天津万科水晶城营销案例研究(PPT34张)
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上层—— ·豪华主人区，设卧房、休闲厅、 超大卫生间、走入式衣帽间、书 房 ·主卧室连通观景楼台，采光通 透，情趣盎然 ·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、 书架等，空间利用充分，富有新 意 ·卫生间、化妆间设有天窗，市 内屋顶采光明亮，空气流通更加 顺畅 ·顶层双向“观景天窗”，近收 阳光与惬意
下层—— ·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三 间卧室、三间卫生间 ·层高达3米，辟有6米共享空间， 空间宽敞明亮 ·客厅与观景露台相通，便于干 燥通风 ·附带超大观景露台
6
水晶城一期
一期共计732户，建 筑面积约11万平方米
套数比
情景花园洋房75％， 联院别墅15％，公寓 10％
少量商业街，用作展 示
卫津河
情景花园洋房 联院别墅
7
情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– 情景组合
提倡邻里概念，以两幢住宅为 一个邻里单位。两幢住宅入口相 对形成邻里空间，通过建筑的层 层退台，强调了室内外空间的流 通的同时也从空间设计上增加了 人与人之间交流、沟通的机会。
3
交通组织
出入口设置 考虑到小区地理位置及外 部交通流线的规划，小区 设置4个出入口。设计充 分考虑了5分钟步行舒适 距离，保证了居民出行便 捷，尽量缩短居民回家距 离。 道路设计 四个出入口由小区一级道 路连通，形成环状路。一 级道路上部分安排地面停 车，保证车辆畅通和高效 的到达各个组团。进入组 团的道路基本上为结合停 车的尽端式道路。有很强 的归属性、目的性，仅为 组团服务。
超过20㎡主人房宽敞舒 适，可设置走入式衣帽间
三间主卧组织紧凑，空 间利用合理
架空层平面
9
情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– 情景组合之经典户型（2）
建筑面积：140.48㎡ 错层 三室两厅双卫、南入口二层
独创露台入户方式，私密 性、归属感更强
7.35米开间，近40㎡横向 客厅和餐厅，视野开阔，采 光充分
8
情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– 情景组合之经典户型（1）
建筑面积：149.14㎡
架空层储藏室：28.37㎡
错层四室两厅双卫
南入口首层。位于首层， 独享50㎡左右私家花园， 花池的设置，平添主人生 活情趣。
独有情景房，倍添院居 情趣
开间宽大客厅和餐厅， 视野开阔、采光充分
三层豪华主卧，外接超 大露台
15
情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– townhouse 组合之经典 户型（2）
建筑面积：246.03㎡
六室三厅三卫
三层错跃，端头户型， 南北中三个入口
首层起居室，厨餐区分 开设置，并配有洗衣房
二层三间卧室，并设家 庭室及书房
三层独立主卧套房，配 有书房，外接南北两个 露台
12
一期产品组合– 情景组合立面图
13
情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– townhouse 组合
联排组合 临卫津河布置，采用组 团围合方式，每组团都 有公共空间与河岸相连。 组团内都配置自己的花 园和儿童活动场地。每 组团均有临水的界面。 组团空间采取不同联排 单体的组合创造出对外 相对独立对内富有变化 的空间。联排的户数， 最多六户，而最少的， 只有两户。
世联研究案例
天津万科水晶城
[关键字]： 住宅、TH、公寓、别墅 [简介]： 介绍了天津万科水晶城的基本情况：交通组织、产品组合等。
2
项目基本情况
占地面积： 38.4万㎡ 建筑面积： 38.41万 ㎡ 容积率： 1 绿化率： 40% 总户数： 2700户 产品结构：情景洋房、 公寓、联排 组团：9
超过20㎡的主人房宽敞舒 适，可设置走入式衣帽间
三间卧室组织紧凑，空间 利用合理
活动区（客厅、餐厅）与 休息区呈小错层格局，空间 层次丰富
附带观景露台
10
情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– 情景组合之经典户型（3）
建筑面积：128.92㎡ 错层 三室两厅双卫、南入口三层
7.35米开间，近40㎡横向 客厅和餐厅，视野开阔，采 光充分
超过20㎡的主人房宽敞舒 适，可设置走入式衣帽间
三间卧室组织紧凑，空间 利用合理
卫生间洗卫分离，互不干 扰
活动区（客厅、餐厅）与 休息区呈小错层格局，空间 层次丰富
附带观景露台
11
情景组合 Townhouse组合
一期产品组合– 情景组合之经典户型（4）
公寓组合
建筑面积：186.59㎡ 跃层四室两 厅三卫、南入口四层
行空间。人性化的道路
缓速装置
5
配套内容/分布
商业和公建配套 在小区入口处安排商业设 施，使商业设施位于居民 出行必经之地既符合居民 现代生活的需要，提供生 活上的便利，又可以提高 商业的使用价值。中心会 所设于总体规划中“Y” 字型景观轴交叉点上是整 个小区的几何中心视觉焦 点其位置与公共交通紧密 相邻提高了可达性。
在地面标高和景观配置上都 有别于外部楼间空间。同时，邻 里组团封闭，车行在邻里外解决， 减少车行及闲杂人员的干扰。
主要为4层半建筑。 首层面积：150平米左右 价格： 80万元左右，随楼附带小院。 二层面积：140平米 价格：72－ 75万元左右 三层面积：130平米左右 价格： 68－70万左右 顶层面积：178平米左右 价格： 95万元左右 情景花园均价： 5500元/平米左 右
16
ຫໍສະໝຸດ Baidu
一期产品组合– townhouse 组合立面图
17
情景组合 Townhouse组合 公寓组合
从160多平米到接近 300平米。没有均价，按 套销售
14
情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– townhouse 组合之经典 户型（1）
建筑面积：185.05㎡
三室三厅三卫
三层跃层，前后小院， 南北双入口
首层空间紧凑，配有洗 衣房
两层共享空间，上设采 光天窗
二层设家庭室，南北两 间卧室均连通阳台
4
交通组织
停车系统
不同人口密度的区域采
用不同的停车解决方案。
充分利用道路停车，在
人
组团与组团交通空间处、 架空层内，解决部分地
行
面停。联排别墅设在宅
系
前或独室内车库（一期）
统
提升住宅品质，小高层 设置地下车场。
设
人行系统
计
采用人车分行的设计，
人行系统相对独立于车
行系统，与绿化系统有
机的结合营造舒适的步
下层—— ·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三 间卧室、三间卫生间 ·层高达3米，辟有6米共享空间， 空间宽敞明亮 ·客厅与观景露台相通，便于干 燥通风 ·附带超大观景露台
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水晶城一期
一期共计732户，建 筑面积约11万平方米
套数比
情景花园洋房75％， 联院别墅15％，公寓 10％
少量商业街，用作展 示
卫津河
情景花园洋房 联院别墅
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– 情景组合
提倡邻里概念，以两幢住宅为 一个邻里单位。两幢住宅入口相 对形成邻里空间，通过建筑的层 层退台，强调了室内外空间的流 通的同时也从空间设计上增加了 人与人之间交流、沟通的机会。
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交通组织
出入口设置 考虑到小区地理位置及外 部交通流线的规划，小区 设置4个出入口。设计充 分考虑了5分钟步行舒适 距离，保证了居民出行便 捷，尽量缩短居民回家距 离。 道路设计 四个出入口由小区一级道 路连通，形成环状路。一 级道路上部分安排地面停 车，保证车辆畅通和高效 的到达各个组团。进入组 团的道路基本上为结合停 车的尽端式道路。有很强 的归属性、目的性，仅为 组团服务。
超过20㎡主人房宽敞舒 适，可设置走入式衣帽间
三间主卧组织紧凑，空 间利用合理
架空层平面
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– 情景组合之经典户型（2）
建筑面积：140.48㎡ 错层 三室两厅双卫、南入口二层
独创露台入户方式，私密 性、归属感更强
7.35米开间，近40㎡横向 客厅和餐厅，视野开阔，采 光充分
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– 情景组合之经典户型（1）
建筑面积：149.14㎡
架空层储藏室：28.37㎡
错层四室两厅双卫
南入口首层。位于首层， 独享50㎡左右私家花园， 花池的设置，平添主人生 活情趣。
独有情景房，倍添院居 情趣
开间宽大客厅和餐厅， 视野开阔、采光充分
三层豪华主卧，外接超 大露台
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– townhouse 组合之经典 户型（2）
建筑面积：246.03㎡
六室三厅三卫
三层错跃，端头户型， 南北中三个入口
首层起居室，厨餐区分 开设置，并配有洗衣房
二层三间卧室，并设家 庭室及书房
三层独立主卧套房，配 有书房，外接南北两个 露台
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一期产品组合– 情景组合立面图
13
情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– townhouse 组合
联排组合 临卫津河布置，采用组 团围合方式，每组团都 有公共空间与河岸相连。 组团内都配置自己的花 园和儿童活动场地。每 组团均有临水的界面。 组团空间采取不同联排 单体的组合创造出对外 相对独立对内富有变化 的空间。联排的户数， 最多六户，而最少的， 只有两户。
世联研究案例
天津万科水晶城
[关键字]： 住宅、TH、公寓、别墅 [简介]： 介绍了天津万科水晶城的基本情况：交通组织、产品组合等。
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项目基本情况
占地面积： 38.4万㎡ 建筑面积： 38.41万 ㎡ 容积率： 1 绿化率： 40% 总户数： 2700户 产品结构：情景洋房、 公寓、联排 组团：9
超过20㎡的主人房宽敞舒 适，可设置走入式衣帽间
三间卧室组织紧凑，空间 利用合理
活动区（客厅、餐厅）与 休息区呈小错层格局，空间 层次丰富
附带观景露台
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– 情景组合之经典户型（3）
建筑面积：128.92㎡ 错层 三室两厅双卫、南入口三层
7.35米开间，近40㎡横向 客厅和餐厅，视野开阔，采 光充分
超过20㎡的主人房宽敞舒 适，可设置走入式衣帽间
三间卧室组织紧凑，空间 利用合理
卫生间洗卫分离，互不干 扰
活动区（客厅、餐厅）与 休息区呈小错层格局，空间 层次丰富
附带观景露台
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情景组合 Townhouse组合
一期产品组合– 情景组合之经典户型（4）
公寓组合
建筑面积：186.59㎡ 跃层四室两 厅三卫、南入口四层
行空间。人性化的道路
缓速装置
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配套内容/分布
商业和公建配套 在小区入口处安排商业设 施，使商业设施位于居民 出行必经之地既符合居民 现代生活的需要，提供生 活上的便利，又可以提高 商业的使用价值。中心会 所设于总体规划中“Y” 字型景观轴交叉点上是整 个小区的几何中心视觉焦 点其位置与公共交通紧密 相邻提高了可达性。
在地面标高和景观配置上都 有别于外部楼间空间。同时，邻 里组团封闭，车行在邻里外解决， 减少车行及闲杂人员的干扰。
主要为4层半建筑。 首层面积：150平米左右 价格： 80万元左右，随楼附带小院。 二层面积：140平米 价格：72－ 75万元左右 三层面积：130平米左右 价格： 68－70万左右 顶层面积：178平米左右 价格： 95万元左右 情景花园均价： 5500元/平米左 右
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ຫໍສະໝຸດ Baidu
一期产品组合– townhouse 组合立面图
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
从160多平米到接近 300平米。没有均价，按 套销售
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情景组合 Townhouse组合 公寓组合
一期产品组合– townhouse 组合之经典 户型（1）
建筑面积：185.05㎡
三室三厅三卫
三层跃层，前后小院， 南北双入口
首层空间紧凑，配有洗 衣房
两层共享空间，上设采 光天窗
二层设家庭室，南北两 间卧室均连通阳台
4
交通组织
停车系统
不同人口密度的区域采
用不同的停车解决方案。
充分利用道路停车，在
人
组团与组团交通空间处、 架空层内，解决部分地
行
面停。联排别墅设在宅
系
前或独室内车库（一期）
统
提升住宅品质，小高层 设置地下车场。
设
人行系统
计
采用人车分行的设计，
人行系统相对独立于车
行系统，与绿化系统有
机的结合营造舒适的步