一、别墅的分类、定义
日照市发改委针对非普通住宅批示文件
日照市发改委针对非普通住宅批示文件一、背景介绍非普通住宅是指具有特殊用途的住宅，如别墅、豪宅、公寓等。
由于其独特的属性和功能需求，对其建设和管理有一定的要求和规范。
为了推动非普通住宅的健康发展，日照市发改委发布了针对非普通住宅的批示文件，旨在提升非普通住宅的品质和管理水平。
二、非普通住宅的定义和分类1.定义：非普通住宅是指建筑面积超过一定标准、具备特殊功能或提供高端服务的住宅。
2.分类：–别墅：独立的住宅，一般包括独立的花园或庭院。
–豪宅：面积较大、设施豪华的住宅，多为高端人群居住。
–公寓：多层或高层住宅，可以包括公共设施和服务。
三、非普通住宅建设要求1.地理位置选择：–选择宜居环境好、交通便利的地段。
–确保周边配套设施完善，如商业中心、学校、医院等。
2.建筑设计规划：–根据功能需求，合理规划户型、布局和面积。
–注重建筑风格与环境的协调性。
3.施工质量控制：–严格按照相关标准进行施工，确保结构安全和质量可靠。
–采用环保材料，注重能源节约和环境保护。
4.设施设备配置：–配备先进的智能化系统，提供便利和舒适的居住体验。
–注重公共设施的设置，如游泳池、健身房、停车场等。
5.安全管理要求：–建立健全的安全管理制度，确保住户人身和财产安全。
–配备专业的保安和消防设施，提供安全保障。
四、非普通住宅管理要求1.业主委员会成立：–鼓励业主组建委员会，推动住户自治和共同管理。
–委员会负责协调住户关系、维护公共秩序等事务。
2.物业管理规范：–物业公司应具备相关资质和管理经验。
–提供全面的物业管理服务，包括维修、保洁、安保等。
3.公共设施维护：–定期检查和维护公共设施，确保其正常运行和安全可靠。
–配备专业维修人员，及时处理设施故障和问题。
4.社区活动组织：–组织丰富多样的社区活动，促进住户之间的交流和互动。
–建立社区文化，增强居民的归属感和满意度。
五、非普通住宅的市场前景1.高端人群需求：–随着经济的发展和人民生活水平的提高，高端住宅市场需求不断增加。
2023年非普通住宅的认定标准
2023年非普通住宅的认定标准2023年，非普通住宅的认定标准将进一步细化和规范，以便更好地满足人们对于不同类型住房的需求和居住环境的要求。
以下是关于2023年非普通住宅认定标准的详细介绍。
非普通住宅认定标准将根据不同类型的住宅进行分类。
常见的非普通住宅包括豪宅、别墅、公寓、复式楼等。
每一类住宅都将有相应的认定标准，以确保其与普通住宅的区别和特点。
1.豪宅的认定标准：豪宅是指建筑面积较大、设施豪华、装修精美的高档住宅。
在2023年的认定标准中，豪宅将会有严格的要求。
首先，建筑面积必须达到一定的标准，比如500平方米以上。
其次，豪宅必须具备高品质的装修材料和豪华的装修风格。
此外，豪宅还需要配备先进的家居设施，比如智能家居系统、私人泳池、花园等。
整体而言，豪宅的认定标准将根据面积、装修和设施等方面要素来综合评判。
2.别墅的认定标准：别墅是指独立式的规模较大、功能齐全、环境优美的住宅。
在2023年的认定标准中，别墅的认定将会更加注重空间和环境因素。
别墅的建筑面积必须超过一定的标准，比如200平方米以上。
此外，别墅还需要拥有独立的花园或庭院，提供私密性和休闲空间。
别墅的装修要求相对较高，要求使用高品质的建材和精美的装饰，以打造舒适、豪华的居住环境。
3.公寓的认定标准：公寓是指集中式住宅区中的独立房屋单位，常用于多层住宅楼。
在2023年的认定标准中，公寓的认定将会根据楼层、装修和配套设施等因素来综合评判。
公寓的楼层分布会有限制，比如高层公寓可以认定为非普通住宅，而普通的多层公寓则不符合认定标准。
此外，公寓的装修要求也会根据品质、风格和设计进行评判。
公寓还需要提供一定的配套设施，比如停车场、健身房、游泳池等，以满足居民的日常生活和娱乐需求。
4.复式楼的认定标准：复式楼是指层高较高、层与层之间有楼梯相连的住宅。
在2023年的认定标准中，复式楼的认定将会根据面积和功能进行评判。
复式楼的总建筑面积必须满足一定的标准，比如150平方米以上。
别墅的定义和分类
别墅的定义和分类别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。
现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现在词义中通为独立的庄园式居所。
而关于别墅分类有哪几种？在这里我为大家细说别墅的定义。
一、别墅的定义：别墅（Villa或Cottage）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同。
别墅分类有5种：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。
国内通常把一户一栋的住宅称为别墅，卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫house，是卖给普通阶层的,一般在城市边缘或远郊都有数平方公里范围这样的house社区。
而在国外称为villa或者Luxury house的顶级豪宅或者庄园类的豪宅，才是真正卖给富豪阶层的,这类别墅是请顶级建筑师专门设计的。
中国所谓的别墅的定义在形式上大多数是借鉴国外洋房：诸如罗马花园、西班牙风情、英国小镇等眼花缭乱的称谓和风格，一个心思想模仿欧洲贵族那样的生活，结果是常常搞得比西方人还西方，既不是House，也不是Villa；多数是带Villa色彩的House，或者带有一定House功能的Villa。
国外的House与Villa，是截然分开的。
House的概念属于柴米油盐酱醋茶的现实生活，Villa的概念是属于浪漫生活。
密度不再是Villa 与House的区别，由于在欧美国家主体产品都是低密度的独立住宅，大多数人都这样住。
是经过数十年产品标准化的发展形成的，是大工业体系的一部分。
由于中国存在高层建筑，那么对中国人而言低密度是高档的。
出现了这样的等式：低密度、高档、别墅。
而真正意义的别墅是根据业主的需求量身定做的，请建筑师设计的，所以主要区分是在于是工业化产品，还是量身定做的产品，不能把两者混为一谈。
温榆河畔的英才国际村是按不成品做的，是按照业主的需求，经过与设计师不断的沟通共同设计的“创作品”。
别墅有什么种类？哪一种种类较贵？
别墅有什么种类？哪一种种类较贵？别墅，改善型住宅，在近郊或景区建设的供休息用的园林景观住宅。
是拿来享受人生的住所。
别墅分成下列5种：独幢别墅、联排别墅别墅、双拼别墅别墅、累加式别墅、上空别墅。
（严苛的意义上讲：联排别墅、双拼别墅及其联排别墅（Town House）等密度低住宅不属于别墅范畴，而被划归高端住宅范畴。
）独幢别墅即独院，上面有私人空间，下有别墅庭院城池，左右前后左右都是有私人空间。
一般房子周边都是有总面积不同的绿化、庭院。
这一种类是别墅历史时间最古老的一种，私密强，销售市场价格较高，是别墅工程建筑的最终方式。
通常也是较贵的。
双拼别墅别墅它是联排别墅别墅与独幢别墅中间的里面商品，由2个模块的别墅拼联构成的单栋别墅。
在美国较为时兴的2-PAC别墅是一种双拼别墅别墅。
减少了小区相对密度提高了住宅光照面，基本上有着三面光照，在任何种类中。
双拼别墅别墅的排风和光照是较好的。
联排别墅别墅即Townhouse有一天有地，有自已的小院和停车位。
由三个或三个以上的模块住宅构成，一排二至四层联接在一起，每好多个模块同用墙体，有统一的平面设计师和单独的门户网。
联排别墅别墅是大部分经济实用别墅采用的方式之一。
叠拼别墅别墅它是Townhouse的叠拼别墅式的一种拓宽，处于别墅与公寓楼中间，是由双层的别墅式小复式住宅左右累加在一起组成。
一般四至七层，由每模块二至三层的别墅房型左右堆叠而成。
这类进深与联排别墅别墅对比，单独面造型设计可丰富多彩一些，与此同时一定水平上摆脱了联排别墅别墅窄净宽的缺陷。
上空别墅上空别墅起源于美国，称之为“penthouse”即“空中楼阁”原来指坐落于大城市中心地段，高层住宅顶部的豪宅别墅。
一般理解是建在公寓楼或多层建筑顶部具备别墅形状的大中型小复式/跃式住宅，跃式住宅。
规定商品合乎别墅全园林景观的主要规定、所在位置好、视线宽阔、透亮等。
别墅基本概念及其住模式
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三、别墅设计的步骤
○设计者拿到任务书后，首先要对别墅的设计条件、建筑功能、 基地条件如朝向、景观、车流和人流的动线等进行分析。 ○根据分析的结果以及自己对建筑形式的设想确定对别墅形态的 意念。 ○运用建筑语言和手法，用草图把意念表达为设计的初步结果， 同时不断反复推敲空间形态、尺度、比例关系，结合对功能和效 能的评估，确定令自己最为满意的别墅设计结果。最后用合适的 表现方法传达设计结果。
中国古代著名的别墅有：1、晋代洛阳石崇的金谷别墅；2、唐代 蓝田王维德辋川别业；3、明代苏州的拙政园；4、清代杭州的金谷 别墅。
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第一章 绪论
一、别墅的定义和特点 国外，3世纪意大利山坡地带出现台阶式住宅别墅，近代和现代
建造的别墅设备日渐完善，如 1、F.L赖特设计的流水别墅，建于1936年宾西法尼亚架于熊跑泉上 2、勒·科布西埃的萨伏伊别墅 3、密斯·凡·德罗设计的范斯沃斯住宅
别墅室内环境设计——起居厅
别墅室内环境设计——餐厅
别墅室内环境设计——书房
别墅室内环境设计——更衣室
别墅室内环境设计——卧室
别墅室内环境设计——卧室
别墅室内环境设计——卧室
别墅室内环境设计——坡顶的利用
别墅室内环境设计——儿童房
别墅室内环境设计——厨房
书房是居住者的读书、办公场所，应该布置在别墅中相对安静私密的 位置，如卧室空间、地下室或阁楼上，以远离主要的公共活动空间。
二、交通空间
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－－ 别墅的平面形态设计
1、门厅
门厅是从室外空间通过入口进入室内的过渡空间。门厅应该与起居空 间有最直接的联系，引导人流进入起居空间，同时也需要从门厅比较容易 地找到主要楼梯，并尽量隐蔽通往服务空间或卧室空间的走廊，从而做到
别墅的分类---别墅知识
别墅的分类------别墅知识按别墅的建筑形式一般分为以下五类第一类空中别墅一、空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉。
第二类独栋别墅二、独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
这一类型是别墅建筑的终极形式，私密性强，价格较高，为高端品质。
第三类联排别墅三、联排别墅有天有地，每户独门独院，是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。
建筑面积一般是每户２５０平方米左右。
特征：1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。
2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。
3、户型设计丰富而前卫，有特色。
第四类双拼别墅四、双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。
与联排、独栋相比，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。
第五类叠加式别墅五、叠加式别墅，它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。
一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。
2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。
3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。
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E．空中别墅：一般理解是建在公寓式高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。
2．按建筑风格分类：
A．中国传统的园林式风格
B．日式风格
C．欧陆传统的贵族风格
D．北美风情风格
E．现代风格
3．按结构类型分类：
A．普通的砖混结构别墅
D．在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式
E．比较关注国家政治、经济新闻动态，，以把握大局，掌控商界风云
4．客户行为习惯分析：
A．比较喜欢诸如财经、汽车、家居、高尔夫等专业类杂志新闻
B．工作比较繁忙，出差机会多
C．日常交际，高级应酬比较多，经常出入高档消费场所，如：星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等
二、别墅的标准：
1．景观（SCENERY）：一般都是依山傍水建造，不仅有优美的自然景观，而且还要有私家花园，使居住环境与自然融为一体。
2．逸事（STORY）：周边应有浓郁的人文气息和悠远的历史积淀，充分体现社区人杰地灵之底蕴。
3．阳光（SUN）：由于别墅的建造大多选择在市郊或远郊、上有天下有地、或接景造物、与大自然相得益彰，阳光更是相伴左右。
（2）保证各功能空间的私密性也是获得舒适度的必要条件
C．户型设计的适应性：
（1）要能持续发展
（2）要能适应市场需求
（3）要能适应家庭结构的变化
2．别墅户型设计的基本组成及设计要点
A．厅和起居室：现代的住宅设计都要求“三大一小”，即大起居、大厨房、大卫生间、小卧室
B．餐厅和厨房：
（1）就餐空间与厨房合一
B．TOWNHOUSE：联排别墅，有天有地，有自己的院子和车库。由3个或3个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起、每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。TOWNHOUSE别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。
别墅庭院分类及特点
别墅庭院分类及特点一、别墅庭院从布局上说分为三大类：规则式、自然式、混合式。
规则式风格的构图多为几何图形，垂直要素也常为规则的球体、圆柱体、圆锥体等。
规则式庭院又分为对称式和不对称式，对称式有两条中轴线，在庭院中心点相交，将庭院分成完全对称的4个部分，规则对称式庭院庄重大气，给人以宁静、稳定、秩序井然的感觉；不对称式庭院的两条轴线不在庭院的中心点相交，单种构成要素也常为奇数，不同几何形状的构成要素布局只注重调整庭院视觉重心而不强调重复。
相对于前者，后者较有动感且显活泼。
自然式庭院是完全模仿纯天然景观的野趣美，不采用有明显人工痕迹的结构和材料。
设计上追求虽由人做，宛如天成的美学境界。
即使一定要建的硬质构造物，也采用天然木材或当地的石料，以使之融入周围环境。
大部分庭院兼有规则式和自然式的特点，这就是混合式庭院。
这有三类表现形式，一类是规则的构成元素呈自然式布局，欧洲古典贵族庭院多有此类特点；第二类是自然式构成元素呈规则式布局。
如北方的四合院庭院；第三类是规则的硬质构造物与自然的软质元素自然连接，新近的上海别墅庭院大部分场地尽管不对称，但靠近住宅的部分还是规则的，你可以将方形或圆形的硬质铺地与天然的植物景观和外缘不规则的草坪结合在一起。
如果一块地既不是严格的几何形状又不是奇形怪状的天然状态，此法可在其中找到平衡。
二、庭院从文化风格上可以分为以下几大类目前从文化风格上私家庭院可分为中式、日式、美式、意式、法式、英式、德式、地中海式、浪漫主义田园式、现代式。
可总结为四大流派：亚洲的中式和日式、欧洲的法式和英式。
常见的做法是根据建筑物的风格来大致确定庭园的类型,重要的是要考虑到花园与建筑物之间的协调性。
中式庭院泼墨山水中式庭院有三个支流：北方的四合院庭院、江南的写意山水、岭南园林。
设计理念：中国传统的庭院规划深受传统哲学和绘画的影响，甚至有“绘画乃造园之母”的理论，最具参考性的使明清两代的江南私家园林。
中式庭院有三个支流：北方的四合院庭院、江南的写意山水、岭南园林；其中以江南私家园林为主流，重视寓情于景，情景交融，寓义于物，以物比德，人们把作为审美对象的自然景物看作是品德美，精神美和人格美的一种象征。
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我们销售的产品分类、定义
别墅分类: 别墅分为：独栋、双拼、联排、四合院、叠拼（加）等
1•独栋别墅定义：即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有
面积不等的绿地，院落，私密性强，卖价偏高，定为高端品质，是别墅里面最高品质的一种别墅。
2•-联排别墅定义：
有天有地，每户独门独院，设有1-2个车位，有地下室，它是有几栋
小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，由三户及以上组成，每个单元共有外墙，有统一的平面设计和独立的门户，建筑面积一般在200平-300平左右
3.叠拼（加）别墅定义：
是综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排相比，外地面造型丰富一些，布局更为合理。
购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。
稀缺性，私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。
4•双拼别墅定义：
它是联排别墅与独栋别墅中间的产品，由两个单元的别墅拼联组成的单体别墅，左右各一户。
【请实地勘察对比】
5.四合院定义：四合院是由东、西、南、北、四面房子围合起来形成的内院式住宅。
常见别墅建筑风格：
中式别墅：现代风格或苏州园林宅院。
美式别墅：又称北美风情风格别墅。
欧式别墅：欧式别墅是一种欧陆传统的贵族风格。
西班牙别墅：其主要特点表现为邻里亲近的感觉，楼距较密，比较注重环境建设。