住房抵押贷款证券化的运作机制PPT课件
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房地产抵押贷款的原理、种类与运作PPT(32张)
二、影响抵押房地产评估价格 的因素
• (一)抵押房地产价格的含义及其构成 抵押房地产价格通常是指对作为贷款
抵押物的房地产评估的价格，这个抵押房 地产价格理论上应该是借款人不履行债务、 抵押权人依法处分抵押的房地产时，该房 地产所能够实现的客观合理价格折算到设 定抵押权时的价格
不过，实际评估的抵押房地产价格是房地产 设定抵押权时的价格
•
16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。
贷款偿还方式
• 到期一次还本付息方式 • 等额本息还款方式 • 等额本金还款方式
等额本息还款方式
•
每月等额偿还贷款本息 贷款本金×贷款月利率
＝贷款本金×贷款月利率＋ -------------------------------------
（1＋贷款月利率）贷款总月数－1
等额本金还款方式
贷款本金 • 每月等额偿还本金＝--------------
房屋期权
• 指以买卖合同约定将来某一时间取得房 屋所有权或者以建筑工程承包合同约定 将来某一时间取得建成房屋的权利。房 屋期权包括预购商品房期权和房屋建设 工程期权
抵押房地产处分所得价款的 偿还顺序
• 支付处分抵押房地产之费用 • 扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费 • 按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还
•
5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。
•
6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。
抵押贷款的运作课件
02
提前还款和违约风险
银行还需要考虑借款人可能提前还款 或违约的风险。这些风险会影响银行 的收益。
03
回报率的计算公式
回报率通常用内部收益率（IRR）来 计算。IRR考虑了所有现金流，包括 初始贷款发放、利息收入、提前还款 和违约风险等因素。
风险与回报的平衡
信用风险
银行需要评估借款人的信用风险。信用风险较低的借款人通常能够获得更低程包括以下几个步骤
1. 借款人选择汽车并支付一定 比例的首付款；
案例二：汽车抵押贷款案例
2. 借款人向银行申请汽车抵押贷款，并提交相关 证明文件；
3. 银行对借款人的申请进行审核，包括信用评估 、收入证明等；
4. 如果申请获得批准，银行将发放贷款给借款人 ；
案例二：汽车抵押贷款案例
期权性风险
期权性风险是指利率变动时，抵押贷款的借款人和银行可能行使期权进行利率重置或其他 调整而产生的风险。如果利率上升，借款人可能选择提前偿还贷款，而银行可能选择提高 利率以补偿增加的筹资成本。
04
抵押贷款的定价与回报率
Chapter
抵押贷款的定价
贷款利率
抵押贷款的利率是决定贷 款价格的关键因素。通常 ，利率越高，贷款价格也 越高。
抵押贷款的类型
03
04
05
固定利率抵押贷款：提 供固定的利率，适用于 长期贷款。
可变利率抵押贷款：利 率可以根据市场条件变 化，通常适用于短期贷 款。
调整利率抵押贷款：利 率在一定时间内固定， 然后可以根据市场条件 进行调整。
抵押贷款的重要性
为购房提供资金
抵押贷款是购房的重要资金来源，使得购房者能够以较少的现金 支付购买房屋。
利率变动对抵押贷款的影响
第十章-抵押贷款和资产证券化(金融市场学-人民银行-杜金富)PPT课件
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可编辑
资产证券的风险防范
发行资产证券需要接受全国公认 的信用评级公司的资格审查 设立第三方担保制度
建立准备金和现金担保制度
扩充资产组合的规模
按风险等级，将资产证券分为优、中、次级
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可编辑
资产证券化的效益 资产证券化的积极效应可概括为以下几点：
降低了融资成本 提高了资本利用率
23
可编辑
改善了资产负债结构 扩大了经营范围，提高了经济效益
12
可编辑
非均付固定利率抵押贷款
这是一种每月分期偿款金额不均等的抵押贷款，其每月 支付的本金是均等的，月还贷额不均等是由于每月还本付 息的计算方法如下：
月付本金
未清偿抵押贷款的余额 分期付款的次数
月付利息
未清偿抵押贷款的余额
年利率 12
月还本付息额 月付本金 月付利息
13
可编辑
完全均付固定利率抵押贷款
贷款的月还款金额。则其计算方法可见如下公式：
PV
[mp1
12 t 1
(1
ห้องสมุดไป่ตู้
1 i /12)t
] [mp（1 1+g）1
2 t 1
1 (1 i /12)t
1 (1 i /12)12
]
[mp（1 1+g）2
12 t 1
(1
1 i /12)t
(1
1 i /12)24
]L
15
可编辑
可调整利率抵押贷款
抵押品大致可分为三类：不动产、动产和表示财 产所有权与债权的证书，如股票、国库券、定期存 单、债券及其他票据。
6
可编辑
抵押品的估价
根据对抵押品的分类，不动产和动产均属实物资产， 实物资产与有价值证券的评估方法各不相同。
培训课件：房地产抵押贷款资产证券化16页PPT
培训课件：房地产抵押贷款资产证券 化
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
谢谢你的阅读
❖ 条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
谢谢你的阅读
❖ 条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
经济学房地产抵押贷款资产证券化精品PPT课件
与此次资产支持证券发行有关的机构
发起机构/贷款服务机构/安排人/联 合簿记管理人
中国建设银行股份有限公司
受托机构/发行人 交易管理机构 资金保管机构 登记机构/支付代理机构 联合簿记管理人 信用评级机构 信用评级机构
发起机构、贷款服务机构、交易管 理机构、安排人和联合簿记管 理人法律顾问
中信信托投资有限责任公司 香港上海汇丰银行有限公司北京分行 中国工商银行股份有限公司 中央国债登记结算有限责任公司 中国国际金融有限公司 北京穆迪投资者服务有限公司 中诚信国际信用评级有限责任公司 金杜律师事务所
住房抵押贷款的资产证券化
• 有利于拓宽商业银行的融资渠道 • 有利于降低商业银行的经营风险 • 有利于提高商业银行的盈利能力 • 有利于加强商业银行的资本管理 • 有利于推动我国资本市场的发展
• 中国建设银行首例MBS简析
• 2005年12月15日，中国建设银行以其发放的个人住房抵押 贷款为支持资产，在银行间债券市场发行了“建元2005－1 个人住房抵押贷款证券化信托”，这标志着我国信贷资产证 券化试点工作取得了阶段性成果，我国正式建立起了个人 住房抵押贷款支持证券(MBS)市场。
本，并采用浮动利率。各级别的优先级资产支持 证券的本息支付先于次级资产支持证券。
• 提前偿还风险分析
• 由于MBS的现金流来源于最开始的抵押贷款，如果按揭贷 款人提前还款，就会影响贷款，从而影响现金流和MBS的 价值。建行根据自身发放的按揭贷款提前还款的历史数据， 给出了提前还款的假设，为每年有固定的12.98%按揭贷 款人提前还款。按照这一假设，A级证券的平均回收期为 3.15年，B级为10.08年，C级为12.41年。利率变化对提 前还贷率的影响在国内和国外有所不同：国外，当市场利 率下降时，就会导致贷款人提前偿付，转而借入利率更低 的贷款，但是国内贷款人由于缺少其他融资模式，市场利 率下降并不会导致大规模的还贷，反而是当市场利率上升 时，国内贷款人倾向于提前还贷。
第十二章 住房抵押贷款证券化《房地产金融》PPT课件
第二节 住房抵押贷款证券化的运作
(七)清偿证券 按照证券发行说明书的约定,在证券偿付日,SPV委
托托管人按时、足额地向投资者偿付本息。抵押支 持证券的种类不同,本金和利息的支付也就存在一 定的差别。 一般而言,利息是需要定期支付的,而本金的支付顺 序则取决于抵押支持证券确定的偿还顺序。 当证券本息全部偿付完毕以后,如果资产池产生的 现金流还有剩余,那么这些剩余的现金将交还SPV,按 照约定的比例和分配方法在各机构之间分配。这样, 一个资产证券化过程就结束了。
(三)准表 外模式
在该模式下,发起人成立全资或控股子公司作为证券化经营公司,然后把抵 押贷款资产真实出售给这个子公司,同时子公司不但购买母公司的抵押贷 款资产还可以购买其他机构的抵押贷款资产,然后子公司将购买来的这些 抵押贷款资产组成资产池并以此为支撑发行证券。
第二节 住房抵押贷款证券化的运作
二、住房抵押贷款证券化的运作流程
二、住房抵押贷款证券化的运作流程 (六)进行资产池管理
SPV作为发行人要以资产池所产 生的收益,偿还投资者所购买的 住房抵押贷款证券本息,因此对 资产池进行有效管理十分重要。
通常,SPV要聘请专门的服务商(人)负责管理资产池。
服务商(人)的主要职责包括:收取债务人定期偿还的本息, 将收集的现金存入SPV在托管人处设立的特定账户,对债 务人履行债权债务协议的情况进行监督,管理相关的税务 和保险事宜,在债务人违约的情况下实施有关补救措施。
统的信用评级主要是对发行主体的偿债能力进行评估, 而资产证券的信用评级主要是对证券化融资结构的偿
债能力进行评估。
(七)投资人
• 投资者就是购买资产证券的机构或个人。其中,机构投 资者有保险公司、投资基金、银行机构等,而个人投资 者则是广大的居民投资者。
《房地产金融》 课件 6 住房抵押贷款证券化
B. 德国住房抵押贷款证券化的操作模式-表内运作
· 表内证券化模式是指：不需要设立特殊目的载体购买银行的住房抵押贷款， 银行直接以一组住房贷款为抵押发行债券。 ·这种模式的特点是住房贷款实际上是债券的抵押物，债券的本金利息偿付 来自贷款产生的现金流。
图1 德国住房抵押贷款证券化运作模式
2）依据特殊目的载体作用不同的分类模式
抵押过手证券是抵押贷款证券最基本的形式之一，也称为抵押转手证券。
2）抵押支持债券
抵押支持债券是指银行以其持有的住房抵押贷款作为担保发行的债券。
3）抵押转付债券
抵押转付债券也是以住房抵押贷款为担保而发行的一种证券，是前两种 证券化工具的衍生形式，结合了抵押过手证券和抵押支付债券的优点。
4）担保抵押债券
B. 中观层面
证券化指资本证券化，即商业银行改变过去以经营存贷款业务、获取净利息 收入为主的传统盈利模式，转而以在一级市场上发行和流通有价证券为主要 经营模式，在赚取手续费收入的同时增强自身资本流动性，实现盈利与安全 的双重目标。
C. 微观层面
证券化指资产证券化，即原始权益人将其流动性较差、能够产生可预计现金 流的资产（实体资产、证券化资产、信贷资产等）作为基础，经过角色设计 和制度安排，对资产中的风险和收益进行重组和分散，以发行证券的方式传 递到投资者手中的过程。
3.1 住房抵押贷款 证券化在我国推行 的意义
A. 分散金融机构发放住房抵押贷款的风险 B. 扩大金融机构住房贷款的资金来源 C. 增加证券市场的投资工具 D. 支持保障性住房建设
3.2 我国住房抵押 贷款市场的建立
1999 年初，为配合我国住房制度改革，研究解决个人住房金融业务发展中出现的银 行流动性问题，中国人民银行首次在政策层面探索研究在我国开展个人住房贷款证券 化业务的可行性和相关政策设计。
· 表内证券化模式是指：不需要设立特殊目的载体购买银行的住房抵押贷款， 银行直接以一组住房贷款为抵押发行债券。 ·这种模式的特点是住房贷款实际上是债券的抵押物，债券的本金利息偿付 来自贷款产生的现金流。
图1 德国住房抵押贷款证券化运作模式
2）依据特殊目的载体作用不同的分类模式
抵押过手证券是抵押贷款证券最基本的形式之一，也称为抵押转手证券。
2）抵押支持债券
抵押支持债券是指银行以其持有的住房抵押贷款作为担保发行的债券。
3）抵押转付债券
抵押转付债券也是以住房抵押贷款为担保而发行的一种证券，是前两种 证券化工具的衍生形式，结合了抵押过手证券和抵押支付债券的优点。
4）担保抵押债券
B. 中观层面
证券化指资本证券化，即商业银行改变过去以经营存贷款业务、获取净利息 收入为主的传统盈利模式，转而以在一级市场上发行和流通有价证券为主要 经营模式，在赚取手续费收入的同时增强自身资本流动性，实现盈利与安全 的双重目标。
C. 微观层面
证券化指资产证券化，即原始权益人将其流动性较差、能够产生可预计现金 流的资产（实体资产、证券化资产、信贷资产等）作为基础，经过角色设计 和制度安排，对资产中的风险和收益进行重组和分散，以发行证券的方式传 递到投资者手中的过程。
3.1 住房抵押贷款 证券化在我国推行 的意义
A. 分散金融机构发放住房抵押贷款的风险 B. 扩大金融机构住房贷款的资金来源 C. 增加证券市场的投资工具 D. 支持保障性住房建设
3.2 我国住房抵押 贷款市场的建立
1999 年初，为配合我国住房制度改革，研究解决个人住房金融业务发展中出现的银 行流动性问题，中国人民银行首次在政策层面探索研究在我国开展个人住房贷款证券 化业务的可行性和相关政策设计。
第四章--住房抵押贷款证券化PPT课件
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3、转付证券模式
• 是过手证券和抵押债券的结合，兼有二者 的一些特点。一方面，转付证券是发行人 的负债，投资者是发行人的债权人，这与 抵押债券相同；另一方面，发行人用于偿 还转付证券本息的资金来源于相应抵押贷 款组合所产生的现金流，这又与过手证券 相同。
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第四节 我国住房抵押贷款证券化的模式选择
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一、住房抵押贷款证券化的动作模式
• 1、过手证券模式 • 是以住宅抵押贷款资产池为支撑所发行的
证券。过手证券的发行人将抵押贷款汇集 成一个为所发行证券提供担保的资产池， 然后以此资产池为支撑发行过手证券，并 将由该资产池所产生的现金流在扣除了有 关的费用之后“过手”给证券投资者。
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• 在过手证券模式下，原始贷款银行把拟证 券化的抵押贷款组合转让给SPV，由SPV或 代表SPV利益的受托管理机构发行证券给投 资者，每份证券按比例代表整个抵押组合 中的相应权益。随着抵押组合的出售，为 了维护投资者的权益，原始贷款行把源自 组合的所有权利和收益都转让给SPV，并由 受托管理机构托管。
• 在住房抵押贷款证券化运作中，这些现金 流转过程是通过受托机构、服务机构的帮 助实现的，具体过程如下。
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• 1）发行收入的获得。证券化特设机构从证 券承销商那里获得证券的发行收入。
• 2）支付购买价格。证券化特设机构按抵押 贷款买卖合同的规定，将发行收入的大部 分作为购买价格支付给原始贷款银行。
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信用分工机理
风险分散管理 （出发点）
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评级机构一般只对于住房抵押贷款支持证券有关的资产
未来产生现金流的能力进行评估，以判断给投资者带来的风 险。这种评级对象的针对性，对那些自身资信不太理想、很 难在资本市场进行有效融资的机构有重要意义
5．承销机构（distributor）
他们负责向投资者销售抵押支持债券
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二、住房抵押贷款证券化的运作程序
大多数情况是由私人机 构进行的信用增级，分 为内部（由SPV自己进 行）和外部（由第三方
提供）两大类
7
内部和外部的信用增级采用的信用增 级技术各不相同
SPV的信用增 级技术
第三方的信用 增级技术
一般通过优先/次级结 构、储备基金结构、调 整利率结构和利差账户
等方式
使用较多的是第一种，所谓优先 次级结构是抵押贷款的发行人发 行两类抵押贷款证券-优先、次级 债券，通过保留次级债券（低信
信用增级是住房抵押贷款证券化中减少发行整体风险、增 强投资者信心的有效途径。对金融机构来说，，获得的信 用等级越高，其发行的债券就越容易被市场接受，发行成 本也就越低。信用增级有两种途径：
由政府组建的机构对贷 款进行担保，这种担保 中包含政府的信用，担 保后达到的信用等级较
高买单时数量较少2
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原始发起人（一般为贷款的出售银行）将自身的抵押贷款 组合成抵押贷款池。
首先分析自身对抵押贷款证券化的融资要求，确定其证券 化的目标；
然后对能够证券化的资产进行清理、估算根据证券化的目 标确定资产数；
最后将这些资产汇集组建资产池（asset pooling）
发起人必须对抵押贷款池中的每笔贷款都拥有完整的所有
特定交易机构（SPV）
投资者（investor）
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2
特定交易机构，即特设机构，是为收购抵押贷款 资产和发行抵押贷款证券而专门设立的机构
发起人（originator）
投资者（investor）
SPV具有特殊的法律地位。SPV通 过在发行抵押支持债券时的严格 自律和用收入来购买有保障的债 券作为资产，使自己成为不破产 实体。为了保证不易破产，SPV 就不能引起其他债务
投资者是抵押贷款债券的债权人，包括机构投 资者和个人投资者，以机构投资者为主。
对个人投资而言，持有住房抵押贷款债券可以 获得较高的投资回报；
对于机构者而言，可以增强资金的流动性，优 化资产投资组合，提高自身的资产质量
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4
（二）辅助机构
1.服务商（servicer）
服务商通常是由债券发起热火其附属机构兼任。其主 要职责是：
2.受托机构（trustee）
受托机构是面向投资者， 担任资金管理和偿付职能 的证券化中介机构，一般 由SPV担任。
其主要 职责
2020/3/23
（1）代表信托机构向发起人购买抵 押贷款，并向投资者发行债券；
（2）提供信托账户，负责将服务商收
取的贷款本息存入信托账户，并负责将 该收入分配到投资者的账户中；
(1)定期向抵押借款人即原 始债务人收到期本金和利
息；
（2）将收集到的还款存入 受托机构管理开设的专门
账户中；
（3）按合同约定 负责催讨借款人的
逾期的应还款项；
（4）定期向投资 者和受托机构提供
抵押贷款组合的月
份或年度报告；
（5）管理相关的 税务和保险事宜
服务商每个月都从SPV处获取服务费收入，服务费收入为抵押贷款利 息202扣0/3/除23 债券利息、担保费及其他相关费用后得出，费率通常为0.5%5
（3）当抵押贷款本息和产生的现金流
与债券偿付现金不匹配时，受托机构将 未支付给投资者的剩余现金流进行在投
资，实现保值增值；
（4）审核并转交服务商向投资者提 供的各种报告；
（5）当服务商因故取消或不恩履行职
责时，受托机构应该并且能够代替其担
当相应职责；
63.信用增级机构（credt enhancement agency）
（一） 交易 主体
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发起人（originator） 特定交易机构（SPV） 投资者（investor）
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发起人，又称为原始抵押贷 款债权人，其主要职责是在 充分估计现金流及风险的基 础上，将拟证券化的抵押贷 款资产进行剥离，并出售给 SPV。
发起人在市场上出售抵押贷款 资产有两大好处：第一，可以 使发起人自身的风险与所剥离 的贷款资产组合的现金流风险 相隔，投资人只能对组合部分 进行追索，而不能对发起人进 行追索；第二，可以迅速提高 资金的流动性
用债券）来承担信用风险
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指由SPV向信用级别很高的金融机构 或企业寻求金融担保，由担保机构向 投资者保证SPV将按期履行还本付息 的义务，如果SPV违约，由担保机构
代为支付到期的债券本息
担保机构通常需要由最高信用等级的大 商业银行、保险公司、政府机构或其他 企业，由于要承担风险，便要向SPV收 取担保费用。具体的信用增级技术包括 组合保险、信用证、债券保险等。经过 担保的债券通常能获得与担保机构一样
住房抵押贷款证券化基本流程
信用评级机 构
信用增级机 构
信用评级
信用增级
原始发起人
债务
资产转让 特定交易机 转让收入 构（SPV）
服务费
发行证券 发行收入
投资人
证券本息偿还
原始债务人 本息偿还
服务人
本息偿还 受托机构
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注：实线表示当事人行为关系，虚线表示现金流 10
（一）原始发起人组建资金池
权。能够进行证券化的基础资产一般有以下要求：
的信用等级
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４．信用评级机构（credit rating agency）
信用评级机构不仅要帮助发行人确定信用增级方式和规
模，并且要为投资者设立一个明确而又可以接受的信用标准， 同时以严格的评级程序和标准尽量为投资者减少风险。评级 工作并不只限于对即将发行的抵押支持证券进行评级，在证 券存续期间，往往还需要持续跟踪监督实行人的财务状况、 风险因素变得情况，并且根据结果调整债券的信用级别，以 维护投资者的利益
2020/3/23
SPV是一个非银行的金融机构，通常 以信托机构或公司的形式进行重建。 它可以由发起而设立，由抵押支持债 券到期而解散；或是不受资产池期限 的限制，永续存在 SPV是沟通发起人与投资者之间的桥 梁，在住房抵押贷款证券化过程中有 重要作用
3
发起人（originator） 特定交易机构（SPV）
未来产生现金流的能力进行评估，以判断给投资者带来的风 险。这种评级对象的针对性，对那些自身资信不太理想、很 难在资本市场进行有效融资的机构有重要意义
5．承销机构（distributor）
他们负责向投资者销售抵押支持债券
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二、住房抵押贷款证券化的运作程序
大多数情况是由私人机 构进行的信用增级，分 为内部（由SPV自己进 行）和外部（由第三方
提供）两大类
7
内部和外部的信用增级采用的信用增 级技术各不相同
SPV的信用增 级技术
第三方的信用 增级技术
一般通过优先/次级结 构、储备基金结构、调 整利率结构和利差账户
等方式
使用较多的是第一种，所谓优先 次级结构是抵押贷款的发行人发 行两类抵押贷款证券-优先、次级 债券，通过保留次级债券（低信
信用增级是住房抵押贷款证券化中减少发行整体风险、增 强投资者信心的有效途径。对金融机构来说，，获得的信 用等级越高，其发行的债券就越容易被市场接受，发行成 本也就越低。信用增级有两种途径：
由政府组建的机构对贷 款进行担保，这种担保 中包含政府的信用，担 保后达到的信用等级较
高买单时数量较少2
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原始发起人（一般为贷款的出售银行）将自身的抵押贷款 组合成抵押贷款池。
首先分析自身对抵押贷款证券化的融资要求，确定其证券 化的目标；
然后对能够证券化的资产进行清理、估算根据证券化的目 标确定资产数；
最后将这些资产汇集组建资产池（asset pooling）
发起人必须对抵押贷款池中的每笔贷款都拥有完整的所有
特定交易机构（SPV）
投资者（investor）
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特定交易机构，即特设机构，是为收购抵押贷款 资产和发行抵押贷款证券而专门设立的机构
发起人（originator）
投资者（investor）
SPV具有特殊的法律地位。SPV通 过在发行抵押支持债券时的严格 自律和用收入来购买有保障的债 券作为资产，使自己成为不破产 实体。为了保证不易破产，SPV 就不能引起其他债务
投资者是抵押贷款债券的债权人，包括机构投 资者和个人投资者，以机构投资者为主。
对个人投资而言，持有住房抵押贷款债券可以 获得较高的投资回报；
对于机构者而言，可以增强资金的流动性，优 化资产投资组合，提高自身的资产质量
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（二）辅助机构
1.服务商（servicer）
服务商通常是由债券发起热火其附属机构兼任。其主 要职责是：
2.受托机构（trustee）
受托机构是面向投资者， 担任资金管理和偿付职能 的证券化中介机构，一般 由SPV担任。
其主要 职责
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（1）代表信托机构向发起人购买抵 押贷款，并向投资者发行债券；
（2）提供信托账户，负责将服务商收
取的贷款本息存入信托账户，并负责将 该收入分配到投资者的账户中；
(1)定期向抵押借款人即原 始债务人收到期本金和利
息；
（2）将收集到的还款存入 受托机构管理开设的专门
账户中；
（3）按合同约定 负责催讨借款人的
逾期的应还款项；
（4）定期向投资 者和受托机构提供
抵押贷款组合的月
份或年度报告；
（5）管理相关的 税务和保险事宜
服务商每个月都从SPV处获取服务费收入，服务费收入为抵押贷款利 息202扣0/3/除23 债券利息、担保费及其他相关费用后得出，费率通常为0.5%5
（3）当抵押贷款本息和产生的现金流
与债券偿付现金不匹配时，受托机构将 未支付给投资者的剩余现金流进行在投
资，实现保值增值；
（4）审核并转交服务商向投资者提 供的各种报告；
（5）当服务商因故取消或不恩履行职
责时，受托机构应该并且能够代替其担
当相应职责；
63.信用增级机构（credt enhancement agency）
（一） 交易 主体
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发起人（originator） 特定交易机构（SPV） 投资者（investor）
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发起人，又称为原始抵押贷 款债权人，其主要职责是在 充分估计现金流及风险的基 础上，将拟证券化的抵押贷 款资产进行剥离，并出售给 SPV。
发起人在市场上出售抵押贷款 资产有两大好处：第一，可以 使发起人自身的风险与所剥离 的贷款资产组合的现金流风险 相隔，投资人只能对组合部分 进行追索，而不能对发起人进 行追索；第二，可以迅速提高 资金的流动性
用债券）来承担信用风险
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指由SPV向信用级别很高的金融机构 或企业寻求金融担保，由担保机构向 投资者保证SPV将按期履行还本付息 的义务，如果SPV违约，由担保机构
代为支付到期的债券本息
担保机构通常需要由最高信用等级的大 商业银行、保险公司、政府机构或其他 企业，由于要承担风险，便要向SPV收 取担保费用。具体的信用增级技术包括 组合保险、信用证、债券保险等。经过 担保的债券通常能获得与担保机构一样
住房抵押贷款证券化基本流程
信用评级机 构
信用增级机 构
信用评级
信用增级
原始发起人
债务
资产转让 特定交易机 转让收入 构（SPV）
服务费
发行证券 发行收入
投资人
证券本息偿还
原始债务人 本息偿还
服务人
本息偿还 受托机构
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注：实线表示当事人行为关系，虚线表示现金流 10
（一）原始发起人组建资金池
权。能够进行证券化的基础资产一般有以下要求：
的信用等级
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４．信用评级机构（credit rating agency）
信用评级机构不仅要帮助发行人确定信用增级方式和规
模，并且要为投资者设立一个明确而又可以接受的信用标准， 同时以严格的评级程序和标准尽量为投资者减少风险。评级 工作并不只限于对即将发行的抵押支持证券进行评级，在证 券存续期间，往往还需要持续跟踪监督实行人的财务状况、 风险因素变得情况，并且根据结果调整债券的信用级别，以 维护投资者的利益
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SPV是一个非银行的金融机构，通常 以信托机构或公司的形式进行重建。 它可以由发起而设立，由抵押支持债 券到期而解散；或是不受资产池期限 的限制，永续存在 SPV是沟通发起人与投资者之间的桥 梁，在住房抵押贷款证券化过程中有 重要作用
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发起人（originator） 特定交易机构（SPV）