中信信诚再“踩雷”房地产开发项目-中信信诚
中信信诚淮安华信2号专项资产管理计划
中信信诚•淮安华信2号专项资产管理计划项目/计划名称中信信诚•淮安华信系列专项资产管理计划预期收益率B 类 1.8 亿元10.0%/年至10.5%/年产品期限：自成立起至资管计划1 号成立满18 个月之日按年分配收益资金用途本资管计划资金规模为50,000 万元，其中2,000 万元用于受让江苏润天投资有限公司（以下简称“江苏润天”）持有的项目公司40%股权，10,000 万元用于对项目公司进行增资扩股，剩余38,000 万元向项目公司发放委托贷款。
资金最终用于江苏省淮安市清河区新亚北侧地块土地一级开发项目，支付拆迁补偿费用和土地平整费用。
行业投向市中心土地一级开发风险保障与过程管理措施1、资产管理人持有项目公司80%股权，项目公司其他股东将剩余20%股权全部质押给资产管理人，资产管理人对项目公司绝对控股；2、在本资管计划存续期内，资产管理人聘请中信工程项目管理（北京）有限公司对项目公司的证照、印鉴、财务收支、拆迁和土地招牌挂进度进行监管；3、修改项目公司章程。
新章程将约定：资产管理人向项目公司委派1 名董事，对于其生产经营活动中的重大事项，该董事享有一票否决权；项目公司的股东会会议由股东按照出资比例行使表决权，资产管理人对项目公司的股东会具有绝对控制权；4、清河区财政局代表清河区政府出具财政资金安排文件，承诺当项目公司未按照约定还本付息或江苏润天未按照约定回购股权时，将优先安排财政资金保证本资管计划资金及利息的完全兑付；5、淮安清河新区投资发展有限公司（简称“清河投资”）以及淮安市清河城市资产经营有限公司（简称“清河资产”）为本资管计划资金安全退出提供连带责任保证担保；6、江苏润天实际控制人胡志宏夫妇为本资管计划资金安全退出提供连带责任保证担保。
还款来源主要还款来源为项目地块挂牌出让后的土地出让收益，补充还款来源为资管计划存续期内江苏润天可调动资金（主要为子公司及关联公司的房地产项目销售收入），现金流保障倍数为 3.14，净现金流保障倍数为1.16.项目亮点1. 本次拟投项目——新亚北侧地块土地一级开发项目，作为2014 年淮安市政府头号工程，本项目由清河区政府、江苏润天联合进行开发，受政府重视程度高，可保障该项目拆迁安置工程的顺利进行，有利于本项目的顺利实施。
刘心与长春中信鸿泰置业有限公司、长春中信城物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
刘心与长春中信鸿泰置业有限公司、长春中信城物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】吉林省长春市中级人民法院【审理法院】吉林省长春市中级人民法院【审结日期】2020.07.30【案件字号】(2020)吉01民终204号【审理程序】二审【审理法官】张新华于佳鑫张海胶【审理法官】张新华于佳鑫张海胶【文书类型】判决书【当事人】刘心;长春中信鸿泰置业有限公司;长春中信城物业服务有限公司【当事人】刘心长春中信鸿泰置业有限公司长春中信城物业服务有限公司【当事人-个人】刘心【当事人-公司】长春中信鸿泰置业有限公司长春中信城物业服务有限公司【代理律师/律所】毛振秋吉林盛钰律师事务所;向丽君吉林敦宣律师事务所;刘法鑫吉林敦宣律师事务所【代理律师/律所】毛振秋吉林盛钰律师事务所向丽君吉林敦宣律师事务所刘法鑫吉林敦宣律师事务所【代理律师】毛振秋向丽君刘法鑫【代理律所】吉林盛钰律师事务所吉林敦宣律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】刘心【被告】长春中信鸿泰置业有限公司;长春中信城物业服务有限公司【本院观点】1.案涉争议房屋刘心2014年装修完毕入住后产生了房屋印水的情形，双方在房屋买卖协议及后续入住房屋使用协议中均明确约定不得占用公共空间及改变房屋固有结构，但刘心未经过中信置业公司及中信物业公司同意，擅自违反关于“露台地面砂浆压实感光的"的约定，将案涉争议房屋楼顶露台处铺设瓷砖，改变了房屋建筑结构及楼顶施工技艺。
【权责关键词】撤销实际履行违约金过错无过错恢复原状证据不足自认证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。
【本院认为】本院认为，1.案涉争议房屋刘心2014年装修完毕入住后产生了房屋印水的情形，双方在房屋买卖协议及后续入住房屋使用协议中均明确约定不得占用公共空间及改变房屋固有结构，但刘心未经过中信置业公司及中信物业公司同意，擅自违反关于“露台地面砂浆压实感光的"的约定，将案涉争议房屋楼顶露台处铺设瓷砖，改变了房屋建筑结构及楼顶施工技艺。
由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况
由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期开发商辟谣】 (1)【资金链断裂直接导致开发商跑路】 (2)【安徽一开发商资金链断裂暂停售房或已成烂尾楼】 (5)【夏斌：今年金融暗藏大变数防房地产资金链断裂】 (6)【烂尾楼相续出现二三线城市频报开发商"跑路"】 (8)【房地产信托：资金链断裂的第1张多米诺骨牌？】 (10)【浅析我国房地产公司资金链断裂问题及其解决方法】 (11)【房产商资金链断裂黄金雨后满地萧索】 (11)【房企的融资渠道及如何防范资金链断裂】 (13)【警惕房地产企业资金链断裂引发“蝴蝶效应”】 (13)【今年房企资金缺口或超万亿卖项目将成常态】 (14)【房产开发商资金链断裂风险增大】 (16)【房地产风险集中爆发中小房产商资金链断裂】 (17)【哪些房地产商资金链会最先断裂?】 (18)【房地产信托:房企资金链断裂的第一张多米诺骨牌？】 (21)【房地产企业资金链断裂引起的连锁反应】 (25)【部分地产商资金链断裂】 (26)【尹中立:企业资金链断裂是楼市泡沫破灭的标志】 (28)【温州资金链断裂是房地产泡沫破灭的标志】 (29)【房企资金链可能断裂房地产行业或进入洗牌周期】 (30)【M2 机制和资金链断裂房地产有点关联】 (31)【申银万国：房地产业资金链大面积断裂概率不大】 (34)【资金链断裂长沙多个地产开发商卷款逃跑】 (35)【资金链断裂部分中小房企深陷“高利贷”泥潭】 (35)【房地产信托将集中到期中小开发商资金链或断裂】 (37)【严弘:房产企业倒闭原因是资金链断裂】 (38)【叶檀：资金链断裂，房地产要崩盘了！】 (39)【中富房地产老板自杀公司的资金链断裂】 (41)【开发商资金吃紧交房延期北京实地房地产开发公司无答复】 (43)【北京开发商集体推迟开盘时间半数项目降一成】 (45)【楼盘延期交房如何正确面对开发商此违约行为】 (46)【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期开发商辟谣】2011-08-18楼市严控政策持续，市场延续低迷态势，许多房产大鳄都出现了资金链吃紧的问题，近日有网友在半岛网爆料称，城阳宝龙住宅项目疑因开发资金断裂，施工受影响，一期项目还未到交房期，已经确定延期。
信托违约案例
信托违约案例信托违约案例【篇一：信托违约案例】1、中信踩雷5亿古冶项目中信信托旗下中信古冶集团铸造产业链信托贷款集合资金信托计划1号、2号项目（以下简称中信古冶信托）已逾期两个月有余，信托公司并未向投资者兑付剩余本金及利息。
据了解，该信托计划1号、2号共募集资金5亿元。
中信信托发布的临时信息披露报告显示，截至2015年3月8日，中信古冶信托计划1号受益权到期，古冶集团未如期偿还信托受益权信托本金及相应利息，已构成严重违约。
2、光大兴陇再临兑付危机有投资人对《中国经营报》记者报料称，于2013年5月购买的甘肃信托-黄氏控股集团有限公司路桥建筑装饰城二期项目（以下简称黄氏装饰城二期），到期日为2015年5 月6日，但是截至5月21日时尚未兑付。
投资人反映，光大兴陇方面给出的解决方式为，延期半年兑付，收益在原有基础上提高0.5%，仍然按季付息。
据记者了解，光大兴陇在此次遭遇逾期的信托项目为黄氏装饰城二期。
根据公开信息显示，该产品成立于2013年5月，信托规模为3.29亿元，于2013年5月6日由甘肃信托成立并计息，期限为24个月。
3、渤海信托两项目遇险渤海信托公司两款信托产品同时面临着违约风险。
两款产品分别为：安徽大雄特定资产收益权项目集合资金信托计划和安徽中杭股份流动资金贷款项目集合资金信托计划。
5月25日，投资者祁先生向本报记者反映，自己购买了140万元渤海信托安徽中杭信托计划，本该最迟至4月21日兑付第三期，但到当天都没有兑付，而信托公司只是回应表示融资方没钱了。
据渤海信托官网信息显示，2014年7月11日，安徽中杭信托计划成立，该信托计划共募集信托资金人民币19990万元整。
该信托计划的信托资金用于向中杭股份贷款，用于后者补充流动资金。
信托期限为24个月，收益每满3个月分配。
4、古冶产业链信托暴雷公开信息披露显示，古冶产业链信托募集资金5亿元，向山西古冶实业（集团）有限公司（下称古冶集团）发放贷款，信托计划期限为2+1年，其中，1号信托收益权信托本金 2.3亿元，到期日为2015年3月8日，2号信托收益权信托本金 2.7 亿元，到期日为2015年3月31日。
轻资产轻资本业务发展策略研讨教材
置换高成 本融资
提升 财务杠杆
解决后续 开发资金
16
3.1.2 房地产开发融资综合服务方案
融资结构
高净值客户
理财投资者
置换土地融资，
开发贷融资，理财募集
中信银行代销，
资金，31.1亿元
28.9亿元
中信信诚 专项资管计划
委托贷款
珠海华发
商住房地产抵押
销售回款账户监管
珠海华发实业 股份有限公司
保证担保
建筑业 8.75%
12
3.1.1 融资类理财业务准入标准
上报至分行投资银行部履行立项流程的项目，须符合以下要求： 单笔金额要求
✓ 单笔上报的项目（包括融资类理财及代销类）金额不低于5亿元。 期限要求
✓ 融资类理财项目期限应不超过5年。 ✓ 代销类项目原则上期限应不超过2年,最长不超过3年。 资金用途 ✓ 不得用于置换任何形式的银行贷款。 ✓ 一年期以下的融资类理财项目不得用于流动资金。 资产定价要求 ✓ 现阶段，融资成本应不低于7.5%，且分行投资银行部将根据项目风险水平
招商银行股份有限公司 中国进出口银行
交通银行股份有限公司 中信银行股份有限公司 国家开发银行股份有限公司 广发银行股份有限公司 华夏银行股份有限公司 渤海银行股份有限公司
承销金额(亿) 116.25 102.25 91.50 86.00 66.50 42.00 36.00 31.50 27.00 24.50 22.50 20.00 13.70 13.50 9.00 9.00 5.00 712.50
扩大财政赤字，下半年或将迎来第三批5000-10000亿元的置换债券。
全年CPI预测（%）
城投债发行量（亿元）
数据来源：中信建投、Wind
中信泰福巨亏真相
中信泰福巨亏真相中信泰富（00267.HK）公告称，由于一笔外汇杠杆交易损失，主要控股股东中信集团已为该公司协调安排了15亿美元的备用信贷。
对此，中信集团副董事长、总经理常振明昨晚接受《第一财经日报》采访时表示，备用信贷不会“从中信银行走”，资金来源和到账时间暂不便披露。
常振明说，中信集团内部从来没有做过这种杠杆交易。
根据港交所的披露，截止到9月5日，集团主席荣智健个人持有中信泰富19.12%的股权，中信集团持有约29%。
停牌前，中信泰富上个交易日收盘报14.52港元，过去一个月累计下跌32%，与澳元兑美元跌幅相近。
据新华社10月21日消息，中信泰富股份当日复牌，股价大幅下挫，最低跌至6.47港元，收市报6.52港元，较停牌前收市价14.52港元下跌8港元，跌幅高达55.1%。
成交量1.79亿股，涉及金额13.67亿港元。
当日恒生指数跌1.84%至15041点。
巨亏曝光震动市场昨天上午，中信泰富早盘前便宣布停牌，外界开始揣测公司可能发生重大事件。
果然，下午5点01分，中信泰富向港交所公告了盈利预警，宣布该集团财务董事越权在市场上与数家机构签订巨额的外汇合同，导致中信泰富的外汇合同产生重大损失。
半小时之后，公司高层急召香港媒体举行新闻发布会。
荣智健神色凝重地向记者通报，公司的财务董事越权与香港数家著名的银行签订了金额巨大的澳元杠杆式远期合约，该合同与欧元兑美元、澳元兑美元汇率挂钩。
而在近期澳元波动之下，截至当前，中信泰富已经确认８亿港元的损失。
荣智健表示，如果以目前的汇率市价估计，这次合约带来的损失可能会高达147亿港元。
而如果澳元汇率再出现波动，不排除总体亏损金额会比147亿港元更高。
由于合约为期两年，因此中信泰富对有关整体亏损还不需要做实时拨备，而是在24个月后反映出来。
目前不能确认中信泰富到底是不是真正想对冲铁矿石项目的风险而执行此类杠杆交易，可能有投机的成分，国内一家相关银行业的外汇交易人士对本报表示。
信托排名最新
公司简称成立日期注册资本（亿）产品发售数平均收益率注册地股东背景公司简称成立日期注册资本（亿）产品发售数平均收益率注册地股东背景深圳天海集团股权收益权托元投资11金元惠理保障房8号金元惠理9.5-10%9-12300万元房地产债权投资12帝豪集合信托计划渤海信托10-11%24300万元房地产权益投资13华恒70奈伦农业示范园区贷款（三期）新华信托10.5%24300万元基础产业信托贷款14綦江东开流动资金贷款长安信托9-10.5%24300万元工商企业信托贷款15乾荣建业股权投资中融信9.5-11.3%24300万房地产股权托元投资16 无锡五洲装饰城项目贷款陆家嘴信托9-10% 24 300万元 房地产信托贷款17 金贤酒店有限公司新华信托9.5-10% 24 300万元 房地产信托贷款18安益157成都光华公司应收账款债权投资中原信托8.5-9% 13 300万元 基础产业 债权投资 19 【华锦121】无锡阳光壹佰国际城贷款新华信托9.5-10.5% 24 300万元 房地产信托贷款20中融信9-9.6%300万信托21 2223 24 25262728 293031 32同“厚德载物”项目托33 北京青龙湖股权投资中融信托9-9.5% 24 300万元 基础产业 股权投资 34 阳光三号新农村建设（F 期）安信信托8.1-11% 24 30万元 房地产股权投资35 宜家花园项目贷款（二期）国民信托9-10% 18 300万元 房地产信托贷款36 鑫源3号西宁新华联贷款（三期）民生信托9.5-10.5%24 300万元 房地产信托贷款37 山东百步亭船业（三期）四川信9.2-10.6%24300万工商企信托托元业 贷款 38 沿荣国际贷款中融信托9.3-11% 18-36 300万元 房地产信托贷款 已结束39 银象38号简阳市民生工程中江信托9-10% 24 300万元 基础产业 债权投资40 中美置业股权投资中融信托9.5-11% 24 300万元 房地产权益投资41 融信1号“平潭大卫城”收益权投资国民信托10% 12 300万元 房地产权益投资中融信8.8-9.2% 300万信托托55 恒新26金融股权收益权投资新时代信托5.6-7% 1-12 300万元 金融市场 权益投资56华恒83号农副产品加工基地建设投资新华信托8.6-10.6% 30 300万元 基础产业 权益投资57泰州医药休斯顿收益权投资（四期）新华信托8-9.5% 24 300万元 基础产业 权益投资58 方兴38号安徽六安新城权益投资方正信托9-9.5%24 300万元 基础产业 债权投资59 内蒙古城市发展投资基金新华信9-9.8%6-60300万其他 其他托元投资60 华夏孔雀城贷款（5期）中融信托8.5-9% 18300万元房地产信托贷款61 湘潭两型社会项目贷款方正信托9.2-10% 24300万元房地产信托贷款62 嘉兴平湖万城股权投资渤海信托10.3-12% 24-36300万元房地产股权投资63 长盈35号5期华澳信托9-11% 30300万元房地产信托贷款中原信9.2-9.7%300万信托托已结束77 陕旅大通山东信托9.5% 24100万元房地产信托贷款已结束78 东河基础设施一期北方信托8-9.3% 21100万元基础产业信托贷款已结束79 星光2号中融信托8.5-10% 12100万元房地产股权投资已结束80 青岛政建2期四川信托9.5-11.8% 12-24100万元工商企业信托贷款已结束。
泰禾、华夏、协信、蓝光……房企爆雷声中的启示录
泰禾、华夏、协信、蓝光……房企爆雷声中的启示录作者：地产圈没秘密来源：《投资与理财》2021年第11期2020年，房企爆雷最令人震惊的是泰禾，一个追求产品极致的企业遭遇房企生死劫，令人唏嘘。
而泰禾之外，尚有新华联、福晟以及在天津并不知名的三盛。
2021年，华夏幸福在传闻许久之后终于暴露危机，与华夏幸福同样出身河北的荣盛亦岌岌可危。
但是蓝光倒在了荣盛之前，别忘了还有大名鼎鼎的泛海。
地产行业的50强企业已经有3家曝出債券违约，与此同时，远洋以仅仅40亿元就拿下了红星70%的股份，虽然小编并不看好这笔交易，不是因为标的资产不值这个价格，而是红星的劣根性。
但红星有人接盘还是幸运的，虽然近乎廉价。
稍微关注一下曾经在天津有过项目的奥园痛痛快快把地产业务剥离出让了，回归医疗主线;广西一哥彰泰;保利地产拟针对北大资源的收购，以及同样被觊觎的苏宁置业。
有人说2021年是房企的违约潮，但实话说违约潮早在三年前就已经拉开序幕，只不过在“三道红线”之下，这股寒潮今年表现的更加凛冽：能级高，数量多，频次高。
因为今年房企历史偿债规模达到极值，偿债总额达12822亿元！小编并不关注这些房企，更关注这些房企背后呈现出来的异同，因为任何一家爆雷的房企几乎都有迹可循。
有券商复盘了今年爆雷的部分企业，可以看到房企爆雷既有经营因素，也有财务因素。
当然，也少不了其他因素，比如股东风险、治理缺陷。
对于券商来说这是保本的策略，但是对于草民来说，关注这些风险点，无异于是一本启示录。
从券商复盘来看，风险要素最高的点在于“周转与去化速度缓慢”，因为三个杯子一个盖儿的游戏玩儿不转了。
另一个要素就是项目分布区域集中度极高，在政策主导的市场环境下，一旦一个地方政策收紧，很容易出现连锁反应。
债券的集中到期与负面舆情及外部融资环境恶化，几乎是相伴相生的。
典型如蓝光，在刚刚爆出违约的时候，地产行业的大金主平安第一时间进行切割，因为平安也是一朝被蛇咬，十年怕井绳，在华夏幸福身上吃了苦头。
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中信信诚再“踩雷”房地产开发项目:中信信诚
2019年1月20日，中信集团旗下的中信信诚资产管理有限公司(以下简称“中信信诚”)总规模2.6亿元的“中信信诚·沈阳温州城专项资产管理计划”(以下简称“沈阳温州城项目”)即将到期。
来自陕西省西安市的一位投资者告诉《中国经营报》记者，在产品即将到期前一个月，公司才向投资者发布了临时披露公告，称资产计划已构成严重违约，实现相关责任主体承担还款以及连带保证责任的路径不明确。
而在此之前，公司客服还一直称，相关资产处置有能力在到期前取得实质进展。
“这个产品大概率将会延期，具体的付息时间还不能确定。
”中信信诚产品部负责人告诉记者，公司正在筹备引入相关战投，以此获得股权转让资金。
值得关注的是，中信信诚“沈阳温州城”和此前延期的“中信信诚·天津融邦大厦的项目专项资产管理计划”(以下简称“天津融邦大厦项目”)项目如出一辙：投资者在很久没有收到利息后，在项目快到期前才告知不能兑付风险。
身傍“中信”的金字招牌，成立于2013年的中信信诚迅速成为资管行业龙头，中信信托持有中信信诚45%的股份。
但随着2016年中信信诚因涉资金池业务被罚、2018年原董事长被调查之后，这家原本发展迅猛的资产管理公司“元气大伤”，2015年到2017年，中信信诚备案的专项理财计划分别为811个、155个和13个，而2018年全年只有1个。
重大风险未被揭示
中信信诚投资者向记者提供的产品简介和产品合同显示，沈阳温州城项目成立于2016年1月21日，总规模2.6亿元，其中优先级2亿元，次级0.6亿元。
其中优先级资金用于向沈阳百年城房地产开发有限公司(以下简称“沈阳百年城”)发放委托贷款，所借贷款全部用于归还股东借款，而沈阳百年城的主要还款来源为“沈阳温州城”二期的开发贷或转让收入。
融资所得用于通过上交所挂牌受让沈阳温州城项目份额。
沈阳温州城项目的认购门槛为100万元，100万~300万元的投资收益率为9.3%，300万元以上收益率为9.8%。
按照约定，该资产管理计划应向投资者每半年付息。
认购初期中信信诚对外资料称，沈阳温州城项目位于沈阳市中心，距沈阳火车站、万达广场仅一路之隔。
该项目前身为中国南二小食品城，从最原始的马路市场开始发展了26年，已成为业界公认的全国小食品及农副产品东北最大的集散地。
截至2016年，沈阳温州城商户年交易额超50亿元。
工商资料显示，2016年1月，中信信诚代替大连百年城房地产开发有限公司，成为沈阳百年城的唯一股东，而这也被中信信诚宣传为一个主要的风险保障措施。
2018年1月21日，为这个产品的期间付息日，但投资者再没有按期收到利息。
一年来，随着中信信诚产品经理和客服的表态，投资者也发现了越来越多的疑点。
投资者告诉记者，首先，中信信投在风控措施中提到，项目方的主要还款方式为“沈阳温州城”二期的开发贷或转让收入。
然而，从2016年项目实施3年来，占地2万余平方米的沈阳温州城二期项目地块需要拆迁，一直没有开发，仍处于毛地(不具备基本建设条件的土地)状态。
另外，此前向投资者介绍的一大投资——估值4.1亿元的土地地块，现在仍没有拿到建设用地使用权证。
而这两个重大信息，在最初投资者认购时却被刻意隐瞒了，合同风险解释中完全没有提及。
“沈阳百年城原计划是把小商品城开发起来出售商铺，但由于没有完全拆迁不能变现。
”中信
信诚产品部负责人告诉记者，随后沈阳百年城又计划将这块地转让出去，但交易方案发生了变化。
该负责人称，现在中信信诚持有沈阳百年城100%的股权，虽然这块土地没有拿到证，但是使用权仍归沈阳百年城，基于这块土地的地理位置和发展前景，这块土地现在仍是公司谈判的一个重要筹码。
交易方开发资质被注销
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