住宅质量通病防治手册

住宅质量通病防治手册住宅质量通病防治1.总则1.1为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防治工作，制定本导则。

1.2本导则适用于本市行政区域内的新建住宅工程。

1.3本导则是结合本地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的外观裂缝、渗漏等质量通病进行有效的控制。

1.4在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。

2.基本规定2.1通病防治由建设单位组织实施，参建各方质量责任主体应按各自职责履行本《导则》的规定。

2.2施工图审查机构应重视审查通病防治的设计措施，并将其列入审查内容。

2.3工程质量监督机构应将通病防治列入监督计划。

2.4住宅工程竣工验收时除执行现有法律、法规和工程技术标准所规定的以外，还应提供下列相关资料：2.4.1由参建各方会签的《住宅工程质量通病防治任务书》（附录1）2.4.2施工单位《住宅工程质量通病防治内容总结报告》（附录2）2.4.3监理单位《住宅工程质量通病防治工作评估报告》（附录3）3.参建各方责任主体的管理措施3.1建设单位3.1.1在开工前下达《住宅工程质量通病防治任务书》。

3.1.2批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。

3.1.3定期召开工程例会，协调解决质量通病防治过程中出现的问题。

3.1.4不得随意压缩工程建设的合理工期。

不得将建设工程支解发包，不得明示或者暗示设计单位或施工单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量。

3.1.5按照合同约定，由建设单位采购建筑材料、建筑构配件和设备的，建设单位应当保证建筑材料、建筑配件和设备符合设计文件和合同要求，建设单位不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑配件和设备。

3.1.6应将通病防治列入工程检查、验收内容。

3.1.7应明确通病防治的奖罚措施。

3.1.8住宅工程初装饰的项目、做法和技术质量要求，应在设计文件中予以明确，由建设单位与施工单位通过施工合同确定和实施。

3.2设计单位3.2.1在住宅工程设计中提出相应的设计措施。

3.2.2设计单位在设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应注明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。

3.2.3将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。

3.3施工单位3.3.1认真编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经监理单位审查、建设单位批准后实施。

3.3.2施工单位应当建立健全教育培训制度。

加强对职工的教育培训，未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。

3.3.3建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。

3.3.4做好原材料、构配件的工序质量的报验工作。

要采用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。

并经过监理、设计部门的认可，手续齐全。

3.3.5记录、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技术交底和隐蔽验收等相关资料。

3.3.6根据经批准后的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路。

3.3.7专业分包单位应提交出分包工程的通病防治措施，由总包单位核准、监理单位审查、建设单位批准后实施。

3.3.8初装饰的部位和项目必须符合《住宅工程的初装饰竣工验收办法》的规定，其标高、坡度、平整度、棱角等质量要求不能降低。

3.3.9工程完工后，总包单位应认真填写《住宅工程质量通病防治内容总结报告》。

3.4监理单位3.4.1审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，提出具体要求和监控措施。

并列入《监理规划》和《监理实施细则》。

3.4.2认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，上道工序不合格时，不允许进入下道工序施工。

监理工程师应当按照工程监理规范的要求，对治理质量通病的关键工序设置质量控制点，制定申报检查制度，实施有效监理。

3.4.3配备常规的检测仪器，加强对工程质量的平行检验，发现问题及时处理。

3.4.4初装饰工程的质量标准不能降低，验收时有什么项目验收什么项目，分项工程不全的仍按一个分项工程对待，其质量标准按现行国家标准及有关规定执行。

达不到防治要求的的检验批和分项工程，不予验收通过。

3.4.5工程完工后，应认真填写《住宅工程质量通病防治工作评估报告》。

质量通病防治措施目录一、厨、厕等有防水要求的房间质量通病防治措施 (10)1.楼地面渗漏10二、外墙质量通病防治措施 (12)1.外墙渗漏122.墙体裂缝133.外墙抹灰层空鼓、起壳、开裂144.按规范规定做滴水槽15三、屋面质量通病防治措施 (16)1.屋面渗漏162.瓦屋面铺设18四、楼板质量通病防治措施 (19)1.钢筋混凝土现浇楼板裂缝192.预制楼板顺板裂缝20五、楼地面工程质量通病防治措施 (22)1.基本规定222.楼地面起砂223.楼地面面层不规则裂缝234.楼地面空鼓245.带有地漏的楼地面倒泛水256.楼梯踏步宽度、高度不一25六、内墙、顶棚抹灰及室内尺寸控制质量通病防治措施 (25)1.砖墙、砼基层抹灰空鼓、裂缝252.墙面抹灰层起泡、开花273.室内顶棚抹灰层空鼓、裂缝或脱落274.墙面阴阳角不顺直，大面不平整。

285.室内标高和几何尺寸控制28七、门窗安装质量通病防治措施 (29)八、给排水管道安装质量通病防治措施 (30)1.基本要求302.给水管安装303.排水管安装314.管卡安装335.卫生器具的安装33九、电气、设备安装质量通病防治措施 (34)1.总则482.基本规定483.参建各方责任主体的管理措施48附录1、《住宅工程质量通病防治任务书》附录2、《住宅工程质量通病防治内容总结报告》附录3、《住宅工程质量通病防治工作评估报告》附录4、《建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录》附录5、《宜昌市住宅工程质量通病防治导则释义》一、厨、厕等有防水要求的房间质量通病防治措施1.楼地面渗漏1.1设计1.1.1设计单位应根据有关规范、标准、规定明确楼地面、墙的各构造层的组成、材料名称、厚度或选用的标准图籍代号图号；1.1.2厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。

楼层结构必须采用现浇混凝土或整块预制混凝土板,混凝土强度等级不应小于C20；楼板四周除门洞外，应做混凝土翻边，与楼板一同浇筑，其高度不应小于200mm。

地面标高应比室内其它房间地面低20～30mm。

1.2施工1.2.1施工时结构层标高和预留孔洞位置应准确，严禁乱凿洞。

洞口形状为上大下小。

1.2.2有防水要求的建筑地面工程，铺设前必须对立管、套管和地漏与楼板节点之间进行密封处理：对洞口周边的混凝土凿毛润湿刷1：2的水泥砂浆，然后用1：2的水泥砂浆或C20细石混凝土填实（宜掺微膨胀剂），并应在管的四周留出深8~10mm的沟槽，采用防水卷材或防水涂料裹住管口和地漏。

1.2.3对直接穿楼板的管道（U-PVC），管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁宜先用砂纸打毛，再均匀涂一层 401 塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。

1.2.4现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。

洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h 蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。

管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。

1.2.5防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。

防水层的泛水高度不得小于300mm。

1.2.6在水泥砂浆或水泥混凝土找平层上铺防水卷材或涂刷防水涂料隔离层时，找平层应表面洁净、干燥，其含水率不应大于9%，并应涂刷基层处理剂，基层处理剂就采用与卷材性能配套的材料或采用同类涂料的底子油，铺设找平层后，涂刷基层处理剂的相隔时间及其配合比均应通过试验确定。

1.2.7铺设防水类卷材时，宜制定施工程序。

在穿过楼地面、管道四周处，防水材料应向上铺涂，并应高出面层200~300mm，或按设计的要求高度铺涂，门、洞口处应向外延300mm宽，阴阳角和穿过楼板面管道的根部尚应增加铺涂防水材料；1.2.8烟道根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。

1.2.9所用的防水层材料应通过技术鉴定，产品符合质量标准，并具有推广使用证或准用证。

1.2.10防水隔离层严禁渗漏，坡向应正确、排水通畅。

有防水要求的地面施工完毕后，应进行蓄水试验，蓄水高度为 20～30 mm。

24h 无渗漏为合格，并应做记录，由监理单位检查签字认可存入档案资料。

1.2.11地面找平层向地漏放坡1～1.5％，地漏口要比相邻地面低5~10mm。

排水坡度应符合设计要求。

二、外墙质量通病防治措施1.外墙渗漏1.1设计1.1.1设计单位应选用受温度影响小、抗渗效果好、组砌砂浆饱满度容易得到保证，不宜开裂的材料作为外墙基本材料。

1.1.2外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。

1.1.3外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。

1.2施工1.2.1外墙粉刷应使用含混量低于2％、细度模量不小于2.5的中粗砂。

严禁使用石粉、混合粉。

1.2.2外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。

1.2.3抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。

1.2.4外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆从墙的两面二次堵砌，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。

孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。

1.2.5外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。

基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补。

1.2.6粉刷前应清除墙面污物，并提前1d浇水湿润。

1.2.7两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。

1.2.8外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6～10mm。

外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。

1.2.9外粉刷必须设置分格缝。

1.2.10外墙涂料找平腻子的厚度不应大于lmm。

1.2.11饰面砖粘结必须牢固。

外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。

1.2.12窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2%。

滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅的现象。

2.墙体裂缝2.1设计2.1.1设计等级为甲级、乙级的建筑物，均应按地基变形设计；并按《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）的有关规定进行地基变形计算，建筑物的地基变形计算值，不应大于地基变形允许值。

住宅长度大于50m时，应设置变形缝。

2.1.2砌体工程的顶层和底层宜设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于120mm，纵筋不少于4φ10，箍筋φ6@200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带；房屋两端顶层砌体沿高度方向宜设置间隔不大于1.3m的现浇钢筋混凝土板带。