2019-2.3厂房评估(成本法)-文档资料
房屋评估技术说明-成本法
（一)房屋建筑物类资产1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建(构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的，并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产。
表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元2、房屋建(构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。
房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构；钢结构一般用于生产车间及仓储，如：常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如：办公楼、专家楼等。
(1)钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。
迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙，墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定，通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。
屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的。
(2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层。
该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等。
(4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准，少量中档装修；一般普通装修：外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门，少量铝合金或塑钢窗，一般照明；工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。
中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面，地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具。
房地产估价方法成本法
房地产估价方法成本法房地产估价方法-成本法房地产估价是指对不动产进行评估和估价的过程。
在房地产市场中，一个准确的估价对于买方、卖方和金融机构都具有重要意义。
房地产估价方法有多种，其中成本法是一种常用的方法之一。
成本法是通过计算房地产建筑物重建成本来确定其市场价值的一种方法。
该方法基于一个基本的假设，即购买一块土地，并在其上重新建造一座与估价资产具有类似特征和功能的建筑物所需的成本等于其市场价值。
成本法的一大优势是它可以提供一个相对稳定的基准值，特别适用于新建筑物或者没有可比销售数据的特殊物业。
不过，成本法也存在一些局限性。
首先，这种方法无法考虑到市场需求和供应的影响，因此在估价市值时可能存在偏差。
第二，成本法仅适用于根据物理属性而不是收益创造价值的物业。
在实际应用成本法时，估价师需要考虑众多因素。
首先是土地价值。
虽然土地在成本法中被视为已经拥有的，但是对于建筑物的现行价值，是取决于其建立在的土地的地理位置和潜力的。
同样，建筑物的使用年限和折旧值也需要被考虑进去。
建筑物折旧值是指建筑物预计剩余使用期的相对价值损耗。
以及建筑物的维修成本，即在建筑物使用寿命内维持其正常功能所需的费用。
另外一个重要因素是工程建造成本，包括材料成本、建筑劳动力成本和工程管理费用等。
在计算成本时，还需要考虑建筑物类型和品质等。
同样的建筑类型在不同地区、不同建筑质量等因素的影响下，其价格也会有所不同。
此外，成本法还需考虑一些额外因素，如法律规定的安全要求、环境影响评估、建设许可证的费用和时间等。
这些额外费用和限制可对估价造成重要影响。
虽然成本法是一种常用的房地产估价方法，但在实际应用中估价师需要明确该方法的局限性，并结合其他方法进行交叉验证，以提高估价的准确性。
同时，随着房地产市场的不断演变和新的估价技术的出现，对房地产估价师的技能和专业知识也提出了更高的要求。
总之，成本法是一种可靠的房地产估价方法，通过计算重建成本来确定市场价值。
房地产评估之成本法
房地产评估之成本法**房地产评估之成本法****1. 简介**房地产评估是指对房地产项目进行评估和估值的过程，其中成本法是评估房地产价值的一种常用方法。
成本法根据房地产项目的建设成本、重新建造成本和折旧等因素来确定其市场价值。
本文将详细介绍房地产评估之成本法的具体步骤和相关概念。
**2. 成本法评估步骤**2.1 确定评估目的和范围在进行房地产评估之前，需要明确评估的目的和范围。
评估目的可以是出售、租赁、贷款或者投资等，评估范围可以是整个房地产项目或者其中的特定部份。
2.2 采集项目信息采集相关的项目信息，包括土地情况、建造面积、建设规划和设计图纸、工程施工合同和成本等。
同时，还要了解当地的市场情况、建造材料价格、劳动力费用等因素。
2.3 估计建造成本根据项目的设计图纸和工程施工合同，估计建造成本，包括土地准备费用、建造材料费用、劳动力费用、设备费用等。
可以通过询价或者参考类似项目的成本数据来确定建造成本。
2.4 估计重新建造成本根据房地产项目的使用寿命和折旧情况，估计项目的重新建造成本。
重新建造成本包括拆除原有建造物、重新建造建造物和装修等费用。
2.5 考虑其他成本因素除了建造成本和重新建造成本，还需要考虑其他成本因素。
例如，土地使用权费用、项目管理费用、税费和保险费用等。
2.6 考虑折旧和递减因素根据房地产项目的使用寿命和残值率，考虑折旧和递减因素对项目价值的影响。
折旧是指房地产项目随时间的推移而价值减少的情况，递减是指房地产项目与市场价值的差距逐渐减少的情况。
2.7 综合估算根据以上步骤得出的估计值，综合计算房地产项目的市场价值。
综合估算可以采用各种计算方法，例如总体估计、单位面积估计或者单位产能估计等。
**3. 附件**本文所涉及的附件如下：- 设计图纸- 工程施工合同- 建造材料价格表- 劳动力费用表- 重新建造成本估算表- 类似项目的成本数据**4. 法律名词及注释**- 房地产评估：对房地产项目进行评估和估值的过程，旨在确定项目的市场价值和潜在风险。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法是通过对房地产建造物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。
下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。
一、建造物的原始成本1.1 建造物的原始成本包括土地购买费用、建造物的建设费用以及其他相关费用。
1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。
1.3 建造物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。
二、建造物的折旧费用2.1 建造物的折旧费用是指建造物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。
2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。
2.3 折旧费用的计算需要考虑建造物的使用寿命、残值率等因素。
三、建造物的重置成本3.1 建造物的重置成本是指对建造物进行重建或者翻新所需的费用。
3.2 重置成本需要考虑建造物的现状、市场需求以及新建造物的成本等因素。
3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。
四、建造物的维护费用4.1 建造物的维护费用是指对建造物进行日常维护和修缮所需的费用。
4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。
4.3 维护费用的计算需要考虑建造物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。
五、建造物的残值5.1 建造物的残值是指建造物在评估结束时的估价价值。
5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。
5.3 残值的确定需要考虑建造物的使用寿命、市场需求以及建造物的实际价值等因素。
结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，匡助投资者做出更明智的决策。
在进行房地产评估时，需要综合考虑建造物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估方法--成本法-培训教程PPT
题可能引发系统性的金融风险，所以贷款利率也不宜加。
求取建筑物的重建价格是假设旧建筑物所 在的土地已经取得，且该土地是一块空地，但 除旧有建筑物不存在之外，其他状况均维修不 变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全 相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合 理必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物 重新购建价格。
（三）、建筑物折旧
1、建筑物折旧的内容：
Di=D=(C-S)/N =C（1-R）/N 式中：Di——建筑物第i年的折旧额
D——建筑物每年的折旧额 C——建筑物重新建造成本 S——估算的建筑物残值 N——建筑物耐用年限 由于，建筑物的残值率R=S/C，所以上述公式变形为： （C-S）/N=C（1-S/C）/N=C（1-R）/N
成新折旧法是分析待估建筑物的建 成年代，确定成新折扣标准，直接求取 建筑物的现值。
三、基本公式
（一）适用于新开发土地的基本公式 （二）适用于新建房地产的基本公式 （三）适用于旧有房地产的基本公式
新开发土地包括填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的 土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开 发的土地。
基本公式：
新开发土地价格=土地取得费+土地开发 费+税费+投资利息+投资利润+土地增值 收益
为了抑制通胀的上行，去年我国央行曾6次加息，但出于在中美利差缩小甚至倒挂过程中对热
钱过多流入的担忧，央行今年以来一直按“息”不动。 6月份CPI增速继续下降，甚至低于此前的
市场预期，主要有两个因素：一是去年基数较高；二是6月份蔬菜价格总体回落。
同时加息一方面加大房地产企业的融资成本，另一方面加剧买房者观望情绪，而房地产出问
（一）搜集整理资料
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1.引言本文档旨在对房地产评估中的成本法进行详细介绍。
成本法是一种评估房地产价值的方法，通过计算建设或重建房地产所需的成本，以确定其当前市场价值。
该方法适用于新建建筑、改建建筑或经过整修的建筑。
2.目标与用途成本法的主要目标是确定房地产的重建成本以及折旧和消耗。
成本法的主要用途包括以下几个方面：________2.1 评估保险价值：________成本法可用于确定房地产在保险公司角度的估值，以确保适合的保险覆盖。
2.2 工程控制：________成本法可用于管理建筑工程，包括预算编制、成本控制和费用预测。
2.3 财务报告：________成本法可用于编制财务报告，包括资产负债表和损益表。
2.4 交易决策：________成本法可用于确定买方是否愿意以特定价格购买房地产。
3.评估步骤成本法评估房地产的步骤如下：________3.1 收集基本信息：________收集有关房地产的基本信息，包括建筑年代、建筑面积、土地面积等。
3.2 确定重建成本：________确定重建房地产所需的成本，包括建筑材料、劳动力、设备和其他相关费用。
3.3 考虑折旧和消耗：________根据房地产的使用寿命和折旧率，计算折旧和消耗的费用。
3.4 计算当前市场价值：________根据重建成本、折旧和消耗的费用，计算房地产的当前市场价值。
4.附件本文档涉及以下附件：________4.1 房地产基本信息表：________用于记录收集到的房地产基本信息。
4.2 重建成本计算表：________用于计算房地产的重建成本。
4.3 折旧和消耗计算表：________用于计算房地产的折旧和消耗费用。
4.4 市场价值计算表：________用于计算房地产的当前市场价值。
5.法律名词及注释本文涉及的法律名词及其注释如下：________5.1 房地产评估：________根据相关法律法规，对房地产进行价值评估的行为。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建造物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适合范围成本法适合于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建造物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适合于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适合。
此外，它也不适合于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适合于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以匡助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
第五讲 资产评估基本方法-成本法
物 价 变 动 指 数
评估基准日物价指数 定基指数 ＝ 资产购建时物价指数
（1＋a1）×（1＋a2）× 环比指数 ＝ （1＋a3）……（1＋an）
（其中an表示第n年环比价格指数）
物价指数法的特点
• 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动 因素，因而确定的是复原重置成本 ； • 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚 至全部资产的物价变动水平上 ； • 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法 估算的重置成本往往会偏高 。
泛运用成本法的现实是否相适应？
2.运用成本法评估时，使用成新率计算出
来的评估值与运用各种贬值计算出来的评 估值是否会一致？ 3.成新率与会计中的折旧是否相同？
房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长位移等。
（2）公式法（使用年限法）
资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）
×实际已使用年限÷总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限） 名义已使用年限×资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间
（二）基本公式
资产实体 性贬值 资产评估值＝
被评估 资产重 — 置成本
资产功能 性贬值
资产经济 性贬值
或
被评估 ＝ 资产重 置成本
×
成新率
（三）基本原理 资产的价值取决于资产的成本
即在条件允许的情况下，任何一个潜在的
投资者在决定投资某项资产时，他所愿意 支付的价格不会超过购建该项资产的现行 购建成本。
取得和建造资 产的管理费用、 设计制图等费 用
思考：重置核算法估算的重置成本是哪种重置成本？
2、物价指数
是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指 数，将其调整为评估基准日时的重置成本。
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重
置 ＝ 经综合调整后的工程造价＋前期费用
单
＋管理费用＋资金成本
价
跟我做8
房评地估产原价值格的的计计算算
评估原值 ＝ 重置单价×建筑面积
跟我做8
确定厂房的成新率-公式
成新率 ＝ 剩余使用年限 ÷（剩余使用年限＋已使用年限）×100％
理论成新率 ＝ 剩余使用年限 ÷耐用年限×100％
跟我做8
确定厂房的成新率-成新率打分表
结构类型 总高度（檐口）
钢结构 8.28米
土建/安装类别 土建二类三类
12层
1层（局部2层）
跟我做2
重置全价资料-工程造价指标
项目
一、建筑工程造价
其中
钢结构
道工程
建筑安装造价（一）＋（二）
平方米造价（元/平方米）
1117.66 712.81 116.66 60.11 56.55 1234.32
七、开发利润：投资利润率为20 ﹪
案例答案
1、建筑安装工程费：1200元/平方米 2、专业费 =1200×8﹪=96元/平方米
3、管理费 =（1200+96）×3﹪=38.88元/平方米
4、销售费 =Vb ×4元/平方米 5、投资利息
1 9 2 3 . 8 6 0 . 0 8 V 8 ( 1 4 0 0 . 0 b ) 0 . 2 1 6 5
6、装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工 费的75.90﹪ 7、税金为3.445﹪
案例2
二、专业费：建筑安装工程费的6 ﹪ 三、管理费：建筑安装工程费与专业费用之 和的6 ﹪ 四、销售费：售价的3 ﹪ 五、投资利息：开发经营期为2年，费用头 一年半投入60 ﹪，后半年投入40 ﹪ 六、销售税费：售价的5.53﹪
一、建筑安装工程费
1、土建工程直接费：781.44元/平方米
2、安装工程直接费：445.28元/平方米，其 中人工费46.17元/平方米
案例2
3、装饰装修工程直接费：901.50元/平方米， 其中人工费45.16元/平方米 4、土建工程综合费为土建工程直接费的14.25﹪
5、安装工程综合费率为安装工程人工费的 79.08﹪
厂房评估
评什么?
评估目的：企业增资扩股整体价值评估 房产名称：工业厂房
厂 评估基准日： 2019年6月 房 建成年代： 2019年6月 评 建筑面积：6480平方米 估 维修情况：2019年1月和2009年7月分两期对
税点进行管网改造，同时进行重新装修，现 场勘察外观较新
跟我想1
确定评估方法
由于工业厂房多为工业企业自营生产， 交易情况较少，因此对委托房屋采用 成本法评估
=15.59+0.0006Vb元/平方米
案例答案
6、销售税费 =Vb×6﹪=0.06Vb元/平方米 7、开发利润 =（1200+96+38.88+0.04Vb+19.59+0.0006Vb） × 15﹪
=203.17+0.0061Vb元/平方米 8、Vb= 1200+96+38.88+0.04Vb+19.59+0.0006Vb+ 0.06Vb+203.17+0.0061Vb
1、填写申报数据 2、设计添加工作 底稿 3、工作底稿与明 细表动态链接
案例1
案例1：某幢房屋的建筑面积为300平方米 ，该 类用途、建筑结构和档次的房屋的单位面积建 筑安装工程费为1200元/平方米 ，专业费为建筑 安装工程费的8﹪，管理费用为建筑安装工程费 与专业费用之和的3﹪，销售费用为重新构建价 格的4﹪，建设期为6个月，所有费用可视为在 建设期内均匀投入，年利率为6﹪，开发商成本 利率为15﹪，销售税费为重新构建价格的6﹪， 请计算该房屋建筑物重新构建价格。
部分
结构 装修 设备
名称
基础 承重构件 非承重部件 屋面及地面 门窗、顶棚
粉刷 细木装修 水卫设施 电照设备
标准分
25 25 15 35 45 40 15 50 50
实测现状
打分
动手做1
建立项目
进入鼎信 诺评估系 统
动手做2
建立项目
填入项目 名称
动手做3
建立项目
选择房屋 建筑物
动手做4
评定估算
跟我做3
因素差异的比较修正
交易情况修正：交易实例成交价格×交易情 况修正系数=交易实例正常市场价格 交易日期修正： 1.38【155.8÷111×(1－2%) • 层高修正:高度每增加10厘米，造价相应增 加1% • 结构及屋面修正：结构向下修正5%，屋面 向下修正7%
跟我做4
重置房全地价产资价料格-前的期计转算业费
Vb=1743.69元/平方米
案例答案
9、重新构建价格 =1743.69×300=52.31万元
案例2
估算某旧办公楼2019年6月30日的建筑重置 价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关 图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑 面积为8247平方米，建筑结构为钢筋混凝土 框架结构，并调查、了解到估算该重置价格 所需要的有关数据如下：
跟我想2
确定评估公式
由于工业厂房多为工业企业自营生产， 交易情况较少，因此对委托房屋采用 成本法评估
跟我想3
确定厂房的评估值
评估值
单位面 ＝ 积重置 ×建筑 ×成新率
价格 面积
跟我做1
工程名称 建筑面积
主要特征
重置全价资料-基价（可比案例）
单层仓库 8745平方米
功能 基础 楼地面 门窗 外粉刷 内粉刷 钢结构 电气 管道 消防 设备
前 期 专＝ 业 费
经综合调整后的 工程造价
×5％
跟我做5
重房置地全产价价资格料的-管计理算费
管 理＝ 费
经综合调整后的 工程造价
×3％
跟我做6
重置房全地价产资价料格-的资计金算成本
利 息 费
＝ （经综合调整后的工程造价＋前期费 用＋管理费用） ×利率×建设期/2
跟我做7
重置房全地价产资价料格-的重计置算单价