项目类别开发策略项目开发模式
软件开发几种模式
软件开发的几种模式2015-05-27彭波模模搭模模搭开发日志057软件开发的几种模式归类1.边做边改模型（Build-and-Fix Model）好吧，其实现在许多产品实际都是使用的“边做边改”模型来开发的，特别是很多小公司产品周期压缩的太短。
在这种模型中，既没有规格说明，也没有经过设计，软件随着客户的需要一次又一次地不断被修改。
在这个模型中，开发人员拿到项目立即根据需求编写程序，调试通过后生成软件的第一个版本。
在提供给用户使用后，如果程序出现错误，或者用户提出新的要求，开发人员重新修改代码，直到用户和测试等等满意为止。
这是一种类似作坊的开发方式，边做边改模型的优点毫无疑问就是前期出成效快。
对编写逻辑不需要太严谨的小程序来说还可以对付得过去，但这种方法对任何规模的开发来说都是不能令人满意的，其主要问题在于：1）缺少规划和设计环节，软件的结构随着不断的修改越来越糟，导致无法继续修改；2）忽略需求环节，给软件开发带来很大的风险；3）没有考虑测试和程序的可维护性，也没有任何文档，软件的维护十分困难。
2. 瀑布模型（Waterfall Model）瀑布模型是一种比较老旧的软件开发模型，1970年温斯顿·罗伊斯提出了著名的“瀑布模型”，直到80年代都还是一直被广泛采用的模型。
瀑布模型将软件生命周期划分为制定计划、需求分析、软件设计、程序编写、软件测试和运行维护等六个基本活动，并且规定了它们自上而下、相互衔接的固定次序，如同瀑布流水，逐级下落。
在瀑布模型中，软件开发的各项活动严格按照线性方式进行，当前活动接受上一项活动的工作结果，实施完成所需的工作内容。
当前活动的工作结果需要进行验证，如验证通过，则该结果作为下一项活动的输入，继续进行下一项活动，否则返回修改。
瀑布模型优点是严格遵循预先计划的步骤顺序进行，一切按部就班比较严谨。
瀑布模型强调文档的作用，并要求每个阶段都要仔细验证。
但是，这种模型的线性过程太理想化，已不再适合现代的软件开发模式，其主要问题在于：1）各个阶段的划分完全固定，阶段之间产生大量的文档，极大地增加了工作量；2）由于开发模型是线性的，用户只有等到整个过程的末期才能见到开发成果，从而增加了开发的风险；3）早期的错误可能要等到开发后期的测试阶段才能发现，进而带来严重的后果。
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
研发项目管理办法
研发项目管理办法1.目的和适用范围1.1目的本管理办法从总体上规范XX信息技术股份有限公司（以下简称公司）研发项目的启动、计划、评估、实施、结题等管理，规定研发项目的各项活动的内容和基本程序，明确各相关部门的职责，为研发项目的开展和管理提供依据。
1.2适用范围本管理办法适用于公司各部门及业务部门，子公司参考制定。
2.引用标准3.术语和缩略语3.1研发项目依据公司目前的实际情况，对研发项目实行分类管理。
按照投入来源分类，可分为：公司投入项目，包括：政府资助项目、专项投入型项目；部门投入项目，包括：部门提出需求并审定立项的研发项目。
按照管理方式分类，可分为：公司级研发项目：包括A类项目和B类项目。
其中A类项目是指对公司具有战略性、全局性的重点项目，由公司审定、投资和立项，并由公司直接管理的研发项目，包括：政府资助项目、专项投入型项目、以及部门投入并纳入公司重点管理的项目等。
B类项目是指由公司承接的工程项目中产生的科研项目。
其中工程项目中的定制化开发部分，才允许创建对应的科研项目，定制化开发成本，只能包含人工成本和外协成本；部门级研发项目：是指经报备公司审批认可后开展并明确由部门自行管理的项目。
3.2技术创新需求表发布日期：实施日期:xx0002共20页第1页明确定义研发项目的需求背景、研发内容以及预计创新效果的技术文件。
3.3研发项目建议书提出研发项目立项建议的技术文件，阐述研发项目的意义、可行性、开发方式、时间周期、以及主要资源的估算。
3.4研发项目任务书描述执行和控制项目中所有活动计划的文件，包括变更、风险、争议、产品、质量、人力资源、进度和成本等方面的管理计划。
3.5独立开发模式基于公司已有的技术积累或市场需求，独立进行产品开发的项目开发方式Q3.6委托开发模式由一个或多个部门提出需求，委托其他部门或其他单位进行产品开发的项目开发方式。
3.7合作开发模式由一个或多个部门提出需求，与其他部门或其他单位联合进行产品开发的项目开发方式。
项目类别开发策略之别墅开发模式
发模式2023-10-29•别墅开发模式概述•别墅项目定位策略•别墅项目规划设计目录•别墅项目营销策略•别墅项目运营管理•别墅开发模式的未来趋势与挑战01别墅开发模式概述别墅开发模式是一种以独栋或联排别墅为主体的住宅开发模式，通常包括住宅区、景观区、配套设施等。
定义注重个性化设计、高品质建筑、低密度、高绿化率、私密性强等。
特点定义与特点别墅开发模式能够满足高端客户对高品质居住环境的需求，提供个性化、私密性强的居住空间。
别墅开发模式的重要性满足高端市场需求别墅开发模式注重建筑质量、设计风格和景观环境，有助于提升项目整体品质和形象。
提升项目品质别墅开发模式通常位于城市郊区或旅游景区，能够带动相关产业的发展，如建筑业、服务业等，进而促进区域经济发展。
带动区域经济发展分类独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。
比较各种类型的别墅在建筑风格、私密性、土地成本、售价等方面存在差异，开发商需根据市场需求、项目定位和财务状况选择合适的开发类型。
别墅开发模式的分类与比较02别墅项目定位策略分析国家及地方经济政策、发展规划和趋势，以及别墅市场的供求关系和竞争态势。
宏观经济分析目标市场研究竞争对手分析了解目标市场的特点、需求和购买力，分析目标客户的年龄、职业、家庭结构和消费习惯。
研究竞争对手的别墅项目特点、价格策略和市场反应，寻找差异化竞争的机会。
03市场分析0201包括企业家、艺术家、明星等高收入人群，他们注重别墅的品质、私密性和个性化需求。
高净值个人以家庭为单位，注重别墅的居住功能和社区环境，以及子女教育和生活配套设施。
家庭客户包括海外投资客和外企高管等，他们注重别墅的地理位置、国际化和投资价值。
外籍人士目标客户群体定位1产品定位及特色打造23根据市场需求和地块特点，选择独栋、双拼、联排等不同类型别墅，以及考虑户型、面积和装修风格等因素。
产品类型根据目标客户的需求和偏好，打造产品特色，如园林景观、私人泳池、地下酒窖等。
产品特色考虑别墅项目的配套设施，如社区会所、健身房、儿童游乐场等，以满足目标客户的生活需求。
房地产合作开发4大模式学起[优质文档]
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房地产合作开发4大模式学起导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。
而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。
合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。
下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。
一、选择项目合作开发是必由之路虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。
1、万科眼中的3大好处万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。
万科认为，合作开发至少有3大好处：表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。
2、旭辉选择的4个理由上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点：1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践；2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措；3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险；4）可以实现一次合作到战略合作。
商业计划书的项目类别
商业计划书的项目类别商业计划书的项目类别主要分为以下几类：1. 零售业计划书零售业计划书是指一份对零售行业企业的发展规划和经营目标进行详细说明的文件。
该类商业计划书通常包括市场分析、竞争对手分析、目标客户群体、产品定位、营销策略、供应链管理等内容。
2. 餐饮业计划书餐饮业计划书用于描述餐饮企业的经营策略和运作模式。
该类商业计划书通常包括对餐饮市场的调研、餐饮业务定位、菜单设计、餐饮服务标准、经营成本控制等内容。
3. 制造业计划书制造业计划书主要涉及制造企业的产品生产和运营管理计划。
该类商业计划书通常包括对目标市场的调研、产品研发规划、生产设备、供应链管理、质量控制等内容。
4. 服务业计划书服务业计划书主要用于服务性企业，如咨询、培训、物流等行业。
该类商业计划书通常包括目标市场分析、服务产品定位、服务流程、人员组织结构、市场推广策略等内容。
5. 互联网技术计划书互联网技术计划书主要关注互联网行业企业的发展规划和技术创新。
该类商业计划书通常包括市场需求分析、技术创新方向、平台建设规划、用户增长策略、盈利模式等内容。
6. 公益事业计划书公益事业计划书主要用于非盈利组织或社会企业，描述该组织的使命、目标和运作模式。
该类商业计划书通常包括公益项目规划、社会效益评估、合作伙伴关系建设、资金筹集等内容。
7. 创业投资计划书创业投资计划书是指创业者向投资者申请资金支持的文件，详细描述创业项目的商业模式、市场机会、团队能力、盈利预测等内容。
该类商业计划书通常包括项目背景、市场规模分析、投资回报预测、风险评估等内容。
8. 农业计划书农业计划书主要用于农业项目，如农田开发、农产品加工等。
该类商业计划书通常包括农产品市场需求分析、农业生产技术介绍、农产品销售计划、农业政策分析等内容。
总之，商业计划书的项目类别多种多样，根据不同行业和企业的特点，需要针对性地准备相关的商业计划书以达到预期的商业目标。
旧城改造的几种成功开发模式
新天地的聪明在于 用内在传统的文化 包装现代的生活 用建筑表达这个城市内心的对传统的留恋 用 生活方式表述这个城市对现代文明的渴望 用精心经营的文化掩饰商业竞争的残酷 新天地的成功不只是因为让石库门焕发了生机 而是因为营造了一个包括商业文化 历史文化在内的良好 氛围 这种氛围是新天地成功的关键
３ 新天地扮演的角色
新天地广场只是太平桥地区总体开发项目中一个很小的组成部分 这个项目东至西藏路 南到合肥路 西 临马当路 北达兴安路 规划占地面积 ５ ２ 公顷 总建筑面积 １ ６ ０ 万平方米 涉及 ２ ３ 个街坊 ７ 万人口 这 个 ５ ２ 公顷的太平桥工程将耗资人民币 ２ ５ ０ 亿 这才是瑞安集团真正要开发的新天地 目前 规划中的两个 四星级以上的宾馆开始进入动迁阶段 一幢大型商务办公楼以及新天地南面的高档住宅翠湖天地都处于建 设当中 在这样的背景下 一个由瑞安集团牵头 分期开发 把这一地区改造成一个标志性的现代化综合园区的工 程被确定下来 约四万平方米的人工湖和公共绿地将成为社区的中心 西面就是集餐饮 商业 文化和娱 乐功能为一体的新天地广场 北面贴近淮海中路将规划成为甲级商务办公区 南面则是大面积的住宅小区 东边则改造成两个综合性购物中心及一幢标志性大楼
２ 新天地广场规划理念
27 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE
决策情报 整 合 服 务 系 统 DECISION INTELLIGENCE
石库门的历史
石箍门 与 石库门
上海的石库门住宅兴起于 １ ９ 世纪 ６ ０ 年代 沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作 箍 如箍桶 于是这种用石条 箍 门的建筑被叫作 石箍门 后又讹作 石库门 一般认为 这种建筑的正大门以条 石做门框 门扇为实心厚木 上有铜环一副 与中国的传统民宅相比 趋向保守
PDP
• 可裁剪
• 删减 • 修改 • 替换 • 合并
• 项目经理在QA的协助下完成裁剪工作。
• 记录裁剪的理由，将裁剪的结果整理成项目定义过程文档。
• EPG（工程过程组）审核裁剪理由和项目定义过程，并批准。 审核的检查点主要包括：是否与组织标准过程一致，是否符 合本项目的特点，是否记录了充分的裁剪理由。如果审核不 通过，则重新进行过程裁剪，或进行修改。 • 在里程碑处或重大的变更时确定PDP的变更。
项目类别和开发策略
• 产品研发项目。 • 要求稳定性高、成熟度高，选择适当生命周期模型， 加强需求获取，重视设计与测试。 • 客户化开发项目（功能增强）。 • 工期要求严、需求可能变更、需要熟悉新业务流程， 加强需求管理，客户参与评审，加强测试。 • 维护项目。 • 技术成熟、规模小、人员少、设计较简单，加强软件 配置管理以及强化测试。
PDP项目定义过程
孙永 2012.05.1P）
•可在组织内使用的基本过程定义，用它来引建立项目的一
般软件过程。包括4个过程类别、20个过程域。 •项目定义过程（PDP） •以OSP为基础，依据本项目特征信息，裁剪获得适用于本 项目的特定过程。
生命周期模型 过程体系结构
•
另一方面，企业建立标准过程的目的不是为了“为了规范而规范”，而是为了
提高过程和技术的重用。因此，如果项目在裁剪时有很大的灵活度，每个项目 定义的过程都很随意或者项目过程之间相似的内容很少，那么重用的目的就很
难实现了。所以，规范度和灵活度是项目裁剪时需要平衡的另外两个要素。
• 概括之，过程裁剪的原则是：质量与风险并重，规范与灵活的平衡。
项目特性—新颖程度
量化 高：对核心技术和业务 流程不熟悉，没有类似 项目开发经验 低：对核心技术和业务 流程熟悉，有类似项目 开发经验 剪裁策略 高风险，加强对需求获取、分析和软件体系结构、设 计的管理，重视对降低风险措施的实施和跟踪。 可合并需求获取与分析，简化评审。如果项目是前一 系统的一个演进周期，应加强变更管理，而并入遗留 代码会造成一些技术问题，注意复用代码检查。
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项目类别开发策略项目开发模式别墅历经大起大落，如今又渐渐引起发展商的注意。
广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。
在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行，比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。
该讲深入调查别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。
第1操作环节：别墅项目开发前期战略分析分析A：别墅项目特性剖析别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书.谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。
”改革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有，比如广州的华侨新村。
八十年代后，随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。
别墅面积标准从 100-1000平方米均有，可满足不同经济水平的需求。
在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。
占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。
结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。
但由于占地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。
未来的别墅发展，有几个值得关注的方向：（1）生态型。
着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。
（2）智能化。
重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。
（3）个性化。
极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。
（4）社区化。
创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文化。
分析B：别墅项目开发的致命陷阱现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：首先在选址上下不够重视，一些别墅项目由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：完全忽视环境资源和自然景观。
一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。
在销售遇阻后，价格一降再降，有的别墅降至每平方米2000元，比同区域住宅价格还低，别墅的功能和意义已发生了根本的改变。
其次规划设计上十分欠缺，别墅作为生活的最高境界，与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低，公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次，配套设施要求高。
而一些环境本来相当不错的度假别墅，由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。
分析C：别墅开发市场背景分析以深圳为例，随中国经济的高度发展，深圳作为中国最大港口城市之一，吸引了许多外资机构及大型国有机构。
据统计，世界500强经济集团大多进驻中国，其中不少在上海、广东深圳设立总部或分支机构，加之国有大型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳，宏观利好形势下，给深圳别墅物业也带来无限商机。
目前深圳市场已建和在建项目详情见下表已建项目青青山庄、月亮湾山庄、金碧苑、怡景别墅、东方花园、颐园、田园居在建项目华景园、齐明别墅（二期）、深圳国际会议中心由于别墅物业所面对的客户群相对较窄，所以深圳别墅供给量相对较少。
分析D：别墅项目总体销售状况目前深圳别墅销售期相对较长，不少楼宇有四、五的还在发售，也有个别楼宇发展因楼市低迷，暂时封市，如表所示的为销售状况较好的一些别墅盘。
经过市场调研后发现：别墅项目大体销售尚可（包括尚在销售中的青青山庄），尤其银湖区域相对其他更为优良，其原因主要是利益于优越地理位置及无与伦比的自然环境。
随着深圳房地产大市日升温，别墅物业的价格已见底回升，部分别墅的升值潜力正在逐渐的显现出来，近期位于银湖区域的“鸣翠谷”热销就是一个很好的说明，加之目前港人对深圳住房强大的购买力，不少别墅物业的发展商已把目光放到了外销上，但具体有否成效还需在下半年才会有结果。
第2操作环节：掌握别墅开发核心要素核心要素A：价格因素别墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲，但深圳整体别墅市场相对价格并不高。
目前深圳市的别墅市场差价很大，高价可达2万／平方米，低价不足1万元／平方米，主要是各别墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。
总的来说，从价格上看，有以下几个特点：（1）别墅所处区域对价格影响较大，其中距市中心区较近的别墅价格相对较高，如银湖；而距离市中心较远的则价格相对偏低。
（2）深圳别墅市场总体价格不高，主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。
有部分别墅内部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的别墅由于城市建设的扩张已被城市包围，已不是真正意义上的别墅。
（3）别墅物业配套设施差异较大。
近期开发别墅追求高质素物业管理，配备较为全面的娱乐及健身设施。
随着香港楼市逐步回温，中国即将加入世贸组织等众多因素，深圳别墅升值空间更大，具体数据见下表年份年度港币价格指数升幅1990 7330 206 61991 9382 264 281992 14424 405 531993 15900 446.5 101994 14500 354.7 -20.61995 13662 332.7 -5.71996 12466 300.7 -9.61997-1999 14370 13.20%由上表可见深圳别墅物业自1994年下跌，原因是整个地产市场滑坡。
1997年底，别墅物业价格逐渐回升。
核心要素B：别墅项目选址策略穆天子山庄的发展商选中在南海市狮山区兴建这个北美式纯别墅楼盘，是经过详细的市场调查和慎重考虑的。
在富饶的珠江三角洲，以广州为中心散布着不少大大小小的别墅。
在广州的中心地带，是尊贵的二沙岛别墅群；北部，有以白云山为卖点的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景荣宅，碧桂圆、祈福新村等超大型楼盘亦大兵压境；东部，是以生态型、健康型社区为标榜的汇景新城、澳洲山庄等；唯有西部，暂时而言还是空白。
值得注意的是，广州西部的南海、佛山一带，经济发达程度与南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、东部的增城更胜一筹。
因此穆天子山庄发展商果断决策，在这个空白区域发展高档物业，不但吸引了不少广州的客人，附近佛山、南海一带的买家更络绎不绝。
核心要素C：别墅项目定位策略广州市郊别墅在过去未能形成气候，定价太高、销售缓慢是一大主因。
除了因为前几年政策上的因素、地产过热因素使得开发成本高企之外，发展商对别墅市场的过高估计也是原因。
在南湖附近的几个别墅盘，除了南湖庄园、松园山庄是宅基地，价格稍低外，其他接盘均价都在六七千元每平方米之上。
最高是金湖花园售价达至一万三千元港币每平方米。
相形之下，广州郊外的别墅盘均价在四五千左左右，无疑在市场中更有竞争力。
另外，市郊别墅以前不注重规划配套，相比郊外如顺德、番禺的某些别墅盘也是欠缺的地方。
松园山庄作为近郊接盘较成功的例子就是因为规划较为合理，虽然其性质是宅基地，定价也不低，均价超过五千元每平方米。
核心力素D：别墅项目规划策略不少大型楼盘的总体规划仍停留在行列式、兵营式的水平，而穆天子山庄的发展商特意聘请香港石安空间创建有限公司和顺德设计院的名师精心布局，依山形水势将山庄划分为18个各具风格的小区，每个小区都有自己的中心景观及主题，别墅排列错落有致，宛如凝固的田园交响乐。
散点布置，不同于中心围合的景观控制论。
核心要素E：别墅项目建筑风格策略别墅的建筑标准在设计上要有独特的建筑风格和非常合理的别墅使用功能须有必要有配置和多方位功能服务应采用先进的建筑工艺、技术和材料综观珠三角现时的一些着名别墅楼盘，其建筑外形仍难以摆脱当地乡土气息（俗称农民楼），而穆天子山庄的发展商直接引进了北美最受欢迎的别墅户型，简洁明快，朴实无华，独立车库、中空大厅、落地门窗等等，每一个细部都散发着浓郁的北美风情。
核心要素F：别墅项目室内设计策略别墅项目室内设计要点别墅的建筑与室内设计以“自然健康、舒适环境”为原则，风格淡雅清新，内部配套设施高档齐全。
为了保证主业使用的舒适和便利，主要从以下几个方面考虑：（1）功能分区合理（2）空间宽敞，满足功能需求，保证舒适性（3）建筑、室内配套设备强调“环保、舒适、宁静、安全”（4）考虑家庭结构，适合不同年龄人群居住核心要素G：别墅项目结构风格策略在普通人眼中，别墅一直是时尚、经典、舒适、豪华居住条件的标志，但以往众多别墅“农民屋”式的外形与结构，却令不少高品味的消费者大失所望。
近年，不少外国建材公司在深入中国房地产市场的同时，也带来了结构风格各异的新式木结构别墅和轻钢结构别墅。
1、木结构别墅木结构是美式别墅中历史最悠久的结构方式。
据研究，美国的木结构房屋最早可以追溯到十八世纪一而目前美国已建的113万栋别墅中、就有98%属于木纪构由此可见，木结构房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和风雨。
木结构别墅中几乎所有的建造材料都是各式各样的木材制品，而这些木材制品在生产过程中，经过不同的生产程序，已经具有防潮、防虫、耐高温等特点一与普通的砖混结构房屋相比，木结构别墅建设的成本低、环保、抗震等优点更是显而易见的。
不过，木结构房屋最大的特点，还是其上下层墙面不用全部对齐、为楼面设计提供了无限的想象空间。
可见、木结构别墅是喜欢怀旧、追求休闲的最好的选择。
2、轻钢结构别墅近年广东省内兴建的新式别墅广东南海穆天子山庄别墅轻钢结构深圳仙湖山庄别墅木结构广东紫云山庄高尔夫社区别墅轻钢结构深圳蛇口鲸山美式别墅轻钢结构汕头海外商品公司会所及豪华别墅木结构轻钢结构是近年由国外引进的新兴建筑理念之一，是在木结构基础上的新发展，它以部分型钢与镀锌轻钢作为房屋的支承和围护，具有极强的坚实性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和随心所欲的可塑性，并具有很强的绿色环保概念。
轻钢结构别墅外形新潮、豪华，深得时尚人士的青睐。
核心要素H：别墅项目户型策略新式别墅结构先进，款式多样，结构简易，装修现代齐全，面积在250平方左右。
一楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。
在造价方面，包括整体装修在内，造从显吸4000元/平方米左右的新式别墅亦是较合理的选择。
核心要素I：别墅项目物业管理策略随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化，不但对硬件要求高，而且对物业管理“软件”要求更加挑剔。
深圳目前主要别墅盘选择的物业管理公司详见下表项目名称发展商物业管理公司青青山庄南油房地产开发公司南油房地产开发公司东方花苑华侨城房地产公司华侨城物业管理公司棕榈泉别墅棕榈泉物业发展公司中海物业管理公司田园居田园居房地产公司中海物业管理公司金海滩度假别墅深圳金海滩旅游度假俱乐部公司华乐新苑公司怡景别墅深圳房地产公司深圳物业管理公司深圳早期开发的别墅大多自己开发自己管理，相对管理质数普遍偏低，专业水平较差，很难体现“以人为本”的理念。