工业地产商三种运营模式
工业园区运营模式
产业园区运营模式产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。
1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。
一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式。
第一种模式：政府运营模式。
这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。
政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。
对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。
广州天河软件园就属于这类运营模式。
第二种模式：投资运营模式。
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。
浦东软件园就属于这一模式。
第三种模式：服务运营模式。
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。
在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。
服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。
杭州软件园就属于这一类运营模式。
第四种模式：土地盈利模式。
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。
工业地产运营模式及相关法律问题
工业地产运营模式及相关法律问题工业地产在我国起步较慢，受到的注重程度远不如商业地产，但是随着近年来中国经济的发展，其作为地产业不可缺少的一部分，越来越引起各界的注意。
本文主要介绍我国工业地产的运营模式，并对开发各个阶段可能遇到的法律问题给予汇总，为实务操作提供借鉴。
一、工业地产的运营模式工业地产的运营模式基本上包括开发模式、盈利模式、投资及经营模式。
下面对这三大模式进行相关的阐述与比较。
1、开发模式随着工业地产的发展，工业地产的开发模式也正在不断的得到改进和完善，根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式如下: 工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
（1）工业园区开发模式目前，工业园区开模式，是各地最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。
因为这一开发模式是基于社会发展，区域经济发展及就业等各种因素综合起来考虑的，一般情况下，该开发模式是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
这种开发模式可以很好的带动当地经济的发展，其中较为典型的有上海莘庄工业园区，北京房山工业园区以及深圳的蛇口工业园区等。
（2）龙头企业引导模式龙头企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区。
在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应的工业地产开发。
如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
工业地产的盈利模式
工业地产的盈利模式工业地产的发展模式主要分为以下五种第一种：借鉴美国普洛斯发展物流园区的模式采取物流园区+金融模式第二种:北京丰台总部基地模式采取在工业用地上建设商务楼宇，进行分割产权式的销售回款,还可以自持经营。
但该种项目需要带项目立项，如EOD采取机械机床厂房的立项模式，然后进行报建,分产权式销售，但现在由于天津有文件限制“工业用地上建设总部基地”,未来发展有较高的不缺定性. 第三种模式：科技园区开发模式采取行业主题园区的开发，依据园区对行业定位,主要体现其专业的招商能力，深入把握行业的发展特点,产业价值链的特点及其上下游产业的协动关系，充分理解企业客群的需求,为企业的产业升级及产业转移提供研发和制造物业。
该类园区一般辅以居住、商业配套。
这为整体园区的开发提供现金流的保障，具有一定的可复制性。
其盈利模式分为三种。
第一，直接销售住宅和部分商业设施,形成现金流;第二，对园区内具有高增长性和高盈利性的企业进行投资（风投），然后采取股权出售或者上市的形式,形成退出机制,变现收回投资；第三，采取张江高科的形式，整体上市，进行融资。
第四种模式：区域运营模式的开发（类似科技园区的开发）类似华夏幸福基业，通过和地方政府谈判，大面积的圈地,突出自己的核心优势（招商运作能力和招商资源）附件一：华夏幸福基业股份有限公司战略定位华夏幸福基业股份有限公司以城市基础设施投资、土地整理、工业园区发展运营、房地产开发为主业，具有一级房地产开发资质。
公司于1998年成立.经过十年发展，业务范围遍及大北京、环渤海等区域.未来，公司将继续在华北地区和环京津区域进行重点布局发展。
公司自1998 年创建至今，年营业收入20亿，目前旗下拥有数个工业园区，多个大型住宅、商业项目，年开发面积近百万平米。
2005 年荣获“中国地产诚信品牌200强”及“全国房地产企业500 强”称号。
是一家具有良好美誉度的企业。
公司以“区域经济发展专家"为战略定位，将依托中国经济的发展和产业升级，不断提升管理水平。
工业厂房代建的“PMC+EPC”模式
工业厂房代建的“PMC+EPC”模式一、园区是工业厂房的主要载体工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。
从1945年开始，很多国家陆续将工业地产融入到整个国家策略之中，但直到1970年，工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。
根据工业地产报告显示，早在十年前，“日本的工业地产就已占全世界的30％，对日本GDP 贡献在40％以上；而美国工业地产占全世界的27％，对美GDP贡献也超出了30％”。
园区工业地产是指产业园区内工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在中国，工业房地产的土地批租年限为50年。
作为产业体系中的一环，园区工业地产承担了基础载体的供应使命。
在过去的10年里，经历过大干快上的黄金时代，也面临着潮水退去的深耕时代，其底层逻辑已悄然发生改变。
从客观环境看，工业准入门槛提高、“标准地”改革、特色园区兴起，园区工业地产开发政策与早期不可同日而语；从参与者看，即有传统开发区分离后的管委与平台公司，也有园区工业地产新势力的加入，还有老牌园区工业地产和园区开发运营商的嬗递与演进。
工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。
全国范围内，在工业用地之上建造的各类园区工业地产超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的园区管委会及投资人关注的领域。
全球产业链重塑的背景下，制造业成为各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。
2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。
工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。
工业地产模式 措施
工业地产模式措施一、工业地产模式的定义和特点工业地产模式是指以工业用地为基础，通过集聚相关产业链资源，提供一站式服务，满足企业的生产、运营和发展需求的一种商业模式。
其特点包括：地理位置优越、基础设施完善、物流配套齐全、规模经济效应明显等。
二、工业地产模式的措施1. 地理位置选择：选择地理位置优越的地区，便于跟主要客户、供应商和物流渠道的接触，降低物流成本和运输时间。
2. 基础设施建设：建设完善的基础设施，包括道路、供水、供电、通讯等，确保企业的生产运营不受限制。
3. 租赁和销售策略：根据企业的需求，灵活采用租赁和销售的方式，满足不同企业的需求。
4. 产业链集聚：通过吸引相关产业链上的企业入驻，形成产业集聚效应，提高整体竞争力。
5. 一站式服务：提供全方位的服务，包括物流、仓储、配送、人力资源等，为企业提供便利和支持。
6. 环保和节能措施：在建设和运营过程中，注重环保和节能，减少对环境的影响，提高资源利用效率。
7. 创新技术应用：引进先进的科技和智能设备，提高生产效率和产品质量，增强企业竞争力。
8. 资金支持和政策扶持：与当地政府合作，争取政策支持和资金扶持，降低企业的运营成本。
三、工业地产模式的优势和挑战工业地产模式的优势在于能够提供一揽子解决方案，满足企业的多样化需求，提高企业的生产效率和竞争力。
同时，通过产业链集聚，企业可以享受到规模经济效应，降低成本，提高利润。
然而，工业地产模式也面临着一些挑战，如地理位置选择不当、基础设施建设不完善、政策支持不足等。
四、工业地产模式的案例分析以中国为例，近年来，随着制造业的快速发展，工业地产模式得到了迅猛的发展。
例如，中国的经济特区和工业园区，通过积极吸引外资和优化营商环境，吸引了大量的企业入驻，形成了产业集聚效应，为当地经济发展做出了重要贡献。
同时，这些工业地产模式也为企业提供了良好的生产和营商环境，促进了企业的创新和发展。
工业地产模式是一种以工业用地为基础，通过集聚相关产业链资源，提供一站式服务的商业模式。
工业地产四大运营模式
库房无忧作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。
根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
四种模式各有利弊，能否顺应潮流，适应当下才是成败与否的关键。
1.产业园区开发模式产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式：是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入驻，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力。
利：这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。
弊：这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。
2.主体企业引导模式主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
利：这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。
弊：这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。
3.产业地产商模式产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。
因此从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。
利：这种模式对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。
漫谈工业地产企业营销推广策略
漫谈工业地产企业营销推广策略摘要：分析了我国工业地产的运营模式，以及营销推广中存在的主要问题。
提出制定工业地产项目的营销推广策略要重视项目策划，重视目标市场的选择和对客户需求的研究，重视政府资源的利用，重视客户信息系统的建立和完善，重视品牌形象的推广和提升，重视营销专业化人才团队建设，重视全员营销和综合营销。
关键词：工业地产；营销；策略工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及此类土地上的建筑物和附属物。
随着城市化和工业化进程的加快，工业房地产需求强劲，在全国住宅房地产市场受宏观政策调控的影响下，工业地产已经成为房地产开发企业一个新的投资热点。
一、工业地产运营模式工业地产不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。
（一）开发模式。
随着越来越多的投资者加入工业地产，工业地产的开发模式正在不断创新。
1、工业园区开发模式。
各级政府直接成立工业园区开发公司或委托专业的园区开发企业进行园区建设和管理工作，依托工业园区资源禀赋，创造相关产业扶持政策、税收优惠等条件营造独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目，打造特定类型的产业基地。
2、主体企业引导模式。
一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现企业规模扩张或获取更大的经济利益，在获得大量工业土地开发权后，建设自身企业入驻且占主导的工业园区。
发挥主体企业在产业中的引领示范效应，通过土地出让、项目租售等方式吸引其他同类企业聚集，实现整个产业链的打造及完善。
3、工业地产商模式。
工业地产开发商通过获取工业土地，独立或联合其他企业对土地进行整体开发，包括进行基础设施建设以及建设标准厂房、仓库、办公楼、商业服务等物业，然后以转让、租赁或合资合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。
4、综合运作模式。
是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
地产商业运营模式表述
地产商业运营模式表述
地产商业运营模式主要是指地产开发商通过开发、销售、管理和维护
地产项目以获取利润的商业运营方式。
其具体表述如下：
1.开发阶段：地产商通过购买土地、规划设计、建设施工等方式进行
项目的开发工作。
这一阶段需要考虑市场需求、投资成本和回报率等因素，同时要与政府、投资者和承包商等相关利益方进行协商以确保项目的可行性，并最终获得营利。
2.销售阶段：开发商通常根据市场需求和项目特点进行房产销售，采
取不同的营销策略，如举办售楼会、推出多种营销计划、与金融机构合作
推出按揭购房等多种方式，以增加销售量和利润。
3.管理阶段：地产商需要对项目进行维护和管理，确保项目的品质和
环境质量，提供合适的服务和设施，以吸引购房者和租户，并提高项目的
竞争力和价值。
4.回收阶段：在项目维护和管理的同时，地产商通常会考虑将资产投
入流动性更强的渠道，如转售、出租或投资等方式回收成本，并争取最大
化利润。
以上为地产商业运营模式的主要内容，具体表述会因地区、项目特点、市场风险等因素而存在差异。
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工业地产商三种运营模式(2008-10-22 9:19:57)
分类：未分类
1．主要以土地溢价增值而获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。
如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园
2．进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。
通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。
如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。
普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。
星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。
3．通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利
工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。