万元，有效期至2009年度转授权文件生效时至。
－1－二、在总行设立专门会计科目前，个人房屋抵押贷款暂在“150003短期个人综合消费贷款”科目和“150103中长期个人综合消费贷款”科目核算。
三、自本通知印发之日起，启用新的个人房屋抵押贷款申请表（附件一）、调查审查审批表（附件二）、贷后检查表（附件三）。
执行中如遇问题，及时向市分行反映。
二○○九年六月二十三日行内发送：个人金融业务部、法律事务部、信贷管理部、授信审批部、内控合规部。
中国工商银行宁波市分行办公室 2009年6月24日印发－2－中国工商银行宁波市分行个人房屋抵押贷款管理实施细则第一章总则第一条为满足个人消费及经营活动的融资需求，规范个人房屋抵押贷款业务操作与管理，根据总行《个人房屋抵押贷款管理办法》（工银办发[2009]289号）和市分行《个人信贷业务操作流程（2007年版）及操作风险指南》（工银甬办[2007]176号）等规定，制定本实施细则（以下简称本细则）。
第二条本细则所称个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款。
第三条本细则所称借款人是指符合规定条件的具有完全民事行为能力的自然人，贷款人是指中国工商银行宁波市分行（以下简称市分行）授权开办个人房屋抵押贷款业务的分支机构。
第四条本办法适用于市分行所辖分支机构开办的个人房屋抵押贷款业务。
商业银行押品价值评估管理制度体系
• 总则。提出了文件依据、抵押品评估定义、抵押品评估范围、在信 贷管理中的作用、评估结果的使用范围、评估行为的原则等。
• 评估方法及时间。规定了抵押品的分类标准、评估方法及选择原则、 不同类型抵押品的评估监控周期等。
• 评估流程。规定了评估流程的不同阶段以及不同流程环节的工作内容等。
r ─ 折现率
n ─ 未来可获收益的年限
成本法：
评估值=重置全价×综合成新率
综合成新率=现场勘察成新率×60%+理论
成新率×40%
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第十七页，共42页。
三、《评估流程管理办法》
• （一）全流程管理（2008） • 《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》
• 岗位设置及基本流程： • 评估流程环节、评估流程角色、评估岗位人员及资质条件、评估流程发起规
市场风险
信用风险 流动性风险 操作风险
• 《中介机构管理》 • “人员管理” • 其他规范性文件
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二、《押品价值评估管理办法及评估细则》
管
总则
理
价值评估方法和时间
办 法
评估流程
主 要
组织机构
内
评估人员的设置及工作责任
容
中介评估机构的管理
监督检查
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第六页，共42页。
二、《押品价值评估管理办法及评估细则》
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第十五页，共42页。
评估目的和原则 评估的基本方法 抵押品分类及评估周期
各类抵押品价值评估要点
外部评估报告的审核
内部评估报告的撰写要求 抵押品价值评估的认定权限
中介评估机构管理
评估细则为每个中类建立了押品信息卡，分中类规定了押品重评周期； 分大类介绍了每类押品价值评估最适用的方法，并详细阐述了方法选取的注 意事项，以及评估公式中每个参数的确定依据和原则。
工商银行个人贷款汇编
个人房屋抵押贷款☆产品简介个人房屋抵押贷款是中国工商银行向客户发放的以客户本人〔含配偶〕名下房产为抵押，用于经营、消费以及其他合法合规用途的人民币担保贷款。
☆产品特色1. 贷款用途多样：可用于经营、购车、教育、医疗、大额耐用品消费以及其他合法合规用途；2. 抵押物范围广：客户本人〔含配偶〕名下的住房、商用房、商住两用房均可用于抵押；3. 贷款额度高：最高可达抵押房产价值的70%；4. 具备循环贷款功能：一次抵押，循环使用，随借随还，方便快捷，并可通过商户POS 和网上银行等渠道实现贷款的自助发放。
☆申请条件1. 具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18〔含〕-65〔不含〕周岁之间；外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业；2. 具有合法有效的身份证明、户籍证明〔或有效居留证明〕及婚姻状况证明〔或未婚声明〕；3. 具有良好的信用记录和还款意愿；4. 具有稳定的收入来源和按时足额归还贷款本息的能力；5. 有明确的贷款用途；贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，承诺贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产工程开发，不用于借贷牟取非法收入，以及其他国家法律、法规明确规定不得经营的工程；6. 能提供银行认可的合法、有效、可靠的房屋抵押；7. 在工行开立个人结算账户；8. 银行规定的其他条件。
☆申请资料1. 借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明〔户口簿或其他有效居住证明〕、婚姻状况证明原件及复印件；2. 个人收入证明，如个人纳税证明、工资薪金证明、投资收益证明、在工行或他行近6个月内的平均金融资产证明等；3. 贷款用途证明或声明；4. 抵押房产权属证明，如果抵押房产已办理了土地使用权证，那么土地使用权证应同时提供；5. 银行要求提供的其他文件或资料。
二手个人住房贷款☆业务简述二手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购置售房人已取得房屋所有权证、具有完全处置权利、能在二级市场上合法交易住房的贷款。
银行小企业授信业务房地产抵押物价值自行评估办法
银行小企业授信业务房地产抵押物价值自行评估办法作为一家银行，小企业授信业务是非常重要的业务之一。
房地产抵押物作为小企业授信业务的一种常见担保方式，其评估价值的准确性直接影响到银行的风险管理和小企业授信业务的稳健发展。
为此，我们制定了以下房地产抵押物价值自行评估办法。
一、评估范围本办法适用于银行小企业授信业务中以房地产作为抵押物的情况。
二、评估流程1.确定评估目的：根据小企业授信业务需求，确定房地产抵押物价值评估的目的和要求。
2.搜集房地产信息：通过房地产中介、房地产开发公司、物业管理公司等途径搜集房地产的相关信息，包括但不限于房屋用途、建筑面积、房龄、所在地段、房屋装修、周边配套设施等。
3.评估房地产价值：综合考虑房地产的所有因素，采用市场比较法、收益法、成本法等价值评估方法，对房地产价值进行评估。
4.编制评估报告：根据评估流程和方法，编制房地产价值评估报告。
三、评估方法1.市场比较法：根据该区域的房地产市场情况和同类型的房地产交易记录，比较评估对象的房龄、建筑面积、地段等因素，确定其市场价值。
2.收益法：根据评估对象的使用情况、租金收入等因素，计算其未来收益及现值，从而得出其价值。
3.成本法：根据评估对象的建造代价及折旧等因素，计算其现值，从而得出其价值。
四、评估报告内容1.评估目的和要求；2.房地产的基本信息；3.评估方法和流程；4.价值评估结果及分析；5.评估人员的签名和盖章。
五、注意事项1.评估人员应具备相关专业知识和经验，独立、公平、客观地进行评估，确保评估结果的准确性和可靠性。
2.评估报告应根据评估目的和要求，充分说明评估方法和流程，详细阐述价值评估结果和相关分析。
3.评估报告应及时编制、签字、盖章，并加强保密措施。
六、总结本办法是银行进行小企业授信业务中房地产抵押物价值自行评估的规范化流程，对于提高小企业授信业务的信用风险管理水平和保障银行的业务稳健发展具有重要意义。
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商密三级▲长期
工银甬办[2007]309号
关于下发《中国工商银行宁波市分行
个人贷款房地产类抵押物价值评估办法》的通知
各支行、营业部，第二营业部：
为进一步规范个人贷款房地产类抵押物价值评估工作，有效提升个人贷款业务市场竞争力，根据总行《关于对个人贷款房地产类抵押物价值评估有关问题的批复》（工银复[2007]96号），分行制定了《中国工商银行宁波市分行个人贷款房地产类抵押物价值评估办法》，现下发给你们，请遵照执行。
一级（A类）支行个人贷款房地产类抵押物价值评估实行分
－1－
行派驻制，取得分行或总行抵押物价值评估资格的人员为分行派驻评估人员，按规定对抵押物价值进行评估。
B、C类支行个人贷款房地产类抵押物价值评估由分行个人金融业务部具有抵押物价值评估资格的人员进行评估。
评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。
如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分行将视情节轻重给予相应的处罚。
附件：《中国工商银行宁波市分行个人贷款房地产类抵押物价值评估办法》
二○○七年七月十一日
－2－
行内发送：个人金融业务部、公司业务部、信贷管理部、
授信审批部、内控合规部。
中国工商银行宁波市分行办公室2007年7月11日印发附件：
中国工商银行宁波市分行
个人贷款房地产类抵押物价值评估办法
为进一步规范个人贷款房地产类抵押物价值评估工作，有效提升个人贷款业务市场竞争力，根据总行有关文件精神，结合宁波分行个贷业务开展及扁平化改革实际情况，对个人贷款房地产类抵押物价值，按照抵押物状况、贷款金额和贷款风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、分行内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。
房地产类抵押物限于住房和商用房。
一、抵押物价值评估方法
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（一）参照交易或评估价格
对以下贷款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。
1、个人住房购置贷款；
2、个人商业用房贷款；
3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营贷款和个人综合消费贷款；
4、申请贷款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费贷款和个人经营贷款；
5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费贷款和个人经营贷款。
（二）分行内部评估
对以下贷款实行内部评估确定抵押物价值。
1、申请贷款金
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额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费贷款和个人经营贷款；
2、申请贷款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费贷款和个人经营贷款；
3、贷款期限超过三年的个人综合消费贷款和个人经营性贷款，每二年一次的抵押物评估；
4、符合参照交易或评估价格规定，贷款行认为有必要进行内部评定的个人贷款。
（三）专业机构评估
不符合上述两类情况或贷款经办行认为有必要的个人贷款，必须经市分行认可的专业机构评估确定抵押物价值。
二、抵押物价值评估程序
（一）参照交易或评估价格
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借款申请人必须提供商品房买卖合同（不能提供原始合同的可用发票、契税证代替）或专业评估机构评估报告，贷款调查人和分行评估人员根据交易或评估价格，综合其他情况后在贷款调查报告上对抵押物价值进行内部价值认定,作为最终抵押物价值（不得高于交易或评估价格）。
（二）分行内部评估
内部评估实行双人评估，贷款经办行个贷调查人员负责初评，取得分行或总行抵押物价值评估资格的人员负责复核，并在《个人贷款抵押物价值评估认定表》中填写评估意见，初评值与复核调整值不同的，取较低值。
评估一般采用市场比较法，评估人员应双人实地考察，根据房地产类型、特点、状态、市场环境、处置难易程度及其他不确定因素，综合分析后确定其价值。
（三）专业机构评估
专业机构评估实行准入制，名单由分行每年核定一次。
评估机构对抵押物评估应按照《房地产抵押估价指导意见》（建住房
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