酒店收益测算报告及租金探讨
酒店盈利模式测算分析
酒店盈利模式测算分析酒店是指为旅客提供食宿、会议、娱乐等服务的商业机构。
随着旅游业的蓬勃发展，酒店业成为一个繁荣的行业。
对于酒店经营者而言，了解酒店的盈利模式，进行盈利模式测算分析是非常重要的。
本文将针对酒店的盈利模式进行深入探讨和分析，帮助经营者更好地了解酒店盈利的机制。
一、房间收益酒店的主要盈利来源是出租客房。
房间收益通常包括客房的租金、服务费以及额外的附加费用。
一般来说，酒店每个客房的日均租金是根据市场需求和竞争情况进行定价的。
酒店盈利模式中，客房收益占据了主要的比例。
除了基础租金外，酒店还可以通过提供优质的客房服务来获取额外的收益。
例如，推出早餐、洗衣、SPA等增值服务，以提高客户的满意度和体验，从而增加酒店的收益。
二、餐饮收益餐饮服务也是酒店盈利模式中的重要组成部分。
酒店可以通过提供早、中、晚餐，以及各种宴会、会议的餐饮服务来实现收益。
在这方面，酒店可以根据不同的需求和客户群体，设计出不同档次和风格的菜单，并提供高品质的餐饮服务，以吸引更多的客户。
此外，一些酒店还会开设酒吧、咖啡厅等娱乐场所，通过售卖酒水和小吃来增加收益。
通过提供各种餐饮选择和具有特色的菜品，酒店可以吸引更多的顾客，实现更高的盈利水平。
三、会议和活动收益酒店还可以通过承办各种大小会议、活动等来获取额外收益。
酒店提供的会议、活动场地以及相应的服务，可以吸引企业和组织租用，从而为酒店创造利润。
在这方面，酒店需要不断提供高质量的设施和服务，满足不同会议和活动的需求。
酒店可以根据不同的活动规模和要求，提供不同套餐和服务方案，增加会议和活动收益的多样性。
四、其他收益除了房间收益、餐饮收益和会议活动收益外，酒店还可以通过其他渠道获取收益。
例如，酒店可以合作或者提供推荐服务给旅游公司，为客人提供旅游景点的参观、购物等活动，并从中获取佣金。
此外，酒店还可以提供各种优惠活动、会员制度等，吸引更多的客户，增加酒店的收入。
总结：酒店的盈利模式是一个多元化的系统，涉及到房间收益、餐饮收益、会议活动收益以及其他收益来源。
酒店收入成本分析报告
酒店收入成本分析报告酒店收入成本分析报告一、引言酒店作为服务行业的代表，其盈利能力与效益分析是酒店经营者、投资者和相关部门关注的焦点。
本报告将对酒店的收入与成本进行深入分析，以帮助酒店管理者更好地了解酒店的经营情况并优化经营决策。
二、收入分析1. 客房收入客房收入是酒店最主要且稳定的收入来源。
通过对客房数、入住率和平均房价的分析，可以得出客房收入的具体情况。
比如，酒店客房数为200间，入住率为70%，平均房价为500元/间/晚。
则可计算客房收入为200 * 70% * 500 = 70,000元/天。
2. 餐饮收入餐饮收入是酒店的次要收入来源。
通过对酒店的餐厅、包间等经营部门的销售额分析，可以得出餐饮收入的具体情况。
比如，酒店餐厅每天可接待500位客人，平均消费为100元/人。
则可计算餐饮收入为500 * 100 = 50,000元/天。
3. 其他收入其他收入包括会议宴会服务、旅游服务、销售额和借贷利息等。
通过对这些收入来源的具体分析与计算，可以得出其他收入的具体情况。
比如，酒店每天举办两场会议，每场会议的租金为5000元。
则可计算会议宴会收入为2 * 5000 = 10,000元/天。
三、成本分析1. 直接成本直接成本主要包括房间清洁、洗涤、客源推广等与客房直接相关的成本。
通过对这些成本的计算与分析，可以得出直接成本的具体情况。
比如，酒店每天需要支付房间清洁人员工资5000元，洗涤费用2000元，客源推广费用3000元。
则可计算直接成本为5000 + 2000 + 3000 = 10,000元/天。
2. 间接成本间接成本主要包括管理人员工资、水电费、设备维护等与酒店整体经营相关的成本。
通过对这些成本的计算与分析，可以得出间接成本的具体情况。
比如，酒店每天需要支付管理人员工资8000元，水电费用5000元，设备维护费用2000元。
则可计算间接成本为8000 + 5000 + 2000 = 15,000元/天。
会议度假店经营测算及分析
550.80
338.55
889.35
三、会议收入测算
3、餐饮--宴会首年度收入估算(单位：万元)
类 型
收费标准
规模
使用率
全年收入
多功能宴会
200元/位
50围
15%
540.00
行政酒廊自助早餐成本转拨收入
酒店
转入营收
规模
使用率
全年收入
草莓岛酒店
28
320
60%
196.22
金沙会议酒店
38
220
55%
3541.23
第六年
220
635
70%
3569.34
第七年
220
645
75%
3884.51
第八年
220
650
75%
3914.63
第九年
220
660
80%
4239.84
第十年
220
660
80%
4239.84
小 计
34645.44
2、会议首年收入估算
面积
类 型
收费标准
旺季使用率
淡季使用率
全年收入
800M 2
XX会议度假酒店经营测算&分析
会议度假酒店测算说明：1、客房收入按照220间/套、平均房价以600元为基点、首年按照60%的入住率进行推算；第一年收入约2400万元，占54.89%,十年共计达到3.5亿元。2、 餐饮-会议第一年收入约889万元，占20.27%,十年共计达到1.12亿元。3、餐饮-宴会，以及北区酒店群的自助早餐成本与收入统一进行测算分析；第一年收入约1仟万元，占24.87%,十年共计达到1.37亿元。4、 第一年总收入4388万元，运营总成本2878万元，毛利润1510万元，十年毛利润约2亿元，税前利润率达到35%。
酒店年净收益的分析估算
酒店作为综合经营性物业，因收益性显著，其价值评估的首选方法当推收益法。
不言而喻，合理的估算酒店在其未来有效经营年期内各年净收益是至关重要的，这需要在对酒店前3～5年经审计的财务报表等能够反映其历史经营状况的资料进行深入研究，同时对同类酒店的现状及未来经营情况加以分析和预测，并结合所选择的收益法计算公式模型对数据进行合理的简化。
在估价实务中估算酒店在未来有效经营年期内各年净收益，同确定资本化率一样具有相当难度；同时如何适当选择计算公式与合理简化数据，对最终估算结果也同样敏感。
我们还是先解析酒店收益的构成。
大堂、客房、酒吧、中西餐厅、夜总会、多功能厅、泳池、网球场、酒店管理办公室及洗衣房……等有形部分与酒店的“商誉”——无形部分，有机地构成了酒店整体；值得注意的是，“商誉”作为酒店所拥有的无形资产所产生的无形收益，已通过由各有形的功能部分所产生的有形收益得到体现；换言之，酒店总收益中既包含有形收益又包含无形收益。
酒店的持续经营，除了需要有酒店房地产提供必需的场所之外，酒店经营所必需的设备及流动资金等，均缺一不可，在正常情况下酒店只具有整体产权。
酒店房地产本身的价值很难从酒店整体资产的价值中剥离出来。
因此需要明确的是，本文所指酒店，如无特别说明，其内涵均包含酒店整体；我们估算的年净收益属于酒店整体，也即，我们最终评估的是酒店整体资产的价值。
进行酒店价值评估时估算年净收益与在一般房地产估价时有何不同？如何估算酒店在未来有效经营年期内各年净收益？如何确定可获收益的未来有效经营年期？……下面将就此展开探讨。
首先，一般房地产评估时，运用收益法时应采用该类房地产的客观收益而非该房地产的实际收益。
然而，酒店的价值评估却不能简单的一概而论。
（一）在持续经营的前提下，酒店的年净收益实质上包含了有形收益和无形收益。
正是无形收益的产生来源——酒店自身的“商誉”，使得酒店的年净收益具备显著的个别性。
酒店的星级是国家旅游局按照严格的硬件（如酒店建筑、装饰、设施配备）、软件（如酒店的管理等）条件进行评定和管理的；正常情况下，不同星级的酒店之间的收益水平存在客观差异率，其收益水平与其星级基本呈正相关关系，也即五星级酒店的正常收益水平应比四星级酒店高，如此类推。
酒店收益成本分析报告
酒店收益成本分析报告酒店收益成本分析报告一、总览在过去一年中，本酒店经历了众多的挑战和机遇。
经过对收益和成本的深入分析，本报告旨在评估酒店的经营状况，并提供一系列建议和策略，以提高酒店的收益和降低成本。
二、收益分析本酒店的总收入在过去一年中增长了10%，达到了XX 万元。
这主要得益于酒店的高入住率和较高的房价。
然而，酒店的附加服务收入有所下降，这可能是由于客人对其他服务的需求下降所导致的。
为了进一步提高收益，建议酒店采取以下措施：1. 营销活动：酒店可以通过增加各种营销活动来吸引更多的客户，如推出特别优惠、举办主题活动等。
2. 增加客源：酒店可以与旅行社和在线旅游平台合作，为他们提供一些独家优惠，以吸引更多的客源。
3. 改进客户体验：提供高品质的服务和设施，以及个性化的客户体验，可以增加客户的满意度和忠诚度。
三、成本分析本酒店的总成本在过去一年中增加了5%，达到了XX 万元。
主要成本包括人力资源和设备维护等。
为了降低成本，建议酒店采取以下措施：1. 优化人力资源管理：酒店可以通过合理安排员工的工作时间和岗位轮换，来提高员工的工作效率和减少加班成本。
2. 节约能源：通过改进能源管理系统、鼓励员工节能等措施，来减少能源的浪费，从而降低能源成本。
3. 全面采购策略：与供应商谈判，以争取更好的价格和优惠条件，同时也要确保采购的质量和可靠性。
四、策略建议基于以上收益和成本分析，酒店可以采取以下策略来提高收益并降低成本：1. 提升客户体验：通过提供更好的服务和设施，来吸引更多的客户和增加客户的满意度。
2. 定期评估和调整房价：根据市场需求和竞争情况，定期评估并调整房价，以确保酒店的价格具有竞争力。
3. 优化运营流程：通过改进运营流程，如前台办理入住流程、客房清洁流程等，来提高工作效率和减少成本。
4. 加强市场推广：通过增加在线和线下的营销活动，来提高酒店的知名度和吸引更多的客户。
5. 增加附加服务：通过提供更多的附加服务，如餐饮、会议室租赁等，来增加酒店的收益。
年度快捷酒店收益报告
年度快捷酒店收益报告摘要本文主要对快捷酒店在过去一年的收益情况进行分析和总结。
透过数据和趋势的分析，我们能够更好地了解快捷酒店的运营状况，并为未来的发展决策提供有力的参考。
数据概览项目数量总客房数5000平均入住率80%平均房价100平均收入320,000收入分析根据统计数据显示，快捷酒店在过去一年的平均入住率为80%，每个房间的平均房价为100美元。
因此，酒店的总收入为320,000美元。
酒店的收入主要受房间入住率和房价的影响。
酒店的入住率是评估其运营状况的关键指标之一。
入住率的提高既可以增加酒店的收入，又可以降低成本。
然而，在过去的一年里，我们的入住率相对保持稳定，并没有显著增长。
另一方面，酒店的平均房价为100美元，这是考虑到市场需求和竞争压力后的合理定价。
酒店在过去一年里的房价变动不大，表明了市场对我们定价的接受程度。
成本分析在收入分析的基础上，我们还需要考虑酒店的运营成本。
酒店的运营成本主要包括人力成本、设备维护成本、房间清洁成本、市场推广成本等。
在过去一年里，我们将重点放在提高服务质量和市场推广上，以提升客户满意度和增加知名度。
经过核算，我们的总运营成本约为200,000美元。
虽然成本占总收入的比例较高，但酒店的规模和服务质量的提升为我们带来了更多的客户和市场份额。
因此，我们可以说，成本投入得到了回报。
盈利分析通过将收入和成本考虑在内，我们可以得到酒店在过去一年的盈利情况。
根据数据计算，酒店的年度盈利为120,000美元，盈利率为37.5%。
尽管盈利率较高，但我们在未来仍需注意成本控制和市场竞争，以保持良好的运营状况。
发展策略基于对过去一年收益情况的分析，我们提出以下发展策略，以进一步改善酒店的收益状况：1. 提高入住率：通过调整价格策略，优化市场推广，吸引更多客户入住，提高入住率。
2. 优化成本控制：进一步优化成本结构，降低运营成本，提高盈利能力。
3. 加强市场推广：在竞争激烈的市场环境中，加大市场推广力度，提高品牌知名度和美誉度，吸引更多潜在客户。
酒店管理租金 商业项目租金测算及相关策略——集团连锁酒店管理公司2033(叶予舜)
酒店管理租金商业项目租金测算及相关策略——集团连锁酒店管理公司商业项目租金测算及相关策略一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
如何做好租金价格定位？1.商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2.如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
⑴首先，商圈业态分布不是均衡的。
⑵其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
⑴一是区位因素；⑵二是预期经营状态。
案例1：苏州XXXX国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
酒店以及酒店式公寓收益分析
酒店与商业比较分析一、经济型酒店运作模式1、经济型酒店数字解读1）、推算投资成本回报：以按客房均价200元计算，入驻率65％，拥有120间客房的标准酒店每年的收入：200*365*65％*120＝约570万元，如以利润率约15％推算，该酒店每年的净利润约86万元，这个店5年多时间就能收回投资成本。
2）、5年期间回报率：年回报率（400/5/400＝20％），月回报率（20/12＝16％）2、经济型酒店开店要求对建筑物的要求：①建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米~6000平方米的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。
带有电梯井位。
②建筑物结构为框架结构，允许进行改造。
③周边有一定的空地，出路通畅并可停车。
④水、电、气、排污、通讯等设施到位。
合作方式之一：联合其他公司共同投资合资、合作对方以现有固定资产投入，如酒店、厂房、土地等评估作价投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入，确定各方占股比例，成立一家单店，输出品牌，经营利润分成。
目前市场经营利润分红点数为20－40％合作方式之二：出租方式出租给经济型连锁品牌如如家、锦江之星、七天酒店、速8等。
目前市场租金为25－45元/平方米，租期10－15年。
二、酒店与商业运作对比说明：酒店是很好的投资品种。
在珠三角，尤其是东莞，遍地开花，资产升值的也较快。
本表所列低、复杂等评介，均是相对于商业而言。
三、酒店开发研究方向从商业的角度而言，酒店有助于增加购物中心的人气，以及业态的平衡，在平衡整体现金流的基础上，是可以考虑的方向。
酒店运作的核心，是通过整体运作，提升上部楼层的价值，对小型地块以及不适合商业的地块尤其适用。
例如：十层的酒店，通过运作，使八、九层的客房也获得较高的价值。
建议分析对比方向为写字楼与公寓、住宅。
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奥林春天3期酒店式公寓
收
益
测
算
报
告
及
租
金
探
讨
一、产品统计分析
按照现有的酒店规划，故此方案以3—18 层作为酒店房间做相关运营分析。
同时，因现有图纸限制，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型时仅进行不含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。
即：标间按：14 套/层×16 层=224 套
套房按：1 套/层×16层=16套
共计240个房间。
面积区间：31.2-33.6㎡（不含公摊），其中33.6㎡的标间总计224套。
二、价格预期
整体销售均价按照暂行计划：6500 元/平米
单套主力价格范围：20.3—21.8 万平均21.6 万左右
三、酒店经营预算
（一）房间实收价格标准（15 年平均实现价格）：
单间120 元/间/天标牌价：128—158 元/间/天
套间160 元/间/天标牌价：188—218 元/间/天
（二）年营业天数：
365×70%=255 天
（三）年营业额：
255×120×224 套标间+255×160×16 套套房=7507200 元。
（四）酒店年经营净利润：
毛收益7507200×50%净利润=3753600 元。
四、酒店总销售额
（一）总销售面积
总计销售面积：约12237.76（平米）
（二）总销售金额12237.76×6500 元/平米=79545440 元
五、销售模式及酒店经营收益分析
（一）销售模式
超低首付（送卡）购房+ 第一年租金一次性返还+ 15 年递增式租金收益
超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP 现金消费卡。
按一套房21.6 万计算，首付10.8万，送6 万元消费卡。
相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也可送更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000！后有详细说明。
）
第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的5%，约26.8元/㎡）一次性支付给业主，以后按季度支付租金。
15 年递增式收益：三年一递增，年均7%，总计收益105%。
具体递增方案如下：
第1—3 年：年回报5%；租金约26.8元/㎡
第4—6 年：年回报5.5%；租金约29.5元/㎡
第7—9 年：年回报6.5%；租金约34.8元/㎡
第10—12 年：年回报8%；租金约43元/㎡
第13—15 年：年回报10%。
租金约53.6元/㎡
（回报率和公摊户型面积没有影响，回报率=租金×户型面积×12/
均价×户型面积，即年回报率=租金×12/均价）
15 年以后业主可视酒店经营状况重新签订租约协议。
和我们没关系。
保证15年收入，够了。
（二）公司收益分析
目前假使酒店最后给业主的租金15年之内拉通在35元/㎡的情况下，即年均回报率6.5%左右。
而我公司承诺的给业主的回报率7%，也即我们需要负担这0.5%的租金。
同样，如果酒店最后愿意承担的租金在25元/㎡，即年回报率在4.6%，我公司就需要负担2.4%的租金，这就意味着，我们的销售成本将分别增加0.5%和2.4%，下面对着两种情况分别测算：
前15 年内我公司需要承担的租金额：
总销售金额79545440×0.5%=397727元
（酒店接受35元/㎡的情况，我们仅需要付出40万的成本）
79545440×2.4%=1909091 元
（酒店接受25元/㎡的情况，我们则需要付出190万的成本）
同样，以上测算基于我们给客户承诺15年内7%的回报率的情况，如果承诺8%，计算方式一样，只需要用我们承诺的回报率减去酒店接受的回报率，乘以总销售金额即可。
以上测算存在这种情况，如果我们承诺业主6%的年回报率，而酒店又愿意承担35元/㎡的租金，那我们相当于可赚取0.5%的租金。
因我公司不打算自行经营酒店，所以此处对酒店的收益经营情况不做分析。
特别说明：购房时送的VIP现金消费卡，应设定年消费总额，限制每年使用240 万，需要消费2400000÷138 元/ 间/天=17391 间次。
而酒店正常的空置率为30%，即每年空置365×30%×240=26280 间次。
所以送卡消费不会给酒店增加额外的经营费用（仅增加水电费）。
即便这样，全年还有将近10000的空房。
在此计算过程中完全可以忽略不计。
因为客户的卡是后期在酒店消费，所以招商时我们应当和酒店商家谈清这点，告知其不必担心。
此限额
最高可设置至300万。
按照我们暂定返业主的金额，1年内可供40名业主全额消费完VIP卡的金额。
此举对于我公司没有任何成本增加和负担。
（三）客户投资收益分析
暂按单套总价21.6万计算
1、一次性付款：优惠2%，总价为30万。
前15 年租金收益：30×7%×15=31.5万元。
将近14年收回成本
下面粗略估算到未来20年的收益：
16—20 年预计租金收益：30×13%×5=19.5万元。
（15年后租金在
3060元/月，68元/㎡）
20 年后房屋市值：50 万。
20 年总收益：50+31.5+19.5=101 万元。
继续测算20-50年的收益（这段时间距现在较长，测算价值不是很高）
21—40 年预计租金收益：30×18%×20=108 万元。
40 年后房屋市值：70 万。
40 年总收益：70＋108＋31.5+19.5=229 万元。
41—50 年预计租金收益：30×30%×10=90 万元。
50 年后房屋市值：90 万。
50 年总收益：90＋90＋108+31.5+19.5=339 万元。
即一次投资30万，总收益达到339 万，总收益率达到1130%。
2、按揭付款：无优惠，首付暂按50%计算。
即首付10.6 万元，暂按贷款10.6 万贷20 年计算。
贷款10.6 万，按现行商贷利率计算，贷20 年，月供约为：805.6 元，
20年总共需要支出193344元。
实际购房总价为：
193344+106000=299344元
前15 年租金收益：21.2×7%×15=22.26 万元。
即使按初始回报率5%（租金26.8元/㎡）计算的话，租金收入每月
900元，保证月供绰绰有余。
另外，按揭用户我们再单独分析一下，按照现在20年商贷的76的利率系数，50%的首付，业主每个月的月供为：均价×面积×
76/20000，
业主每个月的租金收益是：租金×面积。
两者比较我们得出如果租金>均价×76/20000，则业主的每月租金收益就可以保证月供。
在
假定均价6500元/㎡的情况下，租金每个月大于24.7，就可以保证按
揭用户的月供，和户型面积无关。
其余收益情况与一次性付款基本相同，只是因为牵涉到支付银行利息的原因，总实际成本和回本时间略有区别。
之前情况下，按揭用户在无优惠情况下约18年收回成本。
以上测算均按照15年拉通回报率7%计算。
一次性付款购房赠送6 万消费卡，相当于首付15.2万元，正式营业时返还1年分红21.2×5%=10600 元，最后实付152000-10600=141400 元。
由此分析，如果是按揭购房，等于白送房还得钱，一次性付款购房实际付款在14万多元，这样的销售模式还是非常具有吸引力的。
总结：返租过程中公司成本如下公式：
公司成本=销售总面积×（X-Y）×12
其中X=业主拿到手的租金，Y=酒店接受的租金。
而当X<Y时，公司成本将为负数。
成本与均价无关，在销售总面积确定的情况下，成本仅与两租金之间的差距有关。
业主年回报率=租金×12/均价。
领导可根据公式在保证一定回报率，以及酒店愿意接受的最大租金数额的客观条件下的选择均价和返租额的契合点。
另：以上的测算是假定240个房间均由一家酒店经营的情况，如果是2家酒店一起经营，分析基本相同，只是送VIP消费卡的时候根据业主所购买的房间由哪个酒店经营进行不同酒店消费卡的发放而已。
如果是部分酒店部分配
套，则根据酒店总房间多少调整消费卡年消费金额即可。