简易(通用项目)房地产投资项目成本分析计算
房地产开发项目成本分析
房地产开发项目成本分析随着城市化进程的加快，房地产成为了社会发展的重要推动力之一。
在房地产开发项目中，成本是其中非常重要的一环，因为它的高低将直接影响到开发项目的盈利情况。
因此，我们有必要对于房地产开发项目的成本进行深入的分析和研究。
一、房地产开发项目成本构成在房地产开发项目中，成本主要分为三个方面：土地成本、建造成本、销售成本。
1.土地成本在房地产开发项目中，土地成本是其中最主要的成本之一。
房地产项目需要进行土地的购买、租赁等手续，一般来说，城市核心地段的土地价格较高，而且要缴纳土地使用税等相关费用，这些都会增加项目的成本。
此外，还需要考虑土地的通行能力、水、电、气、路网等基础设施建设的成本等等。
2.建造成本建造成本也是房地产开发项目中的重要成本之一。
它包括建筑材料、施工人员、工程机械等设备的成本。
在建造成本中，最显著的就是建筑材料的成本，包括混凝土、砖块、钢筋、玻璃等等，此外，还要考虑到部分工程机械的租赁和人员的工作报酬等成本的影响，因此，建造成本在整个项目中的占比也是非常大的。
3.销售成本销售成本是房地产开发项目中的必要成本，它包括销售渠道的运作、广告宣传、售后服务等。
在销售阶段，需要进行广告投入、销售人员的工资、佣金等费用。
此外，还需要为项目保证售后服务，给购房者提供一流的售后保障，以维护良好的品牌声誉。
二、如何进行房地产开发项目成本分析？对于开发商来说，了解项目成本的构成是非常必要的。
仅凭常识之类的感觉和判断不能做出准确的成本预算。
房地产开发项目的具体成本分析需要从市场、地段、规划设计、建筑材料、建造设备等各个方面进行综合分析，以达到合理分析和预算成本的目的。
1.市场分析在进行房地产开发成本分析之前，需要对市场进行一个全面的了解，市场需求量、市场价格等都需要进行一系列的研究分析，以确保开发项目的市场竞争力。
在市场分析中，还需要考虑竞争对手的定位、品牌等因素，以确保自身的适应性和市场竞争力。
房地产开发项目成本分析(含实例)
实例：
• 一、直接费 • （一）、土地费用： 征地管理费：129亩×10万元/亩×3%=38.7
万元
• （二）、拆迁安置补偿费： • 1、 委托拆迁费：241户×450元/户=10.85万元 • 2、 拆迁管理费：241户×8元/M2×90M2/户=17.35万
元
• 3、 搬家补助：241户×600元/户=14.46万元 • 4、 临时安置：241户×90M2/户×6元/月×18月
• ①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商 品房的费用。
• ②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和 征地费。
• ③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、 树木、机井等的拆除费及补偿费。
• ④其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬 家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。
=234.25万元 • 5、 无证房补助费：1500M2×500元/M2=75万元 • 6、 搬迁奖励费：241户×5000元/户=120.5万元 • 7、 旧房评估费：241户×6万元/户×1%=14.46万元 • 小计：486.87万元
• （三）、前期手续费：
• 1、 综合开发费：10.3万M2×120元/M2=1236万元
• 8、 资源综合利用发展基金：10.3万M2×2=20.6万元
• 9、 散装水泥：10.3万M2×0.7=7.21万元
• 10、 质量监督、监理费：8304×2%=166.08万元
• 11、 劳保基金：8304×2.6%=215.90万元
• 12、 规划管理费：10.3万M2×1.5元/ M2=15.45万元
• （五）、房屋开发费：
• 1、 建安工程费：
• ① 住宅：9.98万M2×800元/M2=7984万元
房地产项目成本测算
2023年12月27日星期三
项目成本测算条件
准确地测算项目成本，是开发商决策的重 要环节。以下从土地成本、前期规费、工 程成本、间接成本等几个方面分别予以论 述。分析的前提是该地块的面积、容积率 、规划要点已确定，建材市场行情相对稳 定，并且开发商有一定的管理水平。
项目成本构成
（6）、物管、围墙：20元/平方米
（7）、安全智能化：20元/平方米
（8）、其他费用：约50元/平方米
合计：300元/平方米
本项目以低层框架为测算标准
所以整个项目工程成本为1000+40+300=1340元/平方米
四、开发间接费用： 1、资金成本（银行贷款利息）： 1个亿（土地总价款） 50%（贷款额度） 7.02%（一年期贷款利率） 133200平方米（总建筑面积） 2年（建设周期）
开发间接费用
❖ 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下 ：
❖ 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目 成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有 资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计 算方法。
❖ 2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、 办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例 计算。
一、土地成本 二、前期规费 三、工程成本 四、开发间接费用 五、其他费用
土地成本
❖ 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为 开发成本的重要组成部分，综合的地价内 容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆 迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土 地成本约占项目开发成本的35％-40％，并 有进一步上升的趋势。
（2）、低层框架（11层以内）： 950-1000元/平方米
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
房地产开发成本计算
一、建设项目投资估算固定资产投资:项目按拟建规模、规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息：企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金:维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金建设项目总投资形成的资产分为:固定资产、无形资产、延递资产、流动资产二、房地产项目投资与总成本费用估算（一）概念1、开发项目投资特点：出售、出租、自主经营2、开发项目总投资（开发建设投资、经营资金）①开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用.土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等②经营资金：开发企业用于日常经营周转的资金3、开发产品成本：房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用用途角度分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本核算分为：开发直接费（土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）、开发间接费(管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)；开发成本、开发费用进行同样的分类（二）房地产开发项目总成本费用构成估算1、土地费用估算①土地使用权出让金，方式：拍卖、招标、协议②土地征用及拆迁安置补偿费，方式:货币补偿、产权调换③土地转让费：土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费④土地租用费：土地租用方向土地出租方支付的费用。
置业投资中经常使用⑤土地投资折价：合作开发项目2、前期工程费①项目的规划、设计、可行性研究费用：一般来说，规划及设计费用占建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的0.1％——0.3%，水文、地质勘探为设计概算的0。
5％左右②“三通一平”等土地开发费用，一般为设计概算的0.35％3、基础设施建设费（红线内外工程费)：建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用。
房地产开发目标成本测算实例及表格
房地产开发目标成本测算实例及表格房地产开发项目的目标成本测算是一个非常重要的工作，它能够为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
城市综合体项目具有较高的复杂性，因此需要进行详细的成本测算，以确保项目能够在预期的时间内、以预期的成本顺利完成。
下面是一个城市综合体项目的目标成本测算实例及表格，以帮助读者更好地理解：项目简介：该城市综合体项目位于大城市的市中心地带，占地面积为10万平方米。
项目的总建筑面积为50万平方米，包括住宅、商业、办公等多个功能区块。
项目的开发周期预计为3年，包括设计、审批、施工和销售等各个阶段。
目标成本测算表格：阶段，项目成本，百分比----------，-----------------------，--------设计阶段，500万人民币，5%审批阶段，200万人民币，2%施工阶段，8000万人民币，80%销售阶段，1000万人民币，10%其他费用，500万人民币，5%说明：1.设计阶段的成本包括土地勘测、设计费用等。
2.审批阶段的成本包括政府审批费用等。
3.施工阶段是项目中的主要成本阶段，包括土地开发、建筑施工、设备采购等。
4.销售阶段的成本包括广告宣传费用、营销人员工资等。
5.其他费用包括项目管理费用、保险费用等。
目标成本测算的计算方法：1.首先，根据项目规模和市场行情，确定各个阶段的预算。
2.然后，根据项目的周期和进度，将预算按照不同阶段进行调整，以确保项目的可行性。
3.最后，将各个阶段的预算相加，得到项目的目标成本。
除了目标成本测算，对于房地产开发项目来说，还需要进行风险评估和现金流分析等工作，以更全面地评估项目的可行性和收益率。
总之，城市综合体项目的目标成本测算是一个重要的工作，可以为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
通过详细的测算和分析，可以准确评估项目的成本以及相关风险，为项目的可行性提供有力的支持。
房地产开发成本估算及计算
房地产开发成本估算及计算一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。
B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。
2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
其中"规划设计 (含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。
3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。
更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
房地产项目成本测算、投资分析(超级详细、Excel各个联接表自动生成)
162.16 128.50 48.00 20.66 1.50 13.69 12.15
80.50
30.00
30.00 23.00 7.00
防排烟工程
◆ 人防设备及安装 ◆ 3 弱电系统 ◆ 居家防盗系统 ◆ 对讲系统 ◆ 三表远传费用 ◆ 有线电视 ◆ 电话 ◆ 宽带网 ◆
建筑面积 建筑面积
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
商业主体建安工程费
序 号
成本项目
三 商业主体建筑工程费
1 基础工程费
◆ 土方工程
◆ 护壁护坡 ◆ 桩基础 ◆ 桩基检测费 ◆ 降水
2 结构及粗装修
◆ 混凝土框架 ◆ 砌体 ◆ 找平及抹灰 ◆ 防水 ◆ ◆
3 门窗工程
◆ 单元门 ◆ 入户门 ◆ 户内门 ◆ 窗、阳台门
4 公共部位装修
◆ 大堂精装修 ◆ 电梯厅装修 ◆ 单元入口装修 ◆ 楼梯间 ◆ 外立面装修 ◆ 外墙外保温
建筑面积
33.80 0.00 0.00 0.00 33.80
78.52 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 13.52 0.00 0.00
260.00
260.00 604.00
500.00 104.00
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3339.7
3041.3
22295.0
82.0
683.5
1068.1
603.0
1096.8
1508.1
15.0
39880.9
6173.2
603.8
46657.9
50270.3
3612.3
7.7%
3413.3
1508.1
15.0
37867.8
6173.2
603.8
44644.8
50270.3
5625.4
12.6%
3266.0
3041.3
22295.0
82.0
683.5
1039.7
603.0
1068.3
1508.1
15.0
38874.4
6173.2
603.8
45651.4
50270.3
4618.9
10.1%
在有浅绿色处
输入参数数据即可自动计算
投资成本控制费用计算基础数据表
土地契 税% 权属调 查费 元/㎡ 地籍测 绘费 元/㎡ 勘测定 界 元/㎡ 设计费 元/㎡
3
净用地面 积(亩)
46.096 136695 107800 12200 16695
净用地面 积(㎡)
30730 2 0.2 0.2 0.7
工程监理 费%
14
50270.3
15=13-12
16=14/12
17=13/总建
筑面积
1 2 3 4 5
120 140 160 180 200
123.76 5704.8 144.36 6654.4 164.96 7603.9 185.56 8553.5 206.16 9503.1
35854.7
6173.2
42631.7
3 3500 8000 1857 0.03
营业税%
5.65 3 38.5 38.5 1.1
所得税 费% 住宅产权 手续费元 /㎡ 商业产权 手续费 （%） 住宅房屋 测量费元 /㎡ 商业房屋 测量费元 /㎡
6.6 3 0.35 1.3 2
0.04
总建筑面 积(㎡)
地勘费元/ ㎡
招标备案 费%
市政基础设施费率 元/㎡
各项 税收
（万元）
项目单 项目总 开发净 销售收入 利润率 方 造 投入 收益 (万元) % 价 （万元） (万元) (万元) (元/㎡) 产权办 证费
3
3041.3
4
22295.0
5
82.0
6
683.5
7
954.2
8
603.0
7
982.8
8
1508.1
9
15.0
9=2至9和
11
12
603.8
13=9+10+11
房地产投资项目成本估算表
土地成本 土地成 土地 单价 本 协 (万元/ (万元) 亩) 议价 (万元 /亩) 1 2
序 号
前期费 (万元)
市政设 渣土清 施配套 管理费 运费 （万元） (万元) 费 (万元) 建安费
(万元)
贷款 不可预 物管开 营销费 开发成本 利息 见费 办费 (万元) (万元) (万元) (万元) (万元)
7638.5
17.9%
3118.7
3041.3
22295.0
82.0
683.5
982.7
603.0
1011.3
1508.1
15.0
36861.3
6173.2
603.8
43638.3
50270.3
6632.0
15.2%
3192.4
3041.3
22295.0
8
603.0
1039.8
营销率率 %
经 济 指 标
0.37
住宅建筑 面积(㎡)
环评费%
质检备案 费%
管理费率 %
住宅维修基 金元/㎡
2
商业建筑 面积(㎡) 地下室建 筑面积 (㎡)
施工图审 查费 %
报建费元 /㎡
贷款利息%
无电梯维修 基金% 物管起动费 率 元/ ㎡
30
工程招标 费%
可售商业 销面积㎡
8000
1857
印花税%
1 0.13 0.13 152
建安造价 费率 元/㎡ 室外总平 道路水电 系费元/ ㎡ 室外总平 煤气费元 /㎡ 室外绿化 费元/㎡
1400 150 36 45
可售地 下车库 面积㎡
建渣清理费率 ㎡
元/
6 50 3 6.03
不可预 见费% 住宅销售 价 元/㎡ 商业销售 价 元/㎡ 地下车库 销售元/ ㎡价