基本方法_收益法
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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基本方法收益法共59页
1 1
r
1 r
6.2 未来各年收益额相等 ---无限期
评估值＝A/r
年金 （各年相等的收益额）
本金 化率
6.* 未来各年收益额以g的数度增长 ---有限期（重点）
A（ 1+g） A（ 1+g）2 A（ 1+g）3
A（ 1+g）n
V (1+r) (1+r)2 (1+r)3 ... (1+r)n
基本方法_收益法
收益法
含义 理论基础 基本公式 使用前提 评估程序 具体的评估方法 应用案例
一、收益法的含义
收益法，是指通过估测被评估资产未来预 期收益的现值，来判断资产价值的各种具 体方法的总称。
Value is not a fact, but an estimate of the most likely price that will be paid for a good or service available for purchase at a given time
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
三、筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额
加：期初现金及现金等价物余额 六、期末现金及现金等价物余额
5.1.1 何为收益？
相互关系
5.1.1 何为收益？
净利润
加：资产减值准备 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号填列） 固定资产报废损失（收益以“-”号填列） 公允价值变动损失（收益以“-”号填列） 财务费用（收益以“-”号填列） 投资损失（收益以“-”号填列） 递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） 递延所得税负债增加（减少以“-”号填列） 存货的减少（增加以“-”号填列） 经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）
资产评估基本方法——收益法
表1 利息计算表
单利 P(1+i) P(1+2i) …… P(1+ni)
复利 P(1+i) P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2 …… P(1+i)n
▪ 2 货币时间价值的计算方法
▪ 概念解释：现值；终值；年金；折现。
▪ 2.1 整付终值
▪ 整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
▪ 由公式
F 1 in 1
A
i
A F
1
i
i n
1
A
F
1
i
in
1
▪ 案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
▪ 2.5 年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
▪ 计算公式：
F P1 in
▪ 2.2 整付现值的计算
▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率
折合成的现值。
▪ 公式推导：由 F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
▪ 2.3 年金的终值
▪ 年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。
一定情况下，对投资所期望的回报率。 ▪ 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。 ▪ 3.2 折现率确定的一般方法
▪ （1）未考虑通货膨胀： r Rg Rr
▪
▪ （2）考虑通货膨胀： r Rg Rr IP
▪ 无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存 款利率。
资产评估的三种基本方法
资产评估的三种基本方法资产评估是指对某些资产进行评估，并根据评估结果确定这些资产的价值。
资产评估是企业财务管理、公司重组、企业并购、财产转让等重要场合下的必要环节。
资产评估的三种基本方法包括市场法、收益法和成本法，下面将会分别针对这三种方法进行详细描述。
1. 市场法市场法是一种通过比较相似物品的成交价格来确定某特定资产价值的方法。
在资产评估中，市场法主要用于评估不动产、股票和其他市场化的资产。
市场法的优点在于它基于市场的力量来确定资产价值，相对客观和准确。
市场法还可以提供大量的市场数据和信息来支持资产评估，使评估结果更具说服力。
市场法的缺点在于它只适用于那些已在市场上经过交易的资产。
对于没有市场交易记录的资产，市场法的评估结果可能会有误差。
市场法忽略了资产的特殊性和独特性，从而可能不太能够捕捉到一些个别资产的价值。
2. 收益法收益法是一种通过资产未来的收益来确定其价值的方法。
在资产评估中，收益法常用于评估固定收益证券、商业不动产等资产。
收益法通过估计资产未来收益的预期值，并将其现值进行折现来确定资产的价值。
它可以帮助评估者更好地理解资产的未来可持续性、收益水平和风险等重要因素，使评估结果更加准确和可靠。
收益法的缺点在于它对未来的假设和预期值具有较大的敏感性，其结果可能会受到历史数据、市场环境和经济周期等因素的影响。
评估者必须要谨慎地进行预测和假设，并使用各种方法来测试和验证这些假设。
3. 成本法成本法是一种通过计算资产的重建或替代成本来确定其价值的方法。
在资产评估中，成本法主要用于评估固定资产、自然资源和发明/专利等资产。
成本法的基本思路是假设一个替代品，然后计算该替代品的成本。
通过考虑相应的折旧、磨损和经济因素等，可以计算出现在该替代品的成本，从而确定资产的价值。
成本法的优点在于它强调了资产的实用价值和功能性，从而服从了资产的实际使用和重建需求。
成本法可以用于衡量建筑物、土地和设备等资产的价值，无视市场通货膨胀和其他变化因素。
林木资产评估基本方法- 收益法
E
u in
(1
Ai p ) i n 1
2. 收获现值法
• 收获现值法：是利用收获表预测被评估林木资产在主伐时净收益的折现值，扣除评估基 准日后 到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为被评估林木资产评估值 的一种方法。
• 是评估中龄林和近熟林资产经常选用的方法。收获现值法的公式较复杂，需要预测和确 定的项目多，计算也较为麻烦。但该方法是针对中龄林和近熟林造林年代已久，用重置 成本易产生偏差，而离主伐又尚早，不能直接采用市场价倒算法的特点而提出的。该方 法的提出解决了中龄林和近熟林资产评估的难点，将重置成本法评估的幼龄林资产与用 市场价倒算法评估的成熟林资产的价格连了起来，形成了一个完整、系统的立木价格体 系。
1. 收益现值法
• 收益现值法：是通过估算被评估的森林资源资产在未来经营期内各年的预期净收益按一 定的折现率（投资收益率）折算为现值，并累计求和得出被评估森林资源资产评估值的 一种评估方法。
收益现值法计算公式
• 式中： • E 一评估值 • Ai一第 i 年的年净收益 • u 一经营周期 • P —投资收益率 • n－林分年龄
为：
• 式中： • E 一未成熟林的林木资产评估值
EKຫໍສະໝຸດ [(1Au (1 p)u
p)u 1] 1
p qn
V P
• K 一林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录 C
• Au一参照林分 m 年时择伐的纯收益
• P 一投资收益率
• V 一年森林管护成本
• u 一择伐周期
• q 一林分成熟年龄
• n—林分年龄
周期收益资本化法计算公式一
• 刚择伐后的林木资产评估
• 林木择伐后要经过一个经营周期才达到下一次择伐期，其刚择伐后的林木资产评估的收 益现值法计算公式为：
资产评估三种基本方法的评估思路
资产评估三种基本方法的评估思路一、前言资产评估是指对于某一特定资产的价值进行估算的过程。
资产评估在实际生产和经营中具有重要意义，它是进行投资决策、财务会计和税收征收的基础。
本文将介绍三种基本的资产评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法，并详细阐述其评估思路。
二、市场比较法市场比较法是指通过对与被评估资产相同或相近的其他物品在市场上的交易价格进行比较，来确定被评估物品的价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品的特征和属性。
2. 寻找与被评估物品相同或相近的其他物品。
3. 对这些物品进行分析，了解其交易价格及影响因素。
4. 根据这些信息，确定被评估物品的价值。
三、收益法收益法是指通过对被评估资产未来现金流量预测及折现来确定其价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品所能带来的未来现金流量。
2. 对这些未来现金流量进行预测，并考虑风险因素。
3. 选择合适的折现率对未来现金流量进行折现。
4. 根据折现后的现值，确定被评估物品的价值。
四、成本法成本法是指通过对被评估资产重建或再生产所需成本进行计算，来确定其价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品的重建或再生产所需成本。
2. 对这些成本进行分析，并考虑折旧等因素。
3. 根据这些信息，确定被评估物品的价值。
五、总结以上三种基本的资产评估方法，都是根据不同的思路和方法来确定被评估物品的价值。
在实际应用中，应根据具体情况选择合适的方法，并结合市场情况、风险因素等综合考虑。
同时，在进行资产评估时，还应注意数据来源和准确性、模型假设等问题，以确保评估结果准确可靠。
企业价值评估基本流程与方法—收益法
企业价值评估基本流程与方法—收益法下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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收益法的六个基本公式推导过程
收益法的六个基本公式推导过程一、收益法基本公式概述。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
以下对其六个基本公式进行推导。
二、有限年期且净收益每年不变的公式推导。
1. 假设。
- 设净收益为A（每年不变），资本化率为r，收益年期为n。
- 房地产价格为V。
2. 推导过程。
- 根据资金时间价值中的等比数列求和公式。
未来第i年的净收益A在估价时点的现值P_i=(A)/((1 + r)^i)（i = 1,2,·s,n）。
- 那么房地产价格V=∑_i = 1^n(A)/((1 + r)^i)。
- 这是一个首项a=(A)/(1 + r)，公比q=(1)/(1 + r)的等比数列求和。
- 根据等比数列求和公式S_n=(a(1 - q^n))/(1 - q)，可得V=(frac{A)/(1 + r)(1-(1)/((1 + r)^n))}{1-(1)/(1 + r)}。
- 化简后得到V = (A)/(r)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n)]。
三、无限年期且净收益每年不变的公式推导。
1. 假设。
- 净收益为A（每年不变），资本化率为r。
2. 推导过程。
- 当n→∞时，对于有限年期且净收益每年不变公式V = (A)/(r)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n)]。
- 因为lim_n→∞(1)/((1 + r)^n)=0（r>0）。
- 所以V=(A)/(r)。
四、净收益在前若干年有变化的公式推导（以有限年期为例）1. 假设。
- 设净收益在第1到t年分别为A_1,A_2,·s,A_t，从第t + 1年起净收益为A不变，资本化率为r，收益年期为n（n>t）。
- 房地产价格为V。
2. 推导过程。
- 房地产价格V=∑_i = 1^t(A_i)/((1 + r)^i)+(A)/(r(1 + r)^t)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n - t)]。
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n
V
Rt
t
r t1 1 t
六、收益法的具体评估方法
n
R V
t t
r t1 1
t
六、收益法的具体评估方法
收益不变 收益若干年后不变 收益按等比数列变动（增、减） 收益按等差数列变动（增、减） 收益无规律变动
有限期、无限期
6.1 未来各年收益额相等 ---有限期
5.2.1 折现率的计算_CAPM【例】
某公司的β为1.5，国库券利率为4%，市场平 均风险股票的收益率为10%，借助CAPM模型 计算该公司适用的折现率（ ）。
A.13% B.14% C.10% D.4%
5.2.2 折现率计算_加权平均资本成本
加权资本成本
WACC wS kd (1 t) wp ?k p ws ?ks
基本方法_收益法
收益法
含义 理论基础 基本公式 使用前提 评估程序 具体的评估方法 应用案例
一、收益法的含义
收益法，是指通过估测被评估资产未来预 期收益的现值，来判断资产价值的各种具 体方法的总称。
Value is not a fact, but an estimate of the most likely price that will be paid for a good or service available for purchase at a given time
三、基本公式
V—评估值; Rt —未来第t年的预期收益；rt—第t年的
折现率或资本化率；n—收益年限；t—第t年。
V
R1
1
r
1
1
R2
1 r 22
R3
1 r 33
...
Rn
1 r nn
三、基本公式
假定未来各期的风险都相同，则基本公式 变为
n
R V
t 1
t
1 r t
n
R V
t t
r t1 1
11 g
11 g
1 r
r
A(1 g)[1（(11++gr)）nn ] rg
6.* 未来各年收益额以g的数度增长 ---无限期（重点）
V lim A(1 g)[1（(11++gr)）nn ] A(1 g)
n
rg
rg
6.3 未来收益额在若干年后保持不变
--有限期
R1 R2 R3 A A A A A
减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 投资收益（损失以“-”号填列）
二、营业利利润（亏损以“-”号填列）
加：营业外收入 减：营业外支出 三、利润总颤（亏损总额以“-”号填列） 减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”号填列）
1收益预测 2折现率确定 3收益期确定 4评估值计算
7.2案例计算过程
1 确定未来五年收益额的现值 2 折现率确定 10% 3收益期 无限期 4计算确定评估值
7.2案例计算过程
7.2案例计算过程
4确定该企业评估值
企业评估价值＝12×0.9091＋15×0.8264＋13×0.7513
＋11×0.683＋ 14×0.6209+140×0.6209
5.1.1 何为收益？
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、挺供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金
经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量净额
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
本金 化率
6.* 未来各年收益额以g的数度增长 ---有限期（重点）
V
A（1+g） (1+r)
A（1+g）2 (1+r)2
A（1+g）3 (1+r)3
...
A（1+g）n (1+r)n
A（1+g） (1+r)
A（1+g）n (1+r)n
*（1+g） (1+r)
A（1+g）[1 (1+r)
（(11++gr)）nn ]
＝49.27＋86.93 ＝136.20（万元）
7.2案例计算过程
7.2案例计算过程
（2）经营50年条件下的评估过程：
P＝R1/(1+r)1+ R2/(1+r)2+
R3/(1+r)3+
R4/(1+r)4+
R5/(1+r)5+
A
1 r
5
P
A,10%, 45
＝ 12/(1 ＋ 10%) ＋ 15/(1 ＋ 10%)2 ＋ 13/(1 ＋ 10%)3 ＋ 11/(1 ＋ 10%)4 ＋ 14/(1 ＋ 10%)5+14×9.8628/(1＋10%)5
5.2.1 折现率的计算_CAPM
风险报酬=β*风险报酬率
与风险大小以及风险报酬率呈正比例关系
β是企业风险的大小的衡量指标 风险报酬率相当于承担一单位风险应该获得的
额外的报酬。 风险报酬率=市场平均收益率-无风险收益率
5.2.1 CAPM模型计算折现率的公式
折现率 rf (rm rf )
5.1.4 如何预期？
综合调整法 预期年收益额=当前正常年收益额＋预期有利因
素增加的收益额－预期不利素减少的收益额
5.1.4 如何预期？
生命周期法
产品的寿命周期
简单平均法 加权平均法 移动平均法 指数平滑法
成长期 成熟期 萎缩期
增长量模型法 几何平均法
5.1.4 如何预期？
回归分析法
5.2 折现率的计算
未来的收益期是可以预测的。n
五、评估程序
1界定评估对象
2搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括 经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等。
3计算预期收益。
4确定折现率或资本化率。
5 确定折现期。
6用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值。
7分析确定评估结果。
長期負債
wd =
， 長期負債 + 特別股價值 + 普通股價值
特別股價值
wp =
， 長期負債 + 特別股價值 + 普通股價值
普通股價值
ws =
。 長期負債 + 特別股價值 + 普通股價值
5.3 收益期的获得
收益期, 是资产具有获利能力持续的时间
以法律、法规的规定时间为基础进行估测 以合同规定的时间为基础估测 根据产品寿命周期进行估测
5.2.1 折现率的计算_CAPM
i
Cov(ri , rm ) /Var(rm )
im
/
2 m
5.2.1 折现率的计算_CAPM
2011年6月9日
青岛海尔beta=0.88 工商银行beta=0.53 宝钢股份beta=0.72 中国石油beta=0.39 长安汽车beta=1.34
是预期的资产在正常情况下所能得到的归产权主体 的收益额
5.1.3 归产权主体所有？
企业获得的收益归由国家、股东和债权人共享。
是预期的资产在正常情况下所能得到的归产权主体 的收益额
5.1.4 如何预期
企业的收益预测，大致分为三个阶段：
对企业收益的历史及现状的分析与判断； 对企业未来可预测的若干年的预期收益的预测。（
A AA A A 01 2 3 4 n
6.1 未来各年收益额相等 ---有限期
A (1+r)
A (1+r)2
A (1+r)3
...
A (1+r)n
A (1 (1+r)
1 (1+r)
n
)
A 1
1 (1+r)n
1 1
r
1 r
6.2 未来各年收益额相等 ---无限期
评估值＝A/r
年金 （各年相等的收益额）
折现率，是一种期望投资报酬率，是投资 者在投资风险一定的情况下，对投资所期 望（要求）的回报率。
计算方法
CAPM 加权平均资本成本
n
R V
t t
r t1 1
t
5.2.1 折现率的计算_CAPM
无风险报酬＋风险报酬
同期国库券利率
综合考虑各种风 险因素进行判断
国家风险、经济风险、行业风险、经营风险、 财务风险等
例如：未来3-5年） 对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的
判断。
5.1.4 如何预期
收益预测的基础
应该是在正常的经营条件下，排除影响企业盈利能 力的偶然因素和不可比因素之后的企业正常收益。
应以企业的存量资产为出发点，可以考虑对存量资 产的合理改进乃至合理重组，但必须以反映企业的 正常盈利能力为基础，任何不正常的个人因素或新 产权主体的超常行为因素对企业预期收益的影响不 应予以考虑。
三、筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额
加：期初现金及现金等价物余额 六、期末现金及现金等价物余额
5.1.1 何为收益？
相互关系
5.1.1 何为收益？
净利润
加：资产减值准备 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号填列） 固定资产报废损失（收益以“-”号填列） 公允价值变动损失（收益以“-”号填列） 财务费用（收益以“-”号填列） 投资损失（收益以“-”号填列） 递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） 递延所得税负债增加（减少以“-”号填列） 存货的减少（增加以“-”号填列） 经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）