项目类别开发策略规划项目开发模式
软件开发几种模式
软件开发的几种模式2015-05-27彭波模模搭模模搭开发日志057软件开发的几种模式归类1.边做边改模型（Build-and-Fix Model）好吧，其实现在许多产品实际都是使用的“边做边改”模型来开发的，特别是很多小公司产品周期压缩的太短。
在这种模型中，既没有规格说明，也没有经过设计，软件随着客户的需要一次又一次地不断被修改。
在这个模型中，开发人员拿到项目立即根据需求编写程序，调试通过后生成软件的第一个版本。
在提供给用户使用后，如果程序出现错误，或者用户提出新的要求，开发人员重新修改代码，直到用户和测试等等满意为止。
这是一种类似作坊的开发方式，边做边改模型的优点毫无疑问就是前期出成效快。
对编写逻辑不需要太严谨的小程序来说还可以对付得过去，但这种方法对任何规模的开发来说都是不能令人满意的，其主要问题在于：1）缺少规划和设计环节，软件的结构随着不断的修改越来越糟，导致无法继续修改；2）忽略需求环节，给软件开发带来很大的风险；3）没有考虑测试和程序的可维护性，也没有任何文档，软件的维护十分困难。
2. 瀑布模型（Waterfall Model）瀑布模型是一种比较老旧的软件开发模型，1970年温斯顿·罗伊斯提出了著名的“瀑布模型”，直到80年代都还是一直被广泛采用的模型。
瀑布模型将软件生命周期划分为制定计划、需求分析、软件设计、程序编写、软件测试和运行维护等六个基本活动，并且规定了它们自上而下、相互衔接的固定次序，如同瀑布流水，逐级下落。
在瀑布模型中，软件开发的各项活动严格按照线性方式进行，当前活动接受上一项活动的工作结果，实施完成所需的工作内容。
当前活动的工作结果需要进行验证，如验证通过，则该结果作为下一项活动的输入，继续进行下一项活动，否则返回修改。
瀑布模型优点是严格遵循预先计划的步骤顺序进行，一切按部就班比较严谨。
瀑布模型强调文档的作用，并要求每个阶段都要仔细验证。
但是，这种模型的线性过程太理想化，已不再适合现代的软件开发模式，其主要问题在于：1）各个阶段的划分完全固定，阶段之间产生大量的文档，极大地增加了工作量；2）由于开发模型是线性的，用户只有等到整个过程的末期才能见到开发成果，从而增加了开发的风险；3）早期的错误可能要等到开发后期的测试阶段才能发现，进而带来严重的后果。
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
项目规划设计思路
规划设计原则：符合项目控规要求及整体定位，从地块优劣势考量，以规避转化劣势、提升资源利用及凸显产品核心价值为指导思想，以打造生态宜居社区、提高项目产品市场占有率及实现利润价值最大化为目的进行规划设计。
规划布局说明：一、本案地块方正、归整，布局规划采用轴对称式，保证项目地块整体产品规划的均好性。
二、居住组团规划：社区入口设置在地块东、西两侧道路（沿西侧新城大道设置主入口），主次入口相互贯通形成东西横向视觉通廊，并把项目整体分为南北2个独立式居住组团。
三、景观布局规划：合理处理建筑物与环境场地之间的关系，主要以中心花园进行布局、点缀居住品质即：通过“社区中心广场”联动南北地块2个“景观花园休憩广场”形成南北纵向景观走廊，并与东西横向视觉通廊轴向交错。
四、建筑布局方面：结合地势地形特点及立足控规指标限制，建筑形态以18层为主，11层（沿地块西侧）与24层（中心区块）为辅，点板结合，保证南北竖向建筑布局呈天际线的层次变化，避免过于单一；并考虑南北区块的过渡与联系，使得每栋住宅都能尽收资源观赏视野，满足居住需求，同时注重社区外围立面效果的植入与融合。
五、主题社区（主）入口：充分考虑主入口空间的展示作用，标新立异首创入口空间，以“入口主题广场+酒店级入口大堂”相结合进行设计打造，从第一步就营造与众不同的尊贵感，同时结合（西侧）主入口配置社区会所高端形象，集中体现项目主题。
六、交通停车规划：社区主次入口设置在地块东、西两侧规划路（沿东侧新城大道设置主入口），与外部建立合理的交通动线，同时结合社区入口及内部路网实现人车分流。
1、架空层（其休闲小品建议在小区中心景观处或公共活动空间进行补足布置）除了用做通道及配套市政设施外，只做停车之用，即最大化挖掘、利用架空层满足停车需求，并将园林与车库结合，塑造阳光景观车库，增加项目亮点。
2、在社区规划（景观）路段进行地面停车位布置：即尽量设置与满足足够多的地面停车要求。
3、在上述2种方案优化实施的基础之上，同时考虑土地开发利用率及建设成本要求，建议考虑做一定量的地下停车场，满足停车要求又可实现车位销售收入。
商业计划书的项目类别
商业计划书的项目类别商业计划书的项目类别主要分为以下几类：1. 零售业计划书零售业计划书是指一份对零售行业企业的发展规划和经营目标进行详细说明的文件。
该类商业计划书通常包括市场分析、竞争对手分析、目标客户群体、产品定位、营销策略、供应链管理等内容。
2. 餐饮业计划书餐饮业计划书用于描述餐饮企业的经营策略和运作模式。
该类商业计划书通常包括对餐饮市场的调研、餐饮业务定位、菜单设计、餐饮服务标准、经营成本控制等内容。
3. 制造业计划书制造业计划书主要涉及制造企业的产品生产和运营管理计划。
该类商业计划书通常包括对目标市场的调研、产品研发规划、生产设备、供应链管理、质量控制等内容。
4. 服务业计划书服务业计划书主要用于服务性企业，如咨询、培训、物流等行业。
该类商业计划书通常包括目标市场分析、服务产品定位、服务流程、人员组织结构、市场推广策略等内容。
5. 互联网技术计划书互联网技术计划书主要关注互联网行业企业的发展规划和技术创新。
该类商业计划书通常包括市场需求分析、技术创新方向、平台建设规划、用户增长策略、盈利模式等内容。
6. 公益事业计划书公益事业计划书主要用于非盈利组织或社会企业，描述该组织的使命、目标和运作模式。
该类商业计划书通常包括公益项目规划、社会效益评估、合作伙伴关系建设、资金筹集等内容。
7. 创业投资计划书创业投资计划书是指创业者向投资者申请资金支持的文件，详细描述创业项目的商业模式、市场机会、团队能力、盈利预测等内容。
该类商业计划书通常包括项目背景、市场规模分析、投资回报预测、风险评估等内容。
8. 农业计划书农业计划书主要用于农业项目，如农田开发、农产品加工等。
该类商业计划书通常包括农产品市场需求分析、农业生产技术介绍、农产品销售计划、农业政策分析等内容。
总之，商业计划书的项目类别多种多样，根据不同行业和企业的特点，需要针对性地准备相关的商业计划书以达到预期的商业目标。
PDP
• 可裁剪
• 删减 • 修改 • 替换 • 合并
• 项目经理在QA的协助下完成裁剪工作。
• 记录裁剪的理由，将裁剪的结果整理成项目定义过程文档。
• EPG（工程过程组）审核裁剪理由和项目定义过程，并批准。 审核的检查点主要包括：是否与组织标准过程一致，是否符 合本项目的特点，是否记录了充分的裁剪理由。如果审核不 通过，则重新进行过程裁剪，或进行修改。 • 在里程碑处或重大的变更时确定PDP的变更。
项目类别和开发策略
• 产品研发项目。 • 要求稳定性高、成熟度高，选择适当生命周期模型， 加强需求获取，重视设计与测试。 • 客户化开发项目（功能增强）。 • 工期要求严、需求可能变更、需要熟悉新业务流程， 加强需求管理，客户参与评审，加强测试。 • 维护项目。 • 技术成熟、规模小、人员少、设计较简单，加强软件 配置管理以及强化测试。
PDP项目定义过程
孙永 2012.05.1P）
•可在组织内使用的基本过程定义，用它来引建立项目的一
般软件过程。包括4个过程类别、20个过程域。 •项目定义过程（PDP） •以OSP为基础，依据本项目特征信息，裁剪获得适用于本 项目的特定过程。
生命周期模型 过程体系结构
•
另一方面，企业建立标准过程的目的不是为了“为了规范而规范”，而是为了
提高过程和技术的重用。因此，如果项目在裁剪时有很大的灵活度，每个项目 定义的过程都很随意或者项目过程之间相似的内容很少，那么重用的目的就很
难实现了。所以，规范度和灵活度是项目裁剪时需要平衡的另外两个要素。
• 概括之，过程裁剪的原则是：质量与风险并重，规范与灵活的平衡。
项目特性—新颖程度
量化 高：对核心技术和业务 流程不熟悉，没有类似 项目开发经验 低：对核心技术和业务 流程熟悉，有类似项目 开发经验 剪裁策略 高风险，加强对需求获取、分析和软件体系结构、设 计的管理，重视对降低风险措施的实施和跟踪。 可合并需求获取与分析，简化评审。如果项目是前一 系统的一个演进周期，应加强变更管理，而并入遗留 代码会造成一些技术问题，注意复用代码检查。
三类项目个数
三类项目个数在项目管理中，可以将项目分为三类：运维项目、发展项目和创新项目。
这三类项目分别代表着不同的目标和任务，需要不同的方法和策略来管理。
一、运维项目运维项目是指为了保持现有业务稳定运行而进行的项目。
这类项目的目标是确保现有的业务流程和系统正常运转，并进行必要的维护和更新。
常见的运维项目包括升级软件版本、维护服务器、修复系统漏洞等。
运维项目的特点是重复性高、周期短、目标明确。
由于这类项目的目标比较明确，所以通常可以采用比较成熟的方法和流程进行管理，例如ITIL（IT Infrastructure Library，IT基础设施图书馆）提供了一套完整的IT服务管理最佳实践。
二、发展项目发展项目是指为了推动组织发展和实现战略目标而进行的项目。
这类项目的目标是通过引入新的产品、服务或业务流程，增加组织的价值和竞争力。
常见的发展项目包括新产品开发、市场扩展、企业重组等。
发展项目的特点是周期中长、风险较高、需求不确定。
这类项目的目标多样化，需要在不确定性的环境下进行规划和执行。
项目管理团队需要更加灵活和创新，常常需要采用敏捷项目管理等方法来应对不确定性和变化。
三、创新项目创新项目是指为了开发全新的产品、技术或业务模式而进行的项目。
这类项目的目标是通过创新来获取成长和颠覆市场。
常见的创新项目包括科研项目、新技术应用、创业项目等。
创新项目的特点是不确定性高、周期长、风险极高。
这类项目的目标和需求都处于不确定状态，需要通过试错和反馈来逐步调整和优化。
项目管理团队需要具备创新思维和风险管理能力，同时需要与市场、用户等相关方进行紧密的合作和沟通。
在实际项目管理中，不同类别的项目常常会同时存在。
项目经理需要根据具体项目的特点和要求，选择合适的管理方法和工具。
同时，项目管理团队还需要具备跨领域的知识和技能，以应对不同项目类型的挑战。
最重要的是，项目管理团队需要与相关部门和利益相关者密切合作，形成合力，共同推动项目的成功。
项目前期开发方案
《项目前期开发方案》第一部分项目概况项目背景，项目位置、项目可研阶段公司批准的项目目标等。
第二部分项目策划定位一、区域状况1．所在区域政策、经济及产业环境2．项目所在区域行业发展情况二、市场研究1. 市场供给（1）所在区域内房地产供给量及结构情况调查（2）所在区域内房地产未来供给量及结构情况调查2. 市场需求（1）所在区域内房地产租售情况调查（2）所在区域内在售项目租售情况调查3. 市场价格（1）所在区域内房地产租售价格情况调查（2）所在区域内房地产租售价格趋势预测4. 市场预测（1）未来该区域内房地产供求预测（2）本项目该区域内的市场前景及租售价格预测三、项目营销方案1．开发理念：（基于企业的价值观，为体现企业文化和品牌，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想）2．市场定位（1）客户定位（2）产品定位（形式、户型、面积等）（3）价格定位3. 市场营销方案：（1）营销模式、目标、战略、渠道及措施（2）市场推广费用（销售费用）预测第三部分实施性规划方案设计文件内容及深度（一）设计总说明1、总体说明设计总体构思理念，外形特点，建筑功能，区域划分，环境景观，建筑总体与周边环境的关系。
2、设计说明（1）总平面设计说明1）场地现状和周边环境概况；2）项目若分期建设，说明分期划分；3）环境与绿化设计分析；4）道路和广场布置、交通分析、停车场地设置、总平面无障碍设施等；5）规划场地内原有建筑的利用和保护，古树、名木、植被保护措施；6）地形复杂时应作竖向设计。
（2）建筑方案设计说明1）平面布局、功能分析、交通流线；2）空间构成及剖面设计；3）立面设计；4）采用的主要建筑材料及技术，若采用新材料、新技术，如实陈述其适用性、经济性，说明有无相应规范、标准，若采用国外规范，说明其名称及适用范围并履行审查批准程序；5）建筑声学、建筑热工、建筑防护、空气洁净、人防地下室等方面有特殊要求的建筑，应说明拟采用的相关技术。
（3）主要技术经济指标实施性方案设计主要技术经济指标表项目计量单位规划指标一、居住区规划总用地公顷1、居住区用地公顷（1）住宅用地公顷（2）公建用地公顷（3）道路用地公顷（4）公共绿化用地公顷（5）公共设施用地公顷2、代征地公顷（1）市政代征用地公顷（2）绿化代征用地公顷（3）其他代征用地公顷二、总建筑面积万平方米1、地上建筑面积万平方米（1）住宅建筑面积万平方米（2）配套公建建筑面积万平方米（3）非配套公建建筑面积万平方米（4）车库面积万平方米2、地下建筑面积万平方米（1）车库建筑面积万平方米（2）配套公建建筑面积万平方米（3）非配套公建建筑面积万平方米（4）人防万平方米（5）其它建筑面积（设备用房、管理用房等）万平方米三、规划户（套）数户（1）90平方米以上户数户（2）90平方米以下户数户（3）一居室套型建筑面积及套数平方米、户（4）二居室套型建筑面积及套数平方米、户（5）三居室套型建筑面积及套数平方米、户（6）四居室套型建筑面积及套数平方米、户四、规划人数人五、人口毛密度人/公顷六、建筑面积毛密度平方米/公顷七、建筑控高米八、容积率九、停车位个1、地上停车位个（1）平层车位个（2）机械车位个2、地下停车位个（1）平层车位个（2）机械车位个十、绿地率%（4）优化设计情况（必要时）（5）建筑结构系统方案设计说明1）建筑结构设计采用的规范和标准，风压雪荷载取值、地震情况及工程地质条件等；2）结构安全等级、设计使用年限和抗震设防类别；3）主体建筑结构体系、基础结构体系、屋盖结构体系、人防设计考虑；（6）电气系统方案设计说明应分别对供电电源、变压器及变电室、照明系统、动力电源系统、防雷与接地等予以说明。
项目类别开发策略项目开发模式
风险管理不足
未充分考虑项目过程中可能出现的风险，以及应对措施，一旦出现问题，难以迅速应对。
解决项目开发模式实施问题的策略建议
明确项目需求和目标
在项目开始前，需要进行充分的需求调研和讨 论，明确项目的目标和预期成果。
智能合约开发模式
智能合约是一种基于区块链技术的自动化合约程序，可以在 满足特定条件时自动执行合约条款。
智能合约开发模式的适用场景：适用于需要实现自动化执行 和信任机制的项目，或者需要进行分布式管理和协作的项目 。
03
项目开发模式的实施流程
需求分析
确定项目目标
明确项目的整体目标，包括商业 目标、用户需求等。
不同项目类别开发的策略和要点分析
嵌入式系统开发
要点包括软硬件协同设计、模块化 设计、可靠性设计等；
Web应用开发
要点包括前后端分离、高可用性、 可扩展性等；
企业级应用开发
要点包括业务组件化、可配置化、 可扩展性等；
大数据与人工智能应用开发
要点包括数据驱动、算法优化、可 扩展性等。
项目类别开发成功的关键因素和注意事项
云计算和大数据的应用
随着云计算和大数据技术的发展，未来的项目开发模式 可能会更加注重云计算和大数据的应用，提高数据处理 能力和效率。
可持续发展的项目管理
未来的项目管理将更加注重可持续发展的理念，包括环 境、经济和社会可持续发展。在项目开发过程中，注重 环境保护、资源节约和社会公正。
06
项目类别开发的策略选择
特点包括：系统性、标准性、流程性、灵活 性等。
项目开发模式的重要性
确保项目开发过程的规范化、标准化 ，提高开发效率和成功率。
房地产合作开发4大模式学起
房地产合作开发4大模式学起令狐采学导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。
而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。
合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。
下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。
一、选择项目合作开发是必由之路虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。
1、万科眼中的3大好处万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。
万科认为，合作开发至少有3大好处：表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE 的提升。
2、旭辉选择的4个理由上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点：1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践；2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措；3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险；4）可以实现一次合作到战略合作。
项目类别开发策略项目开发模式
04
项目类别与开发模式的匹配
创新型项目与开发模式的匹配
要点一
创新型项目
要点二
开发模式
这类项目通常涉及全新的产品或服务 ，需要开展大量的研究和开发工作， 以探索新的技术和市场。
对于创新型项目，适合采用“自上而 下”的开发模式，由高层管理人员制 定战略和目标，中层管理人员执行计 划，基层员工实施开发。
随着时间的推移，项目管理逐渐应用于各种领域，包括建筑、金融、医疗和科技等。
项目管理标准的制定
国际项目管理协会（IPMA）和美国项目管理协会（PMI）等机构制定了一系列项目管理标准，如IPMA章程和PMBOK指南 ，推动了项目管理的专业化和规范化发展。
02
项目类别开发策略
ห้องสมุดไป่ตู้新型项目开发策略
总结词
以创新为核心，注重技术、设计和用户体验的创新。
详细描述
创新型项目开发策略注重在项目中使用最新的技术、设计和用户体验理念，以创造新的产品或服务。 该策略通常涉及从零开始构建全新的解决方案，或者在现有的解决方案上进行全面的重新设计。
演进型项目开发策略
总结词
以演进为核心，注重在现有基础上进行优化和改进。
详细描述
演进型项目开发策略注重在现有的产品或服务基础上进行优化和改进，以满足市场需求的变化。该策略通常涉 及对现有的产品或服务进行更新、升级或扩展，以更好地满足用户需求。
解决方案
03
04
05
1. 建立多层次的项目管 理策略，分别应对创新 和演进两种不同类型的 挑战。
2. 引入跨界思维，借鉴 其他领域的技术和方法 ，创新解决问题。
3. 加强团队间的协作与 沟通，共同应对混合型 项目的挑战。
06
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项目类别开发策略项目开发模式别墅历经大起大落，如今又渐渐引起发展商的注意。
广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。
在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行，比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。
该讲深入调查别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。
第1 操作环节：别墅项目开发前期战略分析分析A:别墅项目特性剖析别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书.谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。
”改革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有，比如广州的华侨新村。
八十年代后，随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。
别墅面积标准从100-1000 平方米均有，可满足不同经济水平的需求。
在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。
占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。
结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。
但由于占地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。
未来的别墅发展，有几个值得关注的方向:（1）生态型。
着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。
2）智能化。
重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。
（3）个性化。
极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。
（4）社区化。
创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文化。
分析B:别墅项目开发的致命陷阱现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：首先在选址上下不够重视，一些别墅项目由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题: 完全忽视环境资源和自然景观。
一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。
在销售遇阻后，价格一降再降，有的别墅降至每平方米2000 元，比同区域住宅价格还低，别墅的功能和意义已发生了根本的改变。
其次规划设计上十分欠缺，别墅作为生活的最高境界，与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低，公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次，配套设施要求高。
而一些环境本来相当不错的度假别墅，由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。
分析C:别墅开发市场背景分析以深圳为例，随中国经济的高度发展，深圳作为中国最大港口城市之一，吸引了许多外资机构及大型国有机构。
据统计，世界500 强经济集团大多进驻中国，其中不少在上海、广东深圳设立总部或分支机构，加之国有大型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳，宏观利好形势下，给深圳别墅物业也带来无限商机。
目前深圳市场已建和在建项目详情见下表已建项目青青山庄、月亮湾山庄、金碧苑、怡景别墅、东方花园、颐园、田园居在建项目华景园、齐明别墅（二期）、深圳国际会议中心由于别墅物业所面对的客户群相对较窄，所以深圳别墅供给量相对较少。
分析D:别墅项目总体销售状况目前深圳别墅销售期相对较长，不少楼宇有四、五的还在发售，也有个别楼宇发展因楼市低迷，暂时封市，如表所示的为销售状况较好的一些别墅盘。
经过市场调研后发现:别墅项目大体销售尚可（包括尚在销售中的青青山庄），尤其银湖区域相对其他更为优良，其原因主要是利益于优越地理位置及无与伦比的自然环境。
随着深圳房地产大市日升温，别墅物业的价格已见底回升，部分别墅的升值潜力正在逐渐的显现出来，近期位于银湖区域的“鸣翠谷”热销就是一个很好的说明，加之目前港人对深圳住房强大的购买力，不少别墅物业的发展商已把目光放到了外销上，但具体有否成效还需在下半年才会有结果。
第2 操作环节:掌握别墅开发核心要素核心要素A:价格因素别墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲，但深圳整体别墅市场相对价格并不高。
目前深圳市的别墅市场差价很大，高价可达2万／平方米，低价不足1万元／平方米，主要是各别墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。
总的来说，从价格上看，有以下几个特点:（1）别墅所处区域对价格影响较大，其中距市中心区较近的别墅价格相对较高，如银湖；而距离市中心较远的则价格相对偏低。
（2）深圳别墅市场总体价格不高，主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。
有部分别墅内部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的别墅由于城市建设的扩张已被城市包围，已不是真正意义上的别墅。
（3）别墅物业配套设施差异较大。
近期开发别墅追求高质素物业管理，配备较为全面的娱乐及健身设施。
随着香港楼市逐步回温，中国即将加入世贸组织等众多因素，深圳别墅升值空间更大，具体数据见下表年份年度港币价格指数升幅1990 7330 206 61991 9382 264 281992 14424 405 531993 15900 446.5 101994 14500 354.7 -20.61995 13662 332.7 -5.71996 12466 300.7 -9.61997-1999 14370 13.20%由上表可见深圳别墅物业自1994年下跌，原因是整个地产市场滑坡。
1997 年底，别墅物业价格逐渐回升。
核心要素B:别墅项目选址策略穆天子山庄的发展商选中在南海市狮山区兴建这个北美式纯别墅楼盘，是经过详细的市场调查和慎重考虑的。
在富饶的珠江三角洲，以广州为中心散布着不少大大小小的别墅。
在广州的中心地带，是尊贵的二沙岛别墅群；北部，有以白云山为卖点的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景荣宅，碧桂圆、祈福新村等超大型楼盘亦大兵压境；东部，是以生态型、健康型社区为标榜的汇景新城、澳洲山庄等；唯有西部，暂时而言还是空白。
值得注意的是，广州西部的南海、佛山一带，经济发达程度与南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、东部的增城更胜一筹。
因此穆天子山庄发展商果断决策，在这个空白区域发展高档物业，不但吸引了不少广州的客人，附近佛山、南海一带的买家更络绎不绝。
核心要素C:别墅项目定位策略广州市郊别墅在过去未能形成气候，定价太高、销售缓慢是一大主因。
除了因为前几年政策上的因素、地产过热因素使得开发成本高企之外，发展商对别墅市场的过高估计也是原因。
在南湖附近的几个别墅盘，除了南湖庄园、松园山庄是宅基地，价格稍低外，其他接盘均价都在六七千元每平方米之上。
最高是金湖花园售价达至一万三千元港币每平方米。
相形之下，广州郊外的别墅盘均价在四五千左左右，无疑在市场中更有竞争力。
另外，市郊别墅以前不注重规划配套，相比郊外如顺德、番禺的某些别墅盘也是欠缺的地方。
松园山庄作为近郊接盘较成功的例子就是因为规划较为合理，虽然其性质是宅基地，定价也不低，均价超过五千元每平方米。
核心力素D:别墅项目规划策略不少大型楼盘的总体规划仍停留在行列式、兵营式的水平，而穆天子山庄的发展商特意聘请香港石安空间创建有限公司和顺德设计院的名师精心布局，依山形水势将山庄划分为18 个各具风格的小区，每个小区都有自己的中心景观及主题，别墅排列错落有致，宛如凝固的田园交响乐。
散点布置，不同于中心围合的景观控制论。
核心要素E:别墅项目建筑风格策略别墅的建筑标准在设计上要有独特的建筑风格和非常合理的别墅使用功能须有必要有配置和多方位功能服务应采用先进的建筑工艺、技术和材料综观珠三角现时的一些着名别墅楼盘，其建筑外形仍难以摆脱当地乡土气息（俗称农民楼），而穆天子山庄的发展商直接引进了北美最受欢迎的别墅户型，简洁明快，朴实无华，独立车库、中空大厅、落地门窗等等，每一个细部都散发着浓郁的北美风情。
核心要素F:别墅项目室内设计策略别墅项目室内设计要点别墅的建筑与室内设计以“自然健康、舒适环境”为原则，风格淡雅清新，内部配套设施高档齐全。
为了保证主业使用的舒适和便利，主要从以下几个方面考虑:（1）功能分区合理（2）空间宽敞，满足功能需求，保证舒适性（3）建筑、室内配套设备强调“环保、舒适、宁静、安全”（4）考虑家庭结构，适合不同年龄人群居住核心要素G:别墅项目结构风格策略在普通人眼中，别墅一直是时尚、经典、舒适、豪华居住条件的标志，但以往众多别墅“农民屋”式的外形与结构，却令不少高品味的消费者大失所望。
近年，不少外国建材公司在深入中国房地产市场的同时，也带来了结构风格各异的新式木结构别墅和轻钢结构别墅。
1、木结构别墅木结构是美式别墅中历史最悠久的结构方式。
据研究，美国的木结构房屋最早可以追溯到十八世纪一而目前美国已建的113 万栋别墅中、就有98%属于木纪构由此可见，木结构房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和风雨木结构别墅中几乎所有的建造材料都是各式各样的木材制品，而这些木材制品在生产过程中，经过不同的生产程序，已经具有防潮、防虫、耐高温等特点一与普通的砖混结构房屋相比，木结构别墅建设的成本低、环保、抗震等优点更是显而易见的。
不过，木结构房屋最大的特点，还是其上下层墙面不用全部对齐、为楼面设计提供了无限的想象空间。
可见、木结构别墅是喜欢怀旧、追求休闲的最好的选择。
2、轻钢结构别墅近年广东省内兴建的新式别墅广东南海穆天子山庄别墅轻钢结构深圳仙湖山庄别墅木结构广东紫云山庄高尔夫社区别墅轻钢结构深圳蛇口鲸山美式别墅轻钢结构汕头海外商品公司会所及豪华别墅木结构轻钢结构是近年由国外引进的新兴建筑理念之一，是在木结构基础上的新发展，它以部分型钢与镀锌轻钢作为房屋的支承和围护，具有极强的坚实性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和随心所欲的可塑性，并具有很强的绿色环保概念。
轻钢结构别墅外形新潮、豪华，深得时尚人士的青睐。
核心要素H:别墅项目户型策略新式别墅结构先进，款式多样，结构简易，装修现代齐全，面积在250 平方左右。
一楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。
在造价方面，包括整体装修在内，造从显吸4000 元/ 平方米左右的新式别墅亦是较合理的选择核心要素I ：别墅项目物业管理策略随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化，不但对硬件要求高，而且对物业管理“软件”要求更加挑剔。
深圳目前主要别墅盘选择的物业管理公司详见下表项目名称发展商物业管理公司青青山庄南油房地产开发公司南油房地产开发公司东方花苑华侨城房地产公司华侨城物业管理公司棕榈泉别墅棕榈泉物业发展公司中海物业管理公司田园居田园居房地产公司中海物业管理公司金海滩度假别墅深圳金海滩旅游度假俱乐部公司华乐新苑公司怡景别墅深圳房地产公司深圳物业管理公司深圳早期开发的别墅大多自己开发自己管理，相对管理质数普遍偏低，专业水平较差，很难体现“以人为本”的理念。