物业管理公司质量手册新编

物业管理公司质量手册新编Revised at 2 pm on December 25, 2020.质量手册修改履历表《质量手册》换版和作用说明1、本《质量手册》于2001年制订， A版因公司组织架构调整，2002年底在实施一年后的基础上改编成B版，2003年底，物业公司与旭勤公司业务整合，遵照总经理的指令，对手册作了相应的增补,本次修订是因公司发展需要。

本手册适用于本公司物业的管理服务和旭勤公司的对外经营服务。

2、本《质量手册》阐明了本公司的质量方针，描述了本公司的质量体系。

它对内是实施质量管理的基本法规，对外是公司质量管理能力的证实文件。

3、本《质量手册》由品质部负责改编、发放、控制和管理，管理者代表负责组织编制和最终审核，经公司总经理批准并加盖红色控制印章后生效。

4、本《质量手册》只发给各相关部门主要负责人和相关的机构（如第三方认证机构），手册使用人必须使用最新版本的受控手册。

本手册未经管理者代表批准，任何人员不得复制或向外单位和个人发放。

5、本《质量手册》的版本状况在批准页和内容页中用英文大写字母表示；手册中每章节的修改情况记录在首页《修订履历表》中，当修改的章节数超过2/3或手册发放期满3年时，本手册需换版。

公司简介深圳市赤湾物业管理有限公司成立于1998年11月，是由中国南山开发（集团）股份有限公司与上海诚南房地产开发公司合资组建的一家专业物业管理公司。

2003年，物业公司与旭勤公司业务整合，注册资金250万元人民币。

是具有深圳市物业管理部门认可的乙级资质单位。

公司主要从事各类物业的管理、环境绿化、工程维修和市政服务等。

公司下设行政部、财务部、品质部、物业管理部、绿化部、市政管理部、工程部，现有员工300余人。

公司组建伊始，就以“依法管理、业主至上、服务第一”为企业宗旨，以“一流信誉、一流管理、一流服务”为企业目标，经过几年的努力，探索和走出了一条具有自己发展特色的经营管理之路，取得了良好的成绩。

所辖的港湾住宅小区，1999年评为“深圳市标兵示范安全文明小区”、2000年评为“南山区优秀住宅区”、“深圳市优秀住宅区”，2001年被评为深圳市“园林式、花园式”达标小区、南山区“卫生先进单位”，2003年再次被评为“南山区卫生先进单位”；同年，海运大厦被评为“南山区物业管理优秀大厦”、“深圳市南山区青年文明号”。

2001年3月，公司导入ISO9001：2000国际质量管理体系，实行了社会化、专业化、企业化、经营型的一体综合管理体制，不断提高企业的竞争实力，向广大客户提供更满意的服务。

质量方针施一流管理献优质服务创高雅环境旨客户满意●结合质量体系策划，持续运作及改进质量管理体系。

●持续满足客户的需求，在企业内部展开对客户要求认知活动。

●制定合理质量目标，提高各项质量管理绩效。

●提供安全文明高尚的物业管理服务。

质量目标●物业管理：港湾社区保持市级“物业管理优秀小区”标准；海运大厦保持区级级“物业管理优秀大厦”标准。

●市政市容管理满意率达到90%以上。

●对外服务（绿化、市政管理、工程维修、保洁）满意率达90%以上。

●管理目标化、运作规范化、队伍专业化、职业道德化、言行职业化、服务优质化、作业高效化、培训制度化辖区内不发生重大安全责任事故。

注：“重大安全责任事故”是指：a)因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；b)因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；c)因失职或玩忽职守引发的火灾事故；d)因失职或玩忽职守引发的水浸事故；e)因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。

公司组织架构岗位职责行政部负责统筹公司的行政、后勤、车辆、信息及其他行政管理工作；负责制订修订公司各项管理规章制度；负责组织安排公司各类会议、传达会议精神；负责处理公司的来往信函及接待工作；负责统筹公司的合同和档案资料；负责公司文件资料及信息的保密工作；负责控制公司各项行政费用的开支；负责公司员工的外培、调配、劳资工作；负责研究制定公司人才战略；负责组织制定审核公司的组织架构及人员定编；负责公司员工考勤、考评与工资福利管理工作；负责处理公司的劳资关系；负责处理公司投诉与合理化建议；负责物料的采购、验收、入库保管及出库工作；负责或协助组织、策划公司的有关活动；完成上级安排的其他工作；品质部负责ISO9001：2000质量体系文件的制定、编制、培训、实施监控与维持和改进；负责具体组织ISO9001：2000质量体系内审和质量运行状态和检查与考核；负责ISO9001：2000质量体系文件和资料的控制；负责处理其他与运作质量有关的事务；完成上级安排的其它工作。

财务部负责公司财务部活动的资金运作，成本核算、审计及各种财务结算工作；负责应收、应付账款管理；负责公司固定资产与低值易耗品管理及清查工作；为总经理的筹决策和投资提供真实可靠的会计信息。

负责与财务、税务、银行工商等部门和客户的沟通联络。

完成上级安排的其他工作。

物业管理部负责物业的验收、接管；按照物业委托合同实施全方位的管理、服务和经营；负责建立并组织实施本部门下属各管理处的作业规程；负责文件和资料及下属各管理处质量记录的管理。

负责室内对外保洁服务；负责外单位委托室内摆花及绿化养护，海运大厦、港湾小区内摆花负责苗圃管理完成上级安排的其他工作；市政管理部负责赤湾区域内市容，秩序、道路交通管理负责赤湾区域内交通设施管理负责货柜车停车场管理负责赤湾辖区（包括货柜车停车场、商业街）清洁卫生及垃圾清运完成上级安排的其他工作；工程部负责承接工程的设计、预决算，施工及监理负责污水处理负责排污管疏通负责赤湾市政辖区、海运大厦外围绿化承接对外环境绿化业务完成上级安排的其他工作；任命书任命书兹任命胡雪晖同志担任赤湾物业管理有限公司管理者代表。

其主要职责是：负责组织并协调质量体系的建立、实施、维持和改进；检查和报告质量体系的运行情况；协助最高管理者、做好管理评审；主持质量体系文件的编制、实施最高管理者：2006年6月6日任命书兹任命卢笛同志担任旭勤实业发展有限公司管理者代表。

其主要职责是：负责组织并协调质量体系的建立、实施、维持和改进；检查和报告质量体系的运行情况；协助最高管理者、做好管理评审；主持质量体系文件的编制、实施最高管理者：2006年6月6日ISO条文与手册对应表ISO条文与手册对应表手册条款与权责对照表总则为了证实公司具有能力稳定地提供满足业户需求的质量保证能力，具有满足物业管理方面的法律法规要求的能力，公司按照ISO9001-2000标准建立质量管理体系，并通过体系的有效运用，包括体系持续改进的过程以及保证符合业户与适合法律法规的要求，旨在达到业户满意。

应用本手册适用于赤湾物业—旭勤公司所管理的赤湾物业管理服务、市政协管、工程维修等，在建立体系时未做删减。

2、引用标准本管理手册引用如下标准：ISO9000-2000 质量管理体系基础和术语ISO9001-2000 质量管理体系要求3、术语和定义本手册术语、定义采用ISO9001-2000给出的术语和定义。

4、管理体系要求总要求公司依照ISO9001：2000标准要求建立质量管理体系，将所需的过程形成文件，提出了建立实施、保持和持续改进质量有效性的总要求。

4.1.1识别了管理体系在公司应用所需的过程（详见程序文件）。

4.1.2按标准要求形成的程序文件、工作手册，确定了所需过程的顺序和它们之间的相互作用。

确定了过程控制和运行控制的方法及准则。

运行过程中所必须的记录，为信息的获得并支持过程的有效运行和监视，提供依据。

通过识别、监视、测量分析等对过程、活动进行控制。

本公司的管理体系其核心是：在遵守有关法律法规和其他要求的前提下，重在持续改进。

本公司外包的项目有：电梯、闭路监控系统、可视对讲系统、IC卡车辆管理系统维修保养、消杀，对其过程进行了控制。

文件要求总则本公司形成了文件化的管理体系，其文件包括：质量方针、质量目标质量手册必要的程序文件和工作手册管理体系运行中的相关记录。

4.2.1.2各部门根据本公司的经营规模、服务种类、过程状况，结合员工工作技能和综合素质等实际情况，负责对所主管范围内的体系文件的编写，其繁简、详略，以达到既覆盖标准要求，又具有可操作性之目的。

文件可采用书面或磁盘、光盘等媒体形式使用或保存。

质量管理体系文件结构：4.2.1.5 质量手册 4.2.2.1 2 本手册适用于本公司与质量相关的所有部门、人员和场所。

3 本手册是公司质量活动必须遵循的纲领文件，解释权属赤湾物业—旭勤公司。

文件控制建立并保持《文件和资料控制程序》，使体系所要求的文件处于受控状态。

从而确保：记录的控制《质量记录控制程序》，用来形成并保持质量体系所要求的记录，以提供质量管理体系符合要求和有效运行的证据。

的保存期限内，和在适宜的环境中妥善保管，便于存取和检索，避免损坏、变质或遗失，由计算机贮存的记录要做备份并确保其可靠性、完整性和安全性。

5、管理职责管理承诺公司总经理通过以下活动对其建立、实施和改进管理体系的承诺提供证据 ：重视与员工的沟通，向全体员工传达满足相关方和有关法律、法规要求对公司的生存和发展的重要性，使全体员工理解和执行；描述各职能部门为实施质量体系所开展的活动。

详细的工作文件质量记录制定了适合自身的质量方针、质量目标，表明了公司质量所追求的目标和方向，并确保贯彻和实施；定期开展管理评审活动，对质量管理体系的适宜性、充分性和有效性进行评价，以确保可达到规定的质量目标；从人力、物力和财力上确定并提供必需的资源，确保公司获得建立和改进质量管理体系有关的必要的资源。

以顾客为关注焦点总经理将实现相关方满意作为公司管理方针、管理目标的重要内容；公司规定了识别相关方明确的或隐含的需求和期望（包括与服务有关的义务，法律法规的要求）的职责权限、工作程序并控制执行；公司将相关方的需求转化为服务满足标准要求、相关方要求和法律法规的要求；通过质量管理体系的有效运行，实现相关方满意；制定《业户满意度测量程序》，使业主的信息得以及时反馈；制定各种激励政策鼓励员工主动在满足相关方要求和法律法规的要求方面提出改进措施，并积极采纳确实可行的措施。

质量方针响的基础上批准并正式颁布实施，为公司确定了质量指导方向和行动原则，提供建立和评审管理目标和指标的框架，并以此作为质量体系活动的依据。

质量方针已形成文件，公司全体员工都要学习、理解和在实际工作中贯彻执行；总经理组织定期评审质量方针，必要时予以修订，以适应实际需要和符合公司的要求。

策划公司制定并实施《质量目标管理程序》，明确制定质量目标的职责和要求。

每年至少对质量目标进行一次评审，必要时予以修订，以反映所期望的持续改进。

质量目标尽可能量化，以便于监测和评价。

目标由公司总经理组织制定并批准发布实施。