重庆两江新区房地产调研报告
重庆房地产市场分析研究报告
战略投资部一、重庆市房地产行业发展特性二、行业外部环境分析三、重庆房地产行业旳供应分析四、重庆市房地产市场需求分析五、重庆市房地产公司状况六、重庆市房地产市场发展趋势分析七、隆鑫地产发展建议长期以来，重庆市房地产行业始终受到国家政策、实物分派、低租金使用等住房制度旳影响，发展十分缓慢。
80 年代开始，国家推动了城乡住房制度改革；98 年开始住手住房实物分派后，再加之住房公积金和商业性住房金融旳实行，使重庆市以住宅为主旳房地产行业得到了迅速发展。
近年，重庆市房地产业发展正浮现三个新旳特性：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新动工旳面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向都市郊区推动。
(一) 综合政策环境1998年以来，政府出台了一系列增进房地产业发展旳政策，重要有：取销福利分房，实行住房商品化、货币化，逐渐建立多层次住房供应体系；增进住房消费信贷；取销房屋开辟管理费等47项不合法、不合理旳收费项目；增进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房旳税收政策。
房地产行业自98年来逐渐复苏，政策旳鼓励和刺激发挥了重要作用。
国家近期出台旳一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐渐进行规范和完善，目旳是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康旳方向发展，这将会提高行业旳进入壁垒，那些资金规模小、缺少可持续经营发展能力旳公司将会逐渐被市场裁减，而具有规模品牌核心竞争力旳公司将会不断获得壮大。
以来，政府出台旳某些节制房地产投资过热旳政策有：银监会：日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》――调节购房个人贷款收支比例设立，加强信贷管理。
央行：个百分点― ―限制商业银行旳信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控旳首要对象之一；上调利率，并有专家估计中国进入一段较长期旳利率上调周期，房地产业旳金融压力日益加大。
发改委等：日联合下发标注为“特急”旳《有关清理整顿既有各类开辟区旳具体原则和政策界线旳告知》――缩减开辟区旳数量和规划用地规模，避免开辟区过多过滥、违规用地等突出问题，增进开辟区规范、协调发展。
论重庆两江新区房价,过去、现在、将来
重庆两江新区分析
里。
区 位 图
功 能 定 位
一 二
内陆重要的先进制造业和现代服务业的基地 统筹城乡综合配套改革实验区的先行区
三 四 五
长江上游地区金融中心和创新中心
内陆地区对外开放的重要门户
科学发展的示范窗口
三大板块 十个功能区
空港新城 包括渝北区回兴、玉峰山、双龙湖、双凤 鱼复现代制造和物流区 北部新区 桥，规划建设用地97平方公里。重点依托 包括江北区的郭家沱、鱼嘴和复盛镇，规划建设用地58平方公里。作 包括江北区的郭家沱、鱼嘴和复盛镇，规划建设用地58平方公里。 58平方公里 保税港区 龙石先进制造区 空港、空港工业园，集中布局临空物流、 现有的北部新区区域，是汽车制造基地，国级服务外包基地、 为全国区域性物流中心、国家级物流节点的重要对接平台， 为全国区域性物流中心、国家级物流节点的重要对接平台，是西部地
目 标
10年再造一个重庆 10年再造一个重庆
• 到2020年，两江新区发展的目标是，GDP从现在的800亿增长到6000亿， 相当于再造一个现有的重庆经济。 • 预计2020年重庆GDP会达到2万多亿，届时两江新区将是重庆经济总量的 1/4左右。 • 力争两江新区到2012年能初见成效，到2015年形成功能，到2020年大见成 效、基本完成。
发展
十大功能区的启动顺序，优先考虑发展的产业和启动的板块 各功能区近期的基础设施建设进展情况
针对企业
对于企业项目推荐及相应的优惠政策 了解两江新区内住宅和商业规划及土地出让计划
目 录
滨海新区的相关借鉴
优惠政策 成立前后的对比 对重庆两江新区的借鉴意义
滨海新区的优惠政策
•1.《国务院推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》 1.《国务院推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》 1.
重庆两江新区民意调查报告
重庆两江新区民意调查报告重庆两江新XX民意调查报告一，调查目的与调查背景重庆两江新XX于20__年6月18日正式挂牌立，是我国内陆地区唯一一个国家级经济开发区。
也是继上海浦东，天津滨海新区后，由国务院直接批复的第三个国家级开放新区。
两江新区位于重庆主城区长江以北、嘉陵江以东，规划面积1200km2，其中可开发建设面积550km2，涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域及北部新区，拥有内陆唯一的保税港区——两路寸滩保税港区，所属的公司负责两江工业园区的开发建设工作。
重庆两江新XX正式挂牌成立至今已有一年多时间，作为我国内陆唯一一个国家级开发开放新区，两江新区一年多来的发展状况究竟如何，其各项工作进展情况怎样，这是国家政府及海内外投资者十分关心的问题，更是每一个重庆市民关注的焦点。
那么两江新区成立一年多来给重庆和重庆市民生活带来了那些变化取得了哪些成就，其面临的挑战和急需改善的地方又有哪些对这些问题广大重庆市民最有发言权。
为解答这些问题也为更加深入认识了解两江新区，特实施此次问卷调查。
二，调查方式此次调查以匿名问卷调查方式进行，共发放问卷500份，收回500份，收回率达到100%。
三，调查时间20__年8月2日——20__年8月14日四，调查地点此次调查问卷的发放主要集中在重庆各主城区中，采用随机发放并当场填写回收的方式。
五，调查结果统计与分析1，您的性别：A男B女2，您的年龄：A25岁以下B25-45岁C46-60岁D60岁以上ABCD3，您的职业：A国家公务员B企事业单位工作人员C学生D其他职业4，您的文化程度：A高中及以下学历B大专学历C本科学历D研究生及以上学历5，您是否知道重庆两江新区：A知道B了解一点C不清楚（一）通过统计分析1-5题的调查结果可以看出：这次调查的对象以男性居多，且多是有稳定职业的较高学历者。
而对于重庆XX新区，被调查者中的绝大多数表示有所了解。
从上图表中我们可以看出这次所调查的对象中男性比例达到了72.8%，女性比例只有27.2%。
重庆房地产市场总结与研究报告
重庆房地产市场总结与研究报告20年度报告一、2008年房地产政策分析房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。
房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。
保障民生，刺激内需，楼市调控的天平向着保障住房的方向倾斜2007年底到2008年陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需的政策导向。
随着政府对楼市调控的天平向着保障民生的方向倾斜，以及对整个国民经济下滑担忧，启动保障性住房投资，希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对G DP下滑拉动。
2009至2011年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造;根据重庆住房建设规划，今明两年，重庆计划建设保障性住房万平方米，今年建万平方米，明年建万平方米。
加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。
在拉动内需，促进经济发展的同时，房地产业，特别是保障性住房建设是一个很好的结合点。
一方面解决了社会关心的民生问题，解决了中国百姓住房的困难问题，另一方面能够促进整个社会经济的发展。
房贷利率及住房交易税费降低，支持居民购买普通自住房和改善型普通自住房央行宣布2008年9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率个百分点，宣布了中国进入减息期，截止到从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1．08个百分点，央行已连续进行了四次降息，一年期人民币存贷款基准利率1．08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。
关于重庆房地产行业市场调查分析报告
重庆房地产市场调查报告重庆房地产市场需求透视经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。
一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。
在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。
为了解重庆市消费者对房地产消费的需求，我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研，此次调研从丽江市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。
本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。
本次调研的对象为最近二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体，我们对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。
在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法，通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。
一、目前购房群体的基本状况1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段，60%的购房者处于事业的发展阶段，各发展阶段比例情况见下图：处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在2000元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。
重庆房地产场存在问题及对策研究
模板1：重庆市房地产市场存在的问题及对策分析1.绪论1.1问题的提出及研究意义1.1.1问题的提出房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。
那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。
这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。
研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。
1.1.2研究意义中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。
随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。
而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。
选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。
可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。
有助于房地产周期理论的研究向前推进。
第二，本文着重分析与研究要素投入，货币供应对我国房地产周期波动的影响，对房地产周期波动的研究具有创新意义。
第三，本文采用定量研究的方法，定性与定量研究相结合，从而增强本文的科学性与说服力。
研究房地产市场的周期波动规律，不仅具有理论意义，更具有实际意义。
重庆房地产市场研究报告1 重庆房地产研究报告
重庆房地产市场研究报告XX1 20XX重庆房地产研究报告发布时间：xx-4-28 重庆房地产市场研究报告（xx年1季度）北京华灵四方投资咨询公司重庆房地产市场研究报告摘要 xx年一季度，重庆市房地产市场承接xx年稳健开展的良好态势，房地产开发完成投资、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现较大幅度增长，土地开发与土地购置得到有效控制。
房地产开发继续显现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序开展态势。
1—3月，全市房地产开发完成投资80.43亿元，同比增长26.9 %，其中：住宅完成投资43.62亿元，同比增长28.2 %；办公楼完成投资3.47亿元，同比增长146.1%；商业营业用房完成投资11.66亿元，同比增长23.1%。
住宅建设仍是房地产开发的主体，住宅投资占全市房地产开发投资总量的54.2%，分别高于办公楼和商业营业用房占总量比重的49.9和39.7个百分点。
由于政府加强了对土地供给的控制力度及用地审批管理，房地产开发企业的土地购置量有所减少。
1—3月，全市房地产开发企业购置土地面积141.27万平方米，同比下降42.1%，增幅较去年末回落了9.4个百分点。
完成土地开发面积131.51万平方米，同比下降47.8%。
土地开发投资4.13亿元，同比下降40.5%。
1季度重庆市房地产市场出现供销两旺的运行态势。
一季度，重庆市竣工房屋面积大幅度增长。
全市竣工房屋面积为324.17万平方米，同比增长97.8%，其中：住宅竣工面积为258.82万平方米，同比增长111.9%；办公楼竣工面积为8.39万平方米，同比增长60.1%；商业营业用房竣工面积47.81万平方米，同比增长59.1%。
xx 年1 季度主城区主要有38个新盘上市。
新推楼盘主要集中在渝北区、江北区和南岸区。
本季度重庆主城区新开楼盘销售均价2839 元/平方米，相比上个季度2877元/平方米的均价出现下调。
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施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求 和投资需求。
Part 2. 重庆房地产市场分析
重庆房地产限购政策
重庆目前没有明确的限购政策，仅是限贷政策。对于全款购房的客户 来讲，不论是本地户口还是外地户口，买几套都不受限制。本地人贷款 买二套首付由三成变成六成，利率上浮10%，银行停止贷第三套；对于 外地人在重庆贷款购房，需要提供一年以上在重庆的纳税证明或一年以 上的社保。
2012年上半年重庆主城区商品房成交金额660.3亿元，成交均价6666 元/平方米。与去年同期相比，成交均价下跌407元/平方米，降幅达到5.8%; 但与2011年下半年相比，成交均价微涨1.6%。
2011年上半年是重庆商品房成交均价最高的半年，但从2011年8月主 城区商品房成交均价下跌到7000元/平方米以下后，一直到2012年上半年， 主城区月度成交均价均未超过7000元/平方米，且价格的波动幅度也较大， 与2011年上半年相比，成交均价下降的趋势非常明显。
Part 2. 重庆房地产市场分析
重庆商品房新增预售量分析
Part 2. 重庆房地产概述
重庆主城区近年批准预售量对比
重庆2012年主城区近年批准预售量对比 （单位：万㎡）
Part 2. 重庆房地产市场分析
重庆各区域批准预售量对比
从2012年各个区域的供应情况来看，以江北区、沙坪坝区、南岸区 为代表的传统区域供应依然活跃，保持稳定的供应规模，而渝北区批售 供应有所减弱，同比降幅较为明显，达46%;江北区2012年上半年批售量 达133万㎡，位居各区排名首位。
Part 1. 重庆概述
重庆优势
重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市，具有五大优势： 区位条件优越。重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实
行西部大开发的重点开发地区； 基础设施功能完备。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽。 工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强，是中国老工业基地之一； 科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60
从2012年3月开始，主城区商品房成交均价开始相对稳定，虽低于去年 同期，但也呈现出稳中有升的趋势。
Part 2. 重庆房地产市场分析
预售商品房户型套数分析
Part 2. 重庆房地产市场分析
商品房成交量分析
Part 2. 重庆房地产市场分析
商品房成交量分析
Part 2. 重庆房地产市场分析
商品房成交量分析
重庆主城区近年商品房成交面积对比 （单位：万㎡）
Part 2. 重庆房地产市场分析
商品房成交价格分析
Part 2. 重庆房地产市场分析
重庆房地产税收政策
首套房契税：①购房面积在90㎡以下，税率为1%；②购房面积在90到140 ㎡之间，税率为1.5%；③购房面积超过140㎡，税率为3%；（重庆市征收 契税的标准税率均为3%，在缴纳完契税以后，再根据以上的政策，相应地办 理退税手续，另外本地农村户口首套房购买90㎡以下免征契税）
Part 2. 重庆房地产市场分析
重庆主城区近年批准预售量对比
Part 2. 重庆房地产市场分析
预售商品房建筑形态对比
在2012年上半年批准预售的商品住宅中，高层小高层产品占比达 86.91%，仍然为市场新增供应的主导产品，但所占比例同比小幅下降 4.69%;而别墅、洋房产品的供应量占比则有小幅上升，其中，别墅产 品占比6.85%，同比上浮2.79%;花园洋房产品占比6.24%，同比上浮 1.91%。
Part 1. 重庆概述
重庆简介
Part 1. 重庆概述
行政划分
Part 1. 重庆概述
人口状况
Part 1. 重庆概述
重庆“1小时经济圈”
一小时经济圈，指 中国重庆市以渝中区、 大渡口区、江北区、沙 坪坝区、九龙坡区、南 岸区、北碚区、渝北区、 巴南区等主城9区为核 心，一小时交通范围内 所覆盖的21个区县。是 重庆将来首要发展的地 区。
业主自己申请入户，自己购买天然气设备； 8、不考虑采暖问题 注：以上为清水房交房标准
Part 2. 重庆房地产市场分析
房地产开发投资分析
2012年上半年重庆经济发展态势良好，房地产市场开发总体呈平稳 态势。2012年1-5月，重庆市房地产开发投资完成额783.25亿元，同比增 长20.1%，其中，商品住宅投资同比增长16.5%。房地产销售面积与去年 同期基本持平，微涨0.8%。
二套或二套以上契税：不论购买多大面积，契税均为3%; 房产税：重庆目前没有明确的房产税政策，目前还没有开始征收房产税。
Part 2. 重庆房地产保温，外立面不同材料的交汇处均使用美纹纸 2、内墙刮腻子（厨房卫生间除外） 3、厨房卫生间的墙面不刮腻子，但用细砂纸打磨，用水清洗 4、地面做地坪； 5、入户门用普通防盗门； 6、窗户用铝合金，玻璃为中空玻璃； 7、交房前确保三通，即通水、通电、通气，其中天然气把管道装好，由
2012 重庆两江新区房地产调研报告
目
录
Part 1.重庆概述 Part 2.重庆房地产市场分析 Part 3.重庆两江新区概况 Part 4.周边楼盘调研分析 Part 5.重庆土地成交分析
Part 1. 重庆概述
重庆简介
重庆，中央直辖市，简称渝或巴，别称山城、渝都、雾都、桥都等， 典型组团式城市，下辖19区15县4自治县，是五大国家中心城市之一， 也是国家历史文化名城，长江上游地区经济中心、长江上游地区金融 中心和创新中心，及航运、政治、文化、科技、教育、通信中心，国 家重要的现代制造业基地，全国综合交通枢纽。2011年国务院批复的 《成渝经济区区域规划》把重庆定位为国际大都市。美国《外交政策》 杂志誉为东方“芝加哥”。位于重庆主城区北部的两江新区是中国内 陆第一个国家级新区，亦是国家统筹城乡综合配套改革试验区的先行 区、内陆重要的先进制造业和现代服务业基地和内陆地区对外开放的 重要门户、科学发展的示范窗口。