SCP模型框架下中国房地产分析
房地产业SCP分析课件
提高市场份额等，但同时也存在风险和挑战，如并购整合难
分析
房地产业资源配置效率分析
土地资源利用效率
分析土地资源的配置是否合理， 是否达到最优利用。
资金利用效率
评估房地产企业资金的使用效率， 包括资金的投入产出比、资金周转 率等指标。
人力资源配置
分析房地产企业人力资源的配置是 否合理，是否能够满足企业发展的 需要。
房地产业市场行为
03
分析
房地产业价格策略分析
价格策略
价格策略的制定依据
包括定价、调价、折扣等策略，是影 响房地产市场供需关系的重要因素。
根据市场需求、竞争状况、产品定位 、成本等因素制定价格策略，同时需 要考虑法律法规的限制。
价格策略对市场的影响
通过价格策略，房地产企业可以调节 市场需求，保持供需平衡，实现利润 最大化。
房地产业利润率水平分析
净利润率
评估房地产企业的净利润水平， 反映企业的盈利能力。
毛利率
分析房地产企业的毛利率水平， 反映企业的成本控制能力。
资产收益率
评估房地产企业资产的使用效率 ，反映企业的资产盈利能力。
房地产业技术创新分析
新技术应用
01
分析房地产企业是否积极应用新技术，提高生产效率和产品质
量。
政策制定
为政府制定产业政策和监 管措施提供理论依据。
企业战略
帮助企业了解行业状况， 制定适应市场环境的经营 策略。
房地产业市场结构
02
分析
房地产业市场集中度分析
总结词：高度集中
详细描述：我国房地产业的市场集中度较高，大型房地产企业占据了较大的市场 份额。这些企业拥有丰富的资源、品牌和资金优势，具备较强的市场竞争力。
基于SCP范式对房地产业市场结构、价格行为的分析
基于ＳＣＰ范式对房地产业市场结构、价格行为的分析房价的持续上涨、居民住房保障已成为中国社会普遍关注的重要民生问题。
文章首先对济南市目前房地产市场价格现状进行了分析。
然后从产业组织理论的角度，基于哈佛学派产业组织理论SCP范式，以济南市为例，对房地产业市场结构、价格行为和市场绩效进行了分析，并提出了改变目前市场失灵状态、加强政府住房保障措施的相关政策建议，以期为房地产业的健康发展和居民住房保障体系的进一步完善提供参考。
标签：济南市住宅交易价格蛛网模型一、房地产市场结构分析市场结构是指在特定市场中参与主体在数量、规模、份额等方面的各种关系以及由此而决定的竞争形式的总和。
笔者通过对济南市的实证分析，得出目前房地产市场的市场结构特点为土地供给市场的政府完全垄断和住宅初级市场开发商寡头垄断。
1.土地供给市场政府完全垄断目前的土地供给制度，对土地供给价格、房价均产生了重要影响。
政府对土地供给的完全垄断地位会产生高额的垄断利润，政府有能力通过限制供给、提高地价等手段来获得全部或大部分的垄断地租,而城市土地规划、土地的招挂牌制度等则是实现这一目的的潜在工具。
2.住宅初级市场开发商寡头垄断住宅初级市场是指房地产开发商出售住宅的市场，虽然在房地产市场上有很多大小资质不等的开发商，但是由于住宅具有供给上的区域有限性和位置不可移动性，决定了房地产开发商的垄断性地位，房地产增量市场仍是一个寡头垄断市场。
房地产开发商的寡头垄断主要表现在以下两个方面：一方面，房地产是房产和地产的统一，由于地产的地理位置的惟一性，也就决定了房地产具有天然的垄断性质。
由于房地产业是一个资金密集型的行业，在土地开发权的取得和房产开发建设方面对资金数量均有较高的要求，这就在一定程度上形成了较高的行业进入和退出壁垒。
加之，政府对土地供给的垄断供给，对乡产房、自建房的严格限制，使得城市居民购买新建房只能通过房地产开发商取得。
同时，在缺乏有效监管的市场条件下，房地产开发商取得了土地的开发经营权，拥有了某空间位置的房地产项目的开发权，也便拥有了该项目对应的垄断地位，虽然购买者可以选择购买其他房地产商的住房，但是受地理位置、户型条件等限制，加之人们工作生活区域的相对固定性，使得购房者难以在不同区域的住房间进行自由的选择。
基于SCP范式的房地产经纪市场结构分析
第35卷第3期2019年8月 广东农工商职业技术学院学报Journal of Guangdong Agriculture Industry Business PolytechnicVol.35 No.3Aug. 2019基于SCP范式的房地产经纪市场结构分析刘贞平，庞 静（广东农工商职业技术学院 管理学院，广东 广州 510507）摘要：以SCP理论分析我国房地产经纪行业的市场结构。
我国部分城市的经纪行业已成为寡占型市场，行业进退壁垒不高，但有一定的技术壁垒。
各经纪机构通过服务创新、规模经营和打造品牌等市场行为来应对市场的冲击。
市场绩效体现为：经纪行业地位提升，经纪机构的服务参与度不断提高，从业人员规模不断壮大但人员流失率尚高，服务满意度还有待提升。
最后根据经纪行业市场结构现状提出了对策建议。
关键词：房地产经纪；SCP理论；市场结构中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1009-931X（2019）03-0057-06［经济管理］一、引言纵观美国、日本、英国、澳大利亚等国家房地产经纪行业的发展历史，存量房市场的崛起是推动经纪行业发展壮大的内在驱动力。
我国庞大的存量房规模、较高的住房自有率以及二手房交易的复杂性，为房地产经纪行业的发展带来了巨大发展机遇。
与此同时，在互联网技术飞速发展之下，传统的房地产经纪行业面临着巨大的冲击与挑战。
首先信息技术有效化解了相当一部分的信息不对称问题，消费者对信息和服务的理性识别能力增强，只有更优质的经纪服务才能得到消费者的认可和青睐。
其次，信息化时代，产品更新换代和服务创新的频率大幅提高，房地产经纪企业只有不断完善和创新服务内容，才能跟上市场的步伐。
机遇与挑战并存，房地产经纪行业在机遇中不断壮大，也在挑战中自我成长。
在此背景下，研究房地产经纪行业的市场表现，以期为经纪行业更好地成长与转型提供思路。
SCP理论是诞生于上个世纪30年代的产业组织理论，包括市场结构（Structure）、市场行为（Conduct）和市场绩效（Performance）三个方面。
房地产业scp框架分析
9
6
单位：亿
其他资金 小计 来源
32952.4 72944.0
5
4
36842.2 85688.7
2
3
42274.3 96536.8
8
1
数据来源：国家统计局
（三）进入壁垒
政策壁垒
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就业人数 （人）
48259.04 78743.88 2091147
61796.89 92619.94 2256964
71803.79 86013.38 99424.96 101434.99 2386772
数据来源：国家统计局
总投资额逐年增加 竣工面积逐步扩大 就业人数逐步上升
市场绩效稳步 上升？
（二）房地产行业的资源配置效率
3.价格合谋的博弈论分析
假设：某区域房地产业 两个寡头 开发同质产品 进行一次博弈
不同策略的收益组合图
开发商 1 开发商2
合作（T）
房地产市场结构与市场行为对产业效率的影响
房地产市场结构与市场行为对产业效率的影响［提要］本文基于SCP范式，对房地产市场结构与市场行为对房地产业市场效率的影响分析进行阐述，即市场结构决定市场行为，而市场行为则决定市场绩效。
关键词：SCP范式；市场结构；市场行为；房地产业效率中图分类号：F293.3 文献标识码：A原标题：基于SCP范式的房地产市场结构与市场行为对房地产业效率影响分析收录日期：2012年2月16日正统的哈佛学派的产业组织理论，以新古典学派的价格理论为基础，构建了一个市场结构（Market Structure）、市场行为（Market Conduct）、市场绩效（Market Performance）的分析框架，简称SCP分析框架。
哈佛学派认为，市场结构、市场行为、市场绩效之间存在因果关系，即市场结构决定市场行为，而市场行为则决定市场绩效，以市场中企业数量的多少作为衡量相对效率改善程度的尺度，认为随着市场中企业数量的增加，接近完全竞争状态，能实现较为理想的资源配置。
因此，基于哈佛学派提出的SCP范式，我国的房地产市场结构决定了房地产的市场行为，从而影响了房地产业的市场效率。
具体如何影响，本文将进行深入探讨。
一、我国房地产业市场结构分析从产业经济学的角度，我国房地产市场结构可以从市场集中度、产品差别、进入壁垒这三方面进行分析：（一）我国房地产市场集中度。
市场集中度本来是指各行业中若干最大企业产销量占总产销量的百分比，是表明行业市场结构情况和大企业市场控制力的概念，一般来说，集中度越高，竞争度越低，偏向垄断市场。
但是实际情况中，房地产由于本身位置的固定性和不可移动性导致房地产无法在全国范围内流动，房地产具有区域性。
房地产商品主要在特定区域生产，内部流出和外部流入相对较少，由于房地产的不可移植，在每一区域内都会形成房地产区域垄断，这种区域垄断性使得不同的两处房产基本上不具备替代性，再加上房地产市场的区域边界不仅受房地产本身价格、功能、环境等影响，消费者偏好、交通状况因素也能影响区域边界，这就导致房地产市场边界模糊。
中国房地产业SCP范式初探
中国房地产业ＳＣＰ范式初探一、中国房地产业SCP范式初探1. 范式理论：介绍SCP理论的基本概念和原理，结合中国房地产市场现状和发展趋势，分析其可行性和局限性，探讨其应用前景和发展方向。
2. SCP分析框架：基于SCP分析框架，对中国房地产业进行实证研究，评估产业竞争力和市场结构，揭示企业行为和政府监管对市场效率和公平的影响。
3. 市场失灵和政府干预：分析市场失灵的原因和影响，探讨政府干预的必要性和合理性，引导产业转型和优化市场结构，促进产业可持续发展。
4. 新兴技术和新业态：针对数字化转型和共享经济等新兴技术和新业态，分析其对房地产业的影响和挑战，提出适应和应对策略，促进企业转型和产业升级。
5. 风险趋势和应对策略：对房地产市场的风险趋势和潜在威胁进行分析和预测，探究应对策略和措施，规避和化解风险，保障房地产业的可持续发展。
二、相关案例分析1. 案例一：中国房地产市场供需格局分析该案例基于SCP分析框架，对中国房地产市场的供需格局进行实证分析，揭示房屋供应和需求之间的权力博弈和市场效率问题。
通过对中国城市房地产市场供给和需求的关系进行分析，发现房屋供给存在缺口，房屋需求和房价呈现较高的相关性，政府限购政策严厉影响了住房湖州购买意愿。
结合当下房地产市场的形势和变化趋势，得出了促进市场供求平衡和稳定发展的若干建议和措施。
2. 案例二：公租房政策实施效果评估该案例主要针对中国政府推出的公租房政策，采用评估和比较分析的方法，研究公租房政策的实施效果和市场影响。
通过对公租房政策的制度设计、经济效益、社会效益等方面进行深入探讨，揭示政策实施过程中的问题和不足之处，分析政策的合理性和可行性。
结论认为，公租房政策的实施效果尚待进一步加强和完善，政策的长期目标应该为建立有序、平等和稳定的住房市场。
3. 案例三：互联网+房地产新业态分析该案例主要研究互联网+房地产新业态的发展现状和影响，分析新技术和新业态的推动力和市场趋势。
基于scp框架的昆明市房地产新政调控效果分析
本科生毕业论文题目基于SCP框架的昆明市房地产新政调控效果分析The analysis of regulation effect about realestate in KunMing based on SCP frame学院：政法与经管学院学生姓名(学号)：方敏（2008150123）指导教师(职称)：郑翠霞(副教授) 专业：经济学年级（班级）： 2008级1班诚信承诺本人慎重承诺和声明：我承诺在毕业论文活动中遵守学校有关规定，恪守学术规范，在本人的毕业论文中未剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，未篡改研究数据，如有违规行为发生，我愿承担一切责任，接受学校的处理。
学生（签名）：方敏2011年11月23日摘要在房价一直呈现显著上涨态势的背景下，为维持房地产产业持续健康发展，国家出台了一系列政策抑制房价的过快上涨、房地产市场的过热，促进房地产供求结构的合理化。
此次调控与以往的相比，不仅力度大，而且措施严，这势必会对房地产市场造成影响，与此同时，及时对政府调控的效果进行有效分析将有助于调控措施的有效实施，提高调控的效果，完善此过程中的不足。
因此，本文在此背景下运用SCP模型以及定性与定量分析相结合的方法，从房地产行业的市场结构、企业行为和经营绩效三个角度，分析新政对昆明市房地产市场的调控效果以及调控带来的负面影响，并为提高调控的效果提出了针对性建议，对下一步房地产市场的调控政策具有一定的意义。
[关键词]房地产；新政；市场结构；市场绩效；市场行为；调控效果AbstractHouse prices have been rising significantly in present situation background, in order to maintain the sustainable and healthy development of real estate industry, the country has issued a series of policy inhibition of house prices rise rapidly, inhibit overheating property market, promote the rationalization of the real estate supply and demand structure. The regulation and previous compared with, not only great efforts, and strict measures, inevitably impact on the real estate market, at the same time, the effect of government regulation in effective analysis will help control the effective implementation of the measures, improve the effect of regulation, perfect the process insufficiency. Therefore, this article in this context use SCP model and combinedwith qualitative analysis and quantitative analysis method, from real estate market structure, enterprise behavior and business performance three view, this paper analyzes on the new kunming real estate market control effect and the negative effects of regulation, and in order to improve the control effect puts forward corresponding Suggestions to the next step of the real estate market control policy has certain significance.Key words] real estate；new policy；the regulation effect；market structure；market conduct；market performance1 相关理论概述1.1SCP理论SCP理论是由哈佛大学学者创立的产业组织分析的理论，作为正统的产业组织的基本理论,它以新古典学派的价格理论为基础,以实证研究为主要手段把产业分解成特定的市场，按结构、行为、绩效对产业进行分析,构架了系统化的市场结构(Structure)--市场行为(Conduct)--市场绩效(Performance)的分析框架(简称SCP分析框架)。
基于SCP范式的中国房地产行业产业组织分析
基于SCP范式的中国房地产行业产业组织分析摘要近年来我国房地产产业发展迅速，并带动相关产业的发展，为国民经济的增长作出巨大贡献。
经过短短三十年的发展，房地产现今已成为我国经济发展的支柱产业之一。
但房地产产业同时也暴露了诸如房价过高等的一系列问题。
本文运用西方产业组织理论的SCP范式对房地产市场的问题根源进行分析。
通过对我国房地产的市场结构、市场行为以及市场绩效依次进行分析，综合运用理论分析以及实证分析的方法得出我国房地产区域垄断性明显，存在普遍的价格合谋以及并购行为，最后运用数据实证分析得出房地产市场总体偏低的市场绩效。
在文章的最后，根据前文分析的基础，提出了相关的建议。
关键词：房地产产业产业组织市场结构市场行为市场绩效AbstractThe real estate industry of china has been developing swiftly these years,and it contributes greatly to the growth of the national economy with promoting the development of related industries.It has became one of the pillar industries of china within a short span of thirty years.However,the real estate industry also revealed a series of problems which including the rapid inflation of the house price.In this thesis,the SCP of western industrial organization theroy is used to seek out the root causes behind these problems.The market structure,conduct and performance in this industry are analyzed step by step by comprehensively using the methods of theoretical and empirical analysis.The conclusion is that the regional monopoly in the real estate of china is evident and price collusion and M&a are even universal as well.Finally,through the empirical data analysing,we conclude that the whole real estate industry is running with a lower performance.In the last part,based on the analysis above,some recommendations are supplied.Keywords:Real estate industry Industrial organization Market structure Market conduct Market performance第一章绪论1.1选题背景我国房地产产业起步于20世纪80年代中期，到现在已有接近三十年的历史。
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SCP模型框架下的中国房地产分析
中图分类号:f293.3 文献标识:a 文章编
号:1009-4202(2010)06-018-01
摘要本文运用“哈佛学派”的“结构—行为—绩效”框架(即scp框架),以中国房地产业为研究对象,实证分析了该行业的市场
结构、企业行为与企业的市场绩效之间的关系。
分析表明我国房地产业具有区域性寡头垄断特征,投资结构不尽合理,经济适用房投
资比例偏小。
提出了加强政府住房保障措施、推进和完善经济适用房制度等政策建议。
关键词 scp模型房地产业市场行为经营绩效
我国房地产业从20世纪80年代起步,一直保持较快的发展速度。
2006年房地产业已经成为拉动国民经济增长的支柱产业。
本文将采用scp模型框架,指出房地产业的市场结构(市场集中度、产品差异性及规模经济效应等)影响企业的市场行为、市场绩效,并以此提出相关的政策建议。
一、房地产市场结构分析
下面将从市场集中度、产品差别、进入与退出市场的壁垒以及规模经济等方面分析和判断房地产市场结构的形态构成。
1.市场集中度。
目前我国房地产业的市场集中度不高,全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%(即 cr300=25%),2008
年最新销售数据,万科作为我国最大的房地产开发企业,市场占有
率为2.6%[1]。
房地产市场的区域边界受房地产本身价格、功能、
环境、消费者偏好、交通状况等因素的影响,所以房地产市场边界模糊。
这使得全国性的、地区性的甚至一个城市的“市场集中度”指标失去了意义。
2.产品差别化。
房地产市场最大的特点也就是差异性大。
其一,区域差异。
房地产的不可移动性促使地段性的差异居于首位。
其二,消费需求差异。
其三,价格差异。
其四,开发商品牌设计、产品质量、售后服务、物业管理上的差异。
3.进入壁垒。
根据经济学家贝恩的观点,进入壁垒是影响市场结构的重要变量。
进入壁垒的高低是决定一个市场是否有充分的竞争性以及是否有效率的重要因素和指标[2]。
我国房地产业主要壁垒如下:(1)资金壁垒。
房地产业是资金密集型的产业,地价的不断攀升、土地出让金的规范促使资金要求高成了进入该行业的天然壁垒。
(2)政策法制壁垒。
2009年12月17日财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%等等政策法制壁垒。
(3)开发商的战略性进入壁垒。
当外来开发商想要进入本地市场时,通常都会遇到本地开发商的强力阻击,因而会出现诸如不得不以更高的价格购买土地的情况。
二、房地产业的行为
1.价格行为:合盟成为一种常态。
2003—2007年中全国房地产价格持续快速上涨,究其原因,除了供需矛盾、投资炒作及人民币升值等因素之外,开发商价格合盟对房价上涨具有极强的影响作用。
2.广告与产品创新。
由于国内的房地产产品同质性比较严重,很难通
过产品差异化来进行特色营销。
广告宣传成为房地产企业树立公司品牌形象的重要途径。
产品创新则是开发商追求项目品质的惯用手段,比如平面户型创新、同一小区内高层与多层甚至别墅的搭配建设使得项目产品形态多样化等。
3.捂盘惜售。
捂盘惜售是2006—2007年我国房价快速上涨情况下的特有现象。
4.并购与融资。
2004年以来,政府出台了一系列宏观调控政策,房产行业门槛陡然增高。
大型房地产商开始通过并购的方式低价获得别的开发商的土地资源,也可通过上市融资、发行企业债券融资。
三、房地产的经营业绩
近年来,我国房地产企业经营总收入稳步增长,1988年为162.12亿元;2005年达到14 769.3亿元,17年间增长了约91.1倍,年均增长率为30.3%。
我国房地产企业营业利润也不断增长,17年间增加了约85.1倍,年均增长率为29.9%。
新浪财经报道:2009年房地产上市公司共实现丰厚收益:营业收入727.31亿元,同比增长21.2%,实现净利润371.98亿元,同比增长39.62%。
四、结论与相关政策建议
2003年到2007年上半年房价上涨过快的主要原因是供需矛盾、消费信贷扩张和投资炒作。
2009年政府应对金融危机,采取了适度宽松的货币政策,刺激了房市一路飙升节节攀升。
房价上涨过快,区域性的寡头垄断导致开发商进行价格合盟、捂盘惜售。
为此建议如下:
第一,政府应该在新增供给上下功夫。
2008年我国的房价收入比
已降至6.78,但与国际房价收入比3-6的合理区间相比仍然偏高。
高档、高价的商品房供过于求,中低档住宅却供不应求。
鉴于此,政府应大力推进和完善经济适用房、廉租房政策,尽可能地增进大部分消费者的福利。
第二,盘活存量土地,增大商品房供给力度。
针对开发商的捂盘惜售、甚至是相机抉择分批开发,我国政府应该严格清查土地的开发状况,对于不按照规定用途和进度进行开发的企业,或者罚款、或者收回土地使用权,以此鼓励开发商们提供更多的新增房源。
对于沿海发达城市来说,还可以通过城中村建造的方式来提供更多的商品房。
第三,严格控制信贷标准。
我国房地产企业筹资渠道单一,严重依赖于银行资金,金融风险较大。
2007年房地产开发投资37257亿元约55%来自商业银行贷款,鉴于2008年全球金融危机的教训,我国政府应严格限制银行向房产开发商放款和买房借贷标准,同时引导大中小房地产企业通过重组、兼并、合股等多种方式扩大企业规模,走规模化发展的道路[3]。
参考文献:
[1]徐健.我国房地产业的scp分析及发展对策.建筑经
济.2006(7).
[2][美]萨缪尔森,诺德豪斯.经济学.萧琛主译.北京:人民邮电
出版社.2007:138.
[3]王晓华.中国房地产业scp范式初探.市场论坛.2006(1).。